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房地產(chǎn)存量時(shí)代，大機(jī)遇已從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)的盤活與運(yùn)營。反應(yīng)最快的還是房企，剛走出困境甚至還在處置自身不良，融創(chuàng)、金科、遠(yuǎn)洋等一眾房企紛紛成立特殊資產(chǎn)部門，以不良資產(chǎn)投資思維整合金融工具，主動(dòng)聯(lián)合銀行、AMC、信托等機(jī)構(gòu)，通過收購、改造、運(yùn)營或代建等方式介入地產(chǎn)類不良資產(chǎn)，開辟新增長極。值得注意的是，信貸資產(chǎn)包括不良資產(chǎn)的底層資產(chǎn)主要還是房與地，因此無論是金融人、投資人、地產(chǎn)人以及不良資產(chǎn)、資金、服務(wù)三端，掌握不良資產(chǎn)的思維與實(shí)踐技能是房地產(chǎn)存量時(shí)代的價(jià)值重構(gòu)浪潮中不可或缺的。

本次《房地產(chǎn)不良投資處置實(shí)操培訓(xùn)班》，一方面梳理房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)投資處置思維與技能框架，同時(shí)還就商業(yè)地產(chǎn)的盤活運(yùn)營、房企/項(xiàng)目重整、輕資產(chǎn)模式等重點(diǎn)業(yè)務(wù)中稅務(wù)、法律、歷史遺留等難點(diǎn)進(jìn)行案例教學(xué)、沙盤推演。

一

課程介紹

主辦單位：深圳聯(lián)交所、火栗網(wǎng)

培訓(xùn)時(shí)間：2025年9月13-14日

• 9月13日（周六）【09:00-12:00，14:00-17:00】
  

• 9月14日（周日）【09:00-12:00，14:00-17:00】

培訓(xùn)地點(diǎn)：深圳南山區(qū) · 深圳交易集團(tuán)總部大樓

會(huì)議費(fèi)用：?

①標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：4500元/人；

②團(tuán)報(bào)價(jià)：3人及以上報(bào)名可享優(yōu)惠價(jià)4300元/人。

（※含參會(huì)費(fèi)/資料費(fèi)/兩日午餐，往返路費(fèi)/住宿等需自理）

詳情可咨詢聯(lián)系：陳老師0755-83690866?

二

適合人群

1、銀行、AMC、信托、證券等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)處置部門人員；

2、轉(zhuǎn)型中的房企、地產(chǎn)人與投資人、持有房企債權(quán)的上下游機(jī)構(gòu)；

3、不良資產(chǎn)的處置服務(wù)機(jī)構(gòu)、律師、資產(chǎn)交易服務(wù)商等。

三

日程安排

2025年9月13日

8:30-9:00?培訓(xùn)班簽到

9:00-12:00《以不良資產(chǎn)視角看本輪地產(chǎn)周期中的機(jī)會(huì)》

主講老師：W教授，法學(xué)博士，公司律師

14:00-17:00《地產(chǎn)不良處置價(jià)值提升（實(shí)務(wù)+案例精講）》

主講老師：J老師，某一線資產(chǎn)管理公司投資事業(yè)部負(fù)責(zé)人

2025年9月14日

9:00-12:00《商業(yè)地產(chǎn)投資收購 、盤活運(yùn)營實(shí)操》

主講老師：Z老師，某投資基金董事總經(jīng)理

14:00-17:00《輕資產(chǎn)模式切入地產(chǎn)不良賽道的實(shí)操》

主講老師：S老師，某四大AMC中層管理人員

四

課程大綱

2025年9月13日

上午09:00-12:00

第一講：以不良資產(chǎn)視角帶看本輪地產(chǎn)周期中的機(jī)會(huì)

主講老師：W教授法學(xué)博士，公司律師

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)合地產(chǎn)政策，地產(chǎn)類不良資產(chǎn)周期詳解

1.宏觀、中觀、微觀經(jīng)濟(jì)下，學(xué)會(huì)如何判斷房地產(chǎn)的整體趨勢(shì)

1.1詳解中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

1.2當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“晴雨表”

1.3未來房地產(chǎn)市場(chǎng)(土地\開發(fā)\房企\銷售)的趨勢(shì)

2.本輪周期中，地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的最佳投資時(shí)機(jī)分布

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)與不良資產(chǎn)市場(chǎng)的直接\間接關(guān)系

2.2不同類型的地產(chǎn)不良項(xiàng)目的最佳投資時(shí)機(jī)

2.3不同類型的不良資產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)當(dāng)前的判斷與動(dòng)作

（二）不同類型的不良地產(chǎn)的投資實(shí)務(wù)

1.投資住宅類不良資產(chǎn)需要關(guān)注的問題及解決辦法

2.投資非住類不良資產(chǎn)需要關(guān)注的問題及解決辦法

2.1寫字樓

2.2公寓

2.3商業(yè)/商業(yè)綜合體

2.4酒店

2.5工業(yè)地產(chǎn)/廠房

（三）影響地產(chǎn)不良資產(chǎn)價(jià)值判斷的所有問題及應(yīng)對(duì)

1.資產(chǎn)

1.1產(chǎn)品因素

1.2政策因素

1.3人的因素

1.4不同資產(chǎn)的估值方法

2.法律

2.1司法現(xiàn)狀

2.2司法難點(diǎn)

2.3社會(huì)影響

3.金融

3.1財(cái)務(wù)審計(jì)

3.2或有負(fù)債

3.3稅務(wù)籌劃

3.4交易結(jié)構(gòu)

4.政商問題

（四）地產(chǎn)不良項(xiàng)目獲取渠道和方式

1.特定投資標(biāo)的的獲取途徑

1.1不良債權(quán)資產(chǎn)包中的特定抵押物重組

1.2存在抵押物重組機(jī)會(huì)的單戶不良債權(quán)

1.3股權(quán)重組中的困境房地產(chǎn)收并購

2.與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作獲取項(xiàng)目

2.1小開發(fā)商

2.2信托、信托、AMC等金融機(jī)構(gòu)

2.3服務(wù)商

2.4公開市場(chǎng)：類REITs與CMBS案例

（五）地產(chǎn)不良項(xiàng)目的獲取方式和角度

1.協(xié)議轉(zhuǎn)讓及協(xié)議重組

2.共益?zhèn)?/span>

3.司法拍賣

4.項(xiàng)目并購

5.破產(chǎn)重整及破產(chǎn)清算

2025年9月13日

下午14:00-17:00

第二講：地產(chǎn)不良處置價(jià)值提升（實(shí)務(wù)+案例精講）

主講老師：J老師某一線資產(chǎn)管理公司投資事業(yè)部負(fù)責(zé)人

（一）不良項(xiàng)目特征分類

1、已完工or未完工

1.1兩種狀態(tài)下困境項(xiàng)目的主要區(qū)別;

1.2已完工困境項(xiàng)目的常見痛點(diǎn);

1.3未完工困境項(xiàng)目的常見痛點(diǎn)

3、信用風(fēng)險(xiǎn)or市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

a.項(xiàng)目盤活后的主要風(fēng)險(xiǎn)來源；

b.信用風(fēng)險(xiǎn)的防范；

c.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（二）盤活方案設(shè)計(jì)

1、困境成因分析

1.1研判形成困境主要原因

1.2資金鏈問題、債權(quán)債務(wù)問題、市場(chǎng)問題、審批問題等

2、解決思路及談判

a.針對(duì)具體問題形成初步方案，續(xù)建、銷售主導(dǎo)、債務(wù)處理

b.與主要的利益相關(guān)方進(jìn)行談判，債務(wù)人、債權(quán)人、小業(yè)主、政府等；

c.綜合各方需求，形成最佳方案

3、形成落地方案及實(shí)施監(jiān)控

a.形成落地方案，通過庭內(nèi)或者庭外的方式達(dá)成一致；

b.根據(jù)方案進(jìn)行實(shí)施，聘請(qǐng)三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)全過程管控;

c.遇到變化及時(shí)調(diào)整，保證實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)

（三）北京某項(xiàng)目重組案例

1、項(xiàng)目背景

2、重組方案

3、風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

（四）上海地產(chǎn)公司破產(chǎn)重整案例

1、項(xiàng)目概況

2、悅合置業(yè)情況

3、重整方案

4、項(xiàng)目交易要素

5、銷售分析

6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（五）昆明某破產(chǎn)重整案例

1、項(xiàng)目背景

2、合作方情況

3、交易要素

4、破產(chǎn)重整主體情況

5、重整方案

6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（六）北京某金融不良債權(quán)收購處置項(xiàng)目

1、項(xiàng)目基本情況

2、標(biāo)的債權(quán)現(xiàn)狀及成因

3、其他關(guān)聯(lián)債權(quán)情況

4、抵押物麗都悅府項(xiàng)目情況

5、債權(quán)重組方案

6、現(xiàn)金流測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析

2025年9月14日

上午09:00-12:00

第三講：商業(yè)地產(chǎn)投資收購、盤活運(yùn)營實(shí)操

主講老師：S老師某四大AMC中層管理人

（一）存量商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值判斷

1各類商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值分析：

1.1資產(chǎn)類別與業(yè)態(tài)劃分

1.2各業(yè)態(tài)坪效對(duì)比

1.3.零售類與物流類資產(chǎn)特點(diǎn)

1.4.各城市各業(yè)態(tài)資本化率對(duì)比

1.5各類資產(chǎn)基本面

1.6投資層面總結(jié)

2.項(xiàng)目獲取階段的迅速初判：

2.1初判方法論：初盤決策四要素

2.2城市進(jìn)入與劃分

2.3評(píng)分模型：city-location-market

2.4.價(jià)值初判

3.影響投前決策的財(cái)務(wù)刻度

3.1.內(nèi)部收益率IRR與資金成本

3.2.自有資金與外部資金的同質(zhì)性

3.3.資本效率的案例解讀分析—精算的邏輯

3.4.重資產(chǎn)項(xiàng)目的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析與類比

3.5.投資決策刻度三要素

（二）如何精準(zhǔn)估值定價(jià)

1.資產(chǎn)定價(jià)的本質(zhì)

1.1估值誤區(qū)：重置成本法與市場(chǎng)比較法估值假象

1.2Caprate、EV/EBITDA、Caprate估值法

1.3兩種投資驅(qū)動(dòng)：流動(dòng)性主導(dǎo)與風(fēng)險(xiǎn)偏好主導(dǎo)

1.4土地定價(jià)與經(jīng)營性物業(yè)定價(jià)本質(zhì)

1.5資本化率，以及Caprate法估值

1.6DCF法估值；

1.7經(jīng)營性物業(yè)利潤的幾個(gè)重要資管口徑

1.8NOI、NOIYield、NOIMargin、YOC、GOP、EBITDA

2.案例精講:標(biāo)的資產(chǎn)的估值模擬

2.1某shoppingmall項(xiàng)目

2.2某萬豪Marriot酒店項(xiàng)目

2.3某長租公寓項(xiàng)目（上海）

（三）投后管理\盤活運(yùn)營實(shí)操

1.投后的資產(chǎn)管理的關(guān)鍵指標(biāo)

1.1資產(chǎn)口徑：投入資源的資本化與費(fèi)用化

1.2資產(chǎn)口徑：CapRate，MarketValue

1.3會(huì)計(jì)口徑：利潤與費(fèi)用的合理控制

1.4利潤表現(xiàn)，三費(fèi)情況

1.5稅籌與稅盾的關(guān)鍵因子

1.6案例解讀—某長租公寓reit案例—投后兩項(xiàng)費(fèi)用的資管表現(xiàn)

2.運(yùn)營口徑（現(xiàn)金流量情況）

2.1預(yù)算達(dá)成與監(jiān)測(cè)

2.2成本控制與關(guān)鍵要素

2.3當(dāng)期凈現(xiàn)值與累計(jì)凈現(xiàn)值

2.4現(xiàn)金流短債比與負(fù)債率

3通過資產(chǎn)案例解讀與復(fù)盤講盤活運(yùn)營

3.1中心廢棄商業(yè)改酒店案例：

市場(chǎng)基本面分析、業(yè)態(tài)判斷依據(jù)、投研分析、工程風(fēng)險(xiǎn)排查、交易架構(gòu)與原始權(quán)益人退出設(shè)計(jì)；

3.2閑置工業(yè)改文化園區(qū)案例：資產(chǎn)類別核心優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)支撐點(diǎn)、市場(chǎng)基本面對(duì)于非標(biāo)化產(chǎn)

品的難點(diǎn)、投研分析、工程風(fēng)險(xiǎn)排查、交易架構(gòu)與原始權(quán)益人退出路徑設(shè)計(jì)；

3.3廢舊產(chǎn)業(yè)園區(qū)改青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)（公寓+辦公+街區(qū)mall）：資產(chǎn)組合優(yōu)勢(shì)、價(jià)值梳理、市場(chǎng)基本面分析、投研分析、工程造價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)排查、交易架構(gòu)與原始權(quán)益人退出路徑設(shè)計(jì)；

3.4農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)更新精品社區(qū)mall案例：市場(chǎng)基本面分析、投研分析、工程造價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)排查、交易架構(gòu)與原始權(quán)益人退出路徑設(shè)計(jì)；

3.5不同投資偏好對(duì)資產(chǎn)狀態(tài)的選擇差別；

3.6重置成本、坪效總結(jié)；

3.7資本效率的核心邏輯

（四）沙盤推演

2025年9月14日

下午14:00-17:00

第四講：輕資產(chǎn)模式切入地產(chǎn)不良賽道的實(shí)操

主講老師：S老師某四大AMC中層管理人員

（一）地產(chǎn)不良與房企輕資產(chǎn)模式結(jié)合與典型案例

1.房產(chǎn)輕資產(chǎn)介入地產(chǎn)不良的多種模式

1.1融資之殤：融資+代建

1.2林深時(shí)見鹿：高杠桿撬動(dòng)收購

1.3掘金的樂與痛：資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)判斷

1.4風(fēng)險(xiǎn)與收益：共益?zhèn)?房企操盤

2.不同類型模式案例精講

2.1項(xiàng)目/房企情況

2.1交易結(jié)構(gòu)

2.3利益相關(guān)人的博弈

2.4項(xiàng)目盤活并退出

（二）代建模式下的項(xiàng)目獲取渠道與方式

1.代建行業(yè)生態(tài)概述

2.獲取項(xiàng)目的渠道及推進(jìn)

3.輕資產(chǎn)模式痛點(diǎn)及利益保障

4.輕資產(chǎn)談判及合同條款

（三）資源拓展：與AMC/城投的互動(dòng)

1.城投：代建的大甲方

1.1城投的視角及痛點(diǎn)

1.2城投挑選合作伙伴的門檻及條件

1.3關(guān)鍵的臨門一腳：招標(biāo)和應(yīng)對(duì)技巧

2.AMC互動(dòng)

2.1AMC的視角及痛點(diǎn)

2.2一種與AMC、城投三方聯(lián)動(dòng)的思路

五

互動(dòng)與交流

講師團(tuán)隊(duì)

W教授法學(xué)博士，公司律師

先后供職于大型股份制商業(yè)銀行集團(tuán)總部、私募股權(quán)投資基金、地方資產(chǎn)管理公司，工作履歷涵蓋戰(zhàn)略規(guī)劃、公司治理、風(fēng)險(xiǎn)管理、法律合規(guī)、業(yè)務(wù)審查、投資經(jīng)營，先后審查審批不良資產(chǎn)收購處置、資產(chǎn)證券化投資、

債轉(zhuǎn)股等業(yè)務(wù)規(guī)模超50億元，并帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)從事不良資產(chǎn)配資、破產(chǎn)重整投資、債務(wù)重組、房地產(chǎn)紓困、上市公司階段性股權(quán)紓困、個(gè)貸不良資產(chǎn)批轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)，投資并管理資產(chǎn)規(guī)模超25億元。兼任多家不良資產(chǎn)行業(yè)頭部新媒體平臺(tái)的專欄作者和特邀專家，“威科先行”特邀業(yè)務(wù)專家，廈門大學(xué)校外導(dǎo)師，地方AMC行業(yè)論壇研究員。出版關(guān)于不良資產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人專著四部，論文20多篇。

J老師，某一線資產(chǎn)管理公司投資事業(yè)部負(fù)責(zé)人

擁有十二年特殊資產(chǎn)處置及投資從業(yè)經(jīng)歷，曾任國有大型銀行總行資產(chǎn)處置部高級(jí)經(jīng)理，大型保險(xiǎn)資管公司投資總監(jiān)，現(xiàn)任某一線資產(chǎn)管理公司投資事業(yè)部負(fù)責(zé)人。嘉和老師對(duì)銀行視角下特殊資產(chǎn)的處置事宜及投資機(jī)構(gòu)視角下特殊機(jī)會(huì)的投資事宜均十分熟悉，對(duì)債務(wù)重組、特殊機(jī)會(huì)產(chǎn)品化投資、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等領(lǐng)域均有較深的研究。

Z老師，某投資基金董事總經(jīng)理

曾任職保利商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展中心中國北區(qū)負(fù)責(zé)人、龍湖地產(chǎn)投資發(fā)展部高級(jí)投資經(jīng)理。16年房地產(chǎn)營銷客研、投資拓展、投前研測(cè)、投后資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)；主導(dǎo)投資立項(xiàng)萬豪、洲際、希爾頓、雅詩閣、麗笙旗下多個(gè)酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目、龍湖C3公寓項(xiàng)目；保利體系自建自管白領(lǐng)公寓及shoppingmall項(xiàng)目；輕資產(chǎn)，中資產(chǎn)，重資產(chǎn)，資管類項(xiàng)目均有涉及，并形成實(shí)踐后的投資方法論；熟悉上市公司、國央企，投資決策體系的投前流程與刻度標(biāo)準(zhǔn)，投后資產(chǎn)管理各口徑指標(biāo)與管理規(guī)范。近年來重點(diǎn)研究資本替代性退出方案，不動(dòng)產(chǎn)REITs參與國資長租公寓REIT項(xiàng)目發(fā)行前投研盡調(diào)與立項(xiàng)工作，截至2024年主導(dǎo)投資金額超50億。

S老師，某四大AMC中層管理人員

原就職于TOP10房企區(qū)域總、曾為百億級(jí)項(xiàng)目操盤手。擁有15年房地產(chǎn)綜合管理經(jīng)驗(yàn)，曾任某集團(tuán)華東區(qū)域投資總監(jiān)、主導(dǎo)開發(fā)超300萬㎡中高端住宅及商業(yè)綜合體、深度參與7個(gè)超百億級(jí)項(xiàng)目全周期開發(fā)，涵蓋土地獲取、融資方案設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、營銷去化等關(guān)鍵環(huán)節(jié)、特別擅長政企合作項(xiàng)目運(yùn)作。成功操盤3個(gè)省級(jí)重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目。Z老師同時(shí)擁有數(shù)年的房地產(chǎn)不良項(xiàng)目盤活經(jīng)歷,不僅熟悉AMC\銀行\(zhòng)信托\(zhòng)證券行業(yè)地產(chǎn)投資流程,同時(shí)也洞悉大型房企運(yùn)作細(xì)節(jié)。打通地產(chǎn)不良資產(chǎn)上下游資源。是當(dāng)前不良資產(chǎn)行業(yè)難得的城市更新專家、地產(chǎn)金融雙棲人才。

六

主辦方介紹

深圳聯(lián)交所介紹

深圳聯(lián)交所是國內(nèi)成立最早的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)之一，由深圳市人民政府整合深圳市產(chǎn)權(quán)交易所（1992年成立）和深圳國際高新技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易所（2000年成立）設(shè)立，現(xiàn)為深圳交易集團(tuán)重要成員企業(yè)之一。深圳聯(lián)交所首批通過清理整頓各類交易場(chǎng)所部際聯(lián)席會(huì)議備案，是全國6家具有中央企業(yè)國有資產(chǎn)交易“全牌照”、全國首批12家中央管理金融企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)之一，獲評(píng)中國企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)AAA級(jí)信用企業(yè)。深圳聯(lián)交所主要為國有集體企業(yè)、行政事業(yè)單位及各類非公經(jīng)濟(jì)主體提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)處置、增資擴(kuò)股、物業(yè)租賃、登記托管、不良資產(chǎn)處置、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目招商、投融資等綜合金融服務(wù)，始終堅(jiān)持市場(chǎng)化、專業(yè)化、國際化發(fā)展方向，創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)模式和交易品種，發(fā)揮社會(huì)主義先行示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)“雙區(qū)”優(yōu)勢(shì)，整合匯聚資源、暢通要素流動(dòng)，發(fā)現(xiàn)資源價(jià)值，打造在全國有重要影響力的產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)先機(jī)構(gòu)。

火栗網(wǎng)介紹

火栗網(wǎng)&不良資產(chǎn)頭條是中國不良資產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的知識(shí)與學(xué)習(xí)平臺(tái)。2018年正式運(yùn)營，目前擁有35萬+用戶與數(shù)千名學(xué)員。6年來，火栗網(wǎng)緊跟行業(yè)業(yè)務(wù)與發(fā)展趨勢(shì)，精心打磨，形成了文章報(bào)告、在線課堂、培訓(xùn)班與研討會(huì)結(jié)合的不良資產(chǎn)行業(yè)立體學(xué)習(xí)體系；其中培訓(xùn)班包括不良資產(chǎn)通識(shí)啟航班、不良資產(chǎn)處置進(jìn)階班、房地產(chǎn)不良、個(gè)貸不良、重組重整專題班等五大主題，迄今成功舉辦了60余期，獲得了從業(yè)者、行業(yè)機(jī)構(gòu)與眾多投資者的廣泛認(rèn)可。