人防車位優先租給誰？前租戶有優先承租權嗎？

案情

原告：潘某等業主；

被告：某物業公司。

潘某等人系某小區業主，被告系該小區的物業公司，該小區有人防車位若干。2019年9月，潘某等業主在被告處租賃人防車位，租期兩年。2021年9月初，被告同意各承租人可免費使用租賃車位至12月底。11月，被告在征求小區業主意見的基礎上，對人防車位進行搖號，重新確定了承租人。2022年1月1日，人防車位已交付新的承租人使用。潘某等業主向法院提起訴訟，請求確認其對租賃車位享有優先承租權，判令被告立即與原告簽訂車位租賃合同。

審判

浙江省慈溪市人民法院經審理認為：首先，原告主張對人防車位享有優先承租權，其法律依據及邏輯在于：《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）第二條規定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物；《中華人民共和國人民防空法》（以下簡稱《人民防空法》）第十八條規定，人民防空工程中的人防車位屬于地下防護建筑；《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百三十四條第二款規定，承租人對房屋享有優先承租權。據此，人防車位系建筑物或構筑物，應認定為房屋，享有與房屋相同的優先承租權。

對此，法院認為，首先，人防工程中的人防車位，無論從權利來源、建筑結構，還是從使用功能等層面看，都不能等同于房屋，《民法典》關于房屋優先承租權的規定對人防車位并不適用。原告該項主張法律邏輯錯誤，依法不能成立。其次，原告主張，被告通過搖號方式重新確定承租人，該決定未得到業主大會表決及小區業主委員會同意，程序違法，應屬無效。對此，法院認為，業主及業主委員會對人防車位的管理與使用不具有表決權。再次，根據《寧波市住宅小區物業管理條例》第四十二條規定，物業管理區域內的地下人民防空工程設施平時用作停車位的，應當向全體業主開放。被告作為人防車位的管理主體，在征詢業主意見的基礎上，通過搖號確定承租人，體現了公開、公平、公正原則及機會均等原則，保障了更大多數業主的權益。綜上，判決駁回潘某等業主的訴訟請求。

宣判后，雙方當事人均未上訴，一審判決已經發生法律效力。

評析

城市新建小區停車難問題是近年來比較突出的民生問題。人防車位（車位、車庫等）能否等同于房屋，承租人是否享有與承租房屋相同的優先承租權，是處理相關糾紛必須解決的法律適用問題。從法律以及法理的角度，對房屋、房屋優先承租權、人防車位的性質等問題進行探討與界定，厘清相關概念，有利于促進法律適用標準的統一。

（一）房屋法定優先承租權的法理基礎

《民法典》第七百三十四條第二款規定，“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利”，首次將房屋承租人的優先承租權法定化。現實生活中，因租賃物不同，租賃關系林林總總，比如房屋租賃、車輛租賃、設備租賃等等。租賃行為具有市場性，需要通過協商、契約而為之，而法律僅賦予房屋這一租賃物的承租人在同等條件下享有優先承租權，其中蘊含的法理基礎值得我們思量。就法條本身而言，《民法典》第七百三十四條第二款并未明確“房屋租賃”為何種“房屋”的租賃。基于一般理解，房屋租賃包括用于居住生活的住房租賃以及用于生產經營的商業房屋租賃，可概括為住房租賃和商業租賃。住房租賃確立優先承租權，在于住房的特殊性，住房是滿足人們居住需求的重要生活資料。在老百姓看來，住房歷來是安家立命的根本。確立住房的優先承租權，對于滿足民眾的居住穩定性、安定性需求，對于落實租購同權理念，具有重要意義。商業租賃確立優先承租權，在于承租人有很大可能要對用房進行裝飾裝修，其對生產經營投入及收益具有穩定的預期，而且，商業用房能為承租人特別是長期經營者積累客戶資源、建立品牌效應，帶來經營增值利益。確立商業房屋租賃的優先承租權，對于經營的穩定性亦具有重要意義。

（二）房屋的概念及房屋優先承租權語境中房屋的理解與界定

房屋這一表述雖然通俗易懂，但要進行概念界定，卻是一個難題。相關的觀點有：“房屋指為住人或存放東西的鋼筋混凝土構成的建筑物”“按永久存在設計而建成的建筑物，占用土地空間，通常有屋頂，多半完全用墻包圍住，作為住宅、倉庫、工廠、牲畜圈棚或其他有用的建筑物”“但根據某些地方的房屋生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內”。在法律規定層面，《城市房地產管理法》第二條規定，“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物”。財政部、國家稅務總局《關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》中，將房屋解釋為“是以房屋形態表現的財產，房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所”“獨立于房屋外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窖以及各種油氣罐等，不屬于房產”。在現實生活中，對房屋概念的理解產生偏離，將會引起類似本案的紛爭。

我們認為，對房屋優先承租權語境中房屋的理解及界定，應結合三個方面的因素進行考量。一是物理結構，二是使用功能，三是大眾認知。在物理結構上，房屋是占用土地空間，有屋面、屋頂的建筑物及構筑物，《城市房地產管理法》第二條規定的房屋概念為認定房屋提供了基礎及前提，即房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。但不能反向認為，土地上的建筑物及構筑物就是房屋。反向認知，違反了三段論的邏輯原則，犯了邏輯錯誤。在使用功能上，居住、商業經營是界定房屋優先承租權語境中的房屋的核心因素。比如，儲藏室、車庫等建筑物以及附屬設施，具有有別于居住及商業經營的特定使用功能，不能理解為優先承租權語境中的房屋。在大眾認知層面上，優先承租權語境中的房屋，應當符合房屋形態，符合大眾對房屋的感知與認知，或者說該建筑物或構筑物能普遍為大眾接受、認同為房屋。

（三）人防車位的性質及是否享有法定優先承租權問題

人防車位是開發商根據《人民防空法》的要求，建設人民防空地下室并將之設計為平時使用的地下停車位。在司法實踐中，人防車位的權屬普遍采國家所有的觀點，同時也保護投資者的使用權益。人防車位作為人防工程的一種現實存在形式，本質屬性為國防戰備設施，應當歸國家所有，由人民防空管理部門代表國家行使所有者權能，但為鼓勵社會資金投資人防工程建設，人防工程經驗收合格后，投資者（建設單位）可以取得用益物權性質的使用權。現實生活中，小區內的人防車位由開發商依法投資及建造，由開發商使用、管理和收益，實際由開發商委托物業公司進行管理使用。

人防車位產權既不屬于開發商，也不屬于全體業主共有，不屬于《物業管理條例》規定的物業共用部位、共用設施設備和相關場地，業主及業主委員會對人防車位的管理與使用不具有表決權。人防車位的使用管理具體由物業公司負責，物業公司對人防車位的使用管理具有自主權，但應遵循面向全體業主開放的原則。如前文分析，人防車位（車位、車庫）在物理結構上雖然是建筑物或構筑物，但從使用功能上看，并非滿足人們的居住或商業經營用途，也不符合社會大眾對于房屋的普遍認知，故不能認定為房屋，不享有法定優先承租權。否決承租人的優先承租權，實際上支持了其他業主對人防車位享有平等的租賃權利，貫徹了人防車位面向全體業主開放原則，體現了民法平等保護的理念，維護了更大多數業主的民生權益。

人防車位使用權能否轉讓？

李明君

一、人防車位所有權不能買賣

《中華人民共和國民法典》第二百五十四條規定國防資產屬于國家所有；《中華人民共和國人民防空法》第二條規定人民防空是國防的組成部分。根據上述法律規定，小區防空地下室包括人防車位的產權應當屬于國家。因此，人防車位不得買賣。《中華人民共和國人民防空法》第五條規定人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據該條法律規定，人防車位的所有權和管理、收益權是分離的，開發商投資建設了小區的人防工程，其人防車位的管理、收益權依法歸開發商。

濟南市中級人民法院在（2017）魯01民終8946號民事判決書中認為：“本案爭議焦點是張良、周巖、澤源公司簽訂的案涉車位買賣合同是否有效。根據查明事實，案涉車位系人防設施，人防設施不得進行買賣，張良對案涉車位僅享有使用權，無權對案涉車位出售所有權。一審判決認定該買賣合同無效并無不當。在合同無效的情況下，張良及澤源公司應向周巖返還因該合同取得的財產。”

人防車位的權屬歸國家所有，依法不得轉讓，但使用權可以轉讓流通。如果當事人在轉讓人防車位過程中未專門對此作出提示及表述，而購買人也因知曉人防車位所有權不得買賣的法律規定，因此，出賣人并不構成刻意隱瞞和欺詐。

最高人民法院在（2020）最高法民申4493號民事裁定書中認為：“關于《商品房買賣合同》中約定的轉讓地下車庫及社區用房的權利性質問題。對合同轉讓標的物的認定，應結合合同文本及雙方當事人的真實意思綜合考慮。《商品房買賣合同》并未明確約定轉讓的標的物為地下車庫和社區用房的所有權，不能僅以合同名稱為《商品房買賣合同》，認定合同中約定轉讓的對象為地下車庫和社區用房的所有權。由于地下車庫和社區用房均無法辦理產權，不屬于商品房，雙方當事人對此均應明知，雙方當事人的真實意思應為轉讓地下車庫和社區用房的使用權。原審法院認定雙方在《商品房買賣合同》中約定轉讓的對象為地下車庫和社區用房的使用權，并無不當。欒德剛關于雙方在《商品房買賣合同》中約定轉讓的權利性質為地下車庫和社區用房的所有權的申請再審理由，沒有事實和法律依據，本院不予采信。

關于《商品房買賣合同》的效力問題，因地下車庫兼具有人防工程性質，其所有權屬于國家，依法不得轉讓，但地下車庫的使用權可以轉讓流通。吉林市人民防空辦公室已對案涉地下車庫（人防工程）出具《結建人防工程防護質量竣工驗收確認書》，載明防護質量合格，并已按規定辦理竣工檔案移交，準許使用。鐵信公司對案涉地下車庫（人防工程）依法享有使用權，其與欒德剛簽訂《商品房買賣合同》，將地下車庫和社區用房使用權轉讓給欒德剛，并不違反法律強制性規定。

欒德剛應當知曉法律法規中關于地下車庫（人防工程）所有權不得轉讓的規定。鐵信公司未在《商品房買賣合同》中專門對此作出提示及表述，并不構成刻意隱瞞和欺詐。《中華人民共和國人民防空法》第五條規定國家鼓勵企業事業單位投資建設人防工程，人防工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。法律并未禁止人防工程使用權的轉讓。人防工程平時由使用權人管理使用，戰時人防工程的使用權人有義務確保人防工程用于人民防空的需要。鐵信公司將地下車庫使用權對外轉讓，并未損害國家利益。原審法院認定《商品房買賣合同》合法有效，并無不當。”

二、人防車位的使用權可以轉讓

《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。開發商作為人防車位的使用、管理和收益權利人，可以對人防車位的使用、收益權利進行轉讓。

四川省成都市中級人民法院在（2019）川01民終3692號民事判決書中認為：“關于案涉合同是買賣合同還是使用權轉讓合同性質的問題。本院認為，買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同，買賣合同的基本特征是買賣雙方通過支付對價轉移標的物的所有權。而所有權，是指所有權人依法對自己所有的標的物所享有的占有、使用、收益和處分的四項權能，一旦擁有所有權，權利人即可享有直接支配標的物并排除他人干涉的權利，處分權是所有權最核心的內容。而使用權是指權利人不改變財產的本質歸屬的情況下依據標的物的性質或用途對標的物加以利用以滿足生產、生活需要的功能權能，即對標的物使用價值的利用。萬科新都置業與鄧渝雯訂立的《萬科·九墅項目人防車位使用權合同》，合同中明確載明案涉車位性質為人防車位、不能辦理權屬轉移登記、鄧渝雯在獲得案涉車位使用權后可以一直使用該車位直至車位所在土地的土地使用權年限屆滿，從合同內容看，該合同僅系對人防車位的使用權的讓渡，而非買賣合同關系，亦非租賃合同關系，應當認定為使用權轉讓的性質。故鄧渝雯主張案涉合同名為使用權轉讓合同實為買賣合同與事實不符，本院不予采納。

關于案涉合同的效力應如何認定的問題。對于人防車位的使用權是否可以轉讓，民法總則、合同法等民商事法律法規均無禁止性規定，而從《中華人民共和國人民防空法》第五條‘國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有’、第二十六條‘國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務’的規定看，明確規定人民防空工程的投資者有權對案涉人防車位使用、管理和收益，同時也沒有禁止人防車位使用權的轉讓。在此情況下，萬科新都置業作為人防車位的使用、管理和收益權利人，可以對人防車位的使用、收益權利進行轉讓。鄧渝雯在簽訂案涉合同時即清楚知曉車位為人防車位，也知道使用該車位亦應遵守人防工程的相關規定，鄧渝雯主張萬科新都置業出售車位的行為違反了法律、行政法規的強制性規定與事實不符，其理由不成立，本院不予采信。”

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【法小結】“人防”地下車位權利歸屬問題

【以案說法】未提示地下車庫(人防工程)所有權不得轉讓不構成刻意隱瞞和欺詐；法院判決：人防車位（所有權）買賣合同無效！

【以案說法】小區人防車位收益權到底歸開發商還是業主？||開發商應證明在銷售商品房時未將人防車位成本計入商品房銷售價格，否則。。。