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《（略）住宅物業管理規定》（2023年修訂版）逐條解讀第一章總則第一條法條原文：為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結（略）實際情況，制定本規定。
解讀：本條明確了規定的立法目的與法律依據。立法目的聚焦“規范管理活動”和“維護雙方權益”，既約束物業管理相關行為，也保障業主（房屋所有權人）和物業服務企業的合法利益；法律依據以《民法典》《物業管理條例》為核心，結合上海本地物業管理的實際需求（如高密度住（略）管理、多元主體協調等問題）制定，確保規定的合法性與適用性。
第二條法條原文：本市（略）域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。
解讀：本條界定了規定的適用范圍，包含三個核心維度：一是“空間范圍”，覆蓋（略）全部（略）域（（略）、郊區等）；二是“行為范圍”，包括“物業管理”（如物業企業提供服務、業主大會決策等）、“物業使用”（如業主裝修、停車等）；三是“監管范圍”，涵蓋行政部門對物業管理活動的監督、指導等行為，明確了凡在上海從事住宅物業管理相關活動的主體（業主、物業企業、行政部門等）均需遵守本規定。
第三條法條原文：本規定所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指（略）內的業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護（略）域內的環境衛生和秩序的活動。本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。
解讀：本條對核心概念進行界定，厘清關鍵主體身份：
1.物業管理：明確其核心是“對房屋及配套設施的維修養護、區域秩序維護”，實施方式：（略）
2.業主：以“房屋所有權”為認定標準，與不動產登記證書上的權利人一致，是物業管理活動中的核心決策主體。
3.使用人：包含“承租人”（基于租賃合同使用房屋）和“實際居住人”（如業主的家人、親友等），雖非所有權人，但需遵守物業管理相關規定，其合法權益（如接受物業服務）也受保護。
第四條法條原文：市房屋行政管理部門負（略）物業管理的監督管理工作。區房屋行政管理部門負責（略）內物業管理的監督管理，指導和監督鄉、鎮人民政府和街道辦事處實施與物業管理相關的行政管理工作。市房屋行政管理部門履行以下職責：（一）制（略）物業管理相關政策；（二）建立完（略）物業管理分級培訓體系；（三）（略）房屋行政管理部門開（略）內物業管理的監督管理工作；（四）指導物業管理行業協會開展自律性規范的制定和實施工作；（五）（略）；（六）實施對物業服務行業及其他物業管理相關工作的監督管理。區房屋行政管理部門履行以下職責：（一）組織實施物業管理相關政策和制度；（二）實（略）內物業服務企業和從業人員的監督管理；（三）指導和監督物業管理招投標活動；（四）實施業主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理；（五）實施物業（略）域核定、物業服務企業用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房）確認等事項；（六）指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處對業主大會、業主委員會的工作以及其他物業管理工作實施監督管理；（七）指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處開展物業管理業務培訓；（八）落實物業管理方面的其他監督管理職責。本市發展改革、建設、交通、公安、水務、（略）容、民政、規劃資源、財政、稅務、司法行政、城管執法、市場監管、應急管理等行政管理部門，按照各自職責協同實施本規定。
解讀：本條明確了物業管理的“分級監管體系”和“多部門協同機制”：
1.市、區房管局分工：市房管局側重“宏觀統籌”，如制定政策、（略）、指導行業協會；區房管局側重“落地執行”，如監（略）物業企業、管理前期專項維修資金、核定物業（略）域，形成“市級定規則、區級抓落實”的層級關系。
2.多部門協同：除房管局外，其他部門按職責參與，例如：公安部門負（略）治安與交通秩序，（略）容部門監（略）環境與垃圾處理，城管執法部門查處違法搭建，確保物業管理中涉及的多領域問題（如停車、違建、環境等）能被全面監管。
第五條法條原文：區人民政府應當建立住（略）綜合管理工作制度，（略）相關行政管理部門，鄉、鎮人民政府和街道辦事處以及相關單位：（略）
解讀：本條強化了“基層政府的核心協調作用”，（略）政府、鄉鎮街道在物業管理中的職責：
1.區政府：作為“統籌者”，通過建立綜合管理制度，（略）直部門、鄉鎮街道等，解決物業管理中的跨部門、跨區域問題（如多（略）共用配套設施的管理）。
2.鄉鎮街道：作為“一線執行者”，承擔8項具體職責，核心包括：指導業委會組建與運作（如培訓委員、辦理備案）、監督物業企業服務（如檢查合同履行）、處理糾紛與投訴、建立應急機制（如物業企業突然退出時的臨時服務保障），同時通過“房管機構”落實具體事務，讓管理更貼（略）實際。
第六條法條原文：本市建立健全以（略）黨組織為領導核心，居民委員會或者村民委員會、業主委員會、物業服務企業、業主等共同參與的住（略）治理架構，推動住宅物業管理創新。居民委員會、村民委員會依法協助鄉、鎮人民政府和街道辦事處開（略）管理、社區服務中與物業管理相關的工作，加強對業主委員會的指導和監督，引導其以自治方式：（略）
解讀：本條確立了上海住（略）“黨建引領、多方共治”的治理模式：
1.治理架構核心：以“（略）黨組織”為領導，確保物業管理符合公共利益（略）整體規劃，避免業委會、物業企業僅追求局部利益；同時吸納居委會/村委會（基層自治組織）、業委會（業主自治代表）、物業企業（服務提供方）、業主（個體）共同參與，形成多元主體協同決策的格局。
2.居委會/村委會角色：并非直接管理物業，而是“協助”鄉鎮街道（如傳達政策、收集民意）、“指導監督”業委會（如規范其決策程序），推動業委會通過自治方式：（略）
第七條法條原文：市物業管理行業協會是實行行業服務和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規范，組織業務培訓，對物業服務企業之間的糾紛進行調解，維護物業服務企業合法權益。本市鼓勵物業服務企業（略）物業管理行業協會。
解讀：本條明確了行業協會的“自律與服務”職能，補充了行政監管之外的行業治理手段：
1.協會職責：通過制定自律規范（如行業服務標準）約束物業企業行為，組織培訓提升從業人員能力，調解企業間糾紛（如（略）域內企業的服務邊界爭議），同時維護企業合法權益（如協助企業應對不合理的業主訴求）。
2.鼓勵加入：不強制物業企業加入，但通過協會的自律管理，可推動行業規范化發展，減少行政監管壓力，形成“行政監管+行業自律”的雙重治理模式。
第二章業主及業主大會第八條法條原文：住（略），包括分期建設或者兩個以上單位：（略）
解讀：本條明確了物業（略）域的“劃分原則”，核心是“以共用配套設施為基礎，兼顧物理分割與責任明確”：
1.統一劃分情形：分期建設（（略）盤分多期開發）或多單位：（略）
2.獨立劃分例外：（略）、河道等自然分隔為多個“自然街坊”或“封（略）”，且能明確（略）域的配套設施管理維護責任（（略）、停車場），可分別劃分為（略）域，便于針對性管理。
第九條法條原文：區房屋行政管理部門負責核定物業（略）域。建設單位：（略）
解讀：本條規定了物業（略）域的“核定流程”與“信息公示義務”：
1.核定主體與時機：區房管局是唯一核定主體，建設單位：（略）
2.明示義務：建設單位：（略）
第十條法條原文：尚未劃分或者需要調整物業（略）域的，區房屋行政管理部門應當會同鄉、鎮人民政府或者街道辦事處，按照第八條的規定，結合當地居民委員會、村民委員會的布局劃分物業（略）域。調整物業（略）域的，還應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。物業（略）域調整后，區房屋行政管理部門應當在相關物業（略）域內公告。
解讀：本條針對“未（略）域”和“區域調整”兩種情況，明確了處理規則：
1.未（略）域：由區房管局會同鄉鎮街道，依據第八條原則（共用設施、物理分割等），結合居委會/村委會布局（如（略）治理單元匹配）進行劃分，確保（略）域與基層治理單元協同。
2.區域調整：需滿足“雙重表決門檻”——先由“雙三分之二以上業主參與表決”（確保參與度），再經“參與表決的雙過半數業主同意”（確保共識），避免少數人決定影響多數人利益；調整后需公告，保障全體業主知情權。
第十一條法條原文：建設單位：（略）
解讀：本條規定了建設單位：（略）
1.提交與移交：建設單位：（略）
2.業主查詢權：業主可向房管機構或物業企業查詢上述資料，如通過竣工圖了解房屋結構（避免裝修破壞承重）、通過保修文件明確保修范圍，保障業主對房屋及配套設施的知情權與監督權。
第十二條法條原文：業主在物業管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；（二）提議召開業主大會會議、業主小組會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規約、專項維修資金管理規約、業主大會議事規則的建議；（四）參加業主大會會議、業主小組會議，行使投票權；（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；（六）監督業主委員會的工作；（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；（八）對物業（略）域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（九）監督專項維修資金的管理和使用；（十）法律、法規規定的其他權利。業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則和專項維修資金管理規約；（二）遵守物業（略）域內物業共用部位、共用設施設備和相關場地的使用，公共秩序、公共安全和環境衛生維護等方面的規章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（四）按照有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費；（六）履行其承擔的房屋使用安全責任；（七）向業主委員會提供聯系地址：（略）
解讀：（略）規定了業主的“權利與義務”，強調“權利與義務對等”：
1.業主權利（10項）：涵蓋“接受服務權”（如享受保潔、安保服務）、“參與決策權”（如提議召開會議、修改規約）、“選舉與被選舉權”（業委會委員）、“監督權”（監督業委會和物業企業）、“知情權”（共用部位使用、維修資金管理等），全面保障業主在物業管理中的核心地位。
2.業主義務（8項）：核心是“遵守規則”（規約、規章制度）、“執行決定”（業主大會及業委會決策）、“承擔費用”（專項維修資金、物業費）、“保障安全”（履行房屋使用安全責任，如不破壞承重結構），同時需提供聯系方式：（略）
3.權利義務對等：明確業主對共有部分（如電梯、樓道）的權利與義務不可分割，例如不能以“不使用電梯”為由拒絕交納電梯維修費，避免“搭便車”現象。
第十三條法條原文：業主大會由一個物業（略）域內的全體業主組成。一個物業（略）域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。但只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
解讀：本條明確了業主大會的“組成”與“成立條件”，是業主自治的基礎：
1.業主大會組成：以“物業（略）域”為單位：（略）
2.成立觸發條件（滿足其一即可）：
客觀條件：已交付使用的房屋建筑面積占比超50%（說（略）入住率已達一定規模，具備自治基礎）；
時間條件：首套房屋交付滿2年（即使入住率未達標，也需啟動自治程序，避免長期無業主組織管理）。
3.例外情形：單個業主（如獨棟別墅）或業主人數少且全體一致同意，可不成立業主大會，由業主直接共同決策（如共同選聘物業、決定維修資金使用），簡化管理流程。
第十四條法條原文：物業（略）域符合本規定第十三條第二款所列應當成立業主大會條件之一的，建設單位：（略）
解讀：本條明確了“成立業主大會的啟動責任”，區分建設單位：（略）
1.建設單位：（略）
2.業主的補充權利：若建設單位：（略）
第十五條法條原文：鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位：（略）
解讀：本條規定了業主大會“籌備組的組建規則”，確保籌備工作公平、規范：
1.組建時限與公告：鄉鎮街道需在接到報告/要求后60日內組建籌備組，籌備組成立后7日內公告成員名單，保障業主知情權，接受公眾監督。
2.成員構成與比例：
多元主體：包含業主、建設單位：（略）
核心要求：人數為單數（避免表決平局），業主代表占比不低于50%（確保業主在籌備中掌握主導權），組長由鄉鎮街道代表擔任（保障籌備工作符合規范，協調各方矛盾）。
3.業主代表產生與異議處理：業主代表由鄉鎮街道組織業主推薦（而非自行推選，避免派系斗爭），業主對成員有異議的，由鄉鎮街道協調解決，確保籌備組公信力。
4.培訓要求：籌備前組織成員培訓（如學習本規定、業主大會流程），提升籌備工作專業性，避免因流程不熟悉導致籌備失敗。
第十六條法條原文：籌備組應當做好以下籌備工作：（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點：（略）
解讀：本條明確了籌備組的“核心工作內容”與“工作時限”，確保首次業主大會順利召開：
1.七大籌備任務：核心是“厘清基礎信息”（確認業主身份、人數、面積，避免表決時身份爭議）、“制定規則”（草擬規約、議事規則、表決規則，為業主自治定“規矩”）、“組織選舉”（確定業委會候選人及選舉辦法，產生執行機構）。
2.公告與異議處理：籌備內容需在會議召開前15日公告，給業主充足時間提出異議；籌備組需記錄并答復異議，保障業主參與權，減少后續糾紛。
3.時限與解散：籌備組需在成立后90日內召開首次業主大會，避免籌備工作拖延；業委會成立后籌備組自行解散，避免職能重疊。
第十七條法條原文：業主大會除履行《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。
解讀：本條補充了業主大會的“額外職責”，完善業主大會的決策范圍：
1.法定職責基礎：業主大會首先需履行《民法典》《物業管理條例》規定的職責（如選聘/解聘物業企業、決定專項維修資金使用等）。
2.補充職責：
決定業委會工作經費：明確經費來源（如公共收益）、標準、使用范圍，避免業委會因經費問題無法開展工作，或出現經費濫用。
撤銷業主小組不適當決定：業主小組（按幢/單元成立）的決定若違反法律、規約或損害全體業主利益（如擅自決定本單元共用部分出租收益歸單元業主），業主大會有權撤銷，保障整體利益。
第十八條法條原文：業主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當由物業（略）域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。業主大會作出決定，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。業主大會決定籌集建筑物及其附屬設施的專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，或者改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營活動的，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并依據委托人對所議事項的意見進行投票表決。
解讀：本條規定了業主大會的“會議形式”“表決門檻”和“委托投票規則”，確保決策合法有效：
1.會議形式：允許“集體討論”（如現場會議）和“書面征求意見”（如線上投票、書面問卷），兼顧不同業主的參與便利性（如出差業主可通過書面形式投票）。
2.表決門檻（分兩類）：
普通事項（如選聘物業、制定規約）：需“雙三分之二業主參與表決”+“參與表決雙過半數同意”，既保證參與度，又避免少數人主導。
重大事項（維修資金籌集、改建重建、共有部分經營等）：需“雙三分之二業主參與表決”+“參與表決雙四分之三同意”，提高表決門檻，因重大事項對業主利益影響更大（如動用大額維修資金）。
3.委托投票：業主可委托他人投票，但需提供書面委托書并明確委托意見（如同意/反對某事項），避免代理人擅自決策，保障業主真實意愿。
篇幅有限，解讀未能展示
法規摘選自《中國物業管理常用法律法規文件匯編》
解讀由菁物管書店整理
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1.《民法典》物業編2.《物業管理條例》全文3.《最高法關于審理建（略）132.《關于辦理危害生產安全刑事案件適用法律若干問題的解釋》(二)133.《煙花爆竹生產經營安全規定》134.《國家安全發展示（略）建設指導手冊》135.《學校衛生工作條例》136.《中華人民共和國環境保護法》2014年修訂版137.《中華人民共和國保險法》《全國物業法規匯編與解讀》