1.1項目背景

1.1.1產品簡介

本項目占地面積6萬平方米，將在船營區建設集立體智慧冷庫、多溫區智慧冷鏈云倉、分揀中心、預制菜車間、檢驗檢測中心于一體的智慧物流中心。

吉林市農業資源優勢明顯，并且距離長春市較近，位置優勢突出，建設農業智慧物流批發項目，將結合多種優勢，優先占有吉林市及周邊長春市、哈爾濱等區域的市場。

1.1.2市場前景

（1）物流行業的現狀分析

物流是指物品從供應地到接收地的實體流動過程，根據實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實施有機結合。

從產業鏈來看，我國物流行業產業鏈主要包括上游硬件設備、軟件服務商，中游倉儲、運輸、配送等。在下游運用領域，我國倉儲物流行業對應多個下游行業，包括地產、電商、汽車、零售、醫藥等。

自改革開放后的四十余年內，我國物流行業發展迅速：1979年日本OCS快遞成為最早進入中國市場的外國快遞公司；1993年順豐和申通、我國第一家股份制鐵路公司廣深鐵路股份有限公司、中鐵鐵龍集裝箱物流股份有限公司相繼成立。

自2001年我國正式加入WTO后，物流行業開啟了新的發展階段，助推“中國制造”走向全球。“十五”計劃(2001-2005年)時期，政策層面重點提出要盡快在全國范圍內盡快形成物暢其流、快捷準時、經濟合理、用戶滿意的社會化、專業化的現代物流服務體系；“十一五”計劃(2006-2010年)時期，國家層面提出：大力推廣現代物流管理技術，加強物流新技術開發利用，推進物流信息化，加強物流基礎設施整合等發展方向;

“十二五”規劃(2011-2015年)中明確了物流業的發展目標：物流業信息化、智能化和標準化水平明顯提高，重點行業物流服務能力顯著增強，初步建立社會化、專業化、信息化的現代物流體系；“十三五”期間(2015-2020年)我國將進一步把物流業降本增效和服務國家重大戰略，作為降成本、補短板，推進供給側結構性改革的重點任務，著力推動物流業創新發展。

到“十四五”時期，根據《“十四五”現代流通體系建設規劃》，現代流通體系加快建設、商品和資源要素流動更加順暢、商貿、物流設施更加完善等目標，成為“十四五”時期我國物流行業的重要任務，行業進入高質量發展階段。

2023年，物流需求規模再創新高，社會物流總額352.4萬億元，按可比價格計算，同比增長5.2%。分季度看，一季度、二季度、三季度、四季度，分別增長3.9%、5.4%、4.7%、5.4%，呈現前低、中高、后穩的恢復態勢，全年增長態勢總體向好。

從物流總額的構成情況來看，2023年，我國工業品物流總額超過310萬億元，占比超過88%；其次是進口物流總額18萬億元，占比5.1%；其它領域物流總額相對較小。

從物流總費用情況來看，中國物流費用總額持續增長。2023年社會物流總費用17.8萬億元，同比增長2.3%，增速有所下滑。

2015-2023年，我國社會物流總費用與GDP的比率整體呈波動下降趨勢。社會物流總費用與GDP的比率為14.4%，比上年下降0.3個百分點，反映出單位國內生產總額價值(GDP)必需的物流成本在下降。

中物聯數據顯示，2015-2023年，我國物流業總收入整體呈逐年遞增趨勢。2023年全年物流業總收入為13.2萬億，同比增長3.9%，物流收入規模延續擴張態勢。運輸、倉儲裝卸等基礎物流收入同比增速在3%左右，支撐物流市場穩定增長。

物流園區在經濟開發、促進多種運輸方式的整合、改善城市環境等方面的明顯作用，政府及企業在近幾年中不約而同地將其作為推動區域和城市物流發展的重點工程，給予大力的支持。

截至2023年底，國家發展改革委已牽頭布局建設了80個國家物流樞紐，樞紐網絡覆蓋全國29個省(區、市)和新疆生產建設兵團，為加快建設“通道+樞紐+網絡”的現代物流運行體系，支撐構建新發展格局奠定了堅實基礎。從區域分布來看，廣東的國家物流樞紐數量最多。

《國家物流樞紐布局和建設規劃》對我國現代物流體系作出頂層設計，規劃在全國127個承載城市建設陸港型、港口型、空港型、生產服務型、商貿服務型和陸上邊境口岸型六種類型共212個國家物流樞紐。吉林省長春、吉林和延邊（琿春）三個城市列入其中，吉林市確定為商貿服務型國家物流樞紐承載城市。2021年吉林市積極啟動申報創建工作。

（2）物流產業發展趨勢

根據國家發展改革委發布《“十四五”現代流通體系建設規劃》，展望2035年，我國現代流通體系全面建成，形成覆蓋全球、安全可靠、高效暢通的流通網絡，流通運行效率和質量達到世界先進水平，參與國際合作和競爭新優勢顯著增強，對現代化經濟體系形成高效支撐，為滿足人民美好生活需要提供堅實保障。未來一段時間，我國物流行業發展方向如下：

未來，我國將聚焦補齊現代流通體系短板，著眼現代流通體系高質量發展，加快形成現代流通統一大市場，發展現代商貿流通和現代物流兩大體系等方面進一步快速健全我國物流體系。前瞻根據近年來我國社會物流總額及社會物流總收入變化趨勢，對未來幾年中國社會物流總收入進行預測，至2029年末，我國社會物流總收入或將達到17.9萬億元。

（3）冷鏈物流產業現狀

冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術工藝和冷庫、冷藏車、冷藏箱等設施設備，確保冷鏈產品在初加工、儲存、運輸、流通加工、銷售、配送等全過程始終處于規定溫度環境下的專業物流。冷鏈物流作為基礎性、戰略性、先導性產業，深入融合到我國現代農業、食品加工、醫藥醫療等行業高質量發展過程中，加快推動產業轉型升級，同時全力保障民生“菜籃子”“米袋子”“果盤子”“肉案子”日常與應急供應，更好滿足人民日益增長的美好生活需求。

近年來，國家層面發布多項與冷鏈物流相關的政策，涉及國務院、國家發展改革委、農業農村部和交通運輸部等多個部門，政策支撐力度不斷加大。例如，國家發改委在《“十四五”冷鏈物流發展規劃》提出，到2025年，初步形成銜接產地銷地、覆蓋城市鄉村、聯通國內國際的冷鏈物流網絡，基本建成符合我國國情和產業結構特點、適應經濟社會發展需要的冷鏈物流體系。

隨著市場需求的持續增長、政府政策的支持、冷鏈基礎設施的不斷完善以及技術進步和創新驅動，中國冷鏈物流總額不斷增長。中商產業研究院發布的《2024-2029年中國冷鏈物流行業研究及發展前景分析報告》顯示，2023年中國冷鏈物流總額達到8.90萬億元，比2022年增長400億元，同比增長4.6%。2024年中國冷鏈物流總額增長至9.82萬億元。

近年來，人們日益增長的生活需求以及進口冷鏈產品、生鮮電商、社區團購、直播電商、預制菜等新業態的發展推動我國冷鏈物流市場規模不斷增長。中商產業研究院發布的《2024-2029年中國冷鏈物流行業研究及發展前景分析報告》顯示，2023年中國冷鏈物流市場規模達5170億元，同比增長5.2%。2024年中國冷鏈物流市場規模增至5745億元。

冷鏈物流聯系著現代農業、食品加工、醫藥產品等的生產端和消費端，是延伸產業鏈、打造供應鏈、提升價值鏈的重要支撐。近年來，在政策支持以及下游行業不斷發展的背景下，中國冷鏈物流需求總量持續擴大。中商產業研究院發布的《2024-2029年中國冷鏈物流行業研究及發展前景分析報告》顯示，2023年中國冷鏈物流市場整體處于承壓前行、需求逐步企穩回升的震蕩發展局面，冷鏈物流需求總量約3.50億噸，同比增長6.1%。2024年中國冷鏈物流總需求量達到3.87億噸。

冷庫堪稱冷鏈物流的“根據地”，冷庫的建設和發展，已成為國家骨干冷鏈物流基地的重中之重。中商產業研究院發布的《2024-2029年中國冷鏈物流行業研究及發展前景分析報告》顯示，2023年全國冷庫總量約為2.28億立方米，較上年增長0.18億立方米，同比增長8.3%。2024年中國冷庫總容量達到2.50億立方米。

隨著政策扶持力度的加大，中國冷鏈物流行業的發展前景十分廣闊。2024年中央一號文件明確提出推進農產品加工設施改造提升，支持區域性預冷烘干、儲藏保鮮、鮮切包裝等初加工設施建設，發展智能化、清潔化精深加工。這顯示了國家對冷鏈物流行業發展的高度重視和大力支持。在《“十四五”冷鏈物流發展規劃》中，國家提出了冷鏈物流網絡建設的目標，要求到2025年初步形成銜接產地銷地、覆蓋城市鄉村、聯通國內國際的冷鏈物流網絡。這為實現冷鏈物流的全國性和全球性布局提供了政策保障。

1.1.3技術分析

目前冷鏈物流設計及制冷工藝已經成熟，吉林省擁有大量的成功案例和專業設計團隊，可以滿足項目需要。

1.1.4項目建設的有利條件

（1）政策優勢

《關于支持建設現代商貿流通體系試點城市的通知》明確表示，支持建設改造區域冷鏈物流基地，增強冷藏、加工、配送等綜合能力，連接產地、銷地和集散地，與國家骨干冷鏈物流基地、產地冷鏈保鮮設施等錯位銜接，暢通工業品下鄉和農產品進城。

《關于培育傳統優勢食品產區和地方特色食品產業的指導意見》提出要加強預冷、貯藏、保鮮等農產品冷鏈物流設施建設，補齊食品原料“最先一公里”短板。

農業農村部、國家鄉村振興局印發《社會資本投資農業農村指引（2022 年）》，其中提出：“鼓勵發展冷藏保鮮、原料處理、分級包裝等初加工”，“在主產區和大中城市郊區布局中央廚房、主食加工、休閑食品、方便食品、凈菜加工等業態”，“建設一批貯藏保鮮、分級包裝、冷鏈配送等設施設備和田頭小型倉儲保鮮冷鏈設施”，“鼓勵有條件的地方建設產地冷鏈配送中心，打造農產品物流節點，發展農超、農社、農企、農校等產銷對接的新型流通業態”，“鼓勵發展生鮮農產品新零售。支持冷鏈物流企業做大做強。”

《“十四五”現代物流發展規劃》，其中提出：“加快物流樞紐資源整合建設。支持各類物流中心、配送設施、專業市場等與國家物流樞紐功能對接、聯動發展，促進物流要素規模集聚和集成運作”。“完善冷鏈物流設施網絡。發揮國家物流樞紐、國家骨干冷鏈物流基地的資源集聚優勢，引導商貿流通、農產品加工等企業向樞紐、基地集聚或強化協同銜接。加強產銷冷鏈集配中心建設，提高產地農產品產后集散和商品化處理效率，完善銷地城市冷鏈物流系統。”

農業農村部聯合國家發展改革委、財政部、自然資源部制定印發《全國現代設施農業建設規劃（2023-2030 年）》，明確建設以倉儲保鮮和烘干為主的現代物流設施等4 方面重點任務。

農業農村部辦公廳印發《關于繼續做好農產品產地冷藏保鮮設施建設工作的通知》，重點部署完善產地冷藏保鮮設施網絡、推動冷鏈物流服務網絡向鄉村下沉、培育一批農產品產地流通主體、創新一批農產品冷鏈物流運營模式等工作任務，支持農產品產地冷藏保鮮設施建設。

中央財辦、中央農辦、商務部、農業農村部、國家發展改革委、財政部、交通運輸部、市場監管總局和國家郵政局等九部門印發《中央財辦等部門關于推動農村流通高質量發展的指導意見》指導意見提出了加強農產品倉儲保鮮冷鏈設施建設、加快補齊縣鄉村物流設施短板、合理優化商貿流通設施布局、推動城鄉流通深度融合、強化農村流通數字賦能、培育農村流通龍頭企業、完善農村流通標準體系、加強農村流通領域市場監管等重點任務，明確完善相關財稅金融支持政策和強化土地、人才支持，并要求把農村現代流通體系建設作為五級書記抓鄉村振興的重要內容，加強組織實施。

《吉林省服務業發展“十四五”規劃》指出要推動市級中心城市服務業集聚化發展。吉林、四平、遼源、延邊等8個地區中心城市和長白山管委會，立足當地資源、產業優勢和城市發展，整合服務業資源，優化服務業發展空間，大力培育建設商貿物流、旅游休閑、文化教育、健康養生、金融商務、研發及廣告創意等各類服務業集聚區、園區。

《國家物流樞紐布局和建設規劃》對我國現代物流體系作出頂層設計，規劃在全國127個承載城市建設陸港型、港口型、空港型、生產服務型、商貿服務型和陸上邊境口岸型六種類型共212個國家物流樞紐。我省長春、吉林和延邊（琿春）三個城市列入其中，吉林市確定為商貿服務型國家物流樞紐承載城市。2021年吉林市積極啟動申報創建工作。

《吉林市招商引資政策》中明確吉林市產業投資引導基金投資項目應符合國家和相關產業政策及發展規劃，重點投向吉林市“6411”產業規劃中旅游、醫藥健康、航空、信息技術、新材料、先進裝備制造、生物技術、節能環保、新能源、文化創意、現代農業、現代服務業等相關產業，以及市政府重點扶持發展的其它領域。

（2）資源優勢

2023年吉林市全市農林牧漁業產值同比增長5.4%，高于全省0.4個百分點。糧食產量再創新高，全年糧食總產量467.2萬噸，比上年增長2.6%，連續3年保持在450萬噸以上。畜禽生產平穩增長，生豬、肉牛出欄量分別增長4.8%和11.2%。工業生產“更上一層樓”。

吉林市的主要農產品有稻米、人參、黑木耳、靈芝、白鵝、肉牛等。這些農產品不僅在當地有名，還在全國范圍內享有盛譽，形成了多個百億級產業集群，如稻米、肉牛、白鵝和長白山特產等。吉林市的農業產業結構日益優化，生產水平逐年提升，經營模式不斷創新，推動了農業的現代化發展。

吉林市面積27,120平方公里，其中耕地面積918272.95公頃。船營區面積688平方公里，其中耕地面積19,287公頃。

吉林市城市建設用地面積超過195.9平方公里，在吉林省城市建設用地面積中的比重為13.0%。

（3）產業優勢

第三產業是船營區的主導產業，占GDP的80%左右，批發和零售貿易、餐飲業是第三產業的主要行業。目前，全區有2000多戶商貿企業、2萬余戶個體工商戶，其中限額以上商貿業79戶，專業市場10個。

全區工業企業570余戶，其中，規模工業企業39戶，主要分布在機械加工、木制品加工、食品、電力電子等行業。農業屬城郊型農業，以糧食、蔬菜、水果和經濟作物種植為主，糧食總產量連續多年保持在12.5萬噸水平；牧業以豬、牛、雞養殖為主，占農業產值的一半左右。

（4）人才優勢

吉林市擁有一大批高素質的成熟技術工人，經過企業及公益機構培訓后每年向社會輸送技能型人才1萬多人，為社會培訓各類人員2萬多人次。勞動力資源優勢明顯，熟練技工所占比例在東北城市群中處于較高水平，勞動力正值紅利期，勞動力成本相對較低，有大批高素質的產業工人隊伍，可滿足各類企業需求。

（5）區位交通優勢

船營區是吉林市交通中心城區。

吉琿高速公路、吉草高速公路、吉長北線、吉長南線出入口均在船營區內，船營區內迎賓大路、西部快速路、和平路、越山路、霧凇路、秀水街等主要交通干線穿越其中。船營區內有解放大路、桃源路、北京路、松江中西路等十幾條主干道；東北高速公路網主干線的長吉高速公路引線和長吉南北線貫區而過，吉草高速公路正在建設當中，從高速公路到長春僅40分鐘；緊鄰吉林市公路客運中心，距吉林市火車站2.5公里。鐵路直達北京、天津、上海、寧波、沈陽等國內各主要城市；距長春龍嘉國際機場60公里，已經開通了北京、海口、上海、青島、廣州等十余條國內航線。

1.2項目建設內容及規模

1.2.1建設規模

本項目占地面積6萬平方米。

1.2.2建設內容

項目總建筑面積6.5萬平方米，主要立體智慧冷庫4棟、多溫區智慧冷鏈云倉3棟、分揀中心1棟、預制菜車間2棟、檢驗檢測中心1棟、綜合服務中心1棟，同時配套場區硬質鋪裝、綠化及管網工程等。

1.3項目總投資及資金籌措

1.3.1項目總投資

本項目總投資為67800萬元，其中：建設投資50850萬元，流動資金16950萬元。

1.3.2資金籌措

企業自籌。

1.4財務分析及社會評價

1.4.1主要財務指標

項目達產后，年銷售收入64307萬元，利潤13038萬元，投資回收期8.5年（稅后，含建設期2年），投資利潤率19%。

1.4.2社會評價

智慧物流項目的建設是農業現代化進程中的重要一環。通過引入物聯網、大數據等先進技術，實現對農產品的全程追溯和智能化管理，從而提高農產品的質量和安全性。同時，智慧物流項目還能夠促進農業產業鏈的延伸和拓展，推動農業與二、三產業的融合發展，為農業現代化提供有力支撐。

船營區，隸屬吉林省吉林市。位于吉林市中西部，下轄11個街道、3個鎮、1個鄉。幅員面積613平方公里，其中，建成區面積41平方公里。全區總人口45萬，其中非農業人口35.3萬。2019年，被列為國家知識產權強縣工程示范縣（區）。

吉林市船營區2023年的地區生產總值（GDP）為211億元。船營區在2023年緊扣經濟高質量發展主線，大力實施“經濟建設五大專項行動”，包括謀項目、穩增收、抓征拆、廣招商、強城建等措施，實現了多項經濟指標的顯著增長。具體來說，船營區的6項重點指標均實現了兩位數增長，其中3項指標跨入全市前三。此外，船營區還完成了多個重點項目的開復工，包括兒童醫院醫療服務能力提升、婦產醫院改擴建等項目，并推進了多項非房地產項目的固定資產投資。

船營區在2024年繼續錨定首善之區目標，實施高質量發展“1410”工程，聚焦經濟建設這一中心工作，并堅守安全生產、社會穩定、民生保障和生態環境等底線，推動經濟高質量發展。

此報告為完整版摘錄公開部分。定制化編制政府立項審批備案、國資委備案、銀行貸款、產業基金融資、內部董事會投資決策等用途可研報告可咨詢思瀚。

目錄

第一章 概述

1.1 項目概況

1.1.1 項目名稱

1.1.2 項目建設性質

1.1.3 項目擬建地址

1.1.4 項目建設內容及規模

1.1.5 項目建設工期

1.1.6 項目投資估算及資金籌措

1.1.7 項目生產規模

1.2 企業概況

1.3 編制依據及研究范圍

1.3.1 編制依據

1.3.2 研究范圍

1.3.3 編制原則

1.4 主要結論和建議

1.4.1 主要結論

1.4.2 建議

第二章 項目建設背景、需求分析及產出方案

2.1 項目背景

2.2 項目建設的必要性

2.2.1 有利于優化區域產業結構，產業發展完善

2.2.2 項目建設是公司規模擴展，全球發展戰略的重要組成部分

2.2.3 增加產能，提高公司盈利水平

2.2.4 有利于提高公司的行業競爭力及盈利能力

2.2.5 提升生產信息化和自動化水平，為業務發展和高效管理賦能

2.3 項目建設的可行性

2.3.1 國家政策推動行業的發展

2.3.2 公司擁有優質的客戶資源及良好品牌認可度

2.3.3 行業經驗豐富，技術協同優勢顯著

2.3.4 優秀的人才隊伍和管理體制為本項目的順利實施提供了基礎保證

2.4 市場需求分析

2.4.1 市場需求分析：通過量化目標市場的消費需求，預測產品的潛在銷售量及增長趨勢

2.4.2 市場供給分析：評估現有及潛在競爭者提供的同類產品數量，識別供給缺口或過剩

2.4.3 市場競爭分析：研究行業競爭格局，包括市場份額分布、主要競爭對手策略及進入壁壘

2.4.4 項目產品分析：結合產品特性（如價格、質量、功能）與市場需求匹配度，判斷其競爭力

2.4.5 市場綜合分析：整合供需、競爭及產品數據，形成對項目整體可行性的判斷

2.5 項目建設內容、規模和產出方案

2.5.1 項目建設內容及規模

2.5.2 項目產出方案

2.6 項目商業模式

2.7 項目對我國國家利益和國家安全的影響分析

第三章 項目選址與要素保障

3.1 項目選址方案

3.1.1 項目選址的原則

3.1.2 項目選址需求

3.1.2 選址方案的初步擬定

3.2 項目建設條件分析

3.2.1 概況

3.2.2 政治

3.2.3 經濟

3.2.4 項目投資地營商的主要優勢

3.2.5 投資激勵

3.2.6 經貿情況

3.2.6 法律法規

第四章 項目建設方案

4.1 技術方案

4.1.1 原料路線確定原則

4.1.2 生產工藝技術路線確定原則

4.1.3 技術先進性

4.1.4 生產工藝流程

4.1.5 主要原輔材料耗量

4.2 設備方案

4.3 工程方案

4.3.1 給排水工程

4.3.2 變配電工程

4.3.3 消防工程

4.3.4 火災報警及消防控制系統

4.3.5 通信工程

4.3.6 室外管網等配套工程

4.4 數字化方案

4.4.1 工業化生產可靠性分析

4.4.2 技術管理及特點

4.4.3 建筑智能化

4.5 建設管理方案

4.5.1 項目建設期管理

4.5.2 公司注冊及審批流程

4.5.3 項目審批流程

4.5.4 項目申報

4.5.5 ASME認證

4.5.6 UL認證

4.5.7 項目實施進度計劃

第五章 項目運營方案

5.1 生產經營方案

5.1.1 采購模式

5.1.2 生產模式

5.1.3 銷售模式

5.1.4 研發模式

5.1.5 影響公司經營模式的關鍵因素

5.1.5 燃料動力供應保障

5.2 安全保障方案

5.2.1 危害因素和危害程度分析

5.2.2 安全措施方案

5.2.3 消防設施

5.3 運營管理方案

5.3.1 人力資源配置

5.3.2 人員培訓

5.3.3 員工退場

第六章 項目投融資與財務方案

6.1 投資估算

6.1.1 投資估算范圍

6.1.2 項目投資估算

6.1.3 資金使用和管理

6.2 盈利能力分析

6.2.1 基礎數據與參數選取

6.2.2 編制依據

6.2.3 收入測算

6.2.4 成本核算

6.2.5 利潤核算

6.2.6 財務評價分析

6.3 財務可持續性分析

6.3.1 不確定性分析

6.3.2 償債能力分析

6.3.3 評價結論

第七章 項目影響效果分析

7.1 經濟影響分析

7.2 社會影響分析

7.3 生態環境影響分析

7.3.1 施工期環境影響分析

7.3.2 營運期環境影響及環保措施

7.3.3 環境保護的建議

7.3.4 環境影響評價結論

7.4 資源和能源利用效果分析

7.4.1 項目能耗情況

7.4.2 節能措施及效果分析

7.4.3 管理節能措施

7.4.4 資源和能源利用效果分析結論

第八章 項目風險管控方案

8.1 工期風險

8.2 質量風險

8.3 市場競爭加劇的風險

8.4 市場波動風險

8.5 政策風險

8.6 政治風險

第九章 思瀚產業研究院結論與建議

9.1 主要研究結論

9.2 建議

附件：財務分析過程

·官方網站：?Chinasihan.com