2025年7月小區物業工程維修工作清單

一、公共設施維護

工作內容

①使用裂縫測寬儀、路面平整度檢測儀對全小區12條主干道（總長3500米）、8條支路（總長1800米）及5條步行道（總長800米）進行逐段排查，重點記錄裂縫寬度＞5mm、坑洼深度＞3cm、沉降落差＞2cm的破損點位，建立《道路破損臺賬》。

②對混凝土路面采用C30細石混凝土修補（厚度≥5cm），瀝青路面采用AC-13改性瀝青修補（壓實度≥95%），修補后設置48小時警示隔離區

時間安排

7月1日-7日：主干道檢查；7月8日-10日：支路及步行道檢查

7月11日-25日：集中修補主干道；7月26日-31日：修補支路及步行道

責任人：張三（配備2名協助人員）

驗收標準：修補后路面平整度誤差≤3mm，無松散、脫落現象

附件：《2025年7月小區道路檢查與修補工作清單》

工作內容

①灌溉系統：每周二、五對8套自動噴灌系統（含120個噴頭、30個電磁閥）進行運行測試，開啟后觀察30分鐘，記錄水壓值（標準0.2-0.4MPa）、噴頭射程（標準8-12米），清理噴頭堵塞物（使用細鐵絲疏通）

②設施維護：修復綠化帶護欄焊點開裂處（使用φ3.2焊條焊接），對5處涼亭木構件進行防腐處理（打磨后涂刷戶外專用木蠟油2遍），緊固20處休閑座椅松動螺絲（使用扭矩扳手，扭矩值30-40N?m）

時間安排

灌溉系統：每周二、五上午9:00-11:00

設施維護：7月5日-15日：護欄修復；7月16日-20日：涼亭/座椅維護

責任人：李四（配備1名綠化技工）

耗材清單：木蠟油5L、焊條20根、生料帶10卷

附件：《2025年7月小區綠化設施維護工作清單》

工作內容

①采用望遠鏡（10倍變焦）+無人機（大疆經緯M30）對15棟住宅樓外立面進行檢測，重點檢查：

瓷磚：空鼓率（敲擊檢測，空鼓面積＞10cm2需標記）、脫落隱患點（用紅漆標注）

涂料：剝落面積＞0.5㎡、基層開裂＞2mm的區域

玻璃：邊角破損、密封膠開裂（寬度＞3mm）

②對3處高空墜落風險點（如松動瓷磚）立即設置雙層防護網（高度≥2.5米），24小時內完成臨時加固

時間安排

7月1日-5日：1-5棟；7月6日-10日：6-10棟；7月11日-15日：11-15棟

責任人：王五（配備無人機飛手1名）

記錄要求：每日提交《外立面檢查記錄表》（含問題點位照片、坐標）

附件：《2025年7月小區建筑物本體外立面檢查工作清單》

工作內容

①樓道：每日清理10個單元樓道（共30個單元），重點清除堆積的裝修垃圾、廢舊家具（當天清運至指定垃圾站），每周二、五對樓梯扶手（不銹鋼材質）進行拋光保養（使用專用清潔劑+鹿皮擦拭）

②電梯間：每日巡檢電梯照明（30分鐘延遲熄滅功能）、風扇（轉速≥1200轉/分鐘），每周對20部電梯轎廂進行4次消毒（使用含氯消毒液，作用時間30分鐘），更換破損的電梯按鍵面板（常備5套備用件）

時間安排

樓道清理：每日8:30-11:30（按單元輪流）

電梯維護：每日早班（8:00-12:00）、晚班（14:00-18:00）各巡檢1次

責任人：趙六（配備2名保潔協助）

工具配備：扭矩扳手（電梯螺絲緊固）、照度計（照明檢測）

附件：《2025年7月小區樓道與電梯間維護工作清單》

二、設備運行管理

工作內容

①配電室：每周一、四對3臺變壓器（溫度＜85℃）、10面配電柜進行巡檢，使用紅外測溫儀檢測電纜接頭溫度（溫差＜10℃），清潔絕緣子表面灰塵（用壓縮空氣吹掃，壓力0.4MPa）

②照明系統：每日19:00-21:00巡查路燈（共80盞）、景觀燈（共50組），記錄不亮燈具位置，24小時內更換LED光源（功率30W，色溫4000K）

時間安排

配電室：每周一、四上午10:00-12:00

照明維修：發現故障后即時處理（夜間維修需穿反光背心）

責任人：錢七（持有高壓電工證）

安全措施：巡檢時穿戴絕緣手套、絕緣靴，掛"禁止合閘"警示牌

附件：《2025年7月小區供電系統維護工作清單》

工作內容

①水泵房：每周二、五檢測水泵運行電流（額定電流±10%范圍內）、出口壓力（標準0.35-0.45MPa），清潔過濾器濾芯（每月2次，使用清水沖洗至無雜質）

②管網巡檢：每日對5000米供水管道進行徒步巡查，重點檢查閥門井（共30座）、水表箱（共200個），使用聽漏棒檢測管道接口（夜間22:00-24:00檢測效果最佳），對滲漏點采用哈夫節搶修（直徑DN50-DN200常備各5套）

時間安排

水泵房：每周二、五下午15:00-17:00

管網巡檢：每日上午9:00-11:00（地面管）+夜間22:00-24:00（閥門井）

責任人：孫八（配備漏水檢測儀1臺）

應急儲備：備用水泵1臺、DN100-DN300法蘭片各10片

附件：《2025年7月小區供水系統維護工作清單》

工作內容

①日常巡檢（每周三）：

機械部分：層門閉合間隙（≤6mm）、導軌潤滑（每2周涂一次電梯專用黃油）、鋼絲繩磨損（直徑減少量＜10%）

電氣部分：控制柜繼電器觸點（無燒蝕）、應急照明（停電后持續亮30分鐘）、五方對講（通話清晰無雜音）

②專業保養（7月25日配合維保單位）：

參與曳引機齒輪油更換（型號：Mobil SHC 634，油位在油鏡1/2-2/3處）

監督限速器校驗（每2年1次，校驗報告存檔）

時間安排

日常巡檢：每周三上午9:00-11:00（每臺電梯約30分鐘）

專業保養：7月25日全天（提前2天張貼停梯通知）

責任人：周九（持有電梯作業人員證）

記錄要求：填寫《電梯巡檢記錄表》（維保單位簽字確認）

工作內容

①接警后10分鐘內到達現場（攜帶電梯應急救援包：對講機、應急照明、三角鑰匙），30分鐘內完成困人救援（嚴格按GB/T 24475-2009《電梯應急救援指導規則》操作）

②復雜故障：如門機變頻器損壞，30分鐘內聯系維保單位（提供故障代碼、現場照片），同時在電梯門口設置"故障停用"警示牌，每30分鐘巡查現場直至修復

時間安排：24小時值班（夜間由2名維修人員輪崗）

責任人：全體維修人員（建立AB角制度，周九為總協調）

通訊要求：值班手機保持24小時暢通（鈴聲+震動模式）

附件：《2025年7月小區電梯設備維護工作清單》

三、安全隱患排查

工作內容

①消防栓：逐個檢查150個室內消火栓（編號XH-001至XH-150），重點：

閥門：開啟靈活，密封墊無老化（更換3處漏水栓閥）

水帶：無破損、霉變，接口卡箍牢固（重新加固10處松動卡箍）

壓力：使用壓力表檢測，靜壓≥0.07MPa，動壓≥0.15MPa

②滅火器：檢查200具干粉滅火器（壓力指針在綠色區域），更換3年以上超期藥劑（共50具），清除筒體表面油污（使用中性清潔劑）

時間安排

7月1日-5日：1-5棟；7月6日-10日：6-10棟；7月11日-15日：11-15棟

責任人：吳十（配備消防設施檢測箱1套）

整改閉環：對問題設備貼"待維修"標簽，48小時內修復

工作內容

①報警系統：每層樓隨機抽取2個煙感探測器（共300個），使用煙槍觸發報警，測試報警主機（顯示地址準確，響應時間＜10秒），聯動開啟應急廣播（播放清晰無雜音）

②噴淋系統：在地下車庫選取5個末端試水裝置，開啟后測試：

水流指示器動作（30秒內報警）

壓力開關啟泵（5秒內啟動噴淋泵）

管網壓力：0.4MPa降至0.3MPa后穩定（排水至專用集水井）

時間安排

7月11日-15日：報警系統測試；7月16日-20日：噴淋系統測試

責任人：鄭十一（聯系消防控制室值班員配合）

測試記錄：填寫《消防系統測試報告》（存檔備查）

工作內容

①井蓋：對全小區80個井蓋（雨水井50個、污水井30個）進行"三查"：

外觀：破損（更換5個裂紋井蓋）、缺失（24小時內加裝臨時護欄）

松動：擰緊4顆固定螺絲（扭矩50-60N?m），加裝防墜網（承重≥200kg，已安裝60個，剩余20個7月25日前完成）

②化糞池：對6座化糞池進行開蓋檢查，使用硫化氫檢測儀（報警值＞10ppm），清理厚度＞30cm的沉淀物（采用吸污車抽吸，每座處理時間4小時）

時間安排

井蓋：7月21日-25日：白天檢查，夜間修復（避免影響交通）

化糞池：7月26日-31日（提前3天張貼施工通知）

責任人：王十二（配備氣體檢測儀、安全繩）

安全措施：下井作業前通風30分鐘，佩戴正壓式呼吸器

工作內容

①接地體：開挖3處接地扁鐵（每棟樓選1處），檢查焊接點（無銹蝕、斷裂），使用接地電阻測試儀測量（阻值≤4Ω，超標的3處需加裝接地模塊）

②避雷帶：逐段檢查15棟樓頂避雷帶（總長1200米），修復5處支架松動（膨脹螺栓加固），補刷防銹漆（先涂紅丹底漆，再涂銀粉面漆）

時間安排

7月15日-20日：接地電阻測量；7月21日-25日：避雷帶修復

責任人：陳十三（持有防雷檢測資格證）

檢測標準：符合GB 50057-2010《建筑物防雷設計規范》

附件：《2025年7月小區安全隱患排查工作方案》

四、業主訴求處理

工作流程

①接單：客服中心通過物業管理系統派單（10分鐘內錄入工單，包含地址、問題描述、緊急程度）

②響應：維修人員30分鐘內聯系業主（話術："您好，我是維修部XXX，預計XX時間到達"），攜帶《維修工具包》（含常用配件：開關、插座、角閥等）

③處理：一般故障（如燈泡更換）1小時內完成，復雜故障（如管道漏水）告知業主預計完成時間（最長不超過24小時）

時間要求

即時接單（系統設置工單超時預警：普通單4小時，緊急單1小時）

責任人：全體維修人員（實行派單制，系統自動分配）

配件管理：倉庫常備50種常用配件，庫存低于10件時提前3天申請采購

工作機制

①建立《疑難問題臺賬》，記錄重復報修3次以上的問題（如某單元電梯異響），由維修部主管（李主任）牽頭，聯合維保單位召開專題會議（每周五下午16:00）

②處理流程：現場勘查（24小時內）→方案制定（3個工作日）→施工審批（物業經理簽字）→修復驗收（業主簽字確認）

典型案例

7月計劃解決2項歷史遺留問題：3棟2單元樓道燈頻繁燒毀（擬更換LED恒流驅動電源）、地下車庫B區地面起砂（建議做環氧地坪，7月15日前提交預算）

責任人：維修部主管（李華）

反饋要求：每2天向業主通報一次處理進度

附件：《2025年7月小區報修響應工作方案》

工作內容

①回訪方式：維修完成后3個工作日內，通過電話（占比80%）+上門（占比20%，針對復雜維修）進行回訪

②回訪內容（使用標準化問卷）：

問題："維修人員是否在約定時間到達？"（選項：是/否/超時XX分鐘）

問題："故障是否一次性解決？"（選項：是/部分解決/未解決）

建議："您對我們的服務有什么改進意見？"

③整改閉環：對不滿意工單（滿意度＜80分），24小時內安排二次處理，維修部主管親自回訪

時間安排

每日14:00-17:00進行電話回訪（避開午休時間）

責任人：張三、李四（配備回訪記錄本）

數據統計：每周匯總《回訪統計表》，報修及時率≥98%，一次性修復率≥95%

附件：《2025年7月小區滿意度回訪工作方案》

五、工作記錄與總結

記錄要求

使用電子臺賬（Excel表格），包含以下字段：

|工單編號|報修時間|業主房號|問題描述|處理開始時間|處理完成時間|更換配件|維修人員|業主簽字|

每日18:00前上傳至物業系統（移動端可實時錄入）

責任人：全體維修人員

存檔期限：至少保存2年

記錄內容

①水電設備：運行電壓、電流、壓力、溫度等參數（精確到小數點后1位），異常情況（如電壓波動＞10%）用紅色標注

②電梯設備：巡檢發現的隱患（如鋼絲繩斷絲3根）、保養更換的部件（如導靴襯磨損2mm）

時間要求：巡檢/保養后30分鐘內記錄（手寫記錄需復寫存檔）

責任人：各設備責任人（錢七、孫八、周九等）

檢查機制：維修部主管每周五抽查20%記錄

報告結構

①工作完成情況：公共設施維護進度（完成率95%以上）、設備巡檢合格率（100%）、業主報修處理數據（共接單200單，及時率98%）

②存在問題：如3棟外立面瓷磚維修因天氣原因延期、5棟電梯光幕誤報頻發（需更換品牌）

③改進措施：建立設備易損件更換周期表（附件2）、8月計劃組織維修技能培訓（電梯故障排查專題）

④下月計劃：重點推進消防系統年度檢測、啟動地下車庫照明節能改造

時間安排：7月31日12:00前提交電子版（含PPT匯報材料）

責任人：維修部主管（李華）

參會要求：在8月1日物業例會上匯報，接受各部門質詢

附件：《工作記錄與7月總結規范》

六、應急預案

提前與供電局、自來水公司建立24小時聯絡機制，接到通知后30分鐘內張貼《停水/停電通知》

停電處理：啟動備用發電機（5分鐘內供電，優先保障電梯、消防設施），安排人員在電梯口引導業主

停水處理：開放3處臨時取水點（配置20個20L水桶），聯系送水車（2小時內到達，每次供水10噸）

暴雨前：檢查屋頂天溝（清理雜物）、地下室防汛沙袋（碼放高度≥50cm），加固廣告牌（螺絲緊固+拉繩固定）

高溫天：增加設備巡檢頻次（每日3次），對變壓器采取噴淋降溫（下午14:00-16:00，間隔30分鐘噴淋5分鐘）

附件《小區應急預案》

七、資源管理

7月需采購：瀝青混凝土5噸、防銹漆10桶、電梯導靴襯20套、消防水帶30卷（提前3天提交采購申請）

庫存管理：建立《維修材料臺賬》，設置安全庫存量（常用配件不低于3天用量）

工程維修部現有人員：主管1名、水電工2名、電梯專員1名、綜合維修工2名（可根據工作量動態調整）

排班制度：實行早班（8:00-16:30）、晚班（16:30-24:00）、夜班（24:00-8:00）三班制，每班2人

附件：《資源管理與人員配置管理規范》

八、培訓計劃

7月20日下午15:00-17:00：邀請電梯維保單位工程師開展《電梯常見故障排查》培訓（實操演練電梯門鎖故障處理）

7月27日下午14:00-16:00：組織消防設施使用培訓（含滅火器實操、消火栓連接演練）

每周一晨會進行5分鐘安全警示教育（案例：某小區因未及時修復井蓋導致業主受傷）

新入職員工必須通過安全考核（含高空作業、有限空間作業規范）方可上崗

備注：本清單可根據實際工作動態調整，所有工作完成后需經業主代表/業委會抽查驗收（每月隨機抽查5%工作項）。

附件：《小區物業工程維修培訓計劃》

• 菁物管資料庫

  D1524.2025年7月小區物業工程維修工作清單.docx

  格式：docx

  頁數：161頁

  字數：7.4萬字

  目錄：

  2025年7月小區物業工程維修工作清單

  一、公共設施維護

  （一）道路與綠化

  1.道路檢查與修補

  2.綠化設施維護

  （二）建筑物本體

  1.外立面檢查

  2.樓道與電梯間維護

  二、設備運行管理

  （一）水電設備

  1.供電系統維護

  2.供水系統維護

  （二）電梯設備

  1.日常巡檢與保養

  2.故障處理與應急響應

  三、安全隱患排查

  （一）消防設施

  1.消防設備檢查

  2.消防系統測試

  （二）其他安全隱患

  2.防雷接地設施檢查

  四、業主訴求處理

  （一）報修響應

  1.日常報修處理

  2.重點問題跟進

  （二）滿意度回訪

  五、工作記錄與總結

  （一）日常記錄

  1.維修臺賬

  2.設備運行記錄

  （二）工作總結

  1.月度總結

  六、應急預案

  （一）停水停電應急處理

  （二）極端天氣應對

  七、資源管理

  （二）人員配置

  八、培訓計劃

  （一）技能培訓

  （二）安全培訓

  附件：

  1.2025年7月小區道路檢查與修補工作清單

  2.小區道路破損臺賬

  3.《施工日志》

  4.《分項工程質量檢驗評定表》

  5.2025年7月小區綠化設施維護工作清單

  6.噴灌系統運行記錄表

  7.《設施維護臺賬》

  8.《耗材使用登記單》

  9.2025年7月小區建筑物本體外立面檢查工作清單

  10.2025年7月小區樓道與電梯間維護工作清單

  11.樓道清理記錄表

  12.電梯間維護巡檢表

  13.維護質量檢查表

  14.2025年7月小區供電系統維護工作清單

  15.2025年7月小區供水系統維護工作清單

  16.2025年7月小區電梯設備維護工作清單

  17.電梯巡檢記錄表

  18.電梯故障處理記錄表

  19.電梯保養驗收單

  20.電梯應急救援操作手冊

  21.電梯安全使用須知

  22.2025年7月小區安全隱患排查工作方案

  23.消防設施檢查記錄表

  24.消防系統測試報告

  25.井蓋與化糞池檢查整改表

  26.防雷接地設施檢測報告

  27.安全隱患排查驗收報告

  28.2025年7月小區報修響應工作方案

  29.2025年7月小區滿意度回訪工作方案

  30.工作記錄與7月總結規范

  31.小區應急預案

  32.資源管理與人員配置管理規范

  33.小區物業工程維修培訓計劃

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