故人西辭黃鶴樓，煙花三月下揚州。這句名詩來自唐代詩人李白的《送孟浩然之廣陵》。這里的“煙花三月”指的是陰歷的三月，即公歷的陽春四月，正是姹紫嫣紅的“最美人間四月天”。暮春時節，煙雨江南，一江春水，兩岸繁花。在美麗的四月天，筆者來到揚州稅院，聽取了陳玉琢和陳斌才兩位教授的財稅課，兩位教授財稅理論深厚，分析問題邏輯性強，縝密而通俗，筆者受益匪淺。現整理5篇學習筆記分享給同行，分別如下：

1、房地產企業三大稅種的收入確認時間

2、房地產企業“工抵房”涉稅計稅基礎淺析

3、房地產企業對開發地塊上“推倒重置”的樓房如何進行財稅處理？

4、房地產企業分立的財稅處理淺析

5、房地產企業的“紅線外”支出稅前能否扣除？

《房地產企業三大稅種的收入確認時間》

一、會計上收入確認時點

根據財會2017年22號《企業會計準則第14號—收入》第四條規定，企業應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。

按照14號準則的規定，在客戶取得相關商品控制權時確認收入，這種控制權是指能夠主導商品使用并從中獲益，結合房地產項目的實際情況，由于實行的是房屋預售制度，房屋買賣合同簽訂與實際交付給客戶中間間隔時間較長，且在房屋買賣合同簽訂后，客戶并沒有取得房屋使用權，也不能從未交付的房屋中獲益，因此，房地產項目控制權轉移的標志是交房，交房之前房屋控制權在開發企業，交房之后控制權在客戶，并且只有通過客戶驗收交付，房地產開發企業才算履行了合同主要義務。

二、增值稅納稅義務發生時間

?財稅〔2016〕36號第四十五條第(一)項規定了增值稅納稅義務發生時間為：發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。也就是說36號文件對不動產增值稅銷售時點的確認主要是依據收款時間或是權屬變更時間。

增值稅上納稅義務發生時間是不動產權屬發生轉移，權屬就是權利歸屬，權利包括所有權、使用權、處置權、收益權等權利，在交房之前，這些權利都沒有發生轉移，交房之后，權利從開發企業轉移至客戶。因此，增值稅上權屬轉移應當以交付為時間節點。

以交房時間作為房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間，主要是基于以下幾點考慮：一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發生時間不明確的問題；二是可以解決房地產公司銷項稅額與進項稅額發生時間不一致造成的錯配問題(如果按收到房屋價款作為納稅義務發生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現象)。三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現的收入匹配的問題。

三、企業所得稅納稅義務發生時間

國稅發[2009]31號規定了關于完工產品的確認的三個條件：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明。

因此，完工條件的確認是采用竣工、使用、產權孰早的原則，開發產品只要符合上述條件之一的，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年(完工年度)應納稅所得額。

國稅函[2010]201號規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。因此，企業所得稅上應該按照“完工”來確認企業所得稅收入。這里的完工，包含入住或投入使用。

四、土地增值稅方面收入何時確認

土地增值稅在清算前是采用預繳的方式申報的，達到清算條件，計算收入和扣除項目金額，據此計算應繳納的土地增值稅。

國稅發[2009]91號規定的清算條件是：

1、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(三)直接轉讓土地使用權的。

2、對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

(四)省稅務機關規定的其他情況。

《房地產企業“工抵房”涉稅計稅基礎淺析》

◎典型案例

某房地產公司以賬面價值800萬元，公允價值1000萬元的房屋作為“工抵房”，抵頂總包單位欠款，抵頂債務1200萬。

問題：

1、房地產公司增值稅計稅基礎是多少？

2、土地增值稅確認的收入是多少？

3、企業所得稅的收入確認是多少？

◎政策解析

1、增值稅

房地產公司以商品房抵償的債務可以理解為以存貨換取了其他經濟利益，符合有償轉讓貨物的情況，屬于貨物銷售行為。對于增值稅的計稅依據應按照存貨的市場公允價確定：即如果債權人沒有讓步，簽訂的以房抵債協議約定的交易價格合理，抵償價格等于當期的市場交易價格，則應以以房抵債簽訂時約定的抵償價格作為計稅依據；但如果債權人做出讓步，則債務人應按照存貨的市場價1000萬元確認增值稅計稅收入，債務重組收益不組成增值稅計稅收入。

另一種觀點認為：《中華人民共和國增值稅法》第十七條規定：銷售額，是指納稅人發生應稅交易取得的與之相關的價款，包括貨幣和非貨幣形式的經濟利益對應的全部價款。通常的理解，這種債務重組收益屬于其他經濟利益。

因此增值稅的計稅基礎是1200萬元而不是1000萬元。

筆者認為，在實務中稅務局一般會根據抵賬金額1200萬元作為計稅基礎，按照1200萬元計提銷項稅額。

2、土地增值稅

根據國家稅務總局公告2016年第70號規定，納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條規定執行。

國稅發【2009】91號文第十九條規定，計稅收入按照下列方法和順序確定：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;由主管稅務機關參照當地當年同類房地產的市場價格或評估價值確定。因此，如果雙方簽有債務重組協議，對抵債存貨按照市場價格確定，債務人債務重組收益不組成增值稅計稅收入，故應確定應稅收入為1000萬元。

3、企業所得稅

根據國稅函[2008]828號規定，貨物用于抵債屬于“其他改變資產所有權屬的用途”的情形，應視同銷售。同時，根據財稅【2009】59號文規定，以非貨幣性資產清償債務，應分解為轉讓相關非貨幣性資產、按非貨幣性資產公允價值清償債務兩項業務，確認相關資產的所得或損失。

因此，上述“工抵房”業務的企業所得稅計稅基礎是1000萬元。

結論：所得稅債務重組所得=賬面上其他收益=應付賬款-開發產品賬面價-銷項稅=1200-800-82.57=317.43萬元。（后附會計分錄）

◎會計處理

“以貨抵債”屬于債務重組行為。根據《會計準則第12號--債務重組》規定，需將所清償債務賬面價值與轉讓資產賬面價值之間的差額，計入當期損益--“其他收益”--“債務重組收益”科目。

房地產企業會計處理如下：

借：應付賬款?1200

貸：開發產品?800

? ? ? 應交稅費--應交增值稅-銷項稅額?82.57(1000/1.09*9%)

? ? ? 其他收益--債務重組收益?317.43

總包單位會計處理如下：

借：固定資產?917.43（1000/1.09）

? ? ? 應交稅金-應交增值稅-進項稅額82.57

? ? ? 投資收益?-債務重組損失 ? ? 200

貸：應收賬款?1200

《房地產企業對開發地塊上“推倒重置”的樓房如何進行財稅處理？》

◎典型案例

A房地產公司受讓了一宗開發用地，地上有樓房一幢。開發商花了200萬對蓋樓房進行改造，作為項目的辦公用房。

問題1：改造費用計入哪個會計科目？計入費用還是資本化處理？

問題2：假設該樓房賬面原值為2000萬元，已計提折舊1600萬元。公司決定對房產進行推倒重置，預計發生支出為5000萬元。會計如何處理？企業所得稅如何處理？房產稅計稅原值是多少？土地增值稅如何處理？

◎問題解析一

1、房屋的大修理支出

房屋大修理支出因為花費金額較大，并且延長了固定資產的使用壽命，該項支出使企業在當期和以后會計年度收益。因此，將大修理支出一次性計入當期費用在稅前扣除不盡合理，應當予以資本化，作為長期待攤費用。

所稱固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：(一)修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；(二)修理后固定資產的使用年限延長2年以上。企業所得稅法第十三條規定的固定資產大修理支出，按照固定資產尚可使用年限分期攤銷。

2、房屋改建支出

房屋改建支出應計入房屋成本，按期計提折舊。所稱固定資產的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結構、延長使用年限等發生的支出。如果是自有的固定資產，改擴建支出應當計入固定資產的計稅基礎，并適當延長折舊年限。

3、提足折舊的房屋改建支出

已經足額提取折舊的固定資產，改擴建支出應當計入長期待攤費用，按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷。即在計算企業所得稅時，已足額提取折舊的固定資產的改建支出，企業所得稅處理作為長期待攤費用，按照固定資產預計尚可使用年限分期攤銷。

◎問題解析二

對于問題2，分如下幾項內容解析：

1、會計處理

推倒重置的會計處理，《企業會計準則》沒有明確規定。大多數觀點認為應按照固定資產處置，損失計入當期損益。應該通過“固定資產清理”會計科目核算，將凈殘值與變現收入的差額最終計入營業外支出，作為損失處理。前一個房產推倒發生的損失，不屬于后面一個房產的建造成本，不應該計入后面建造房屋的成本。

2、企業所得稅處理

對于房產推倒重置，企業所得稅上有明確規定。《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第四條規定，企業對房屋、建筑物固定資產在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產原值減除提取折舊后的凈值，應并入重置后的固定資產計稅成本，并在該固定資產投入使用后的次月起，按照稅法規定的折舊年限，一并計提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產的改擴建支出，并入該固定資產計稅基礎，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規定的該固定資產折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產尚可使用的年限低于稅法規定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。

總局公告對于“推倒重置”的具體解釋并未給出明確的界定，因此我們只能依據一般性的理解來解讀。對于如何界定“推倒重置”，可以采取“地塊”作為標準。也就是說，在同一地塊上，如果將原有的建筑物拆除后，再行新建建筑物，這樣的行為應當被視為“推倒重置”。

因此，若屬于對于未提足的房屋、建筑物推到重置的，在企業所得稅中，房屋推倒重置成本不作為財產損失計入當期損益扣除，推倒重置的房產按照推倒重置房產的凈值加新建房屋的成本作為計稅基礎，以折舊的形式在企業所得稅前扣除。

本案例中，資產原值減除提取折舊后的凈值是400萬（2000-1600=400），應并入重置后（重置成本5000萬）的固定資產計稅成本（計稅成本為5000+400=5400萬）。

3、房產稅

根據《財政部?國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定：“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。

《房地產企業分立的財稅處理淺析》

◎企業分立的概念及模式

企業分立是指一家企業(被分立企業)將部分或全部資產分離轉讓給現存或新設的企業(分立企業)，被分立企業股東換取分立企業的股權或非股權支付，實現企業的依法分立。

重組日：以分立合同(協議)生效、當事各方已進行會計處理且完成工商新設登記或變更登記日為重組日。

企業分立的模式有兩種：派生分立和新設分立?

◎企業分立涉及增值稅的處理

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，增值稅的征收范圍為在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物，營改增后增值稅征稅范圍擴大到銷售不動產、提供服務。因此，企業分立不屬于增值稅征稅范圍。

根據財稅〔2016〕36號文的規定，在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為，不征收增值稅。除上述情況之外，不涉及負債、勞動力的轉移的分立，應依法繳納增值稅。

◎企業分立涉及土地增值稅的處理

根據《關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財政部 稅務總局公告2023年第51號)的規定：按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

因此，非房地產企業分立，對原企業土地房屋權屬變更到分立后的企業，暫不征收土地增值稅；房地產企業分立，對原企業土地房屋權屬變更到分立后的企業，要征收土地增值稅。

◎企業分立涉及契稅、印花稅的稅務處理

根據《關于繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》(財政部 稅務總局公告2023年第49號)的規定：公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。

根據《財政部 稅務總局關于企業改制重組及事業單位改制有關印花稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2024年第14號）的規定：企業改制重組以及事業單位改制過程中成立的新企業，其新啟用營業賬簿記載的實收資本(股本)、資本公積合計金額，原已繳納印花稅的部分不再繳納印花稅，未繳納印花稅的部分和以后新增加的部分應當按規定繳納印花稅。對企業改制、合并、分立、破產清算以及事業單位改制書立的產權轉移書據，免征印花稅。對同一投資主體內部劃轉土地使用權、房屋等建筑物和構筑物所有權、股權書立的產權轉移書據，免征印花稅。

◎企業分立涉及企業所得稅的稅務處理

《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）規定，公司分立可以按一般性稅務處理或特殊性稅務處理。特殊性稅務處理要求在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。

1、一般性稅務處理

被分立企業：被分立企業對分立出去資產應按公允價值確認資產轉讓所得或損失被合并方及股東。

分立企業：分立企業應按公允價值確認接受資產的計稅基礎特殊性稅務處理。

被分立企業繼續存在時，其股東取得的對價應視同被分立企業分配進行處理，被分立企業不再繼續存在時，被分立企業及其股東都應按清算進行所得稅處理，企業分立相關企業的虧損不得相互結轉彌補。

2、特殊性稅務處理

滿足特殊性稅務處理的條件：1.具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為目的；2.被分立部分的資產比例超過50%；3.企業分立后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動；4.企業分立中取得股權支付的原股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。企業重組后的連續12個月內，是指自重組日起計算的連續12個月內。

根據《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）的規定，企業所得稅若適用特殊性稅務處理，則要求被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%。此外，要求企業重組中取得股權支付的原主要股東在重組后連續12個月內不得轉讓所取得的股權。

◎總結

在房地產并購重組的諸多方案中，企業分立一直被當做資產、土地或項目剝離的常用手段，尤其是通過特殊性稅務處理的運用推遲納稅時間并達到“以時間換空間”的效果。稅務機關對企業采用分立形式剝離資產并以剝離后的資產從事地產開發業務或以企業分立形式剝離土地/項目后轉讓給開發商用于地產開發一直采取嚴格審批的態度。根據“實質重于形式”的原則，分立行為必須具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為目的，稅務機關在認定是否具有合理商業目的時，看重分立前后業務是否延續，因此不能只考慮分立后各方的主營業務是否一致，而應當重點放在分立各方的業務在分立前后的延續性。同樣問題，增值稅也是“將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位”才能符合免稅條件。

因此，企業應在重組前的合理時間內對業務、人員作出合理安排，以滿足合理商業目的的要求。企業分立前后均應向稅務機關進行合理性解釋并獲得稅局的認可。在當前的房地產市場調控政策下，單獨以房產作為資產分立出新公司后轉讓股權涉嫌以逃避稅費為目的的資產轉讓。對此，在將目標物業作資產剝離時，建議并入目標公司的一部分債務(建議比例達到10%左右)，以規避故意避稅之嫌疑。

《房地產企業的“紅線外”支出稅前能否扣除？》

◎典型案例

某房地產企業為了提升新建樓盤品質，在紅線外投資2000萬元，建設公園一處。問題：該公園發生的成本在企業所得稅和土地增值稅可以扣除嗎？如何規避不能扣除的風險？

◎涉稅解析

1、企業所得稅

《企業所得稅法》第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

如果房地產企業在與自然資源管理部門簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中約定或自然資源管理部門在《國有土地使用權招拍掛出讓公告》中注明有房地產開發企業在項目建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程等內容；或房地產企業能夠提供政府的文件或會議紀要，文件或會議紀要中明確注明建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程等內容，則準予扣除。

在實務中，紅線外支出在企業所得稅前能否扣除各地稅務機關執行口徑不同。如《浙江省國家稅務局2013年企業所得稅政策問題解答之一》規定，如政府土地出讓招標文件中明確規定該市民廣場由房地產企業代建，并作為土地拍賣的條件之一的，廣場道路的改造、綠化等可依據國家稅務總局國稅發[2009]31號文第二十七條規定，作為公共配套設施處理。

《蘇州市國稅局2011年度所得稅政策解答整理》中明確，房地產開發企業在開發項目以外發生的綠化等費用，屬于與生產經營無關的費用，不得稅前扣除。

筆者認為，在計算企業所得稅時，如果紅線外建造人造景觀等如果是屬于招拍掛拿地時的附帶條件，并且是開發項目驗收的必備條件，在該種情況下，紅線外支出相當于土地成本的一部分，屬于開發的直接成本，應當計入開發成本，按規定予以企業所得稅稅前扣除；如果是開發商為了提升紅線內樓盤的品質，在紅線外自行建造人造景觀等，該支出屬于銷售費用范疇，可以按照廣告宣傳費用有關規定進行企業所得稅稅前扣除。

2、土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》第七條的規定，在計算土地增值稅時，房地產開發企業所發生的基礎設施費、公共配套設施費是可以作為開發土地和新建房及配套設施的成本進行扣除的。

紅線外建造的景觀如果是屬于招拍掛拿地時的附帶條件，并且是開發項目驗收的必備條件，在該種情況下，紅線外支出相當于土地成本的一部分，在計算土地增值稅時，應當允許稅前扣除；但如果開發商是為了提升紅線內樓盤的品質，在紅線外自愿建造的人造景觀等，該支出屬于銷售費用范疇。土地增值稅對房地產企業發生的銷售費用是按照土地和開發成本的一定比例計算扣除，實際發生的銷售費用不再另行單獨扣除。

對紅線外發生的支出是否允許土地增值稅稅前扣除，各省市規定不一。

《湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發〔2013〕44號）明確規定，房地產開發企業在項目建設用地邊界外（即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，能提供與本項目存在關聯關系的直接依據的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據不足的（如與建設項目開發無直接關聯，僅為開發產品銷售提升環境品質的支出，不得計入本項目扣除金額），不得計入本項目扣除金額。

《廣州市地方稅務局關于印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函（2014）175號）規定：關于項目建設用地紅線外支出的扣除問題，納稅人為取得土地使用權，在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發生的支出，根據（國稅發【2006】187號）第四條第（一）項確定的相關性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協議、補充協議，或者相關政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除。（筆者注：為廣東省稅務局點贊！）

《海南省地方稅務局關于印發土地增值稅清算有關業務問答的通知》(瓊地稅函【2015】917號)第八條規定:“房地產開發企業在項目建設用地邊界外(國家有關部門審批的項目規劃外，即‘紅線”外)為政府建設公共設施或其他工程所發生的支出，凡能提供政府有關部門出具的證明文件確認該項支出與建造本清算項目有直接關聯的(含項目的土地使用權取得相關聯的)支出，可以計入本項目扣除項目金額。”

《山西省地方稅務局關于發布<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的公告》(山西省地方稅務局公告2014年第3號)第十九條第(三)項第4目規定，土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。

《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規〔2012〕1號）規定房地產開發企業建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。

《新疆維吾爾自治區地方稅務局關于土地增值稅若干問題的通知》房地產開發企業以荒山綠化方式取得土地使用權進行房地產開發，在計算土地增值稅時，可以扣除進行荒山綠化時產生的苗木費、道路設施費、水利設施費、機械費、人工費及荒山綠化完成后管護期內的管護費用，但不作為加計20%的基數。

◎解決路徑選擇

1、最優解：房地產公司與自然資源局補簽土地出讓合同補充協議，并在協議中明確約定：“房地產公司承擔紅線外公園建設費用支出(約2,000萬元)，作為該項目拿地及開發的必要條件之一”。

2、備選解：公司與當地政府積極溝通，組織自然資源局等相關部門會議，并形成會議紀要，會議紀要中明確以下內容：“為解決項目及周邊環境及綠化等問題，項目建設方在獲得項目開發權益時，承擔紅線外公園建設支出(約2,000萬元)”。該紀要文件抄送自然資源局及相關部門存檔備查。

3、考慮捐贈支出。根據《中華人民共和國企業所得稅法》的規定，企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除；超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。可以考慮紅線外支出作為“捐贈”支出。

◎風險提示

1、由于各地稅務機關對于紅線外支出在企業所得稅和土地增值稅上政策執行口徑不一致，實際操作中建議房地產公司與當地主管稅務機關進行溝通，了解當地的具體執行口徑。

2、即使房地產企業能夠提供政府部門的補充協議或出具證明文件，計入“開發成本-土地征用及拆遷補償費”或者計入“銷售費用”會有不同的稅收影響效果。在企業所得稅處理上沒有實質性的影響，但是在土地增值稅處理上存在是否可以加計扣除20%的稅收風險。

3、房企與政府部門簽訂土地出讓合同時，應在合同中盡量闡明項目外建設支出應屬于土地價值的一部分，是屬于以另外一種方式支付了土地出讓金。

來源：致遠房地產財稅，作者：張友剛