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房地產(chǎn)企業(yè)好景不再,“紅線外支出”風(fēng)險(xiǎn)依舊

所屬地區(qū):山東 - 濟(jì)南 發(fā)布日期:2025-06-07

發(fā)布地址: 廣東

目 錄

1、對(duì)“紅線外支出”、違法建筑稅務(wù)處理問題的探討

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紅線外支出的稅務(wù)處理

3、 扣除項(xiàng)目特殊事項(xiàng)說明之紅線外支出處理

4、紅線外支出的稅務(wù)問題

對(duì)“紅線外支出”、違法建筑稅務(wù)處理問題的探討

轉(zhuǎn)自:八度審財(cái)稅,作者:李健強(qiáng)

一、“紅線外支出”稅務(wù)處理問題(一)“紅線外支出”的含義與分類本文所稱的紅線,也稱“建筑控制線”,是指城市規(guī)劃管理中,控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。建筑紅線由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線;建筑控制線是建筑物基底位置的控制線。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。“紅線外支出”就是發(fā)生在“建筑控制線”以外的支出。“紅線外支出”按照發(fā)生的環(huán)節(jié)可以分為:1.在國有土地出讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生的附隨義務(wù)(國有土地使用權(quán)出讓合同中訂明的附加條件)支出即政府在出讓土地使用權(quán)時(shí),地價(jià)名義上是比較便宜的,但購買方必須在地價(jià)之外額外付出一定的代價(jià),才能完整履約成交,地價(jià)與額外支出兩項(xiàng)相加——土地使用權(quán)的總價(jià)值與市場(chǎng)公允價(jià)值是相當(dāng)?shù)摹4颂幍摹凹t線外”只是相對(duì)于開發(fā)商取得的待開發(fā)項(xiàng)目的“紅線”而言的,待開發(fā)項(xiàng)目的“紅線”外的項(xiàng)目本身并非沒有“紅線”,這就構(gòu)成了企業(yè)所得稅計(jì)稅成本中“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”或者土地增值稅清算項(xiàng)目開發(fā)成本中的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的追加與延伸。通常的實(shí)物形態(tài)有(1)公益設(shè)施(如廣場(chǎng)、體育館等);(2)補(bǔ)償性復(fù)建物業(yè)(如“三舊”改造中的村民住房和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社集體物業(yè))等。對(duì)于這部分“紅線外支出”,業(yè)界基本上達(dá)成共識(shí):允許在企業(yè)所得稅稅前扣除,納入土增稅的扣除項(xiàng)目金額。本文不再探討2.建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)后期出現(xiàn)的支出這種支出一般屬于不可預(yù)見支出,又可以分為:(1)地方政府變相攤派的支出。在城鄉(xiāng)規(guī)劃中,政府已經(jīng)明確在開發(fā)項(xiàng)目的出入口完善周邊的道路、橋梁、排水溝的配套設(shè)施,但由于地方政府資金困難,在房地產(chǎn)開發(fā)完工后遲遲沒有完成這些設(shè)施建設(shè);如果任其拖延下去,開發(fā)商的產(chǎn)品將永遠(yuǎn)賣不出去,造成的資金損失無可估量。此時(shí),開發(fā)商只好違心地把這些活攬下來,發(fā)生了“紅線外支出”(以下簡(jiǎn)稱被動(dòng)支出)。(2)開發(fā)商自愿發(fā)生的。雖然政府開發(fā)項(xiàng)目的出入口已經(jīng)完善道路、橋梁、排水溝的配套設(shè)施,但是由于資金不足、外觀效果差等原因,與建設(shè)“宜居城市”“美麗鄉(xiāng)村”等要求有差距,開發(fā)商只好自愿出錢把“最后一公里”的環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化,以達(dá)到吸引買家、美化環(huán)境、增加企業(yè)效益的目的,受益人包括將來購買商品房的買家及周邊單位和個(gè)人,從而發(fā)生了另一種“紅線外支出”(以下簡(jiǎn)稱主動(dòng)支出)。對(duì)于這些主動(dòng)或者被動(dòng)支出,業(yè)界存在較大爭(zhēng)議:準(zhǔn)予扣除和不予扣除的聲音都不小。下文中,筆者就此種情形下的“紅線外支出”如何處理進(jìn)行探討。(二)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)后期中出現(xiàn)的“紅線外支出”在企業(yè)所得稅方面應(yīng)如何處理有人認(rèn)為,由于此項(xiàng)支出不屬于開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的支出,根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2018〕31號(hào))第二十七條“開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下:……(四)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi):指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。(五)公共配套設(shè)施費(fèi):指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出”的規(guī)定,屬于《企業(yè)所得稅法》第十條第(八)項(xiàng)“與取得收入無關(guān)的其他支出”,不得稅前扣除。筆者認(rèn)為,不能輕易作出不予扣除的結(jié)論,先做一個(gè)比較(見表一)。經(jīng)過比較,我們可以發(fā)現(xiàn):財(cái)務(wù)制度與企業(yè)所得稅規(guī)定是有差異的,前者強(qiáng)調(diào)“開發(fā)小區(qū)內(nèi)”——是一個(gè)地理概念,后者強(qiáng)調(diào)“項(xiàng)目”。既然稅收強(qiáng)調(diào)“項(xiàng)目”,只要與項(xiàng)目相關(guān),就可以稅前扣除,更不用說企業(yè)通過主動(dòng)與被動(dòng)支出,相當(dāng)于對(duì)工業(yè)產(chǎn)品的包裝裝潢,完全符合《企業(yè)所得稅法》第八條:“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。”和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條:“企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出,是指與取得收入直接相關(guān)的支出。《企業(yè)所得稅法》第八條所稱合理的支出,是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī),應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出”的規(guī)定,準(zhǔn)予稅前扣除。(三)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)后期出現(xiàn)的“紅線外支出”在土地增值稅方面應(yīng)如何處理有人認(rèn)為,根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中“第七條:條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:(二)……基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出”建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)后期出現(xiàn)的“紅線外支出”肯定不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。筆者認(rèn)為,根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》來處理建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)后期出現(xiàn)的“紅線外支出”,無疑是最省事的,但是我們還是要慎重處理。先對(duì)三份文件進(jìn)行比較(見表二)。通過比較發(fā)現(xiàn),當(dāng)年在起草《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》時(shí),是照搬照抄財(cái)務(wù)制度的;時(shí)至今日,該財(cái)務(wù)制度已經(jīng)廢止了,而且財(cái)政部明確,除了金融企業(yè)之外,今后不再出臺(tái)分行業(yè)的企業(yè)財(cái)務(wù)制度。目前國家已經(jīng)出臺(tái)了《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》,該制度已經(jīng)摒棄了“開發(fā)小區(qū)內(nèi)”的提法,我們應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn),參照會(huì)計(jì)制度——與項(xiàng)目有關(guān)即可,允許將建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)后期出現(xiàn)的“紅線外支出”納入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額之中,方顯出我們實(shí)事求是的態(tài)度。(四)發(fā)生“紅線外支出”的細(xì)致處理如果發(fā)生紅線外工程支出的開發(fā)小區(qū)內(nèi),既有待售商品房,又有開發(fā)商自營(yíng)的酒店、出租的商場(chǎng)、自用固定資產(chǎn),在對(duì)商品房進(jìn)行企業(yè)所得稅或者土地增值稅的稅務(wù)處理時(shí),對(duì)紅線外的工程支出應(yīng)如何處理?筆者建議按照受益原則,并依照《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)〉的通知》(財(cái)會(huì)〔2013〕17號(hào))第四十三條:“房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用,由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的,應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本;由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn),分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本”的規(guī)定,選擇建筑面積比例進(jìn)行合理分配。有人提出,可以按照有關(guān)資產(chǎn)的收入分配“紅線外支出”。筆者認(rèn)為不妥,因?yàn)椋N售商品房的收入是一次性取得的,而自營(yíng)的酒店、出租物業(yè)的收入是“細(xì)水長(zhǎng)流”的,自用固定資產(chǎn)卻不直接體現(xiàn)為收入。如果按照有關(guān)資產(chǎn)的收入分配“紅線外支出”,難以貫徹受益原則,有失公平。二、企業(yè)違法建筑的開發(fā)成本可否在企業(yè)所得稅某地稅務(wù)局請(qǐng)示上級(jí):稽查發(fā)現(xiàn)企業(yè)違法建筑的開發(fā)成本可否在企業(yè)所得稅稅前扣除或者作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額?對(duì)于這個(gè)問題,有不同觀點(diǎn),有人認(rèn)為,違法建筑違反了規(guī)劃法規(guī),當(dāng)然不可以在企業(yè)所得稅稅前扣除或者作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額;有人建議聽聽法規(guī)部門的意見再答復(fù)基層。筆者認(rèn)為,基層請(qǐng)示的問題有點(diǎn)片面。既然發(fā)現(xiàn)企業(yè)有違法建筑,為什么僅僅拿開發(fā)成本說事,不連同違法建筑的銷售收入一并請(qǐng)示?如果違法建筑的銷售收入已經(jīng)申報(bào),根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))中“四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額,應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及其《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定執(zhí)行……”的規(guī)定,相應(yīng)地,違法建筑的開發(fā)成本就可以在企業(yè)所得稅稅前扣除或者作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)違反規(guī)劃法與稅務(wù)處理沒有必然的聯(lián)系。“不準(zhǔn)扣除”的初步意見屬于“不相干考慮”。有人擔(dān)心,這樣處理,是否會(huì)造成違法建筑合法化?對(duì)于這個(gè)問題,我們可以從幾個(gè)方面來思考:從我國歷史過程看,1963年全國實(shí)行的“暴利稅”——對(duì)投機(jī)倒把的暴發(fā)戶所獲暴利征收的一種稅,稅率是暴利額的60%至80%。筆者親歷的1973年至1993年實(shí)行工商稅和營(yíng)業(yè)稅期間,對(duì)“未經(jīng)批準(zhǔn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”設(shè)置了“臨時(shí)經(jīng)營(yíng)”稅目,等同于對(duì)無照經(jīng)營(yíng)征稅,稅率為5%至10%,并可以在3倍以內(nèi)加倍征收。對(duì)未經(jīng)鹽務(wù)部門和稅務(wù)部門批準(zhǔn),私自生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷售鹽類的單位和個(gè)人,除了補(bǔ)征鹽稅外,依照有關(guān)規(guī)定處罰。從我國現(xiàn)行稅法看,《稅收征管法》第三十七條規(guī)定,對(duì)未按照規(guī)定辦理稅務(wù)登記的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人以及臨時(shí)從事經(jīng)營(yíng)的納稅人,由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)納稅額,責(zé)令繳納;不繳納的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以扣押其價(jià)值相當(dāng)于應(yīng)納稅款的商品、貨物……依法拍賣或者變賣所扣押的商品、貨物,以拍賣或者變賣所得抵繳稅款。《個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第六條規(guī)定,經(jīng)營(yíng)所得是指:1.個(gè)體工商戶從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得……4.個(gè)人從事其他生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得。即《個(gè)人所得稅法》對(duì)未領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)人從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與持證經(jīng)營(yíng)的個(gè)體戶是一視同仁征稅的。可見,我國稅法對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者從來不客氣。從國際看,西方發(fā)達(dá)國家對(duì)于非法所得征稅態(tài)度鮮明。如德國《稅收通則法》第40條明確規(guī)定,滿足全部課稅要素或部分課稅要素的行為不因其違反法律的命令或禁止性規(guī)定,或者違反善良風(fēng)俗的情況而妨礙對(duì)其行為課稅。在美國,不管所得源泉和形式如何、是否合法,凡是能夠增加負(fù)稅能力的所得都認(rèn)為構(gòu)成應(yīng)稅所得。而在日本,對(duì)非法所得不僅在私法上能夠保有的情況下構(gòu)成應(yīng)稅所得,即使私法上無效,當(dāng)該項(xiàng)非法所得現(xiàn)實(shí)上歸所得者支配時(shí),也構(gòu)成應(yīng)稅所得。可見,對(duì)違法建筑依法征稅與其他法律的運(yùn)行并行不悖,不需要過多顧慮。實(shí)際工作中,規(guī)劃建筑面積與實(shí)際測(cè)量建筑面積是有出入的,開發(fā)商與稅務(wù)機(jī)關(guān)可能很難預(yù)測(cè)是否有違法建筑;即便真的有,有時(shí)可以通過事后罰款順利過關(guān)——轉(zhuǎn)化為合法建筑。試圖每次斟酌是否有違法建筑才決定是否繳納稅款,不僅沒必要也不可行;對(duì)于違法建筑征稅后,如遇被勒令強(qiáng)制拆除,該如何處理?這是商家與買家面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn),雙方經(jīng)協(xié)商后商家退款的,可作“銷貨退回”處理,辦理退稅或者遞減下期收入;經(jīng)協(xié)商后商家不退款的,稅務(wù)上已征稅款不予退回。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紅線外支出的稅務(wù)處理

轉(zhuǎn)自:地產(chǎn)涉稅大講堂

2024年7月28日,國務(wù)院發(fā)布《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》,提出深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,實(shí)施新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化行動(dòng)、潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升行動(dòng)、現(xiàn)代化都市圈培育行動(dòng)、城市更新和安全韌性提升行動(dòng)等4項(xiàng)重大行動(dòng)、19項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)及有關(guān)政策措施。而在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下,市民群眾對(duì)居住的需求既要有,還要好。故政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方面需持續(xù)完善住房的功能、質(zhì)量、配套等標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè),完善交通、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共配套設(shè)施,努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”向“住有宜居”轉(zhuǎn)變,也就是說房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)越來越重視公共配套設(shè)施和周邊環(huán)境品質(zhì),需要主動(dòng)或被動(dòng)地在項(xiàng)目地塊紅線內(nèi)外建設(shè)公共配套設(shè)施,如道路、公園、綠化等。今天我們就來探討分析一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中,在項(xiàng)目地塊紅線外發(fā)生的成本的涉稅處理問題。這個(gè)內(nèi)容起因于前幾天有個(gè)顧問客戶咨詢了這樣一個(gè)問題,我覺得挺有代表性的,現(xiàn)特意拿來與大家一起探析一下:在房地產(chǎn)項(xiàng)目土地招拍掛時(shí),國土局在土地出讓合同中要求開發(fā)商承擔(dān)高速出口連接至項(xiàng)目地社區(qū)之間的社區(qū)公路(建成后無償移交政府);同時(shí)開發(fā)商為了提高商住項(xiàng)目周邊環(huán)境品質(zhì),在紅線外自愿將一個(gè)小山坡修整為綠化體育公園以提升樓盤的品質(zhì)(建成后與小區(qū)側(cè)門相連通,但也對(duì)全體市民開放)。客戶咨詢的問題是:國土局要求開發(fā)商承擔(dān)的紅線外高速出口連接至項(xiàng)目地之間社區(qū)公路的建造成本,以及開發(fā)商在紅線外自行修建綠化體育公園的建造成本,能否在增值稅、土增值稅和企業(yè)所得稅扣除上述紅線外支出成本,一種是在土地招拍掛中作為拿地前提條件的必要支出,另一種是開發(fā)商純純的自愿支出行為,在實(shí)際稅務(wù)處理上可能面臨兩種完全不同的稅務(wù)處理結(jié)果。下面筆者就開發(fā)商在“政府強(qiáng)制要求”和“企業(yè)自愿”建造紅線外相關(guān)配套設(shè)施的支出行為,在增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅方面探討和分析如下:一、增值稅方面根據(jù)《2016財(cái)稅36號(hào)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅【2016】36號(hào))文件的附件1:《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第(二)項(xiàng)的規(guī)定:?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),視同銷售處理,但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在紅線外建設(shè)公益性公共配套設(shè)施捐贈(zèng)給政府是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為服務(wù)對(duì)象,不視同銷售,即屬于不征增值稅項(xiàng)目。此外,根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年版、國務(wù)院令第691號(hào))第十條和財(cái)稅【2016】36號(hào)文件附件1:《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條的規(guī)定,下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣:(一)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)(其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)僅限于專為上述項(xiàng)目所用);(二)非正常損失的購進(jìn)貨物,以及相關(guān)的勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù);(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù);(四)國務(wù)院規(guī)定的其他項(xiàng)目。根據(jù)前述關(guān)于“進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣”的稅務(wù)文件規(guī)定來看,目前稅法中規(guī)定不得認(rèn)證抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額并不包括不征稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額。故對(duì)于“政府強(qiáng)制要求”和“企業(yè)自愿”在紅線外修改配套設(shè)施并無償移交給地方政府的行為,筆者認(rèn)為可以分別參照如下方式進(jìn)行增值稅處理:(一)“根據(jù)國土局要求在項(xiàng)目紅線外修建配套設(shè)施”并無償移交給地方政府,需要按視同銷售計(jì)繳相應(yīng)的增值稅,但如果能證明該配套是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為服務(wù)對(duì)象的,則可以根據(jù)36號(hào)文件規(guī)定爭(zhēng)取確認(rèn)為“不征增值稅項(xiàng)目”而無需視同銷售計(jì)繳增值稅。回到上述客戶咨詢的問題,開發(fā)商“根據(jù)國土局要求在項(xiàng)目紅線外修建”的社區(qū)公路如果是對(duì)社會(huì)公眾開放使用的,則可以與稅務(wù)局進(jìn)行充分溝通,爭(zhēng)取按以社會(huì)公眾為服務(wù)對(duì)象從而確認(rèn)為“不征增值稅項(xiàng)目”。(二)對(duì)于“企業(yè)自主在紅線外修建配套設(shè)施”這種情況,目前實(shí)操中開發(fā)商自主建造并無償移交的“紅線外配套設(shè)施”很可能會(huì)被部分稅務(wù)局認(rèn)定為是無償轉(zhuǎn)讓行為從而需要視同銷售計(jì)繳增值稅,或者會(huì)被稅務(wù)局直接認(rèn)定為是與本項(xiàng)目無關(guān)的支出從而不允許認(rèn)證抵扣相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。但筆者認(rèn)為:開發(fā)商如能提供資料證明這個(gè)紅線外自主修建的配套設(shè)施(如咨詢問題中的綠化體育公園)是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的,則可以與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局進(jìn)行充分溝通和協(xié)調(diào),爭(zhēng)取參照36號(hào)文件規(guī)定將其認(rèn)定為不征稅項(xiàng)目,同時(shí)認(rèn)證抵扣相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。二、企業(yè)所得稅方面根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定,企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出,包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出,準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。故對(duì)于“政府強(qiáng)制要求”和“企業(yè)自愿”在紅線外修改配套設(shè)施并無償移交給地方政府的行為,筆者認(rèn)為可以分別參照如下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理:(一)對(duì)于“根據(jù)國土局要求在項(xiàng)目紅線外修建配套設(shè)施”這種政府行為情況,如在《土地使用權(quán)出讓合同》中約定或在《土地使用權(quán)招拍掛出讓公告》中明確要求開發(fā)商在項(xiàng)目用地紅線外建設(shè)公共設(shè)施或其他工程等內(nèi)容的;或能夠提供政府的文件或會(huì)議紀(jì)要,文件或會(huì)議紀(jì)要中明確要求開發(fā)商建設(shè)用地邊界外建設(shè)公共設(shè)施或其他工程等內(nèi)容的,則證明紅線外支出與本項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián),可以據(jù)此作為公共配套設(shè)施在企業(yè)所得稅前扣除。回到上述客戶咨詢的問題,開發(fā)商“根據(jù)國土局要求在項(xiàng)目紅線外修建社區(qū)公路”是土地招拍掛中的拿地前提,是與開發(fā)項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的,可以與稅務(wù)局進(jìn)行充分溝通并爭(zhēng)取作為公共配套設(shè)施在企業(yè)所得稅前扣除。(二)對(duì)于“企業(yè)自主在紅線外修建設(shè)施”這種企業(yè)自主行為情況,目前在實(shí)際稅務(wù)處理時(shí)可能面臨被稅務(wù)局認(rèn)定為“自主建造紅線外的設(shè)施”是與公司正常開發(fā)項(xiàng)目無關(guān)的支出,從而不允許相應(yīng)的成本費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除。但筆者認(rèn)為:開發(fā)商如能提供證明這個(gè)紅線外自主修建的設(shè)施(如客戶咨詢的綠化體育公園)是項(xiàng)目宣傳資料的重要組成部分,對(duì)房產(chǎn)銷售價(jià)格起到明顯的廣告和宣傳效果,并提交其具有廣告宣傳效果的證明資料(如在體育公園相關(guān)設(shè)施和視覺中嵌入項(xiàng)目名稱、公司名稱等具有宣傳效果的內(nèi)容),則可以與當(dāng)?shù)囟悇?wù)局進(jìn)行充分溝通和協(xié)調(diào),參照廣告宣傳費(fèi)用并在企業(yè)所得稅前限額扣除。紅線外公共配套設(shè)施支出由于建設(shè)金額巨大,特別是在目前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紅線外公共配套設(shè)施支出的稅務(wù)處理結(jié)果可能決定本項(xiàng)目的盈虧。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合紅線外支出的實(shí)際原因及目前行業(yè)的實(shí)際情況與主管稅務(wù)局進(jìn)行充分溝通,爭(zhēng)取在合理的范疇內(nèi)扣除相應(yīng)的紅線外公共配套設(shè)施支出。三、土地增值稅方面對(duì)于“紅線外設(shè)施”的建造成本能否在項(xiàng)目土地增值稅中扣除,目前國家稅務(wù)總局并沒有出具正式的稅收文件進(jìn)行明確,各地稅務(wù)局在實(shí)際操作文件中也存在兩種不同的處理方式:處理方式一:有限度地允許在土地增值稅稅前扣除此種處理方式下的稅務(wù)局認(rèn)為:發(fā)生的紅線外支出如果是開發(fā)商取得土地的前提條件,是政府硬性要求的,且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供相關(guān)的證明資料證明該項(xiàng)支出與建造本清算項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的,則允許開發(fā)商發(fā)生的紅線外支出在項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)扣除;但如果開發(fā)商沒法證明這個(gè)紅線外支出是政府硬性要求的或者無法證明是取得項(xiàng)目土地前提條件的,則不允許在土地增值稅清算時(shí)扣除。持上述處理方式的稅務(wù)局包括廣州、海南、湖北、廣西、重慶、廣東等稅務(wù)局,其中具有代表性的典型規(guī)定如下:1、《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》(穗地稅函[2014]175號(hào)) 第三條就“關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外支出的扣除總問題”規(guī)定如下:納稅人為取得土地使用權(quán),在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出,納稅人如果能提供國土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議,或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件的,允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。2、《廣西自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》(桂地稅發(fā)[2008]44號(hào))房地產(chǎn)開發(fā)商按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用,凡屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所確定的各類設(shè)施投資,可據(jù)實(shí)扣除;與開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)無關(guān)的,則不予扣除。3、《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》(鄂地稅發(fā)[2013]44號(hào))第七條規(guī)定:關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外,即“紅線”外)承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出,能提供與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的,可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額;不能提供或所提供依據(jù)不足的(如與建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián),僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出),不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。處理方式二:一律不可以在土地增值稅稅前扣除此種處理方式下的稅務(wù)局認(rèn)為:發(fā)生的紅線外支出是項(xiàng)目法定范圍之外的支出,與項(xiàng)目無關(guān),不允許在土地增值稅清算時(shí)扣除。持上述處理方式的稅務(wù)局包括山西、黑龍江、山東、濟(jì)南、江蘇等稅務(wù)局,其中具有代表性的典型規(guī)定如下:1、《山東省濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅清算工作指南》(2014年發(fā)布) 第十一條就“關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費(fèi)用(支出)的扣除問題”規(guī)定:對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(即規(guī)劃用地“紅線”外)的建設(shè)項(xiàng)目支出,一律不得在本項(xiàng)目清算時(shí)計(jì)算扣除。2、《山西省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的公告》(山西省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào)) 第十九條第(三)項(xiàng)第4目規(guī)定:土地紅線外的綠化、修路、配套等支出,不得扣除。3、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào))第五(二)規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用;未移交的,不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的,其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。筆者認(rèn)為:對(duì)于因“政府強(qiáng)制要求”而發(fā)生的紅線外支出,可以視作為是取得土地的前提條件,是政府硬性要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供相關(guān)的證明資料證明該項(xiàng)支出是與清算項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的,例如《土地出讓合同》或《土地招拍掛出讓公告》約定或明確開發(fā)商應(yīng)在項(xiàng)目用地紅線外應(yīng)政府要求建設(shè)公共設(shè)施或其他工程等內(nèi)容;取得項(xiàng)目紅線外建設(shè)公共配套設(shè)施的政府文件或者政府會(huì)議紀(jì)要等,開發(fā)商可以充分和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分溝通和協(xié)調(diào),讓稅務(wù)局認(rèn)可該紅線外支出在土地增值稅清算時(shí)扣除。而對(duì)于“企業(yè)自主”發(fā)生的紅線外支出,雖然不是取得土地的代價(jià),是企業(yè)的自主行為,但是建成后無償移交給地方政府或?yàn)樯鐣?huì)公眾所共享,且能提交資料證明所建造公共配套設(shè)施確實(shí)使整個(gè)項(xiàng)目受益的,提高了項(xiàng)目的銷售收入。開發(fā)商也可以爭(zhēng)取和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通紅線外支出在土地增值稅清算時(shí)扣除。基于此,筆者建議開發(fā)商在需要支付和承擔(dān)項(xiàng)目紅線外支出時(shí),應(yīng)及早謀劃和準(zhǔn)備相關(guān)證明資料,以證明該紅線外支出是取得土地的前提條件,是政府硬性要求,是與清算項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的,以備后續(xù)在增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅中進(jìn)行有效扣除,合理合法地降低項(xiàng)目稅負(fù)。

?扣除項(xiàng)目特殊事項(xiàng)說明之紅線外支出處理

來源:辰稅觀

扣除項(xiàng)目是土地增值稅清算審核中最為重要的規(guī)范部分,也是限制標(biāo)準(zhǔn)最多的部分;同時(shí)亦是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查最為關(guān)注的部分。扣除項(xiàng)目審核工作主要包括開發(fā)支出合規(guī)性審核、分?jǐn)偪鄢齼刹糠?/span>一、紅線外支出類型紅線外支出是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外,即國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外承建設(shè)施發(fā)生支出。紅線外支出一般分為兩類:一種是紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程是招拍掛拿地時(shí)的附帶條件,我們稱之為“被動(dòng)的紅線外支出”;一種是開發(fā)商為了提升紅線內(nèi)樓盤的品質(zhì),在紅線外自行建造建筑物或基礎(chǔ)設(shè)施,我們稱之為“主動(dòng)的紅線外支出”。二、紅線外支出的土增處理實(shí)務(wù)中各地對(duì)“紅線外支出”的處理口徑差異很大,例如江蘇、山西地區(qū)規(guī)定,項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的,其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除;而湖北、廣州、廣西等地則規(guī)定,紅線外支出需區(qū)分是否與項(xiàng)目存在直接關(guān)聯(lián),若能提供國土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議,或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件證明存在直接聯(lián)系的,則允許扣除。我們認(rèn)為,對(duì)于被動(dòng)的紅線外支出,其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)取得土地所必須發(fā)生的支出,應(yīng)該允許作為土地成本扣除;而主動(dòng)的紅線外支出,則開發(fā)商一般是為了提升環(huán)境、樓盤品質(zhì)而發(fā)生的支出,應(yīng)該作為銷售費(fèi)用處理,不得在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除。三、各地口徑匯總

地區(qū)

口徑

國家稅務(wù)總局

國稅發(fā)〔200931號(hào):第十二條? ?企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

國稅發(fā)(2009)31號(hào):

第十七條? ?企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施,按以下規(guī)定進(jìn)行處理:(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第二十七條? ?開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下:……(五)公共配套設(shè)施費(fèi):指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告(征求意見稿)2012.10.28

二、關(guān)于審批的項(xiàng)目規(guī)劃外,所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外,即"紅線")承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算本項(xiàng)目土地增值稅時(shí),其在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出,不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。

河北稅務(wù)

【河北稅務(wù)】配建保障房土增清算?留言時(shí)間:2020-11-21

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=38b1d35cac6b4ac99eb1b5fdee440f38

房地產(chǎn)建設(shè)內(nèi)容包括經(jīng)適房和配建廉租公租房。配建廉租公租房由財(cái)政撥款。土增清算時(shí),經(jīng)適房和配建廉租公租房是否要單獨(dú)作為分期項(xiàng)目,分別進(jìn)行清算

河北省稅務(wù)局

您好!您提交的問題已收悉,現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下:

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006187號(hào))規(guī)定:

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。

浙江稅務(wù)

【浙江稅務(wù)】房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的“紅線外”支出,能否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?留言時(shí)間:2022-05-17

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e551180137b64403881da11a62c53fde

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地時(shí),獲得國土劃撥的一塊紅線外的綠地,要求建成后無償移交給相關(guān)部門,該條款已在簽署的土地合同中明確約定(詳見附件截圖),請(qǐng)問為了建造該綠地而發(fā)生的紅線外支出是否可以在土增稅前扣除?

浙江12366中心答復(fù):

您好:您在網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉,現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下:

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號(hào))規(guī)定:

第六條?計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔19956號(hào))規(guī)定:

第七條?條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除。

安徽稅務(wù)

【安徽稅務(wù)】紅線外支出是否允許土增稅稅前扣除?留言時(shí)間:2020-12-23

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=0558d4a28ee24f6bbdec91fcddf94cef

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外,即國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外承建設(shè)施發(fā)生的支出,簡(jiǎn)稱紅線外支出。《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》(穗地稅函[2014]175號(hào))文件第三條規(guī)定:關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外支出的扣除總問題:納稅人為取得土地使用權(quán),在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出,根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條第(一)項(xiàng)確定的相關(guān)性原則,納稅人如果能提供國土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議,或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件的,允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除。請(qǐng)問安徽稅務(wù)針對(duì)“紅線外支出”的部分,是否可參照廣州地稅的處理方式,將其計(jì)入土地成本,從而允許在土地增值稅稅前扣除?需要什么證明材料?我司是合肥的企業(yè)。請(qǐng)幫忙解答,謝謝。?

國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)中心答復(fù):

您好!您提交的問題已收悉,現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下:

根據(jù)國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2018年第21號(hào)規(guī)定:“第三十八條? ??取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。其中,取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項(xiàng)。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議,政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。”

【安徽稅務(wù)】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紅線外代建的學(xué)校是否需要繳納契稅留言時(shí)間:2021-04-30

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=cf62cc814014454ab0e2a511133e94a2

我司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在紅線外代建一所學(xué)校,學(xué)校建成后無償移交給當(dāng)?shù)卣M恋爻鲎尯贤屑s定代建學(xué)校成本1億元(其中土地出讓合同價(jià)格不包含代建學(xué)校成本1億元),是否需要繳納契稅。以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的城市基礎(chǔ)配套費(fèi)是否需要繳納契稅。請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)給與解答,謝謝

國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)中心答復(fù):

您好!您提交的問題已收悉,現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下:

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,國有土地使用權(quán)出讓契稅的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格,包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅〔2004134號(hào))進(jìn)一步明確,出讓國有土地使用權(quán)的,其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以競(jìng)價(jià)方式出讓的,其契稅計(jì)稅價(jià)格,一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格,土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

因此,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)作為契稅計(jì)稅依據(jù)。

貴州稅務(wù)

【貴州稅務(wù)】作為拿地條件,在土地合同約定在項(xiàng)目紅線外修建的學(xué)校/共享住房等是否能抵扣土地增值稅 ?留言時(shí)間:2020-04-03

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=6b86705992ed44df8d73d778b3e839d6

作為拿地條件,在土地合同約定在項(xiàng)目紅線外修建的學(xué)校/共享住房等建造成本是否能抵扣土地增值稅?根據(jù)國稅總局咨詢平臺(tái)中有一個(gè)相似問題回復(fù)中表示可以抵扣(問題如下:房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓合同中要求企業(yè)建設(shè)公交車站、公共綠地、河道治理等相市政工程作為取得土地的條件,這些工程不屬房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建設(shè)內(nèi)容,成本能扣除嗎?),想再咨詢yixia?

稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局

您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉,現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下:您的問題需要核實(shí)明確,建議先看文件,具體請(qǐng)持該業(yè)務(wù)相關(guān)資料請(qǐng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。根據(jù)《貴州省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《貴州省土地增值稅清算管理辦法》的公告》(2016年第13號(hào) ):“第四十二條 公共配套設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)()、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水泵房、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等工程發(fā)生的支出。

土地增值稅清算時(shí),公共配套設(shè)施費(fèi)按下列原則進(jìn)行處理:

()建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供向全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)移交公共配套設(shè)施的相關(guān)證明材料的,允許扣除。

()建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠提供向政府有關(guān)部門或者公用事業(yè)單位移交公共配套設(shè)施的相關(guān)證明材料的,允許扣除。

()建成后移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因移交公共配套設(shè)施而取得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或補(bǔ)貼,應(yīng)當(dāng)?shù)譁p公共配套設(shè)施費(fèi),抵減后仍有余額的,允許扣除。

?()建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)確認(rèn)收入,并準(zhǔn)予扣除公共配套設(shè)施費(fèi)。”請(qǐng)您根據(jù)上述文件自行判斷,如自行判斷有困難的,建議您直接持該業(yè)務(wù)相關(guān)資料直接咨詢您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

山東稅務(wù)

【山東稅務(wù)】關(guān)于紅線內(nèi)外建筑成本的問題?留言時(shí)間:2020-03-23

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=17eda692abeb4db5ab5cc03119635978

我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在前期項(xiàng)目規(guī)劃中有一處建筑物規(guī)劃是位于建筑紅線內(nèi),后期由于各種原因?qū)е麓私ㄖ锾幱诮ㄖt線以外,現(xiàn)我公司需要進(jìn)行土地增值稅清算,請(qǐng)問我公司原位于紅線內(nèi)現(xiàn)處于紅線外的建筑物的成本是否可以在土地增值稅清算內(nèi)扣除??

山東省稅務(wù)局

您好!您提交的問題已收悉。根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào))第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫()等設(shè)施取得的收入,不計(jì)入土地增值稅收入,凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。故根據(jù)您問題描述情況,紅線以外的部分不能作為成本在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除,具體建議與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系咨詢。

福建稅務(wù)

【福建稅務(wù)】紅線外市政配套可否在土增清算時(shí)扣除? ?留言時(shí)間:2019-10-09

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e6dadadbc2434e0aad2c913434c7b193

你好,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政府要求,在紅線外建設(shè)的學(xué)校、公園、路橋等市政配套,在建設(shè)完成后無償移交給政府的,其相關(guān)成本可不可以在土地增值稅清算時(shí)予以扣除。這些公建配套在土地拍賣合同中有約定。

福建省稅務(wù)局

國家稅務(wù)總局福建省12366納稅服務(wù)中心答復(fù):您好!從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的規(guī)劃外,即“紅線”外)為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程的,從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計(jì)算本項(xiàng)目土地增值稅時(shí),其在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出,不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。

【福建稅務(wù)】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)移交政府無償配建住宅作價(jià)是否可作為地價(jià)成本抵減的提問

留言時(shí)間:2020-03-04

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=c839d7d4c2604f64a89acfc06e1c2b28

某房地產(chǎn)公司旗下開發(fā)有XX項(xiàng)目,作為競(jìng)得該地塊的條件之一:項(xiàng)目需在競(jìng)得該地塊的同時(shí)無償為政府提供配建住宅一棟。根據(jù)土地合同約定,該無償配建住宅需按照合同規(guī)定時(shí)間移交相關(guān)政府單位,并按照作價(jià)(未確定具體金額)開具增值稅專用發(fā)票。

該業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)為企業(yè)是以其建造的開發(fā)產(chǎn)品抵償其取得該宗地土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地價(jià)款的一部分,即企業(yè)取得該宗土地的使用權(quán)應(yīng)支付的價(jià)款一部分是以現(xiàn)金(拍賣成交價(jià)款)方式支付,一部分是以開發(fā)產(chǎn)品(移交房地產(chǎn))抵償。

因此該無償配建住宅的作價(jià)(具體以移交時(shí)開具的增值稅發(fā)票為準(zhǔn))可否作為土地價(jià)款的一部分,在土增稅清算時(shí)作為抵減?在增值稅計(jì)算上作為銷項(xiàng)稅額的地價(jià)抵減?

國家稅務(wù)總局福建省12366納稅服務(wù)中心答復(fù):您好,根據(jù)您所述情形,您企業(yè)無償配建的住宅對(duì)價(jià)如可以取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù),則允許在土地增值稅清算時(shí)作為土地價(jià)款扣除;以開發(fā)產(chǎn)品(移交房地產(chǎn))對(duì)應(yīng)的作價(jià)不能作為土地價(jià)款的一部分在增值稅計(jì)算時(shí)作為“向政府部門支付的土地價(jià)款”抵減銷售額。

文件依據(jù):

一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006187號(hào))規(guī)定:“四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

()房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額,應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。……”

二 根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔201636號(hào))附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(三)項(xiàng)規(guī)定:“10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。”?

湖南稅務(wù)

【湖南稅務(wù)】紅線外的拆遷安置支出是否土增稅是否允許扣除此成本??留言時(shí)間:2019-12-10

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=ed4feabc216d48e8b5a29128bb8bafc4

國土出讓文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目紅線外的一個(gè)村進(jìn)行拆遷、改造為廣場(chǎng)并對(duì)還建住房給村民。

請(qǐng)問,項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)對(duì)該村的拆遷補(bǔ)償、建設(shè)廣場(chǎng)、還建房的的成本支出是否可以納入成本扣除??

湖南省稅務(wù)局12366呼叫中心答復(fù):

尊敬的納稅人朋友:

您好,您所提交的問題已收悉。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號(hào))第六條 ?計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》【財(cái)法字〔19956號(hào))】第七條規(guī)定,條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

四川稅務(wù)

【四川稅務(wù)】紅線外配建房問題?留言時(shí)間:2019-11-08

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=f905ea29604b4374a7bf2927172102b6

房地產(chǎn)企業(yè)簽定的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中約定需在項(xiàng)目紅線外配建社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)中心、社區(qū)用房及綜合健身館,并無償移交政府。請(qǐng)問:該紅線外配建房的相關(guān)成本是否可在土地增值稅及企業(yè)所得稅稅前扣除??

四川12366納稅服務(wù)中心答復(fù):

您好!您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉,現(xiàn)答復(fù)如下:

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

國稅發(fā)〔200931號(hào)第十七條? ??企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施,按以下規(guī)定進(jìn)行處理:

()屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

國稅發(fā)〔2006187號(hào)第四條規(guī)定,土地增值稅的扣除項(xiàng)目

()房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額,應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。

?()房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

()房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)()、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理:

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

()房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。

()屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金。

(以上僅供參考,若您對(duì)此仍有疑問,請(qǐng)聯(lián)系您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢)??

【四川稅務(wù)】關(guān)于土地紅線外開發(fā)成本土增稅扣除問題? ?留言時(shí)間:2019-03-14

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=d22c3703bebb4b91880a4e31964dbcec

政府出讓土地,要求開發(fā)企業(yè)在紅線外配建一些配套設(shè)施等,比如:人行天橋、地下通道、公共廁所、垃圾站、公園打造、道路修建等等設(shè)施。請(qǐng)問這些成本,能否進(jìn)入土增稅的成本扣除,如何才能被稅局認(rèn)可扣除?

四川12366納稅服務(wù)中心答復(fù):

您好!根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定,計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定,條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除。

河南稅務(wù)

【河南稅務(wù)】土增清算時(shí)紅線外成本能否計(jì)入成本?留言時(shí)間:2019-11-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=b8f08558e78a4edeb46d52f4a0766221

我公司在交房時(shí),因小區(qū)旁邊市政道路未修,該道路屬于紅線外,由于客戶無法進(jìn)入小區(qū),我公司為了使客戶方便,修了道路,在賬務(wù)核算時(shí)也進(jìn)入了成本,在該項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)能否計(jì)入項(xiàng)目成本,如果不能計(jì)入省局是否有相關(guān)文件,謝謝??

河南省稅務(wù)局

您好!您所咨詢的問題收悉。現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下:

一、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔19956號(hào))第七條規(guī)定,條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:……(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。……基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。……

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006187號(hào))第四條規(guī)定,……四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目……()房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)()、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理:?1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。……

因此,根據(jù)上述文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路等工程發(fā)生的支出;另外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施,建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除。建議您參考上述文件規(guī)定,并結(jié)合實(shí)際情況界定該紅線外的道路發(fā)生的成本能否扣除。具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

江蘇稅務(wù)

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)〔20121號(hào))(本篇法規(guī)被《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告? ?》(201618日發(fā)布;201631日實(shí)施)部分廢止本法中,第一條、第二條、第四條第(一)項(xiàng)、第五條第(二)項(xiàng)和第(三)項(xiàng)被廢止):

五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用的扣除

(二)公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用;未移交的,不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的,其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的,其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。

山西稅務(wù)

山西省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào) 山西省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的公告(自201471日起施行)? ?2014-06-11

第十九條??其他開發(fā)成本、費(fèi)用的審核(三)其他建筑安裝成本費(fèi)用的審核

1、審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發(fā)票是否包含質(zhì)量保證金。對(duì)于開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金,未開具發(fā)票或未付款的,不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)計(jì)入成本并加計(jì)扣除。

2、審核開發(fā)企業(yè)是否在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支了臨時(shí)代墊的臨時(shí)水電費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金等費(fèi)用,如列支了應(yīng)當(dāng)將其調(diào)出,不得作為開發(fā)成本扣除。

3、審核開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費(fèi)”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費(fèi)用,上述費(fèi)用不允許作為開發(fā)成本扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

4、土地紅線外的綠化、修路、配套等支出,不得扣除。

無錫國稅

無錫國稅2016年度企業(yè)所得稅政策問題答疑?2017-03-15

三、在國有土地使用權(quán)出讓合同中設(shè)定的規(guī)劃紅線之外,企業(yè)改造了一條道路,發(fā)生的市政路改造、綠化、站臺(tái)建設(shè)、路燈維修等支出,是否可作為開發(fā)成本在稅前列支?

答:如企業(yè)能提供相關(guān)材料,證明該項(xiàng)改造支出確為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必須發(fā)生的合理的支出項(xiàng)目,則該項(xiàng)支出可以按規(guī)定稅前扣除。

標(biāo)注:看看是不是企業(yè)自己“無償”做的,如果是對(duì)于銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目有直接相關(guān)性的,那稅前扣除在所得稅上是寬容的。但是土地增值稅清算,多有不想放的意思。

天津稅務(wù)

【天津地稅】《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問題的通知》(津地稅地[2011]24號(hào))2011.9.24

(二)公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用;未移交的,不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的,其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主的,其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。

桂林稅務(wù)

《桂林市土地增值稅清算工作指南(試行)》(摘自網(wǎng)絡(luò))

“十三、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費(fèi)用(支出)的扣除問題”中,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的、滿足下列條件之一的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(即“紅線”外,下同)的市政建設(shè)費(fèi)用(支出),可以憑建安工程發(fā)票或財(cái)政部門開具的收據(jù)計(jì)入本項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除:(一)房地產(chǎn)企業(yè)在與國土資源管理部門簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》中約定或國土資源管理部門在《國有土地使用權(quán)招拍掛出讓公告》中注明有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外應(yīng)政府要求建設(shè)公共設(shè)施或其他工程等內(nèi)容的;(二)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外應(yīng)政府要求建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出,能提供與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)(如新建、擴(kuò)建出入小區(qū)的市政道路、橋梁等)和縣級(jí)以上(包括縣級(jí)、市轄城區(qū))人民政府的正式文件的。對(duì)于不滿足上述條件的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外的市政建設(shè)費(fèi)用(支出)(包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為提升項(xiàng)目周圍環(huán)境品質(zhì)、促進(jìn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售而自行對(duì)項(xiàng)目周邊綠化、道路進(jìn)行整治發(fā)生的成本費(fèi)用),不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。”

濟(jì)南地稅

濟(jì)南市土地增值稅清算工作指南(試行) [全文廢止]

十一、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外政府要求房地產(chǎn)企業(yè)額外承擔(dān)的部分市政建設(shè)費(fèi)用(支出)的扣除問題

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(即規(guī)劃用地“紅線”外)的建設(shè)項(xiàng)目支出,一律不得在本項(xiàng)目清算時(shí)計(jì)算扣除。

《濟(jì)寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知》

五、關(guān)于審批的項(xiàng)目規(guī)劃外,所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外,即"紅線")承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算本項(xiàng)目土地增值稅時(shí),其在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出,不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。(針對(duì)普遍問題,特殊問題特殊對(duì)待,例如捆綁式開發(fā)等)

湖北地稅

《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》鄂地稅發(fā)〔201344號(hào):七、關(guān)于審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外,即“紅線”外)承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出,能提供與本項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的,可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額;不能提供或所提供依據(jù)不足的(如與建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián),僅為開發(fā)產(chǎn)品銷售提升環(huán)境品質(zhì)的支出,不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額),不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除金額。

廣州地稅

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2014年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》(穗地稅函(2014175號(hào))

三、關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外支出的扣除總問題

納稅人為取得土地使用權(quán),在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出,根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)【2006187號(hào))第四條第(一)項(xiàng)確定的相關(guān)性原則,納稅人如果能提供國土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議,或者相關(guān)政府主管部門出具的證明文件的,允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額予以扣除

標(biāo)注:實(shí)際執(zhí)行中更為務(wù)實(shí),講求實(shí)質(zhì)重于形式。

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引[2012年修訂版]的通知》(穗地稅函[2012]198號(hào))2012-11-30

九、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除的問題

?()房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不予扣除。

?()房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收據(jù)的,應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算扣除。

?()對(duì)于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處理:

1.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收的,經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明,由清算小組合議確定后,其成本、費(fèi)用可以扣除

2.未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

廣西稅務(wù)

《廣西自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》(桂地稅發(fā)[2008]44號(hào))

五、關(guān)于當(dāng)?shù)卣蠓康禺a(chǎn)開發(fā)商建設(shè)道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用,可否扣除的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用,凡屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所確定的各類設(shè)施投資,可據(jù)實(shí)扣除;與開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)無關(guān)的,則不予扣除。

海南地稅

海南省地方稅務(wù)局《土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答》

八、如何確認(rèn)審批項(xiàng)目規(guī)劃外所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問題?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外,即“紅線”外)為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出,凡能提供政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項(xiàng)支出與建造本清算項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的(含項(xiàng)目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的)支出,可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。


紅線外支出的稅務(wù)問題

來源:一介屁民,作者:孫瑋

一、什么是紅線外支出?

“紅線外支出”是指在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外,即有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外承建道路、公園、學(xué)校、綠化等設(shè)施發(fā)生支出。實(shí)踐中的“紅線外支出”主要體現(xiàn)為兩種情況:第一種是政府強(qiáng)行要求房地產(chǎn)企業(yè)在紅線外為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程作為招拍掛拿地時(shí)的附帶條件(以下簡(jiǎn)稱“第一種紅線外支出”);第二種是開發(fā)商為了提升紅線內(nèi)樓盤的品質(zhì)及售價(jià),在紅線外自行建造道路、公園、學(xué)校、綠化等設(shè)施無償移交給當(dāng)?shù)卣l(fā)生的支出(以下簡(jiǎn)稱“第二種紅線外支出”)。

二、紅線外支出主要稅務(wù)問題

紅線外支出主要稅務(wù)問題主要有:紅線外支出被要求按視同銷售處理(無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或無償提供建筑勞務(wù)),同時(shí)進(jìn)項(xiàng)可抵扣、支出可所得稅稅前扣除,但稅收上不承認(rèn)實(shí)物地價(jià);紅線外支出在土地增值稅清算中不得作為項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。其中紅線外支出土地增值稅清算不得扣除往往影響最大,也是本文討論的重點(diǎn),之所以有這個(gè)問題其根本在于紅線外支出對(duì)象不在項(xiàng)目?jī)?nèi),很難說得上是項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)成本或者公共配套設(shè)施費(fèi)(也要求項(xiàng)目?jī)?nèi)),與建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)無直接關(guān)聯(lián),即支出不具有相關(guān)性,剩下的一條路就是去證明上述紅線外支出是取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià),第二種紅線外支出顯然邏輯不符(開發(fā)商為了自己的利益自愿建的,和地價(jià)很難扯上關(guān)系),第一種紅線外支出實(shí)務(wù)存在單獨(dú)簽訂移交合同或雖落于土地出讓合同中但未明確體現(xiàn)地價(jià)組成屬性的問題,要納入取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)也是不容易。

關(guān)于紅線外支出土地增值稅清算可否扣除稅務(wù)機(jī)關(guān)大致有兩種主流觀點(diǎn):一、一律不得扣除的,代表稅務(wù)機(jī)關(guān)(含曾經(jīng)的)江蘇、山西、山東(這些稅務(wù)機(jī)關(guān)曾經(jīng)出過相應(yīng)政策,后面政策是否變化了,作者就沒去核實(shí)了,請(qǐng)讀者知悉此等差異);二、與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)可扣除的,代表稅務(wù)機(jī)關(guān)(含曾經(jīng)的)湖北、海南、廣西等。

三、一個(gè)有意思的政策

最近看到一個(gè)關(guān)于紅線外支出的政府政策,有點(diǎn)意思:

《東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步鼓勵(lì)城市更新促進(jìn)固定資產(chǎn)投資若干政策的通知》(東府辦〔 2019〕 61 號(hào)):“三、降低更新實(shí)施主體稅收負(fù)擔(dān)。更新單元(項(xiàng)目)實(shí)施主體在出讓紅線外承擔(dān)的公共設(shè)施建設(shè)、易地安置用房建造、道路改造、園林綠化施工或其他工程等責(zé)任,應(yīng)在出讓合同約定或單元?jiǎng)澏▓D則、“ 1+N”總體實(shí)施方案(或改造方案)、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議等文件中予以明確;對(duì)于此前已批但批復(fù)未列明有關(guān)責(zé)任的更新單元(項(xiàng)目),由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)與實(shí)施主體協(xié)商補(bǔ)簽實(shí)施監(jiān)管協(xié)議并報(bào)市自然資源局備案,備案后由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)出具確認(rèn)函件;實(shí)施主體因承擔(dān)上述責(zé)任而實(shí)際發(fā)生并完成支付的相關(guān)支出,在取得合法有效憑證的前提下,可視為符合出讓合同約定或政府文件要求的項(xiàng)目規(guī)劃用地外建設(shè)的公共設(shè)施或其他工程實(shí)際發(fā)生的支出。稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)土地出讓合同、鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)確認(rèn)函等前述資料和相關(guān)合同、協(xié)議及合法有效憑證,確認(rèn)實(shí)施主體為取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

四、幾點(diǎn)看法

應(yīng)當(dāng)說東莞政府還是很有服務(wù)意識(shí)和責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)模肋@些紅線外支出城市更新改造實(shí)施主體土地增值稅清算中往往很難扣除,索性政府出面直接明確這些紅線外支出屬于為取得土地使用權(quán)所支付的金額,而且明確這些紅線外支出應(yīng)在出讓合同約定或單元?jiǎng)澏▓D則、“ 1+N”總體實(shí)施方案(或改造方案)、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議等文件中予以明確,對(duì)于歷史項(xiàng)目未在上述文件明確的,還很貼心地讓鎮(zhèn)(街)出具確認(rèn)函件進(jìn)行補(bǔ)救。在此,作者要為東莞政府瘋狂打call。作者職業(yè)經(jīng)歷橫跨祖國各地,對(duì)于不同地區(qū)的政府尤其是稅務(wù)機(jī)關(guān)的站位高度及服務(wù)意識(shí)的差異感受深切,比如最近一兩年企業(yè)困難,財(cái)政也困難,開明的政府及稅務(wù)機(jī)關(guān)是想著法子為企業(yè)減負(fù),中央的減稅、減負(fù)政策不折不扣地執(zhí)行到位,地方政府層面還額外加碼,對(duì)于此類減稅、減負(fù)政策盡量減少納稅人的申請(qǐng)或材料報(bào)送;反觀有的地方政府及稅務(wù)機(jī)關(guān),財(cái)政困難了就對(duì)企業(yè)攤派、榨取,比如西部某省會(huì)城市的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求符合增值稅留抵退稅條件的納稅人自行進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出,從而人為規(guī)避退稅條件的達(dá)成,再有沿海某市稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人申請(qǐng)?jiān)鲋刀惲舻滞硕惾藶樵O(shè)置非法條件,要求納稅人報(bào)送一大堆國家層面并未要求提供且與留抵退稅并無多大關(guān)系的材料,如此明顯的違法亂紀(jì)竟無人敢申訴,可知稅務(wù)機(jī)關(guān)的底氣來自哪里了。

扯遠(yuǎn)了,回到正題,上面東莞的政策其實(shí)說明一個(gè)問題,解決稅務(wù)爭(zhēng)議有一個(gè)靈丹妙藥——利用政府有關(guān)部門懟稅務(wù)機(jī)關(guān),紅線外支出能不能土增清算中扣除,咱們不用爭(zhēng),賣地的政府都說是地價(jià)了,稅務(wù)機(jī)關(guān)敢說不是,別人賣家比你不清楚些?甚至第二種紅線外支出,也可以協(xié)調(diào)政府落實(shí)到出讓合同約定或單元?jiǎng)澏▓D則、“ 1+N”總體實(shí)施方案(或改造方案)、實(shí)施監(jiān)管協(xié)議等文件,反正是花錢幫政府建設(shè),政府只是舉手之勞,應(yīng)該不至于拒絕。對(duì)于政策不如東莞如此明確的地方,納稅人也可以協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門在移交協(xié)議或者其他相關(guān)文件中進(jìn)行類似“上述紅線外支出屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額”的類似表述,而應(yīng)避免單純無償移交且無法體現(xiàn)政府強(qiáng)制性及與開發(fā)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性的表述。從這個(gè)問題再扯遠(yuǎn)一點(diǎn),關(guān)于土地增值稅地價(jià)分?jǐn)偅降自趺捶謹(jǐn)偅鋵?shí)不用扯,土地出讓金是有計(jì)算過程的,你可以去查國土部門當(dāng)初的地價(jià)計(jì)算邏輯,別人已經(jīng)算的清清楚楚哪些算了地價(jià),哪些沒算地價(jià),算了地價(jià)的按什么面積按什么單價(jià)算的,最清楚地價(jià)組成的難道不是賣地的國土么,別人都算好了你們何必自己另行分?jǐn)偅?/span>


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