房屋租賃糾紛裁判要旨匯編（2025版）

審理房屋買賣糾紛200則裁判要旨匯編（二）

關于審理房屋糾紛的法律適用問答（一）

關于審理房屋糾紛的法律適用問答（三）

人民法院案例庫規則詳解361：房屋買賣糾紛（八）

全國法院：審理房屋租賃合同解除糾紛裁判依據合集

全國法院：審理房屋買賣合同解除案件裁判依據合集

轉載請注明來源：類案同判規則公眾號！

關于審理房屋糾紛的法律適用問答（四）

16、法答網：執行異議之訴案件中如何參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條“買受人名下無其他用于居住的房屋”的規定？

【答疑意見】：

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《規定》）第二十九條第二項規定的“買受人名下無其他用于居住的房屋”，系為了規范人民法院辦理執行異議和復議案件，結合人民法院執行工作實際而制定，而執行異議之訴必須實體審理，以實現實質公平為目標，目前多參照上述規定進行裁判。“名下無其他用于居住的房屋”屬于較為典型的形式判斷規則，執行異議之訴的實體裁判標準應為是否用于家庭基本居住生活需要。《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條認為：“商品房消費者名下雖然已有一套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。”例如，商品房消費者名下首套住房面積較小，結合家庭人口及居住生活情況，另外購買的住房仍在滿足基本居住需要范圍內的，應認為符合《規定》第二十九條的精神。但對于購買投資型、豪華型房屋的，或者購買商鋪等經營性房屋的，原則上不在本條保護范圍之內。故房屋套數并非絕對標準，對此需要把握的是，一方面要保護人民群眾對美好生活的向往，保護剛性和改善住房需求，另一方面要依法懲治惡意規避執行的行為。

咨詢人：海南省高級人民法院鐵路庭 夏偉偉

答疑專家：最高人民法院民一庭 萬挺

17、天津高院：預約合同的處理問題

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果具備預約的要件，應當認定為預約合同，出賣人拒絕簽訂商品房買賣合同，買受人請求繼續履行合同簽訂本約的，不予支持。

如因出賣人的原因未能訂立商品房買賣合同，買受人請求雙倍返還定金的，應予以支持。定金不足以彌補因出賣人違約造成的損失，買受人請求賠償超過定金部分的損失的，可以并處，但定金和損失賠償數額總和不應高于違約造成的損失。

當事人通過認購書、訂購書、購房意向書等協議約定在將來一定期限內簽訂商品房買賣合同，但上述協議已經具備了商品房買賣合同的主要條款，且出賣人已經收受部分購房款的（購房款的確定可以參考當事人之間的約定、首付款比例、交易習慣等因素），應認定該協議為商品房買賣合同。

【觀點來源】：天津市高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干問題的審判委員會紀要》（津高法〔2018〕230號）

18、海南高院：對于購買方主張出賣方商品房宣傳資料具有法律效力的，法院應根據宣傳資料是否針對“開發規劃范圍內的房屋及相關設施”、“所作的說明和允諾是否明確、具體、確定”、“對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定是否有重大影響”來綜合認定。

《商品房買賣合同解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

可見商品房宣傳資料一般不具有法律效力，只有開發商的宣傳資料符合上述條款但書部分內容的情況下，才可能被認定為要約，視為合同內容的一部分，主要體現在以下三個方面。

（1）宣傳資料是否針對“開發規劃范圍內的房屋及相關設施”。宣傳資料對開發范圍外的房屋及相關設施所作的說明和允諾不屬于上述司法解釋第三條中可以認定構成要約的情形。比如對商品房周圍設施及環境的宣傳，“英國皇家園林景觀、中央水景、噴泉”等，以及對商品房開發規劃范圍外的商場、學校、醫院等配套的宣傳，“緊臨一站式購物廣場、風情商業街、五星酒店、圖書館”等，這些都不屬于對開發規劃范圍內的房屋及相關設施。

（2）所作的說明和允諾是否明確、具體、確定的。明確性、具體性、確定性，要求其內容是可以被特定化的并可以被明確地預期，且不存在不同解釋的可能。審查商品房銷售廣告中的說明和允諾是否具體、確定，要審查其說明是否有清XXX白的具體內容和事項，允諾是否有明確的標準和肯定的含義，要注意結合具體的事實加以認定。如宣傳資料中采用“約”、“近”、“預計”、“貴族品質”、“輕奢風格”等模糊的描述性語言，一般難以認定為“具體明確”。

（3）對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定是否有重大影響。對訂立合同有重大影響是指購房人看重的是所售房屋及其附屬設施能滿足特定心理需求或特定購房目的，正是基于這一點購房人才決定訂立合同，其判斷應以“合理的個性化需求”為標準。對房屋的價格有重大影響是指宣傳資料中說明、允諾的內容成為最終構成房價的重要組成部分。但由于語言本身的模糊性及理解的不一致，對“訂立合同及房屋價款的確定有重大影響”沒有一個比較明確的標準，在實踐中大多由法官自由裁量。

除以上三個方面外，很多開發商在樓盤的宣傳資料中明確“本宣傳冊為邀約邀請，圖片與文案僅供參考，不構成要約”，也有在購房合同或補充協議中約定宣傳資料僅作為參考，屬于要約邀請。如果宣傳資料或合同中有這類的文字，法院一般會據此訂定該宣傳資料不構成要約。

19、如何認定商品房預售的廣告、宣傳資料效力？

商品房預售廣告、宣傳資料是開發商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發送的有關預售商品房的文字、圖片、視頻等形式的說明。預售廣告中應載明商品房預售許可證明的文號。

商品房的預售廣告和宣傳資料，原則上應當認定為要約邀請，對當事人不產生合同約束力。

但符合以下二個標準的，則應認定為要約：

第一，該單方承諾的內容屬于紅線范圍內，即房屋及相關設施在商品房開發規劃范圍內；

第二，所作說明和允諾具體確定，且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響。

開發商在售房過程中給買受人展示的樣板房、視覺效果圖、沙盤模型也屬于開發商對房屋及相關設施所作的具體說明和允諾，開發商應保證實際交付的房屋與樣板房、視覺效果圖、沙盤模型所展示的一致。如不一致的，開發商應當作出特殊說明。

20、商品房買賣認購書的性質及效力如何認定？

認定雙方是否已就訟爭房產買賣達成一致意見，即雙方當事人的合意系屬預約合同還是本約合同。合同條款一般包括標的、價款、履行期限、違約條款等。在房屋買賣合同糾紛案件中，衡量雙方是否就房屋買賣達成一致意見，應當從完成房屋買賣過程雙方所必須進行的行為，如房屋價款、交房時間、付款方式、付款期限、稅費承擔以及辦理過戶登記等方面進行考量。房屋買賣合同有別于一般生活中普通的買賣行為，并非「一手交錢、一手交貨」的即時行為。如雙方僅僅是對房產買賣價款達成一致而簽訂的收條或便條等，應當視為預約合同。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”如無證據證明因一方原因導致未能訂立房屋買賣合同的，不應適用定金罰則。

如前所述，預約合同的本質在于就同一性質的合同產生排他性，以維護雙方當事人的信賴而訂立本約合同。當事人一方違反了信賴原則，如不與對方進行協商訂立本約合同，或惡意磋商，或在預約期間與他人進行交易等，則其應承擔相應的違約責任。如果雙方當事人基于預約合同就本約合同各要素進行協商后最終未能達成合意而終止交易的，則應視為雙方已履行了預約合同的義務，不應將本約合同內容的分歧歸責于任何一方。在此情形下，出賣人拒絕出售或買受人拒絕購買，不應認定為違約。

參考案例：張某亮訴駱某耀房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

商品房預售，又稱期房買賣，是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給預購人，由預購人預付部分房價款的行為。商品房預售合同，是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接收商品房的書面協議。商品房預售有以下幾個特征：

第一，預售的標的物是尚未建成的房屋；

第二，依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋所有權，亦稱期待權；

第三，法律并未禁止商品房預購人在商品房實際交付之前轉讓給第三人；

第四，從合同成立到標的物交付需要較長的周期。

【案例文號】：（2011）湖民初字第1819號 （2011）廈民終字第2841號

【案例來源】：摘自《房地產案件立案標準》，劉學文主編，人民法院出版社2009年7月第1版。