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天驕西（略）/合作街道：
2025年05月09日，在（略）（西區(qū)）（略），由街道、社區(qū)、物業(yè)
及業(yè)主代表共同參與的"時(shí)代天（略）物業(yè)管理問題整改大會(huì)"順利召開。會(huì)議中，業(yè)主代表正式提交了《關(guān)于時(shí)代天（略）物業(yè)管理問題整改建議（第十一版）》。會(huì)后，明確提出貫徹落實(shí)***總書記"踏石留印、抓鐵有痕"的工作作風(fēng)指示精神，遵循"責(zé)任落實(shí)、過程監(jiān)督、
結(jié)果公示"的整改原則。社區(qū)/街道也依規(guī)下發(fā)整改通知書。5月16日業(yè)主們拿到了物業(yè)整改計(jì)劃書《四方會(huì)議問題匯總》，然而該計(jì)劃書（略）、街道、業(yè)主不忠誠，不老實(shí)，敷衍整改現(xiàn)象嚴(yán)重，具體存在如下幾方面問題：
一、顛倒黑白，錯(cuò)誤百出
面對(duì)鐵證如山的事實(shí)，物業(yè)方卻一概否認(rèn)，僅以"無違規(guī)加價(jià)"，"未發(fā)現(xiàn)異常"，“無該情況”等措辭搪塞，這種消極應(yīng)對(duì)態(tài)度已引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿。
?例1：《關(guān)于時(shí)代天（略）物業(yè)管理問題整改建議第十一版》第十二條商業(yè)供電違規(guī)加價(jià)。
《四方會(huì)談匯總》第31欄管家商業(yè)供電違規(guī)加價(jià)屬于國家允許范圍內(nèi)，無違規(guī)加價(jià)，相關(guān)法規(guī)如下：
《電力法》:任何單位：（略）
《中華人?共和國合同法》:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)（略）域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)（略）域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)直接收取商業(yè)電費(fèi)加價(jià)，超出了其應(yīng)履行的服務(wù)范疇，構(gòu)成違法。（略）的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用已包含在物業(yè)費(fèi)之中，再次加價(jià)屬于重復(fù)收費(fèi)。
《國家發(fā)展改革委關(guān)于降低一般工商業(yè)電價(jià)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2018〕500號(hào)）規(guī)定的“最高線損加價(jià)不得超過6%”紅線。
物業(yè)拒絕向業(yè)主公示從電力局購電的原始發(fā)票，違反《電力法》第四十四條關(guān)于“供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按國家核準(zhǔn)的電價(jià)和用電計(jì)量裝置的記錄向用戶計(jì)收電費(fèi)”的規(guī)定。
?例2：一個(gè)持續(xù)擾民的油煙問題是怎么變成“未發(fā)現(xiàn)異常”“沒聞到味道”的？

整改過了，那就是沒有問題了。
通過智慧物業(yè)APP、龍湖APP累計(jì)投訴幾十次次，物業(yè)人員現(xiàn)場查驗(yàn)時(shí)明確承認(rèn)
問題存在，但拖延至今未處理。更嚴(yán)重的是，物業(yè)經(jīng)理：（略）
該事件反映物業(yè)存在兩種惡劣可能性：
第一種情況：職業(yè)道德缺失，員工欺上瞞下，整改記錄造假；
第二種情況：流程漏洞，信息傳遞嚴(yán)重失真，導(dǎo)致管理層決策依據(jù)錯(cuò)誤。
需龍湖給出《22棟3單元油煙問題失真事件調(diào)查報(bào)告》
問題確認(rèn)的原始記錄
信息傳遞鏈條追溯
責(zé)任人員認(rèn)定及處理方案
?例3：《關(guān)于時(shí)代天（略）物業(yè)管理問題整改建議第十一版》第三條設(shè)備設(shè)施維護(hù)滯后中提到“1棟配套煙感器長期處于失效狀態(tài)，消防隱患突出，違反
《消防法》（略）維護(hù)要求”《四方會(huì)談匯總》第49欄工程
1（略）道中消防煙感正常使用，戶內(nèi)無煙感。
質(zhì)疑點(diǎn)：其它棟戶內(nèi)有如下圖的煙霧傳感器，難道唯獨(dú)1棟沒有？
龍湖在（略）已多次因消防問題被處罰，累計(jì)超11萬元，還死不悔改？
二、避重就輕、內(nèi)容缺漏
業(yè)主提出的多項(xiàng)問題未在計(jì)劃中體現(xiàn)，或者大事化小小事化了
?《關(guān)于時(shí)代天（略）內(nèi)與居住層相鄰的
（略）層內(nèi)不得新建、改建、擴(kuò)建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目，任何單位：（略）
根據(jù)上面法規(guī)，時(shí)代天街內(nèi)應(yīng)全面取締流動(dòng)露天燒烤攤位，禁止產(chǎn)生油煙的火鍋店等外擺，禁止露天炒料；同時(shí)，（略）下的商鋪內(nèi)開設(shè)產(chǎn)生油煙的餐飲服務(wù)項(xiàng)目；餐飲服務(wù)場所集聚（略）應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)油煙集中收集和凈化設(shè)施。
根據(jù)《（略）棟的商業(yè)煙道排放應(yīng)符合下述標(biāo)準(zhǔn)：餐飲油煙排放應(yīng)小于0.8mg/立方米;非甲烷總烴排放應(yīng)小于10mg/立方米。根據(jù)第三輪中央環(huán)保督察數(shù)據(jù)，合作街道商住開放（略）餐飲商家442家，時(shí)代天街是這些商
家的主要（略）的窗戶”的策略。
另外，（略）購置便攜式油煙監(jiān)測設(shè)備，定期在業(yè)主家中及（略）域開展常態(tài)化監(jiān)測，并及時(shí)公示監(jiān)測結(jié)果。
?《關(guān)于時(shí)代天（略）物業(yè)管理問題整改建議第十一版》第四條“商業(yè)外擺，私搭亂建，占道經(jīng)營”輕飄飄一筆帶過
《四方會(huì)談匯總》第24欄管家、秩序外擺劃線范圍太大，需要重新商定最寬限度4米，根據(jù)現(xiàn)場情況，（略）域先保證人行和消防車進(jìn)出。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)：明確的法規(guī)你不遵守，自己拍腦袋隨口定個(gè)4米線
根據(jù)《（略）政府辦公廳關(guān)于印發(fā)（略）場主體健康發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的政策措施的通
知》只允許臨街店鋪在（略）域內(nèi)和節(jié)假日期間，在不影響居民日常生活和交通安全情況下，開展外擺經(jīng)營活動(dòng)和各類促銷活動(dòng)。
根據(jù)《關(guān)于建（略）管理“八項(xiàng)機(jī)制”深化柔性管理服務(wù)助力“六保”任務(wù)落實(shí)落地的意見》，
成都建立了攤（略）設(shè)置引導(dǎo)機(jī)制等八項(xiàng)機(jī)制，以規(guī)范外擺經(jīng)營行為。這包括明確可以從事占道經(jīng)營的街道、路段、時(shí)段以及每條街道商販最大容量，實(shí)行一街一策、一點(diǎn)一策。
根據(jù)上述法規(guī)，時(shí)代天街存在的問題：
1、絕大多數(shù)外擺商鋪不是臨街商鋪，而（略）內(nèi)的商鋪，占用的（略）內(nèi)的（略）域
2、部分外擺占道嚴(yán)重，超出了（略）域限制，影響了居民日常生活和交通安全
3、請(qǐng)物業(yè)拿出審批文件，證明時(shí)代天街已“明確可以從事占道經(jīng)營”，以及獲批的時(shí)段、和最大商家數(shù)量。
?《關(guān)于時(shí)代天（略）物業(yè)管理問題整改建議第十一版》第七條廢品回收站違規(guī)設(shè)置又被選擇性無視《（略）再生資源回收站經(jīng)營管理指南》
第十七條，不得在再生資源回收站內(nèi)及周邊從事拆解，切割，清洗。。。。
第三十九條，再生資源（略）場主體，嚴(yán)格控制噪聲、粉塵、揚(yáng)塵、異味等，不得影響周邊單位：（略）
第四十三條，不得越門、露天堆放，（略）、綠地以及其他公共場所(地)進(jìn)行收購、晾曬、整理、儲(chǔ)存再生資源物資
《關(guān)于時(shí)代天（略）物業(yè)管理問題整改建議第十一版》第九條物業(yè)服務(wù)長效監(jiān)管機(jī)制缺失問題閉口不談
龍湖物業(yè)長期存在服務(wù)被動(dòng)、敷衍整改的現(xiàn)象。建議建立以下機(jī)制：
評(píng)分考核制度：由業(yè)主代表每月根據(jù)投訴數(shù)量、合同承諾事項(xiàng)完成率等指標(biāo)進(jìn)行量化評(píng)分，評(píng)分結(jié)果直接與物業(yè)費(fèi)支付比例掛鉤（如評(píng)分低于80分按比例扣減費(fèi)用）。
定期公開述職：物業(yè)需每季度向業(yè)主們匯報(bào)整改進(jìn)展，接受業(yè)主質(zhì)詢。
這里提供信托制物業(yè)方案（略）、街道參考。
（略）徑查詢成都物業(yè)改革進(jìn)展：登錄（略）民云APP→點(diǎn)擊首頁"更多"選項(xiàng)→進(jìn)入"民生保障"板塊→選擇"信托/（略）"。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月，（略）已有超過1000個(gè)住（略）成功完成物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)型，從存在諸多問題的傳統(tǒng)"包干制"升級(jí)為更公開透明的"信托制"物業(yè)服務(wù)模式。這一轉(zhuǎn)變顯著提升了物業(yè)服務(wù)的規(guī)范性和業(yè)主的參與度。
?《關(guān)于時(shí)代天（略）物業(yè)管理問題整改建議第十一版》第十二條中
為迫使業(yè)主接受高額電費(fèi)，物業(yè)頻繁采取“選擇性斷電”手段物業(yè)在整改意見書例不敢提這點(diǎn)，早知今日何必當(dāng)初？！
?《四方會(huì)談匯總》第19欄管家、秩序高空拋物頻發(fā)，（略）屬于設(shè)施設(shè)備新增，需啟用大修基金，需業(yè)主參與投票
《民法典》規(guī)定物業(yè)有義務(wù)采取必要措施防止高空拋物。
成都本地及全國其（略）都有眾多使用公共收益用（略）公共事務(wù)的先例。
如金堂觀瀾國（略）棟外立面，安裝費(fèi)用約5萬元，由物業(yè)和業(yè)主共同承擔(dān)；
成都溫江彩疊園二期，（略）第三屆業(yè)委會(huì)通過公共收益發(fā)放現(xiàn)金（約58萬元），并明確表示公共收益可用（略）公共事務(wù)。
成都風(fēng)華苑與錦繡花（略），這兩（略）實(shí)行“信托制”管理模式，公共收益優(yōu)先用（略）公共設(shè)施維護(hù)，，錦繡花（略）（略）。
成都中和街道陸（略）新怡華（略），社區(qū)與物業(yè)合作，由物業(yè)出資購買監(jiān)控設(shè)備，社區(qū)協(xié)調(diào)安裝，公共收益與物業(yè)資金的協(xié)同使用。
眾所周知，時(shí)代天街公共收益素以豐厚著稱，然而安裝高空攝像頭這般基礎(chǔ)安防舉措，竟需動(dòng)輒挪用維修基金？過往十年間累積的公共收益本應(yīng)充裕，賬面結(jié)余卻寥寥無幾，連必備的監(jiān)控設(shè)施都無力添置。此番恰逢全國物業(yè)腐敗整治專項(xiàng)行動(dòng)的契機(jī)，亟需徹查是否存在公共
收益被侵占挪用的深層問題，以正視聽。
?《四方會(huì)談匯總》第21欄：管家、秩序商家及花車油煙排放污染環(huán)境（尤其臨近住
宅區(qū)的餐飲），露天炒料，火鍋等外擺嚴(yán)格管控露天排煙，外擺劃線，規(guī)范外擺，夜市花車加裝油煙凈化裝置。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)：流動(dòng)攤位不具備加裝油煙凈化裝置的實(shí)際條件，根據(jù)《（略）餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染防治管理辦法》、《中華人民共和國大氣污染防治法》，不允許經(jīng)營露天燒烤類攤。
?《四方會(huì)談匯總》第22欄：管家、秩序私人短租及群租房多（例如：7棟、13棟、1棟、27棟）政府無強(qiáng)制的法律法規(guī)支持強(qiáng)制撤場，限制每戶最多辦理5張門禁卡。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)1：依照《治安管理處罰法》第五十四條，日租短租房此類服務(wù)需向公安機(jī)關(guān)申領(lǐng)《特種行業(yè)許可證》后方可經(jīng)營。未取得許可證擅自經(jīng)營，屬于無證經(jīng)營行為，可被處以行政罰款甚至行政拘留。物業(yè)有義務(wù)聯(lián)動(dòng)公安機(jī)關(guān)舉報(bào)違法行為。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)2：物業(yè)未對(duì)私改房屋結(jié)構(gòu)（如隔斷群租）及消防設(shè)施缺損問題履行監(jiān)管職責(zé)，存在重大消防安全隱患。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)3：群租房通常通過隔斷、搭建等方式：（略）
?《四方會(huì)談匯總》第29欄管家物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理按前期物業(yè)服務(wù)合同定價(jià)收取，物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)1：物業(yè)一直不肯公開在住建局備案的那份真正的《前期物業(yè)合同》（不是業(yè)主
手里這份被刪改得面目全非的版本）及招投標(biāo)備案表全套(包含但不僅限于招標(biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)五大流程及五個(gè)專家簽字，公開時(shí)間及天數(shù)、投標(biāo)人的投保保證金及轉(zhuǎn)出賬戶以及電子投標(biāo)的發(fā)出IP)
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)2：現(xiàn)在時(shí)代天街按五級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，卻不執(zhí)行（略）《住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范》(DB5101T（略）)。請(qǐng)物業(yè)對(duì)照該規(guī)范逐項(xiàng)自查，以確定離5級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的差距。業(yè)主這邊也會(huì)梳理該標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)當(dāng)前服務(wù)落在哪個(gè)等級(jí)范圍內(nèi)。
?《四方會(huì)談匯總》第30欄管家建立停車費(fèi)協(xié)商機(jī)制，召開業(yè)主大會(huì)協(xié)商定價(jià)按前期物業(yè)服務(wù)合同定價(jià)收取
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)1:物業(yè)一直不肯公開在住建局備案的那份真正的《前期物業(yè)合同》（不是業(yè)主手里這份被刪改得面目全非的版本）及招投標(biāo)備案表全套(包含但不僅限于招標(biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)五大流程及五個(gè)專家簽字，公開時(shí)間及天數(shù)、投標(biāo)人的投保保證金及轉(zhuǎn)出賬戶以及電子投標(biāo)的發(fā)出IP)
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)2:依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)費(fèi)的漲價(jià)需要業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定，因此，物業(yè)費(fèi)的調(diào)整應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主的同意，并不能單方面隨意漲價(jià)。這一原則同樣適用于停車費(fèi)的調(diào)整。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)3:人防車位開發(fā)成本如已計(jì)入房價(jià)或開發(fā)商無法提供獨(dú)立投資證據(jù)，則應(yīng)歸屬業(yè)主公共所有。
需提供規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附帶的施工圖紙，以明確人防車位是否屬于開發(fā)商報(bào)建范圍；
開發(fā)商需提供人防辦的專項(xiàng)驗(yàn)收表《人防工程竣工驗(yàn)收備案表》，該文件會(huì)明確工程的建設(shè)單位：（略）
需房管部門《商品房成本構(gòu)成清單》證明人防車位未計(jì)入商品房銷售價(jià)格或公攤面積。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)4：人防車位物業(yè)不能隨便定價(jià)，且部分收益要強(qiáng)制納（略）應(yīng)急保障基金住建部《人防工程平時(shí)使用管理辦法（征求意見稿）》明確：人防車位租金收入30%強(qiáng)制納（略）應(yīng)急保障基金
國家發(fā)改委《人防車位定價(jià)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，規(guī)定租金不得超過當(dāng)?shù)仄胀ㄜ囄痪鶅r(jià)的80%
?《四方會(huì)談匯總》第32欄管（略）信息公示：要求張貼至單元門廳、公示欄
（略）棟公示欄小，無法公示雙曬情況，（略）有公示，屬于政府規(guī)定的公示位置
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)1：漠視信息公開的便利性與知情權(quán)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)（略）信息在顯著位置公示，確保業(yè)主知情權(quán)。
單元門廳是居民每日必經(jīng)之地，屬于最直觀的‘顯著位置’。（略），
（略）的業(yè)主來說極不便利，這不符合法規(guī)中‘便于業(yè)主查閱’的立法精神。”
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)2：對(duì)公示位置的理解片面
政府規(guī)定的公示位置并非單一選項(xiàng)，而是要求‘顯著位置’。（略）和樓棟單元門廳、公示欄都屬于顯著位置范疇。物業(yè)不能以‘有公示位置’為由，忽視業(yè)主獲取：（略）
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)3：物業(yè)解決問題的態(tài)度與能力不夠公示欄空間不足是物業(yè)的管理問題，而非業(yè)主的責(zé)任。若確實(shí)存在空間限制，物業(yè)應(yīng)主動(dòng)提出解決方案，如分批次公示、制作折疊式/可更換的公示板、使用電子屏滾動(dòng)播放等，而不是簡單拒絕。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)4：公示內(nèi)容簡陋，走過場
《關(guān)于時(shí)代天（略）物業(yè)管理問題整改建議第十一版》第十五條要求公示如下信息
《小區(qū)規(guī)劃總平面圖》及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，業(yè)主有權(quán)查詢和申請(qǐng)復(fù)制上述文件。
物業(yè)長期未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條及《民法典》第二百八十二條之規(guī)定要求公（略）廣告收益，凈水機(jī)，零售柜、快遞柜的等場地租賃收入，業(yè)主共有的公共用房產(chǎn)生的收益，對(duì)占道經(jīng)營的商家和流動(dòng)攤販?zhǔn)杖〉馁M(fèi)用等公共收益明細(xì)，業(yè)主無法核實(shí)實(shí)際收入及分配情況。
維修基金使用規(guī)范性問題
根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對(duì)維修基金的使用享有知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)，應(yīng)該全過程公開：
招標(biāo)公告及資質(zhì)審核記錄
投標(biāo)單位：（略）
評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)記錄及定標(biāo)文件
最終中標(biāo)通知書
獨(dú)立審計(jì)監(jiān)督：維修基金使用項(xiàng)目完成后，應(yīng)聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)資金流向、施工質(zhì)量等進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，并向全體業(yè)主公示審計(jì)報(bào)告。
業(yè)主異議機(jī)制：在招標(biāo)、施工及審計(jì)階段，業(yè)主有權(quán)對(duì)存疑環(huán)節(jié)提出書面質(zhì)詢，物業(yè)須在5個(gè)工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。
支出缺乏憑證：維修基金、保潔費(fèi)用等支出無詳細(xì)票據(jù)或項(xiàng)目說明，存在不合理開支嫌疑。要求物業(yè)提（略）入駐至今所有公共收益的收支臺(tái)賬、合同文本及銀行流水，并接受第三方審計(jì)
小區(qū)電梯等各種機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)，大修小修，需要提供現(xiàn)場水印照片、視頻等，并在公示欄進(jìn)行公示
?《四方會(huì)談匯總》第33欄管家管家亂發(fā)廣告日常用品及保潔服務(wù)等部分業(yè)主有需求，所以會(huì)發(fā)送相關(guān)推送。如果業(yè)主不想收到，可以告知管家，管家做好備注。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)：首先，根據(jù)《個(gè)人信息保護(hù)法》，未經(jīng)同意發(fā)送商業(yè)廣告屬于違法行為。即使有部分業(yè)主有需求，也不能以‘個(gè)別同意’為由侵犯全體業(yè)主權(quán)益。
根據(jù)《治安管理處罰法》第42條明確禁止發(fā)送騷擾信息。若廣告推送頻率過高、內(nèi)容無關(guān)，業(yè)主有權(quán)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。
根據(jù)《民法典》第1165條，物業(yè)需對(duì)其工作人員的行為負(fù)責(zé)。頻繁發(fā)送廣告不僅影響業(yè)主生活，也可能導(dǎo)致物業(yè)承擔(dān)法律責(zé)任。
其次，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條，物業(yè)應(yīng)提供約定的服務(wù)事項(xiàng)，如清潔、安保、設(shè)施維護(hù)等。發(fā)送廣告屬于商業(yè)行為，超出了物業(yè)服務(wù)合同的范圍。物業(yè)管家的職責(zé)是提供基礎(chǔ)服務(wù)，而非商業(yè)推廣。若需開展增值服務(wù)，應(yīng)通過業(yè)主大會(huì)表決或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，而非單方
面強(qiáng)制推送。最后，‘備注’無法解決根本問題，且缺乏執(zhí)行保障。
?《四方會(huì)談匯總》第34欄管家公開物業(yè)組織架構(gòu)，說明外包服務(wù)情況、提供合法入駐證明（招投標(biāo)等)（略）有公示，其余提到的內(nèi)容不屬于法律法規(guī)要求公示的內(nèi)容
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)1：（略）沒有詳細(xì)組織架構(gòu)，只有一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人亢媛，且電話長期打不通，或打通后否認(rèn)自己是亢媛。
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)2：根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋，小區(qū)物業(yè)拒絕公開外包服務(wù)情況、合同及資質(zhì)的行為已涉嫌違法。
《民法典》第九百四十三條
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期公開服務(wù)事項(xiàng)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及共有部分的經(jīng)營與收益情況。外包服務(wù)屬于物業(yè)服務(wù)的一部分，其合同、（略）資質(zhì)屬于業(yè)主知情權(quán)的范圍。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條
物業(yè)不得將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托，但允許部分專項(xiàng)服務(wù)外包。外包需簽訂書面合同，并對(duì)外包服務(wù)的質(zhì)量負(fù)責(zé)。若物業(yè)未公示外包合同及資質(zhì)，可能涉嫌規(guī)避監(jiān)管。最高人民法院司法解釋（法釋〔2009〕7號(hào)）第十三條
業(yè)主有權(quán)要求公開物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況，以及外包服務(wù)合同等資料。
在多起業(yè)主知情權(quán)糾紛案中，法院明確要求物業(yè)公開外包合同、（略）資質(zhì)。例如，北京三中院判決要求物業(yè)公布電梯廣告收益、停車收益等公共收益及外包合同，強(qiáng)調(diào)業(yè)主知情權(quán)的合法性。若物業(yè)未公示外包信息，住建部門可責(zé)令限期改正；逾期不改的，可能面臨1萬-5萬元罰款。
?《四方會(huì)談匯總》第35欄管家物業(yè)冒充執(zhí)法人員（城管、法官等）無該情況，有多個(gè)業(yè)主反映遇到了上面情況，且（略）日185****4538（略）碼已保存錄音。冒充國家工作人員涉嫌違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《中華人民共和國刑法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國民法典》等多項(xiàng)法規(guī)，如后續(xù)再遇到類似情況，新賬舊賬一起算。
?《四方會(huì)談匯總》第37欄管家
24棟生活垃圾費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超出國家定價(jià)（18元）
按照國家2005年征收垃圾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，24（略）性質(zhì)，所以按照經(jīng)營性質(zhì)來收取
物業(yè)錯(cuò)誤點(diǎn)：根據(jù)《（略）物價(jià)局、（略）城區(qū)開（略）生活
垃圾處理費(fèi)的通知》（成價(jià)費(fèi)〔2005〕第31號(hào)）規(guī)定，（略）城區(qū)生活垃圾處理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，
居民住戶（含暫住戶）為8元/戶/月,（略）與普通住宅。街道、（略）已確認(rèn)應(yīng)
按8元/月收取，物業(yè)應(yīng)將歷年多收取的費(fèi)用應(yīng)退還業(yè)主。
?《四方會(huì)談匯總》第40欄管家管家休假、下班需要有人補(bǔ)位回復(fù)處理信息實(shí)
行AB崗，或可撥打950961，值班人員補(bǔ)位。
根據(jù)（略）《住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范》(DB5101T（略）)，（略）工作時(shí)間
至少14h值班，其他時(shí)間物業(yè)（略）域內(nèi)有值班人員。現(xiàn)在龍湖值班時(shí)間遠(yuǎn)低于該要求。
三、責(zé)任虛化
許多問題未明確具體責(zé)任人和整改時(shí)限，違背"責(zé)任落實(shí)"要求
四、監(jiān)督缺失
未建立整改過程監(jiān)督機(jī)制和業(yè)主參與渠道，違背“過程監(jiān)督”要求。
五、結(jié)果模糊
缺乏量化驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；缺乏公示方案，違背“結(jié)果公示”要求。
龍湖亂象根因初探及對(duì)策業(yè)主訴求
?（略）深刻反思，重新制定整改方案，5月26日前完成補(bǔ)充修訂
?建（略）、街道成立專項(xiàng)督導(dǎo)組，整改期間建立定期檢查、通報(bào)機(jī)制
?社區(qū)、街道協(xié)調(diào)住建、環(huán)境、城管等部門參與整改驗(yàn)收工作
?對(duì)后續(xù)會(huì)議的建議：
提前通知會(huì)議時(shí)間，地點(diǎn)：（略）
周末開。
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物業(yè)服務(wù)需求及建議“碼上辦”平臺(tái)
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