酒業巨頭遺孀林奈特·埃爾采格擴建其5000平方米的豪宅。
埃爾采格家族擴充雷穆拉豪宅版圖新西蘭最富有的女性之一林奈特·埃爾采格（LynetteErceg，獨立酒業IndependentLiquor創始人邁克爾·埃爾采格MichaelErceg的遺孀）似乎投入了數百萬紐幣，收購了其奧克蘭豪宅旁邊的多處物業。
記錄顯示，與埃爾采格相關的實體以超過1700萬紐幣的價格，買下了位于雷穆拉（Remuera）（略）（ArneyRoad）她那占地5000平方米的官邸旁的一棟歷史性住宅。
此外，與埃爾采格相關的實體還收購了她物業另一側的一棟較小的房子，但該交易的具體金額仍未公開。如果將這三處物業合并，它們將覆蓋奧克蘭最富裕街道上超過8000平方米的土地，總估價（RV）高達4700萬紐幣。
OneRoof已通過埃爾采格的律師聯系她，尋求對這些交易的評論，詢問她購買這些物業的原因以及未來的計劃。截至發稿時，她尚未回應。OneRoof也聯系了賣家，其中一位拒絕評論，另一位則未回復。
交易細節與保護隱私的需求埃爾采格官邸前方的歷史性住宅已于上月以1715萬紐幣的價格售出，幾乎是其政府估價的兩倍。這棟建筑由先驅女性建筑師穆里爾·蘭姆（MurielLamb）于1940年代建造，坐落于埃爾采格的豪宅前方，俯瞰港口。該物業被劃為（略），已由蘭姆家族持有超過100年。
埃爾采格官邸另一側房屋的交易尚未出現在官方記錄中。這棟1950年代的房子占地900平方米，同樣被劃為（略）。
埃爾采格的官邸是雷穆拉最大的豪宅之一，擁有一棟800平方米、建于1920年代的住宅，內設游泳池、網球場和附屬建筑，于2011年以1125萬紐幣購入。與埃爾采格的兒子、富豪、麥盧卡醫生（ManukaDoctor）創始人馬修·普林格爾（MatthewPringle）（略）也被認為與埃爾采格官邸有關。OneRoof聯系普林格爾的律師時，他拒絕就此事發表評論。
豪宅業主策略：保護私密與視野奧克蘭（略）域的房地產經紀人告訴OneRoof，富有的房主收購鄰近物業以建立大型豪宅或保護其視野和隱私并非罕見。2023年，OneRoof曾報道，（略）頂層公寓的業主以1000萬紐幣買下了他公寓前方的房子。
貝利斯（Bayleys）的經紀人大衛·雷恩博（DavidRainbow，（略）交易）本周告訴OneRoof，（略）居民擔（略）域聯排別墅的激增。“多年前，（略）球場或更好的車道，但現在他們是為了保護自己的隱私。”他說，當他展（略）域的獨家房產時，買家首先會問的問題之一就是隔壁建造聯排別墅的可能性。“你會想保護你的房產，看到這種情況發生是很好的，因為它與高密度化趨勢相反，”他說。
Barfoot&Thompson經紀人保羅·內森豪森（PaulNeshausen），其業務范圍包括東部海（略），他表示安全性對他的客戶非常重要。“當他們買下鄰居的房子時，要么讓認識的人住進去，要么就推倒重建。這給了他們選擇鄰居的權利和安全感，”他說。“你可能會聽到皇后鎮有地下掩體的故事，但這些離你比你想象的更近。”
內森豪森說，這些業主并不擔心他們合并后豪宅的轉售價值，他們更可能像歐洲那樣，將其捐贈（略）或國家，以創建公園或（略）。“頂級富豪中有很多慈善家。”
（略）負責人喬納森·西森斯（JonathanSissons）告訴OneRoof，買家有時會收購鄰近物業，以便在產權證上增加契約條款，以保護他們未來的視野。然后他們可以出售這些物業，同時確保自己的視野得到保護。
他說：“這一切都是在場外進行的。他們會讓律師去接洽，或者可能只是在車道上的一次談話。”“而且你常常會發現，在這些街道上，你可以擁有一棟宏偉的大房子，但周圍的房子不一定也是這樣。這關乎隱私和安全。”
絕望賣家1紐幣起拍，“麻煩”住宅31.2萬紐幣售出，創首都成交歷史
位于惠靈頓北地（Northland）（略）（BankRoad）的一棟三居室住宅，通過破天荒的1紐幣起拍價拍賣，最終以31.2萬紐幣成交，遠低于其71萬紐幣的政府估價（RV），卻為惠靈頓的房地產拍賣史寫下了新篇章。
“非賣不可”的物業終獲解脫這棟對業主來說“非賣不可”的惠靈頓住宅，在經歷了今年早些時候首次嘗試銷售失敗后，賣家決定鋌而走險，采用極低的1紐幣起拍價策略，旨在吸引大量買家。
RayWhite房地產的掛牌經紀人馬特·羅斯（MattRoss）表示，業主“如釋重負”。他透露，賣家在兩周半前就簽下了1紐幣的保留價（reserveprice），“他當時已下定決心要讓房子脫手。”
羅斯指出，賣家的心理預期幾乎就是1紐幣。“他說1紐幣就必須賣掉。他實在無法再持有這處房產了，所以31.2萬紐幣的成交價簡直是奇跡。”
吸引建筑商和專業人士，22位買家激烈競逐拍賣現場共有22位注冊競標者，累計出價45次，競爭異常激烈。羅斯表示，大部分競標興趣來自建筑商和專業技工。最終的買家正是一名建筑商，他計劃對物業進行翻新，并根據情況決定是作為長期投資房產持有還是轉售。
羅斯此前曾表示，盡管1紐幣起拍價在奧克蘭較為常見，但在惠靈頓聞所未聞，（略）這棟住宅的成功拍賣是惠靈頓的首例。“這絕對是獨一無二的。在我從事房地產行業的十年里，從未在惠靈頓見過1紐幣起拍價的物業。”
他補充道：“我們僅通過OneRoof就收到了300多個咨詢。我回復的郵件數量簡直是天文數字。甚至今天早上，我還在回復郵件并發送資料包等。”
物業狀況與賣家初衷羅斯此前向OneRoof透露，業主出售房產的原因是無法將其修復到符合標準。“他們無法持有這處房產了。他們不想成為長期的房東。他們非常關注家庭，而這處房產在現階段對他們來說更像是麻煩而非資產。”
羅斯指出，該物業存在一些已知問題，如門框和部分窗戶的問題，并且需要更換一些框架。內部也需要翻新，例如“肯定需要重新粉刷，更換新地毯等，才能達到出租標準，并對租客有吸引力。”
該物業的政府估價（RV）超過70萬紐幣，但經紀人表示賣家愿意以遠低于此的價格出售。
屢次嘗試終獲成功該業主早在今年5月就曾嘗試通過拍賣出售這處房產，但上月底拍賣時無人出價而流拍。“它沒有賣出去。（略）站，沒有意識到業主出售的意愿有多么強烈。（略）站顯示的價格大約是70萬紐幣，這與他們期望的價格相去甚遠，”羅斯解釋道。
這棟面積170平方米的住宅擁有兩間浴室、一個帶內進式車庫的雙車庫，坐落在占地235平方米的土地上，毗鄰惠靈頓植物園。羅斯介紹說：“主臥帶套間和步入式衣帽間，朝東，采光極佳。落地窗能充分引入自然光。”
“這里有多處露臺和陽臺。其中兩間臥室有私人陽臺，客廳后方也有一處。房產有一個水泥庭院，提供了寬敞的戶外活動空間。從這里步行幾分鐘即可到達政府廣場（GovernmentSquare）、蜂巢（Beehive）、露臺（TheTerrace）以及所有政府部門。”
圖表：2018年以來新西蘭房價走勢預計（略）場將持續到2026年對房產經紀人的調查顯示，房價面臨下行壓力。
分析：供需曲線看新西（略）走向多年前，我一位經驗豐富的經濟學家前輩曾給我這樣的建議：當你對當前情況感到困惑時，坐下來，畫出供需曲線，然后找出它們將如何響應各種因素而移動。這樣做能讓你對一個行業的活動量和價格走向有一個大致的了解。
如果我將這個方法應用于房（略）場，你會得到以下結論。
需求側：復蘇緩慢，買家占優在需求方面，利率已不再處于抑制增長的水平（盡管也未達到完全刺激的水平）。首次購房（略）場上面臨的競爭相對較小，時間對他們有利。
過去12個月的凈移民人數達到2.1萬人，但由于近4.5萬新西蘭公民凈流失，總體凈增量不到10年平均水平的一半，遠低于2023年末13.5萬人的流量。
投資（略）場的興趣疲弱，因為維護成本（包括達到“健康住宅”標準的費用）、地稅和保險費用高昂。此外，租客也被認為供應不足，提高租金以彌補更高成本的能力有限。
綜合來看，如果考慮如何移動住房需求曲線，我只會將其略微向外移動，以反映此前緊縮貨幣政策影響的局部復蘇。
供給側：高位運行，增長強勁在供給方面，全國范圍內的房產掛牌量已達到十年來的最高水平。開發商手中有大量未售出的聯排別墅，許多賣家尚未在價格上妥協。
新住宅建設許可頒發數量占人口的百分比（略高于0.6%）已回落到自1972年以來的平均水平。考慮到近期緊縮的貨幣政策，新的擬議供應量異常高。
在澳新銀行（ANZ）的月度商業調查中，凈45%的建筑商表示，他們預計未來一年會更忙碌。這一數字遠高于10年平均水平的-1%。
加上政府為增加供應所做的持續努力，包括（略）議會規定，我們預計供給將持續良好增長。這意味著供應曲線也將向外移動，但同時也會向上移動，因為成本持續增加。
圖表：2000年以來新西蘭央行官方OCR走勢
市場展望：買方主導持續，（略）。
我們知道，房價在過去三個月（截至5月）確實有所下跌。我對全國房地產經紀人進行的最新調查顯示，凈26%的經紀人認為他們（略）域的價格面臨下行壓力。
鑒于許多經紀人提到賣家仍執著于2021年的高價，預計（略）場將持續到明年。
盡管如此，需要注意的是，目前高供應量的房產主要集中在中低（略）場。一旦經濟走強，企業利潤改善，就業保障更高，薪資增長更大，（略）場明年可能會表現出令人驚訝的強勢。