站在通往深圳東站的天橋上放眼望去，偌大一片用圍擋遮蔽起來的施工現場雜草叢生，只有一臺起重機孤零零地矗立其間。殊不知，這樣的光景已經維持了數年，時間仿佛在此按下暫停鍵。一天下午，一臺緩緩進場的挖土機劃破這般停滯的畫面，它在一塊露出地皮的空地上稍作停留后，敏捷地轉動身軀開始進行作業，其周圍還跟著幾名頭戴安全帽的工人，忙碌的身影在夕陽下被拉長，似乎在宣告這片沉寂已久的土地即將迎來新生。

2025年6月3日，《中國經營報》記者走訪深圳市龍崗區南門墩城中村改造項目（以下簡稱“南門墩項目”）現場見到了上述場景，這個已經立項17年的“巨無霸”舊改在近期迎來新的進展。

5月23日，深圳公共資源交易中心公告南門墩項目意愿征集階段服務項目的中標結果，深圳市天健城市發展有限公司（以下簡稱“深圳天健”）以975萬元中標，其為天健集團（000090.SZ）控股子公司。公告顯示，此次服務包含溝通調研、意愿征集、輿情評估服務等9項內容。5月30日，深圳市龍崗區布吉街道辦事處與深圳天健簽訂合同。

6月5日，天健集團方面接受記者采訪時表示，深圳天健已按照采購方要求組建項目團隊，并開展相關籌備工作。“深圳天健本次中標的是南門墩項目意愿征集階段服務工作，未涉及后續開發建設。”

立項多年突遭停工

2025年6月3日，深圳政府采購網對南門墩項目意愿征集階段服務項目合同進行公示。深圳天健將為該項目開展溝通調研、意愿征集、輿情評估服務、初步信息核查、物業權利人戶數核實及公示、項目可行性研究、項目服務階段宣傳、為項目服務階段提供法律咨詢、負責項目服務階段綜合管理等工作。服務期限為合同簽訂之日起12個月內，具體自合同簽訂之日起至工作成果經審核通過之日止。

至此，停擺了數年的南門墩項目再次得以推進。

公告顯示，南門墩項目位于深圳市龍崗區布吉街道南三社區，處于鐵東路與龍崗大道交會的東北部，緊鄰深圳東站和軌道3號線、5號線及在建14號線換乘站布吉站。項目總占地面積約12.12萬平方米，建筑面積合計約35.48萬平方米，共涉及2360戶權利人。

南門墩項目前身為南門墩城市更新項目，于2008年完成計劃立項，2017年取得專項規劃批復，2020年修改單元規劃，更新方向為居住、商業等功能。南門墩城市更新項目已完成范圍內的全部搬遷補償安置簽約工作，因原開發單位經營問題，目前處于停工狀態。招標文件顯示：“為維護社會穩定和諧，解決市場遺留隱患，根據工作部署，擬將本項目轉為由政府主導開展的城中村改造項目。”

記者了解到，南門墩項目最初由佳兆業集團（深圳）有限公司負責改造開發，2021年11月傳出停工消息。記者近日走訪南門墩項目現場看到，兩個出入口均掛有“佳兆業”的招牌標識，與南門墩項目隔路相望的則是佳兆業壹都匯寫字樓。

根據規劃，南門墩項目將分兩期開發建設。一期含4宗地塊，總用地面積約3.44萬平方米，計容總建筑面積約42.97萬平方米，拆除用地面積約6.03萬平方米。一期規劃住宅20.46萬平方米（含4.2萬平方米保障性住房）；商業、辦公及酒店合計約14萬平方米；商務公寓規劃6.4萬平方米；地下商業規劃面積1.11萬平方米；公共配套設施規劃面積9950平方米，含社區管理用房、社區警務室、便民服務站、24班初中、公交首末站等。二期含8宗地塊，計劃拆除用地面積約6.09萬平方米，開發建設用地合計約3.44萬平方米，計容總建筑面積約20.65萬平方米，涉及住宅、商業、辦公及酒店等業態。2020年12月，南門墩片區城市更新單元一期城市更新項目建設用地獲得批復，兩宗地塊面積分別為8289.33平方米、2.61萬平方米，用途均為“二類居住用地+商業用地”。

佳兆業財報顯示，南門墩項目地處龍崗布吉中心區、布吉火車站北側，交通通達性較強，商業配套齊全。項目周邊景觀資源豐富，有多個公園圍繞。項目占地面積約6.9萬平方米，計容建筑面積約21.5萬平方米，涵蓋住宅、辦公、商業、公寓、酒店。在佳兆業方面的披露中，南門墩項目預計完工時間從2024年延至2027年。2024年財報顯示，該項目一期預計總計容建筑面積約25萬平方米，截至2024年年末，該項目已落成面積為零，未進行開發。

開發商布局加速

隨著天健集團的介入，市場對南門墩項目或將被重新盤活充滿期待。

事實上，天健集團近年來加速布局深圳舊改。2024年11月，深圳天健（彼時名為“深圳市天健棚改投資發展有限公司”）中標深圳市福田區南沙頭街道沙尾村城中村改造項目前期意愿征集服務項目，中標金額為410萬元。該項目總占地面積約12.18萬平方米，涉及改造的現有建筑面積約為48.8萬平方米，意愿征集階段工作涉及約1.6萬套房屋，服務期限為合同簽訂后12個月內。

今年1月，深圳市龍華區民樂路片區城市更新單元草案公示，該項目擬拆除范圍約8.77萬平方米，擬更新方向為居住、商業等功能，由天健集團參股公司深圳市天珉房地產開發有限公司與當地街道辦聯手改造。今年2月，天健集團中標羅湖區螺嶺片區改造項目合作單位服務項目，該項目改造范圍總占地面積約12.06萬平方米，共有307棟建筑物、2535套房屋，現狀建筑面積約23.34萬平方米。

對于城市更新領域的業務發展規劃，天健集團方面對記者表示，自2023年7月起，國家、深圳市層面先后出臺了多項有關城中村改造和城市更新的政策，天健集團設有城市更新相關的專業團隊，多年來在棚戶區改造、城市更新等領域積累了一定經驗，天健集團將深入研究政策導向，深度研究重點區域規劃，積極參與城中村改造等業務。

天健集團官網顯示，1983年，中國人民解放軍基建工程兵302團在深圳集體轉業，1997年發起設立天健集團，公司于1999年在深交所上市。天健集團控股股東為深圳市特區建工集團有限公司，實際控制人為深圳市國資委。

目前，天健集團主營城市建設、綜合開發、城市服務等業務。其中，城市建設業務涵蓋市政道路、市政管網、橋梁隧道等城市基礎設施，水環境、園林綠化、路燈、高速公路等工程，工業與民用建筑、土石方、地基與基礎等建筑工程，軌道交通工程等領域。天健集團的綜合開發業務起步于1988年，到2024年年末累計開發項目總建筑面積800多萬平方米。

年報顯示，2024年，天健集團營收約213.57億元，同比下降20.9%，凈利潤約6.21億元，同比下降59.09%，扣非凈利潤約5.98億元，同比下降57.4%，經營活動產生的現金流凈額同比下降83.93%。其中，城市建設板塊營收115.25億元，同比下降40.26%；綜合開發板塊營收103.1億元，同比下降0.29%；城市服務板塊營收19.22億元，同比增長6.07%。

天健集團方面對記者表示，2024年營收、利潤及經營性現金凈流量同比下滑主要是公司主業受深圳市建筑市場規模大幅下滑以及房地產市場仍處于調整期影響所致，符合行業特征。“公司近兩年接手的舊改項目主要為城中村改造項目提供相關服務，項目的承接對公司業績產生積極影響，并為公司可持續發展打下堅實基礎。城中村改造項目資金來源為地方政府專項債及政策性銀行專項借款，因此該類業務對公司現金流影響較小。公司始終重視現金流安全，持續推動降負債，不斷優化現金流管控，整體現金流狀況良好。”

2025年一季度，天健集團營收同比增長4.86%至28.85億元，凈利潤同比下降58.57%至4033.9萬元。截至一季度末，公司總資產約618.32億元，凈資產約150.24億元。