目 ?錄

01土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)

02開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

03銷售（預(yù)售）環(huán)節(jié)

04土地增值稅清算環(huán)節(jié)

05企業(yè)所得稅匯算清繳環(huán)節(jié)

06自持物業(yè)環(huán)節(jié)

01 土地使用權(quán)取得環(huán)節(jié)

取得國有建設(shè)用地使用權(quán)是實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式主要有出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等。

（一）收到政府部門土地出讓金返還少繳稅款風(fēng)險

【涉及稅種】企業(yè)所得稅、土地增值稅

【場景描述】國家對土地出讓實(shí)行招拍掛方式，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地后，收到政府部門對其繳納的土地出讓金給予一定比例的返還。企業(yè)收到土地出讓金返還款后，計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款”“資本公積”“其他應(yīng)付款”“長期應(yīng)收款”等科目，在土地增值稅清算時沒有沖減取得土地的成本，存在少繳土地增值稅的風(fēng)險。在企業(yè)所得稅納稅申報時未做應(yīng)稅收入處理的，存在少繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十六條；《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金 行政事業(yè)性收費(fèi) 政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅〔2008〕151號)第一條；《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）；《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅〔2011〕70號)；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十條、第二十二條。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)核對“遞延收益”“營業(yè)外收入”“專項(xiàng)應(yīng)付款”“資本公積”“其他應(yīng)付款”“長期應(yīng)收款”等會計(jì)科目，關(guān)注是否存在由政府撥入的大額資金入賬記錄；檢查土地出讓合同，核實(shí)土地使用權(quán)金額與出讓時合同是否一致，是否存在收到返還款后應(yīng)沖減未沖減土地成本，少繳土地增值稅的情形。是否存在應(yīng)做未做收入處理，少繳企業(yè)所得稅的情形。

（二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)少繳印花稅風(fēng)險

【涉及稅種】印花稅

【場景描述】企業(yè)與國有土地管理部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》應(yīng)繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅，可能存在未按規(guī)定繳納印花稅的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《中華人民共和國印花稅法》。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)可設(shè)立相關(guān)合同臺賬，并及時向財務(wù)部門通報合同類型和合同金額，并將土地契稅申報信息，與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)印花稅申報信息進(jìn)行比對，核實(shí)是否漏繳、少繳印花稅。

（三）未按規(guī)定成交價格申報少繳納契稅風(fēng)險

【涉及稅種】契稅

【場景描述】以協(xié)議方式出讓土地的，未按成交價格（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款）申報繳納契稅的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《中華人民共和國契稅法》；《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告〔2021〕23號）。

【業(yè)務(wù)建議】建議企業(yè)比對土地實(shí)際付款金額和土地出讓合同，重點(diǎn)關(guān)注“開發(fā)成本”“其他應(yīng)付款”等會計(jì)科目，檢查土地實(shí)際付款金額是否與土地出讓合同的金額一致，核查合同里的土地使用權(quán)金額與契稅計(jì)稅依據(jù)是否一致，是否存在少繳契稅的情形。

02 ?開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

建設(shè)施工是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重要階段。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為建設(shè)方不直接從事相關(guān)施工工作，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工。

（一）分期開發(fā)土地成本歸集錯誤風(fēng)險

【涉及稅種】企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加

【場景描述】企業(yè)各期項(xiàng)目成本劃分不準(zhǔn)確，未按規(guī)定分配土地使用權(quán)、公建配套等公攤成本，提前列支下期項(xiàng)目的成本；銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積占房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積未按比例分?jǐn)傆?jì)算，多計(jì)已銷售開發(fā)產(chǎn)品成本，少計(jì)結(jié)存開發(fā)產(chǎn)品成本。

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十五條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號）；《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）；《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告〔2016〕18號）。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)可根據(jù)成本對象備案信息，按照規(guī)定分步歸集分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用。根據(jù)企業(yè)實(shí)際簽訂的開發(fā)建設(shè)施工的有關(guān)協(xié)議，合理合規(guī)核算包括土地成本在內(nèi)的開發(fā)成本并計(jì)入“開發(fā)成本”有關(guān)的二級科目，準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)傊量晒╀N售建筑面積。

（二）未移交公共配套設(shè)施計(jì)入可售房屋開發(fā)成本風(fēng)險

【涉及稅種】企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅

【場景描述】企業(yè)開發(fā)建造的公共配套設(shè)施沒有移交轉(zhuǎn)為自己使用，所發(fā)生建造支出全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本。

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十五條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號）；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第一條。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定，按照規(guī)定分步歸集分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用、核算開發(fā)成本并計(jì)入“開發(fā)成本”有關(guān)的二級科目，及時核實(shí)公共配套設(shè)施完工后移交手續(xù)和實(shí)物狀態(tài)。如果存在將公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自己使用的情況，建議核實(shí)成本扣除、土地增值稅計(jì)算及房產(chǎn)稅申報繳納情況。

（三）開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)支出費(fèi)用化風(fēng)險

【涉及稅種】企業(yè)所得稅

【場景描述】企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的裝修費(fèi)用及購置配套物資等費(fèi)用未按規(guī)定計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在購買或者使用時，直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。

【政策依據(jù)】《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十八條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）。

【業(yè)務(wù)建議】建議企業(yè)結(jié)合“開發(fā)成本”“銷售費(fèi)用”“財務(wù)費(fèi)用”等科目，核實(shí)是否存在將應(yīng)資本化的費(fèi)用支出直接在當(dāng)期列支，未按照規(guī)定進(jìn)行歸集和處理。

03 ?銷售（預(yù)售）環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)一般采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房屋及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等。

（一）公共配套設(shè)施移交不符合規(guī)定風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、土地增值稅

【場景描述】企業(yè)將會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園以及郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等配套設(shè)施進(jìn)行移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位時，根據(jù)稅收文件規(guī)定符合收入確認(rèn)條件，未按規(guī)定申報納稅。

【政策依據(jù)】《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條、第十七條、第十八條；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、第五條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條。

【業(yè)務(wù)建議】建議企業(yè)加強(qiáng)對“開發(fā)成本”“主營業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬審核，涉及公共配套設(shè)施移交的，關(guān)注移交對象和用途。如果存在將公共配套設(shè)施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的情況，應(yīng)核實(shí)是否已按照規(guī)定進(jìn)行視同銷售業(yè)務(wù)申報處理。

（二）隱匿預(yù)售收入少交稅款風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅

【場景描述】企業(yè)收取預(yù)收款采取不開發(fā)票、利用收取定金、誠意金等方式規(guī)避預(yù)繳稅款的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條、第四十五條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第九條；《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)控，加強(qiáng)內(nèi)部資料傳遞管理，定時將財務(wù)數(shù)據(jù)與售樓處資料，銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔進(jìn)行比對，統(tǒng)計(jì)已售戶數(shù)及預(yù)收金額，核實(shí)是否按規(guī)定預(yù)繳稅款。

（三）收到銀行按揭款未及時確認(rèn)收入風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅

【場景描述】以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在銀行按揭貸款到賬后，企業(yè)所得稅未按規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額；收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款等名義計(jì)入“短期借款”等賬戶，未計(jì)入預(yù)收賬款，未申報預(yù)繳稅款。

【政策依據(jù)】《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》；《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條、第十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條第三款；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》；《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局2016年第70號）第一條。

【業(yè)務(wù)建議】建議企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注“短期借款”“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬、貸款合同、銷售合同和房屋銷售明細(xì)，核對銀行按揭的保證金賬戶存款余額，核實(shí)按揭貸款數(shù)額。確保在收取銀行按揭款時按規(guī)定申報納稅。

（四）已完工開發(fā)項(xiàng)目未及時結(jié)轉(zhuǎn)收入風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、企業(yè)所得稅

【場景描述】企業(yè)對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)房屋銷售收入。

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條、第五條、第六條、第十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條、第七條、第九條、第十條；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部合同傳遞歸檔管理，定期審查銷售合同、房屋銷售明細(xì)、現(xiàn)金流量表、簽收（收樓）花名冊及房產(chǎn)部門房產(chǎn)合同備案信息，竣工備案表等，核查是否在達(dá)到收入確認(rèn)條件的時點(diǎn)時按時申報繳納稅款。

（五）委托代銷的產(chǎn)品未按規(guī)定確認(rèn)收入風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅

【場景描述】采用視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，未區(qū)分具體合同約定和實(shí)際銷售價格，統(tǒng)一按照約定較低的價格開具發(fā)票確認(rèn)計(jì)稅收入，超過約定價格的房款由經(jīng)銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅收入。

【政策依據(jù)】《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條、第五條、第六條、第十條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、第五條。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)對委托代理方式下的合同進(jìn)行分類管理，定期審查包銷合同、房屋銷售明細(xì)，及時準(zhǔn)確按照規(guī)定確認(rèn)計(jì)稅收入。

（六）銷售部分無產(chǎn)權(quán)的開發(fā)產(chǎn)品未確認(rèn)收入風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、企業(yè)所得稅

【場景描述】銷售部分無產(chǎn)權(quán)的閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入沒有按規(guī)定入賬。

【政策依據(jù)】《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條、第四十五條，附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第八項(xiàng)；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)按照實(shí)際情況及時登記和更新“開發(fā)產(chǎn)品”“其他業(yè)務(wù)成本”“其他應(yīng)收款”等賬戶明細(xì)，定期與銷售部門對賬，也可以通過物業(yè)公司的收取管理費(fèi)用明細(xì)比對，確認(rèn)相關(guān)收入是否均已按規(guī)定入賬，核查是否存在少繳稅款。

（七）未按照規(guī)定劃分可扣除的土地價款少繳增值稅風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加

【場景描述】部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，可能未按照各項(xiàng)目所占土地面積對土地價款進(jìn)行劃分，可能在單個開發(fā)項(xiàng)目中未能準(zhǔn)確按照當(dāng)期銷售面積與可供銷售面積之比計(jì)算確定當(dāng)期可稅前扣除的土地價款。存在提前扣除土地價款、錯誤扣除土地價款，人為調(diào)節(jié)增值稅稅負(fù)的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)；《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條、第五條、第六條、第七條；《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)采用合理的方法劃分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r款，根據(jù)土地價款支付情況和土地開發(fā)計(jì)劃，結(jié)合當(dāng)期各項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的銷售面積，計(jì)算增值稅時按照規(guī)定據(jù)實(shí)扣除土地價款。

（八）預(yù)繳土地增值稅適用預(yù)征率錯誤少繳土地增值稅風(fēng)險

【涉及稅種】土地增值稅

【場景描述】企業(yè)預(yù)繳土地增值稅時，未區(qū)分普通住宅、別墅、其他非普通住宅、寫字樓、商鋪、車位等不同房產(chǎn)項(xiàng)目，全部按普通住宅的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，存在少預(yù)繳土地增值稅的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》（國家稅務(wù)總局公告2024年第10號）

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)對不同房產(chǎn)項(xiàng)目和產(chǎn)品類型建立相應(yīng)的臺賬和收入明細(xì)賬，根據(jù)不同預(yù)售房產(chǎn)的用途類型，按適用預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，避免出現(xiàn)錯誤使用預(yù)征率的情況。

（九）企業(yè)所得稅收入未按規(guī)定時點(diǎn)確認(rèn)少繳企業(yè)所得稅風(fēng)險

【涉及稅種】企業(yè)所得稅

【場景描述】企業(yè)采取一次性全額收款、分期收款、銀行按揭等方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，未按規(guī)定時點(diǎn)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，可能存在少繳企業(yè)所得稅。

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

04 ?土地增值稅清算環(huán)節(jié)

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)交納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。企業(yè)應(yīng)及時準(zhǔn)確填報清算申報的收入、扣除項(xiàng)目的余額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況，申報繳納土地增值稅。

（一）土地增值稅應(yīng)清算未清算少繳土地增值稅風(fēng)險

【涉及稅種】土地增值稅

【場景描述】房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件，未按規(guī)定時間進(jìn)行土地增值稅清算的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第九條、第十一條。

【業(yè)務(wù)建議】建議開發(fā)項(xiàng)目竣工后，企業(yè)根據(jù)清算要求做好各項(xiàng)準(zhǔn)備，及時完成清算工作，若有特殊情況暫時無法清算的，一方面盡早與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，說明情況；一方面要做好內(nèi)部溝通、抓緊工程結(jié)算與財務(wù)核算工作。

（二）未合理分?jǐn)偼恋爻杀旧倮U土地增值稅風(fēng)險

【涉及稅種】土地增值稅

【場景描述】企業(yè)取得的土地開發(fā)多期項(xiàng)目，計(jì)算每期可扣除的土地成本時，未按照合理的方法分?jǐn)偼恋爻杀荆嬖谏倮U土地增值稅的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十二條。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)設(shè)立相關(guān)成本費(fèi)用臺賬，將每期開發(fā)項(xiàng)目的成本據(jù)實(shí)登記并歸檔相關(guān)資料，注意內(nèi)部管理，核查取得土地的總金額及每期項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ê头謹(jǐn)偙壤婪抖嗫鄢恋爻杀镜亩悇?wù)風(fēng)險。

（三）扣除不符合規(guī)定的利息支出少繳土地增值稅風(fēng)險

【涉及稅種】土地增值稅

【場景描述】申報土地增值稅清算時，將不屬于金融機(jī)構(gòu)的借款利息支出或加息、罰息進(jìn)行扣除，存在多扣除利息支出的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條；《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)如實(shí)對不同來源的利息支出進(jìn)行臺賬登記，歸類相應(yīng)貸款合同，定期核對利息支出對應(yīng)的貸款合同和銀行計(jì)息單。

05 ?企業(yè)所得稅匯算清繳環(huán)

企業(yè)所得稅匯算清繳，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自納稅年度終了之日起5個月內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款；企業(yè)在年度中間終止經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)自實(shí)際經(jīng)營終止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理當(dāng)期企業(yè)所得稅匯算清繳；企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅。

（一）特殊的配套項(xiàng)目支出與實(shí)際不匹配少繳企業(yè)所得稅風(fēng)險

【涉及稅種】企業(yè)所得稅

【場景描述】結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本中的特殊配套項(xiàng)目支出，如綠化、道路等支出金額偏大、占比偏高，與項(xiàng)目實(shí)際情況不匹配，可能存在多列費(fèi)用，少繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）；《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)設(shè)立相關(guān)臺賬，根據(jù)施工合同及圖紙，如綠化項(xiàng)目中實(shí)際采購苗木數(shù)量及價格等應(yīng)如實(shí)登記相關(guān)開發(fā)成本，并及時跟進(jìn)大額現(xiàn)金支付或長期掛“應(yīng)付賬款”的情況，按照要求管理發(fā)票，企業(yè)實(shí)際發(fā)生支出及時索取發(fā)票等單據(jù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入須按預(yù)計(jì)毛利額申報企業(yè)所得稅

【政策依據(jù)】根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第八條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)項(xiàng)目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

【業(yè)務(wù)建議】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售收入后，若存在收入確認(rèn)不及時、計(jì)稅毛利率使用錯誤、未按規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額等情況，可能導(dǎo)致當(dāng)期企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額計(jì)算不準(zhǔn)確，進(jìn)而引發(fā)企業(yè)所得稅申報錯誤風(fēng)險。建議企業(yè)嚴(yán)格按照政策要求，及時計(jì)算并申報預(yù)計(jì)毛利額。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)銷售價格偏低須同步進(jìn)行納稅調(diào)增

【政策依據(jù)】根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十三條規(guī)定：企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/span>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十七條規(guī)定：企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。

【業(yè)務(wù)建議】若房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算收入存在調(diào)增情況，需根據(jù)具體情況判斷企業(yè)所得稅是否也需調(diào)增。如企業(yè)未按規(guī)定確認(rèn)企業(yè)所得稅銷售收入，存在不符合獨(dú)立交易原則，或其他不具有商業(yè)目的的情況而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額，且無合理理由的，企業(yè)所得稅需進(jìn)行納稅調(diào)整。

（四）取得高額設(shè)備租賃發(fā)票要確保業(yè)務(wù)的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性

【政策依據(jù)】根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出；所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）第四條規(guī)定：稅前扣除憑證在管理中應(yīng)遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。真實(shí)性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)，且支出已經(jīng)實(shí)際發(fā)生；合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定；關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力。

第十二條規(guī)定：企業(yè)取得私自印制、偽造、變造、作廢、開票方非法取得、虛開、填寫不規(guī)范等不符合規(guī)定的發(fā)票，以及取得不符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定的其他外部憑證，不得作為稅前扣除憑證。

【業(yè)務(wù)建議】房地產(chǎn)企業(yè)如取得高額設(shè)備租賃發(fā)票、特別是異地開具的發(fā)票時，應(yīng)確保發(fā)票對應(yīng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性，否則可能導(dǎo)致稅前扣除憑證不符合規(guī)定，進(jìn)而影響企業(yè)所得稅的稅前扣除。建議企業(yè)在取得異地設(shè)備租賃發(fā)票時，嚴(yán)格審核發(fā)票的真實(shí)性和合法性，確保其與支出相關(guān)聯(lián)，如發(fā)現(xiàn)高額異地設(shè)備租賃發(fā)票不符合稅前扣除規(guī)定，應(yīng)不作為稅前扣除憑證或及時進(jìn)行納稅調(diào)整，避免因不合規(guī)發(fā)票引發(fā)的風(fēng)險。

（五）取得大額作廢發(fā)票要調(diào)整對應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額

【政策依據(jù)】根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號）第四條規(guī)定：稅前扣除憑證在管理中應(yīng)遵循真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性原則。真實(shí)性是指稅前扣除憑證反映的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)，且支出已經(jīng)實(shí)際發(fā)生；合法性是指稅前扣除憑證的形式、來源符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定；關(guān)聯(lián)性是指稅前扣除憑證與其反映的支出相關(guān)聯(lián)且有證明力。

第十二條規(guī)定：企業(yè)取得私自印制、偽造、變造、作廢、開票方非法取得、虛開、填寫不規(guī)范等不符合規(guī)定的發(fā)票，以及取得不符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定的其他外部憑證，不得作為稅前扣除憑證。

【業(yè)務(wù)建議】若房地產(chǎn)企業(yè)取得作廢發(fā)票，應(yīng)不予作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，否則將影響企業(yè)所得稅的正確計(jì)算與繳納。建議企業(yè)在取得發(fā)票時，嚴(yán)格審核發(fā)票的合規(guī)性，確保其符合國家法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定，避免因不合規(guī)發(fā)票引發(fā)風(fēng)險。

06 ?自持物業(yè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自持物業(yè)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非銷售的、主要用于自持經(jīng)營或租賃使用的物業(yè)，一般也稱為經(jīng)營性物業(yè)。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并擁有所有權(quán)的寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等經(jīng)營性不動產(chǎn)。房地產(chǎn)自持物業(yè)分為出租物業(yè)與自營物業(yè)兩種。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，已出租的物業(yè)應(yīng)納入投資性房地產(chǎn)核算，尚未出租的及自營物業(yè)應(yīng)納入固定資產(chǎn)核算。

（一）持有投資性房地產(chǎn)期間未按規(guī)定申報納稅風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅

【場景描述】企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)期間，出租房產(chǎn)取得房產(chǎn)租金收入，未計(jì)算繳納增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，未出租房產(chǎn)未從價計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，存在少繳稅款的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)；《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條；《中華人民共和國印花稅法》；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）；《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)租金收入收取情況，重點(diǎn)關(guān)注“投資性房地產(chǎn)”“主營業(yè)務(wù)收入”“其他業(yè)務(wù)收入”等科目，結(jié)合相關(guān)租賃合同準(zhǔn)確劃分租賃和未租賃部分，防范少繳稅款的風(fēng)險。

（二）以租抵債未按規(guī)定核算風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅

【場景描述】房地產(chǎn)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)，出租收入抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息等債務(wù)，未確認(rèn)收入。

【政策依據(jù)】《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條第六款；《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十條；《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第二條、第三條、第四條 ；《中華人民共和國印花稅法》。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)租賃合同（或租賃預(yù)約協(xié)議）和銷售合同的臺賬登記和內(nèi)部管理，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際經(jīng)營情況據(jù)實(shí)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”“應(yīng)付賬款”明細(xì)賬，出租收入應(yīng)如實(shí)及時確認(rèn)收入。

（三）將會所等配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用未按規(guī)定處理風(fēng)險

【涉及稅種】增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

【場景描述】房地產(chǎn)企業(yè)將會所、物業(yè)管理場所等配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用時，未在次月開始按自用固定資產(chǎn)原值計(jì)算申報繳納房產(chǎn)稅，年終企業(yè)所得稅匯算清繳未做納稅調(diào)整，土地增值稅清算扣除未做納稅調(diào)整。

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十七條、第二十五條、第二十六條、第二十七條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號）；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第一條；《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)可關(guān)注辦公用房的使用情況，核查申報繳納房產(chǎn)稅情況，企業(yè)所得稅成本結(jié)轉(zhuǎn)情況，復(fù)核企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，是否存在少繳稅款的情形。

（四）樣板房、售樓部裝修費(fèi)未計(jì)入房產(chǎn)原值少繳房產(chǎn)稅風(fēng)險

【涉及稅種】房產(chǎn)稅

【場景描述】企業(yè)樣板房、售樓部裝修費(fèi)未計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，存在少繳房產(chǎn)稅的風(fēng)險。

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）第一條。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對于自用房產(chǎn)的臺賬管理，對符合條件的樣板房、售樓部等裝修費(fèi)應(yīng)按規(guī)定計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，防范少繳房產(chǎn)稅風(fēng)險。

（五）產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)的公建配套設(shè)施未納入固定資產(chǎn)管理，少繳稅款的風(fēng)險

【涉及稅種】企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

【場景描述】在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。部分產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)企業(yè)的公建配套未單獨(dú)作為成本核算對象，其開發(fā)成本由其他開發(fā)商品分?jǐn)偂?/span>

【政策依據(jù)】《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十七條；《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條、第三條、第四條；《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第一條；《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)。

【業(yè)務(wù)建議】企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)控管理，明晰相關(guān)配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，據(jù)實(shí)根據(jù)規(guī)定對相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行核算，防范少繳稅款的風(fēng)險。

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