近日，相關網站發布了“北京城市副中心0401街區FZX-0401-6085等地塊（北京光學儀器廠城市更新項目）(方案設計、初步設計、施工圖設計)（勘察）招標計劃”。

項目招標單位：北京光學儀器廠有限公司

項目概況：8.05萬平方米

本次主要內容為：北京城市副中心0401街區FZX-0401-6085等地塊（北京光學儀器廠城市更新項目）

估算投資：43149萬元

據報道，位于通州新華大街上的北京光學儀器廠，成立于1962年，曾是我國精密儀器制造行業領軍企業，制造出了國產第一臺光學經緯儀、大型天象儀。

2024年12月19日，這座擁有輝煌歷史的廠區啟動改造升級，通過城市更新，未來將變身北京綠色技術創新服務產業園，助力副中心建設國家綠色發展示范區。

北光廠相關負責人表示，改造升級全面完成后，這里將成為敞開式、花園式園區，融入城市副中心藍綠交織、水城共融的風貌，“周邊市民散步遛彎，都可以來里面逛逛，看看新北光。”

未來，廠門和噴泉廣場區域拆除后，將建設敞開式廣場；廠區配套服務區域將可以直通通惠河濱水空間。具體來說，北光廠三跨車間東側與禮堂北側合圍的區域，將成為活力十足的商業、餐飲空間，還有一處屋頂露臺方便大家拍照，通惠河畔將增加兒童游樂設施、多功能草坪、觀景平臺。

北光廠總共有5萬多平方米老建筑，年齡最大的主辦公樓建于20世紀50年代，最“年輕”的博飛樓建于20世紀90年代。漫步廠區，一種歷史感撲面而來。

改造升級過程中，借助城市更新，堅持“少拆利舊，外貌修繕，延續廠區歷史脈絡”的原則，北光廠將最大限度保留這些老建筑的結構，讓它們煥發新活力。

未來的北光廠內，保留蘇式風格外立面的主辦公樓，將和博飛樓、光學樓、天平裝配車間一起成為綠色科技企業辦公區，引入碳排管理、綠色建筑、綠色金融、能源管理等領域企業，形成集聚效應，充分利用首都和副中心產業政策，做好對初創企業的服務，打造綠色發展新引擎；擁有挑高優勢的三跨車間、禮堂，將成為綠色科技會展會議中心，承辦會展會議、專業培訓；拐角樓拆除后將建成綠色科技企業孵化辦公區；技校區建筑拆除后將建設專家公寓。

另據小編了解，2024年9月，區住建委發布了《關于對《北京綠色技術創新服務產業園（北京光學儀器廠城市更新）項目城市更新實施方案（5#、13#樓）》公開征求意見的公告》。

據悉，項目改造范圍東至通州四中，南至新華大街，西至怡佳家園小區，北至通惠河，不包含區域內居民區范圍。改造后總建筑規模約 7.6 萬平方米，其中地上建筑面積約7.0萬平方米，地下建筑面積約5766平方米。

項目位于0401街區，為全區8個精品示范樣板街區。0401 街區示范點建設要求結合通惠河綜合治理及周邊棚改項目，打造生態環境治理及生態景觀提升街區示范。項目位于通惠河沿線，秉承“最大可能保留建筑，外貌修繕，延續廠區歷史脈絡”的原則和方法，打開廠區圍墻，最大化保留綠植，街區融合，結合現有樹木加入復層綠化體系、海綿城市體系，設計多層次立體生態景觀系統，打造敞開式、花園式園區，構建綠色生態與科技結合的互動交流場所。

改造方式包括改造和拆除新建，園區現有建筑面積約5.2 萬平方米，項目拆除 1.5 萬平方米危房，改造現有廠房建筑面積約3.7 萬平方米，改造后項目總建筑面積約 75852 平方米（因圖紙深化后面積有所調整，且包含博飛樓地下室建筑面積 1466 平方米，具體面積以規劃審批為準），其中地上建筑面積約70086平方米，包括修繕改造更新地上建筑面積面積約 31774 平方米、拆除新建地上建筑面積約 38312 平方米；地下建筑面積約 5766 平方米，包括新建4300 平方米、保留原地下面積 1466 平方米。

根據規劃，廠區范圍內包括五大功能，其中綠色科技企業總部辦公位于園區南側，約3.9 萬平方米；綠色科技會展會議中心位于北側，約 1.0 萬平方米；綠色科技企業孵化器位于西北側，約 1.1 萬平方米；公共活動中心位于西南側，約0.3 萬平方米；專家公寓位于西側，約 0.6 萬平方米；配套服務位于西北側，約1.0 萬平方米。

該樓總建筑面積 10009 平方米，其中：地上 8543.5 平方米，地下1466 平方米，建筑高度 24 米。

結合根據周邊產業情況及園區功能需求等因素，對該單體建筑物進行改造，功能定位一層為商業，二層及以上為辦公，設計總建筑面積9244 平方米，其中：地上建筑面積 7778 平方米，地下建筑面積 1466 平方米。

綜合分析，該單體建筑計劃于 2025 年 3 月開工，2026 年3 月完工，2026年 6 月完成驗收。該樓位于新華西街主干道北側，周邊有通州四中、中山街小學首師大附中等優秀教育資源，住宅小區成熟，人流密集，招商優勢明顯，計劃2026 年1 月啟動招商，2026 年 6 月正式投入運營。

該建筑結構形式為砌體結構，地上四層，各層層高均為3.9米，室內外高差為 0.93 米。建筑總高為 17.42 米，建筑面積約為9192.2 平方米。整體結構由縱橫墻混合承重，屋蓋、樓蓋為倒 T 形肋梁空心磚樓板。目前該建筑的使用功能為辦公用房，已使用超過 60 年，達到設計使用年限。該樓總建筑面積為 9192.2 平方米，建筑高度 17.42 米。

結合綠色技術創新服務產業園定位，該樓定位為總部辦公，吸引總部龍頭企業進駐，對該單體建筑擬拆除重建，設計總建筑面積 17500 平方米，其中：地上建筑面積 14500 平方米，地下建筑面積 3000 平方米（依據新建建筑面積的9%配套人防建筑面積，日常可作為車庫使用）。

該樓地處園區核心位置，擬整棟招商，形成園區主導產業辦公空間，考慮到客戶鎖定時間相對較長，且該樓屬于拆除重建，功能使用需要與客戶高度匹配。綜合分析，該單體建筑需綜合評判市場環境后適時啟動，擬計劃于2025 年1月開工，2026 年 3 月完工，2027 年 6 月完成驗收。該樓園區主導產業總部辦公，計劃 2025 年下半年啟動招商，結合市場、意向客戶需求，開展設計并實施，并在 2027 年底實現投運使用。

該建筑為地上一層砌體結構，無地下室，為 80 年代建造，無有效圖紙資料，房屋建筑狀況一般，綜合安全性鑒定類別為 III 類。該樓總建筑面積 1263 平方米，全部為地上建筑，建筑高度3 至6 米。

該樓地處園區入口，范圍內擬建設地下停車設施，施工周期約一年，規劃3號樓建設需在地下工程完成后才能具備實施條件。綜合分析，該單體計劃于2026年 3 月開工，2026 年 9 月完工，2026 年 12 月完成驗收。該樓商業價值明顯，人流密集，招租條件好，計劃2026 年9 月啟動招商，2027 年 1 月投入運營。

該建筑為地上一層，無地下室，平面呈長方形，為80 年代建造，建筑總長度為 33.00 米，總寬度為 14.10 米，屋面主要檐口標高為4.90 米，總建筑面積約518.4 平方米。結構為單層磚柱結構，屋蓋形式為木屋架+瓦木屋面。結構墻體未設置圈梁、構造柱。該樓總建筑面積 518.42 平方米，全部為地上，建筑高度6 米。

規劃 4 號樓擬結合園區運營和屬地政府需要，建成園區綜合服務中心，主要功能包含：招商服務、客戶服務、展示功能和商業功能。總建筑面積1002 平方米，均為地上建筑。規劃 3 號和規劃 4 號樓地下空間擬建設通過合作模式選擇專業公司建設停車設施，建筑面積待定。

該樓地處園區入口，擬建設地下停車設施，施工周期約一年，3 號樓建設需在地下工程完成后才能具備實施條件。綜合分析，該單體計劃于2026 年1 月開工，2026 年 9 月完工，2026 年 12 月完成驗收。該樓商業價值明顯，人流密集，招商優勢明顯，計劃2026 年9 月啟動招商，2027 年 1 月投入運營。

北京光學儀器廠原 9#樓建于 1983 年，該建筑結構分為三部分，1-2~C-H軸結構形式為裝配整體式框架結構，為地上四層（局部五層為樓梯間），建筑總長度為 66.60 米，總寬度為 16.20 米，屋面主要檐口標高為20.40 米，樓蓋和屋蓋均采用裝配式樓板，基礎為柱下獨立基礎。該樓現狀總建筑面積 5961.6 平方米，地上四層，建筑高度24 米。

規劃 5 號樓擬改造成為辦公，可整棟出租亦可分層出租，總建筑面積4994平方米，均為地上建筑。

規劃 5 號樓為原北光廠光學樓，結構較好，施工難度小，改造工程量少，便于盡快形成出租面積。綜合分析，該單體計劃于 2024 年12 月開工，2025 年10月完工，2025 年 12 月完成驗收。該樓計劃 2025 年 9 月啟動招商，2026 年 1 月投入運營。

規劃 6 號樓范圍位于北京光學儀器廠技校區，含原技8#、技18#、技19#三棟建筑。技 8#樓約建成于 20 世紀 70 年代，該建筑原為單層磚柱廠房，局部二層砌體，現為地上二層磚柱結構，無地下室，建筑面積為601.42 平方米，總長約為 29.12 米，總寬約為 11.92 米，建筑高度約為 7.35 米。技18 技建成于20世紀 70 年代，該建筑為地上三層砌體結構，無地下室，建筑面積為1206 平方米，總長約為 28.0 米，總寬約為 15.0 米，建筑高度約為 10.20 米，屋面、樓面板采用預制鋼筋混凝土板。技 19#校辦廠車間為地上一層單層磚柱砌體結構，無地下室，80 年代建造，建筑面積為 340.0 平方米，建筑高度約為5.6 米。

規劃 6 號樓擬改造成為專家公寓（酒店式公寓），總建筑面積5550 平方米，均為地上建筑。

規劃 6 號樓位于技校區，擬拆除新建，工程量大，應招商鎖定客戶后進行定制設計較為合理。綜合分析，該單體需綜合評判市場環境后適時啟動，該單體計劃于 2026 年 3 月開工，2027 年 6 月完工，2027 年 9 月完成驗收。該樓計劃 2025 年啟動招商，2027 年 12 月投入運營。

規劃 7 號樓范圍位于北京光學儀器廠西北，含原10#至24#建筑，共計14棟建筑，除 12#為三層建筑外，其余均為平房建筑。12#樓拐角樓建成于60 年代。該建筑為地上三層砌體結構，無地下室，建筑面積為2389.2 平方米。平房建筑建筑年代 60 年代至 2000 年左右。該區域總建筑面積 4145 平方米。

規劃 7 號樓擬改造成為孵化器企業辦公，總建筑面積11060 平方米，均為地上建筑。

規劃 7 號樓位于濱河區域，擬拆除新建，工程量大，綜合分析，該單體需綜合評判市場環境后適時啟動，該單體計劃于 2026 年 3 月開工，2027 年6 月完工，2027 年 9 月完成驗收。該樓計劃 2027 年 9 月啟動招商，2027 年 12 月投入運營。

規劃 8 號樓范圍為原 43#-45#三跨廠房改造而成，原45#機加一（以下簡稱45#）約建于 1956 年，并于 1979 年進行改造。結構體系為砌體、混凝土混合排架結構，邊柱列為磚柱，中間柱列為鋼筋混凝土柱，東西兩側為兩層砌體結構。建筑總長度約為 72.0 米，總寬度約為 23.5 米，總高度約為7.5 米。砌體結構一層層高 3.0 米，二層層高 4.0 米，有圈梁、構造柱，樓面板及屋面板均為現澆板。

規劃 8 號樓擬改造成為會展+辦公，總建筑面積 8131 平方米，均為地上建筑。

規劃 8 號為現有建筑改造，改造難度小，能盡快形成運營。該單體計劃于2025 年 3 月開工，2026 年 3 月完工，2026 年 6 月完成驗收。該樓計劃 2026 年 3 月啟動招商，2026 年 6 月投入運營。

規劃 9 號樓原為北光廠鍋爐房，建于 1980 年，有部分原設計圖紙，結構體系為混凝土排架結構。無地下室，地上一層，1 軸~1/2 軸所轄區域加建兩層砌體，一層層高 3.8 米，二層層高 3.5 米。建筑總長度約為42.9 米，總寬度約為12.9米。基礎為柱下獨立基礎，有圈梁，屋面板為混凝土預制板。該樓總建筑面積 626 平方米，建筑高度 8.1 米。

規劃 9 號樓緊鄰通惠河，結合通惠河景觀提升項目，擬改造成為商業建筑，總建筑面積 762 平方米，均為地上建筑。

規劃 9 號樓為改造建筑，地處濱河經濟帶，商業價值高，結合通惠河景觀工程進度。綜合分析，該單體計劃于 2025 年 3 月開工，2026 年3 月完工，2026年 6 月完成驗收。該樓計劃 2026 年 3 月啟動招商，2026 年 6 月投入運營。

規劃 10 號樓范圍為原北光廠廚房，約建于 1976 年，有部分原設計圖紙，結構體系為砌體、混凝土內框架結構。地上一層，無地下室，建筑總長度約為66.4米，總寬度約為 21.3 米，主體高度約為 4.2 米。基礎形式為墻下條形基礎，柱下獨立基礎，有圈梁，屋面板為混凝土預制板。該樓總建筑面積 1035 平方米，建筑高度 4.2 米。

規劃 10 號樓緊鄰通惠河，結合通惠河景觀提升項目，擬改造成為商業建筑，總建筑面積 1097 平方米，均為地上建筑。

規劃 10 號樓為改造建筑，地處濱河經濟帶，商業價值高，結合通惠河景觀工程進度，該單體計劃于 2025 年 3 月開工，2026 年 3 月完工，2026 年6 月完成驗收。該樓計劃 2026 年 3 月啟動招商，2026 年 6 月投入運營。

該建筑為單層磚柱砌體結構，平面布局大致呈“一”字型，地下一層，地上一層，結構總長度為 66 米，總寬度為 18 米，于 6 軸~A 軸-D 軸和7 軸~A軸-D軸設置結構縫，結構形式為砌體結構，外墻厚度 370 米，內墻厚度240 米，地上一層有圈梁、構造柱，屋面為鋼桁架+瓦木屋蓋，屋面鋼桁架結構布置由上弦桿、下弦桿、斜撐、豎桿等組合而成，其中上弦桿采用不等邊雙拼角鋼，其余均采用等邊雙拼角鋼。該樓總建筑面積 1266 平方米，建筑高度為 7.48 米，鋼桁架屋脊高度為12.43米。

規劃 11 號樓原為北光廠大會慶典主要場所，空間大，凈空高擬改造成為會議會展建筑（多功能），總建筑面積 1246 平方米，均為建筑面積。

規劃 11 號為改造建筑，結構較好，施工難度小，改造工程量少，簡單加固改造可具備運營條件。綜合分析，該單體計劃于 2025 年3 月開工，2026 年3月完工，2026 年 6 月完成驗收。該樓計劃 2026 年 3 月啟動招商，2026 年 6 月投入運營。

規劃 12 號樓范圍現狀建筑包括原 62#、63#、71#-79#共計11 棟建筑，除原75#為二層建筑外，其余均為一層建筑。原 74#光柵車間位于北京市通州區新華西街北側。該建筑為地上一層砌體結構，無地下室，建筑面積為613.7 平方米，建筑高度約為 3.60 米，為 70 年代建造，無有效圖紙資料，房屋建筑狀況一般。原 75#樓約建成于 20 世紀 70 年代。該建筑為地上二層砌體結構，無地下室，建筑面積為 1472.5 平方米，總長約為 52.8 米，總寬約為 12.6 米，建筑高度約為7.03米。屋面、樓面板采用預制鋼筋混凝土板為 70 年代以后建造，抗震設防類別為丙類，具有有效圖紙資料，2020 年進行過裝修改造，現為北光廠辦公樓使用。其余平房建筑圖紙不詳，房屋狀況一般。該區域現狀建筑現狀總建筑面積 3331 平方米。

規劃 12 號樓定位為濱水商業空間，總建筑面積 8502 平方米，其中：地上建筑面積 7202 平方米，地下建筑面積 1300 平方米。

規劃 12 號樓為新建工程，體量大，施工周期長。綜合分析，需結合市場需求適時啟動建設，該單體計劃于 2026 年 3 月開工，2027 年6 月完工，2027年9月完成驗收。該樓計劃 2027 年 6 月啟動招商，2027 年 12 月投入運營。

規劃 13 號樓為原天裝車間約建于 1979 年，為裝配整體式框架結構，地上三層（局部四層位電梯機房），無地下室，平面形狀呈“一”字型分布，建筑總長度為 83.7 米，總寬度為 17.90 米，；樓蓋和屋蓋均采用裝配整體式板，基礎為柱下獨立基礎。該樓總建筑面積 4362 平方米，高度為 14.10 米。

規劃 13 號樓定位為辦公，總建筑規模 4522 平方米，均為地上建筑。

規劃 13 號樓為原北光廠天裝樓，結構較好，施工難度小，改造工程量少，便于盡快形成出租面積。綜合分析，該單體計劃于 2024 年12 月開工，2025年9月完工，2025 年 12 月完成驗收。該樓計劃 2025 年 9 月啟動招商，2025 年 12 月投入運營。

規劃 14 號樓建成于 70 年代。該建筑為地上一層砌體結構，局部二層，建筑高度約為 6.4 米，無有效圖紙資料，房屋建筑狀況一般，綜合安全性鑒定類別為III 類。該樓總建筑面積 2017 平方米，高度為 6.4 米。

規劃 14 號樓定位為園區設備用房、管理用房及倉庫，總建筑面積1789 平方米，均為地上建筑。

為保證建筑實施后盡快具備運營條件，市政設施采用同步進行，先期完成主站建設，包括能源站、變配電站、主控制室、消防水箱。規劃14 號樓為原北光廠六號車間，建筑高度約為 6.4 米，適合做為園區設備用房。綜合分析，該單體計劃于 2025 年 1 月開工，2025 年 9 月完成加固改造土建工程，2025 年12 月設備安裝及驗收。該樓將作為園區重要的配套功能保障用樓，計劃于2026 年1 月投入使用。

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■來源：通州小兵

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