2025 年 4 月 27 日，《人民日報》黨建版頭條刊發《整治物業管理亂象，靶向發力》一文，聚焦成都市紀委監委在物業管理領域開展的專項整治行動，深度揭露成都某區物業行業腐敗亂象。

當公權力淪為利益集團的保護傘，這場發生在物業領域里的違法行為，早已超出簡單的服務糾紛范疇。成都紀監委曝光的物業腐敗窩案，猶如一柄鋒利的手術刀，剖開了潛藏在城市物業管理毛細血管中的權力癌變。筆者以《人民日報》所提及的物業招投標這一關鍵問題切入，深層次地剖析物業招投標領域盤根錯節的深層潛規則問題。

物業招投標黑箱

人民日報文章直擊成都物業招投標亂象根源 —— 公職人員在物業招投標中過度 “參與”，嚴重干擾業主自主選擇物業公司。原房管局物管科科長秦占京的 “雙面人生”，正是這個黑色產業鏈的絕佳注腳 —— 白天是行業監管者，夜晚是利益掮客，退休后更是化身圍獵者的 “金牌獵頭”。隨著秦占京受賄案逐漸浮出水面，成都市紀委監委迅速行動，順藤摸瓜、循線深挖。通過對與秦占京存在不正當利益往來的物業公司、物業中介機構等單位負責人展開調查，一段不為人知的黑幕被揭開。根據 2008 年施行的《成都市物業管理條例》規定，房屋在預售前必須通過公開招投標的方式選聘物業管理服務公司。彼時兼任市物業協會會長的宋某某敏銳地嗅到了其中的 “商機”，他要求成立一個服務中心，專門承接物業評標業務。

為了讓各區 (市、縣) 物管部門將轄區內的物管企業推薦到該中心參與評標，在 2007 年至 2016 年這長達 9 年的時間里，物業協會向部分區 (市、縣) 物管部門 “返點” 金額高達 1300 多萬元。這種赤裸裸的利益輸送，讓所謂的公開招投標失去了應有的公正性和透明度。

值得注意的是，這種官商旋轉門現象并非孤立存在。相關數據顯示，在 2018-2022 年間全國物業招標項目中，開發商關聯企業的中標率竟高達 72%。在某三線城市，開發商旗下的物業公司甚至創造了 “百分百中標” 的驚人紀錄。當行政主管部門的審批章淪為尋租的工具，當物業協會的評標資質變成斂財的幌子，原本公開透明的招標流程早已名存實亡，淪為權力分贓的遮羞布。

這種系統性的物業招投標領域集體腐敗，使得成都某地整個物業行業監管體系形同虛設。當招標文件的制定，到評標專家庫的管理，再到后期的服務監管，如果每一個環節都被利益集團滲透，就會形成一個牢不可破的 “腐敗共同體”。在這樣的環境下，物業招投標市場就會陷入混亂，業主的合法權益得不到保障，行業的健康發展也受到了嚴重阻礙。

精心設計的 “4+4”“父子局” 套路

在前期物業招投標過程中，開發商往往實際擁有較大的話語權和控制力。在 5 人的評標小組成員中，建設單位 (甲方) 作為評標小組成員，有時能起到決定性作用，在技術標主觀評分方面隨意性較大，一人之力便可能拉高整體平均分數。例如，給自己公司旗下關聯的物業企業打 100 分，給對手打 60 分，假設其他 4 個評委平均給分 80 分，就能瞬間將平均分拉高 4 分以上。令人不解的是，建設單位 (開發商) 在評選自己公司旗下關聯的物業企業時，似乎沒有回避制度。從公平性角度考慮，屬地街道替代建設單位或許更為合理。

這個不公平規則直接導致前期物業評標似乎也有了 “4+4” 通道，進而催生了目前前期物業招投標的怪現象。

許多開發商旗下的物業公司憑借 “近水樓臺先得月” 的優勢，在前期物業市場形成了一定程度的壟斷與利益捆綁。在前期物業費用定價方面，存在諸多不合理之處。開發商在申報物業費優質優價審批時，常常夸大其物業公司的服務品質，以此支撐高昂的物管費用，而這背后的定價機制并不透明，業主往往處于被動接受的地位。

建設單位 (開發商) 旗下關聯的物業企業中標后，在房屋交付時的承接查驗環節也問題重重。建設單位急于交付，可能導致來不及全面查驗，即便查驗出問題也可能避重就輕。而物業由于與開發商的關聯關系，往往會對開發建設單位 (開發商) 進行包庇，對查驗問題睜一只眼閉一只眼。更有甚者，開發商將問題打包處理作價報給物業。而查驗單位也是由建設單位 (開發商) 旗下關聯的物業企業聘請的，這種 “兒子” 查 “老子” 的情況，使得承接查驗的真實性和有效性大打折扣。

招投標過程中的常見違規手段及案例

在物業招投標中，圍標串標現象屢見不鮮。一些企業相互勾結，通過操縱投標價格、約定中標人等方式，破壞公平競爭的市場環境。例如，在某地的一個大型商業綜合體物業招標項目中，有三家規模較小的物業公司相互串通。他們事先商議好，在投標文件中分別設置不同的價格梯度，但總體報價都高于正常市場水平。其中一家公司作為 “內應”，在評標過程中通過與部分評標人員勾結，為其提供其他競爭對手的投標信息，并在技術標和商務標評審中給予該公司不正當的高分。最終，這家被 “內定” 的公司順利中標，而其他真正有實力、想公平競爭的企業則被排除在外。中標后，這三家串標企業私下再對項目利潤進行分配。

部分企業為了滿足招標條件或提升自身競爭力，不惜提供虛假材料。如在資質證明方面，偽造相關行業認證、業績合同等。曾有一家小型物業公司，在參與一個高檔住宅小區的物業招標時，其自身實際管理經驗和服務能力有限。為了增加中標幾率，該公司偽造了多份以往管理類似小區的業績合同，虛構了服務內容和業主好評。同時，還通過不正當手段獲取了一些虛假的行業獎項和榮譽證書附在投標文件中。在評標過程中，由于評標人員對這些材料的真實性審查不夠嚴格，該公司憑借這些虛假材料在初步評審中獲得了較高分數，險些中標。后來，其他競爭對手對其材料真實性提出質疑，并向招標方和監管部門舉報，經過深入調查，該公司的造假行為才被揭露。

一些企業受利益驅使，甘愿充當 “陪標” 角色。在某老舊小區改造后的物業招標項目中，一家本地知名物業公司為了確保自己能夠中標，私下聯系了幾家小型物業公司，承諾給予一定的經濟補償，讓它們參與投標并按照其要求制作投標文件，故意在技術方案、報價等方面出現明顯失誤或不合理之處，以襯托該知名物業公司的優勢。這些陪標企業在開標過程中只是走個形式，根本沒有真正競爭的意圖。最終，這家知名物業公司如愿中標，而陪標企業也獲得了事先約定好的報酬。這種違規陪標行為嚴重破壞了招投標的公正性，使得真正有能力、有誠意的企業失去了公平競爭的機會。

監管困境與挑戰

盡管我國針對招投標活動制定了一系列法律法規，如《中華人民共和國招標投標法》及其實施條例等，但在實際執行過程中，存在諸多困難。一方面，部分法律法規條款較為原則性，在具體操作層面缺乏明確的細則和標準，導致監管部門在執法時存在一定的自由裁量空間，容易出現執法不公的情況。例如，對于圍標串標行為的認定和處罰標準，雖然法律有規定，但在實際案例中，如何準確界定企業之間是否存在串通意圖，往往存在爭議。另一方面，一些地方政府為了招商引資或推動地方經濟發展，在一定程度上對本地企業在招投標活動中的違規行為采取寬容態度，使得法律法規的權威性大打折扣。

物業招投標涉及眾多項目和企業，而監管部門的人員配備和資源有限，難以實現全面、有效的監管。以某地級市為例，負責物業招投標監管的部門僅有寥寥數名工作人員，卻要應對全市每年數百個物業招標項目。在這種情況下，監管人員往往只能對一些重點項目進行抽查，無法對每個項目的招投標全過程進行細致審查。而且，監管部門的技術手段相對落后，缺乏有效的信息化監管平臺，難以對投標文件中的大量數據和信息進行快速比對和分析，導致一些違規行為難以被及時發現。

行業協會作為行業自律組織，在物業招投標監管中本應發揮重要作用，但在實際情況中，部分行業協會未能充分履行職責。一方面，一些行業協會與企業之間存在利益關聯，導致其在監管過程中缺乏獨立性和公正性。例如，某些行業協會的主要經費來源依賴于會員企業的會費，為了維護與企業的良好關系，對于會員企業在招投標活動中的違規行為視而不見。另一方面，行業協會自身的監管能力和專業水平有限，缺乏完善的自律機制和懲戒措施。對于一些違規企業，行業協會往往只是進行簡單的警告或通報批評，無法形成有效的威懾力，使得行業協會的監管作用未能得到充分發揮。

對行業及業主的負面影響

物業招投標亂象嚴重破壞了市場競爭秩序，阻礙了行業的健康發展。那些通過不正當手段中標的企業，往往并非憑借自身的服務質量和管理水平，而是依靠關系、賄賂等違規行為。這使得真正有實力、有創新精神的企業失去了發展機會，無法在市場中脫穎而出。長此以往，整個物業行業將陷入一種低水平競爭的惡性循環，企業缺乏提升服務質量和管理水平的動力，行業創新能力不足，難以適應社會經濟發展的需求和業主日益增長的服務期望。同時，招投標亂象也導致行業內信任缺失，企業之間的合作變得更加困難，不利于行業資源的優化配置和整合。

最終受到傷害的還是廣大業主。由于中標的物業公司并非真正具備優質的服務能力，導致小區的物業服務質量低下。常見的問題包括環境衛生臟亂差、安保措施不到位、設施設備維修不及時等。例如，某小區在通過招投標更換物業公司后，新入駐的物業公司為了降低成本，減少了保潔和安保人員的配備，小區內垃圾經常堆積如山，盜竊案件也時有發生，業主的生活質量受到嚴重影響。而且，一些通過不正當手段中標的物業公司，在物業費定價方面往往不合理，存在虛高的情況。業主支付了高額的物業費，卻無法享受到相應的服務，導致業主的經濟利益受損。此外，物業招投標亂象還可能引發小區內部的矛盾和糾紛，影響社區的和諧穩定。

破解物業招投標亂象的建議

首先，應進一步細化招投標相關法律法規，明確各項違規行為的認定標準和處罰細則，減少執法過程中的自由裁量權。例如，對于圍標串標、提供虛假材料等行為，制定具體的量化標準，使其在實際操作中更具可操作性。其次，建立健全招投標全過程的監管制度，從招標公告發布、投標報名、資格審查、開標評標到中標公示，每個環節都要有嚴格的規范和監督機制。同時，完善業主參與監督的制度，保障業主在物業招投標過程中的知情權、參與權和監督權，例如規定業主代表可以參與評標委員會，對招投標過程進行現場監督等。

加大對物業招投標監管部門的資源投入，增加專業監管人員數量，提高監管人員的業務素質和執法水平。通過定期培訓和考核，使監管人員熟悉招投標法律法規和業務流程，能夠準確識別和查處各類違規行為。同時，充分利用信息化技術，建立物業招投標監管信息平臺，實現對投標文件的電子化管理和數據分析比對。通過該平臺，可以實時監控招投標過程中的關鍵環節，對異常數據和行為進行預警提示，提高監管效率和精準度。此外，加強對監管部門的監督和問責機制，防止監管人員濫用職權、徇私舞弊，確保監管工作的公正、公平。

行業協會應加強自身建設，擺脫與企業之間的利益束縛，保持獨立性和公正性。建立健全行業自律機制，制定嚴格的行業規范和職業道德準則，對會員企業在招投標活動中的行為進行約束和規范。加強對會員企業的培訓和教育，提高企業的法律意識和誠信意識，引導企業自覺遵守招投標法律法規。同時，行業協會要建立有效的懲戒機制，對于違反行業規范的企業，采取警告、罰款、暫停會員資格、取消會員資格等嚴厲措施，形成強大的行業自律壓力。此外，行業協會還應積極發揮橋梁和紐帶作用，加強與政府監管部門、企業和業主之間的溝通與協調，促進行業的健康發展。

通過社區宣傳、舉辦講座等方式，加強對業主的物業管理知識和法律法規培訓，提高業主對物業招投標重要性的認識，增強業主的參與意識和維權意識。鼓勵業主積極參與小區的物業招投標活動，成立業主監督小組，對招投標過程進行全程監督。同時，建立業主投訴和維權渠道，當業主發現招投標過程中存在違規行為或對物業服務不滿意時，能夠及時向相關部門反映和投訴。政府部門和行業協會應重視業主的投訴，及時進行調查處理，并將處理結果反饋給業主，切實維護業主的合法權益。此外，業主大會和業主委員會應充分發揮作用，在物業招投標過程中代表業主的利益，積極參與招標文件的制定、評標委員會的組建等關鍵環節，確保招投標活動符合業主的期望和需求。

物業招投標亂象是一個亟待解決的問題，它不僅關乎物業行業的健康發展，更直接關系到廣大業主的切身利益。只有通過完善法律法規、強化監管執法、發揮行業協會作用以及提升業主參與度等多方面的努力，才能徹底打破這一亂象，營造一個公平、公正、透明的物業招投標市場環境。

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