房地產企業好景不再，“紅線外支出”風險依舊

所屬地區：山東 - 濟南發布日期：2025-06-07

發布地址: 廣東

1、對“紅線外支出”、違法建筑稅務處理問題的探討

2、房地產開發企業紅線外支出的稅務處理

3、扣除項目特殊事項說明之紅線外支出處理

4、紅線外支出的稅務問題

對“紅線外支出”、違法建筑稅務處理問題的探討

轉自：八度審財稅，作者：李健強

一、“紅線外支出”稅務處理問題（一）“紅線外支出”的含義與分類本文所稱的紅線，也稱“建筑控制線”，是指城市規劃管理中，控制城市道路兩側沿街建筑物或構筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構筑物不得超過建筑紅線。建筑紅線由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線；建筑控制線是建筑物基底位置的控制線。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。“紅線外支出”就是發生在“建筑控制線”以外的支出。“紅線外支出”按照發生的環節可以分為：1.在國有土地出讓環節產生的附隨義務（國有土地使用權出讓合同中訂明的附加條件）支出即政府在出讓土地使用權時，地價名義上是比較便宜的，但購買方必須在地價之外額外付出一定的代價，才能完整履約成交，地價與額外支出兩項相加——土地使用權的總價值與市場公允價值是相當的。此處的“紅線外”只是相對于開發商取得的待開發項目的“紅線”而言的，待開發項目的“紅線”外的項目本身并非沒有“紅線”，這就構成了企業所得稅計稅成本中“土地征用費及拆遷補償費”或者土地增值稅清算項目開發成本中的“取得土地使用權所支付的金額”的追加與延伸。通常的實物形態有（1）公益設施（如廣場、體育館等）；（2）補償性復建物業（如“三舊”改造中的村民住房和農村經濟合作社集體物業）等。對于這部分“紅線外支出”，業界基本上達成共識：允許在企業所得稅稅前扣除，納入土增稅的扣除項目金額。本文不再探討。2.建設項目開發后期出現的支出這種支出一般屬于不可預見支出，又可以分為：（1）地方政府變相攤派的支出。在城鄉規劃中，政府已經明確在開發項目的出入口完善周邊的道路、橋梁、排水溝的配套設施，但由于地方政府資金困難，在房地產開發完工后遲遲沒有完成這些設施建設；如果任其拖延下去，開發商的產品將永遠賣不出去，造成的資金損失無可估量。此時，開發商只好違心地把這些活攬下來，發生了“紅線外支出”（以下簡稱被動支出）。（2）開發商自愿發生的。雖然政府開發項目的出入口已經完善道路、橋梁、排水溝的配套設施，但是由于資金不足、外觀效果差等原因，與建設“宜居城市”“美麗鄉村”等要求有差距，開發商只好自愿出錢把“最后一公里”的環境進一步優化，以達到吸引買家、美化環境、增加企業效益的目的，受益人包括將來購買商品房的買家及周邊單位和個人，從而發生了另一種“紅線外支出”（以下簡稱主動支出）。對于這些主動或者被動支出，業界存在較大爭議：準予扣除和不予扣除的聲音都不小。下文中，筆者就此種情形下的“紅線外支出”如何處理進行探討。（二）建設項目開發后期中出現的“紅線外支出”在企業所得稅方面應如何處理有人認為，由于此項支出不屬于開發項目內的支出，根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2018〕31號）第二十七條“開發產品計稅成本支出的內容如下：……（四）基礎設施建設費：指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出”的規定，屬于《企業所得稅法》第十條第（八）項“與取得收入無關的其他支出”，不得稅前扣除。筆者認為，不能輕易作出不予扣除的結論，先做一個比較（見表一）。經過比較，我們可以發現：財務制度與企業所得稅規定是有差異的，前者強調“開發小區內”——是一個地理概念，后者強調“項目”。既然稅收強調“項目”，只要與項目相關，就可以稅前扣除，更不用說企業通過主動與被動支出，相當于對工業產品的包裝裝潢，完全符合《企業所得稅法》第八條：“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。”和《企業所得稅法實施條例》第二十七條：“企業所得稅法第八條所稱有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。《企業所得稅法》第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出”的規定，準予稅前扣除。（三）建設項目開發后期出現的“紅線外支出”在土地增值稅方面應如何處理有人認為，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》中“第七條：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（二）……基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出”建設項目開發后期出現的“紅線外支出”肯定不能作為土地增值稅的扣除項目金額。筆者認為，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》來處理建設項目開發后期出現的“紅線外支出”，無疑是最省事的，但是我們還是要慎重處理。先對三份文件進行比較（見表二）。通過比較發現，當年在起草《土地增值稅暫行條例實施細則》時，是照搬照抄財務制度的；時至今日，該財務制度已經廢止了，而且財政部明確，除了金融企業之外，今后不再出臺分行業的企業財務制度。目前國家已經出臺了《企業產品成本核算制度（試行）》，該制度已經摒棄了“開發小區內”的提法，我們應該與時俱進，參照會計制度——與項目有關即可，允許將建設項目開發后期出現的“紅線外支出”納入土地增值稅扣除項目金額之中，方顯出我們實事求是的態度。（四）發生“紅線外支出”的細致處理如果發生紅線外工程支出的開發小區內，既有待售商品房，又有開發商自營的酒店、出租的商場、自用固定資產，在對商品房進行企業所得稅或者土地增值稅的稅務處理時，對紅線外的工程支出應如何處理？筆者建議按照受益原則，并依照《關于印發〈企業產品成本核算制度（試行）〉的通知》(財會〔2013〕17號)第四十三條：“房地產企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本”的規定，選擇建筑面積比例進行合理分配。有人提出，可以按照有關資產的收入分配“紅線外支出”。筆者認為不妥，因為，銷售商品房的收入是一次性取得的，而自營的酒店、出租物業的收入是“細水長流”的，自用固定資產卻不直接體現為收入。如果按照有關資產的收入分配“紅線外支出”，難以貫徹受益原則，有失公平。二、企業違法建筑的開發成本可否在企業所得稅某地稅務局請示上級：稽查發現企業違法建筑的開發成本可否在企業所得稅稅前扣除或者作為土地增值稅的扣除項目金額？對于這個問題，有不同觀點，有人認為，違法建筑違反了規劃法規，當然不可以在企業所得稅稅前扣除或者作為土地增值稅的扣除項目金額；有人建議聽聽法規部門的意見再答復基層。筆者認為，基層請示的問題有點片面。既然發現企業有違法建筑，為什么僅僅拿開發成本說事，不連同違法建筑的銷售收入一并請示？如果違法建筑的銷售收入已經申報，根據《企業所得稅法》第八條和《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）中“四、土地增值稅的扣除項目（一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據《土地增值稅暫行條例》第六條及其《實施細則》第七條的規定執行……”的規定，相應地，違法建筑的開發成本就可以在企業所得稅稅前扣除或者作為土地增值稅的扣除項目金額。企業違反規劃法與稅務處理沒有必然的聯系。“不準扣除”的初步意見屬于“不相干考慮”。有人擔心，這樣處理，是否會造成違法建筑合法化？對于這個問題，我們可以從幾個方面來思考：從我國歷史過程看，1963年全國實行的“暴利稅”——對投機倒把的暴發戶所獲暴利征收的一種稅，稅率是暴利額的60%至80%。筆者親歷的1973年至1993年實行工商稅和營業稅期間，對“未經批準從事生產經營”設置了“臨時經營”稅目，等同于對無照經營征稅，稅率為5%至10%，并可以在3倍以內加倍征收。對未經鹽務部門和稅務部門批準，私自生產、運輸、銷售鹽類的單位和個人，除了補征鹽稅外，依照有關規定處罰。從我國現行稅法看，《稅收征管法》第三十七條規定，對未按照規定辦理稅務登記的從事生產、經營的納稅人以及臨時從事經營的納稅人，由稅務機關核定其應納稅額，責令繳納；不繳納的，稅務機關可以扣押其價值相當于應納稅款的商品、貨物……依法拍賣或者變賣所扣押的商品、貨物，以拍賣或者變賣所得抵繳稅款。《個人所得稅法實施條例》第六條規定，經營所得是指：1.個體工商戶從事生產、經營活動取得的所得……4.個人從事其他生產、經營活動取得的所得。即《個人所得稅法》對未領取營業執照的個人從事生產經營與持證經營的個體戶是一視同仁征稅的。可見，我國稅法對違法經營者從來不客氣。從國際看，西方發達國家對于非法所得征稅態度鮮明。如德國《稅收通則法》第40條明確規定，滿足全部課稅要素或部分課稅要素的行為不因其違反法律的命令或禁止性規定，或者違反善良風俗的情況而妨礙對其行為課稅。在美國，不管所得源泉和形式如何、是否合法，凡是能夠增加負稅能力的所得都認為構成應稅所得。而在日本，對非法所得不僅在私法上能夠保有的情況下構成應稅所得，即使私法上無效，當該項非法所得現實上歸所得者支配時，也構成應稅所得。可見，對違法建筑依法征稅與其他法律的運行并行不悖，不需要過多顧慮。實際工作中，規劃建筑面積與實際測量建筑面積是有出入的，開發商與稅務機關可能很難預測是否有違法建筑；即便真的有，有時可以通過事后罰款順利過關——轉化為合法建筑。試圖每次斟酌是否有違法建筑才決定是否繳納稅款，不僅沒必要也不可行；對于違法建筑征稅后，如遇被勒令強制拆除，該如何處理？這是商家與買家面對的風險，雙方經協商后商家退款的，可作“銷貨退回”處理，辦理退稅或者遞減下期收入；經協商后商家不退款的，稅務上已征稅款不予退回。

房地產開發企業紅線外支出的稅務處理

轉自：地產涉稅大講堂

2024年7月28日，國務院發布《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，提出深入實施以人為本的新型城鎮化戰略，實施新一輪農業轉移人口市民化行動、潛力地區城鎮化水平提升行動、現代化都市圈培育行動、城市更新和安全韌性提升行動等4項重大行動、19項重點任務及有關政策措施。而在新型城鎮化戰略下，市民群眾對居住的需求既要有，還要好。故政府在房地產項目規劃和建設方面需持續完善住房的功能、質量、配套等標準體系建設，完善交通、教育、醫療、養老等公共配套設施，努力實現“住有所居”向“住有宜居”轉變，也就是說房地產項目開發越來越重視公共配套設施和周邊環境品質，需要主動或被動地在項目地塊紅線內外建設公共配套設施，如道路、公園、綠化等。今天我們就來探討分析一下房地產開發企業在開發過程中，在項目地塊紅線外發生的成本的涉稅處理問題。這個內容起因于前幾天有個顧問客戶咨詢了這樣一個問題，我覺得挺有代表性的，現特意拿來與大家一起探析一下：在房地產項目土地招拍掛時，國土局在土地出讓合同中要求開發商承擔高速出口連接至項目地社區之間的社區公路（建成后無償移交政府）；同時開發商為了提高商住項目周邊環境品質，在紅線外自愿將一個小山坡修整為綠化體育公園以提升樓盤的品質（建成后與小區側門相連通，但也對全體市民開放）。客戶咨詢的問題是：國土局要求開發商承擔的紅線外高速出口連接至項目地之間社區公路的建造成本，以及開發商在紅線外自行修建綠化體育公園的建造成本，能否在增值稅、土增值稅和企業所得稅扣除？上述紅線外支出成本，一種是在土地招拍掛中作為拿地前提條件的必要支出，另一種是開發商純純的自愿支出行為，在實際稅務處理上可能面臨兩種完全不同的稅務處理結果。下面筆者就開發商在“政府強制要求”和“企業自愿”建造紅線外相關配套設施的支出行為，在增值稅、企業所得稅和土地增值稅方面探討和分析如下：一、增值稅方面根據《2016財稅36號財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）文件的附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第（二）項的規定：單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產，視同銷售處理，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。因此房地產開發企業在紅線外建設公益性公共配套設施捐贈給政府是用于公益事業或者以社會公眾為服務對象，不視同銷售，即屬于不征增值稅項目。此外，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（2017年版、國務院令第691號）第十條和財稅【2016】36號文件附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條的規定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、勞務、服務、無形資產和不動產（其中涉及的固定資產、無形資產、不動產僅限于專為上述項目所用）；（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的勞務和交通運輸服務；（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、勞務和交通運輸服務；（四）國務院規定的其他項目。根據前述關于“進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”的稅務文件規定來看，目前稅法中規定不得認證抵扣的增值稅進項稅額并不包括不征稅項目的進項稅額。故對于“政府強制要求”和“企業自愿”在紅線外修改配套設施并無償移交給地方政府的行為，筆者認為可以分別參照如下方式進行增值稅處理：（一）“根據國土局要求在項目紅線外修建配套設施”并無償移交給地方政府，需要按視同銷售計繳相應的增值稅，但如果能證明該配套是用于公益事業或者以社會公眾為服務對象的，則可以根據36號文件規定爭取確認為“不征增值稅項目”而無需視同銷售計繳增值稅。回到上述客戶咨詢的問題，開發商“根據國土局要求在項目紅線外修建”的社區公路如果是對社會公眾開放使用的，則可以與稅務局進行充分溝通，爭取按以社會公眾為服務對象從而確認為“不征增值稅項目”。（二）對于“企業自主在紅線外修建配套設施”這種情況，目前實操中開發商自主建造并無償移交的“紅線外配套設施”很可能會被部分稅務局認定為是無償轉讓行為從而需要視同銷售計繳增值稅，或者會被稅務局直接認定為是與本項目無關的支出從而不允許認證抵扣相應的增值稅進項稅額。但筆者認為：開發商如能提供資料證明這個紅線外自主修建的配套設施（如咨詢問題中的綠化體育公園）是用于公益事業或者以社會公眾為對象的，則可以與當地稅務局進行充分溝通和協調，爭取參照36號文件規定將其認定為不征稅項目，同時認證抵扣相應的增值稅進項稅額。二、企業所得稅方面根據《中華人民共和國企業所得稅法》第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。故對于“政府強制要求”和“企業自愿”在紅線外修改配套設施并無償移交給地方政府的行為，筆者認為可以分別參照如下方式進行企業所得稅處理：（一）對于“根據國土局要求在項目紅線外修建配套設施”這種政府行為情況，如在《土地使用權出讓合同》中約定或在《土地使用權招拍掛出讓公告》中明確要求開發商在項目用地紅線外建設公共設施或其他工程等內容的；或能夠提供政府的文件或會議紀要，文件或會議紀要中明確要求開發商建設用地邊界外建設公共設施或其他工程等內容的，則證明紅線外支出與本項目直接關聯，可以據此作為公共配套設施在企業所得稅前扣除。回到上述客戶咨詢的問題，開發商“根據國土局要求在項目紅線外修建社區公路”是土地招拍掛中的拿地前提，是與開發項目直接關聯的，可以與稅務局進行充分溝通并爭取作為公共配套設施在企業所得稅前扣除。（二）對于“企業自主在紅線外修建設施”這種企業自主行為情況，目前在實際稅務處理時可能面臨被稅務局認定為“自主建造紅線外的設施”是與公司正常開發項目無關的支出，從而不允許相應的成本費用在企業所得稅前扣除。但筆者認為：開發商如能提供證明這個紅線外自主修建的設施（如客戶咨詢的綠化體育公園）是項目宣傳資料的重要組成部分，對房產銷售價格起到明顯的廣告和宣傳效果，并提交其具有廣告宣傳效果的證明資料（如在體育公園相關設施和視覺中嵌入項目名稱、公司名稱等具有宣傳效果的內容），則可以與當地稅務局進行充分溝通和協調，參照廣告宣傳費用并在企業所得稅前限額扣除。紅線外公共配套設施支出由于建設金額巨大，特別是在目前房地產行業不景氣的情況下，房地產開發企業紅線外公共配套設施支出的稅務處理結果可能決定本項目的盈虧。房地產開發企業應結合紅線外支出的實際原因及目前行業的實際情況與主管稅務局進行充分溝通，爭取在合理的范疇內扣除相應的紅線外公共配套設施支出。三、土地增值稅方面對于“紅線外設施”的建造成本能否在項目土地增值稅中扣除，目前國家稅務總局并沒有出具正式的稅收文件進行明確，各地稅務局在實際操作文件中也存在兩種不同的處理方式：處理方式一：有限度地允許在土地增值稅稅前扣除此種處理方式下的稅務局認為：發生的紅線外支出如果是開發商取得土地的前提條件，是政府硬性要求的，且房地產開發企業能夠提供相關的證明資料證明該項支出與建造本清算項目有直接關聯的，則允許開發商發生的紅線外支出在項目土地增值稅清算時扣除；但如果開發商沒法證明這個紅線外支出是政府硬性要求的或者無法證明是取得項目土地前提條件的，則不允許在土地增值稅清算時扣除。持上述處理方式的稅務局包括廣州、海南、湖北、廣西、重慶、廣東等稅務局，其中具有代表性的典型規定如下：1、《廣州市地方稅務局關于印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函[2014]175號) 第三條就“關于項目建設用地紅線外支出的扣除總問題”規定如下：納稅人為取得土地使用權，在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發生的支出，納稅人如果能提供國土房管部門的協議、補充協議，或者相關政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除。2、《廣西自治區地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》(桂地稅發[2008]44號)房地產開發商按照當地政府要求建設的道路、橋梁等公共設施所產生的成本費用，凡屬于房地產開發項目立項時所確定的各類設施投資，可據實扣除;與開發項目立項無關的，則不予扣除。3、《湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》(鄂地稅發[2013]44號)第七條規定：關于審批項目規劃外所建設施發生支出的扣除問題：房地產開發企業在項目建設用地邊界外(國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外)承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，能提供與本項目存在關聯關系的直接依據的，可以計入本項目扣除項目金額;不能提供或所提供依據不足的(如與建設項目開發無直接關聯，僅為開發產品銷售提升環境品質的支出)，不得計入本項目扣除金額。處理方式二：一律不可以在土地增值稅稅前扣除此種處理方式下的稅務局認為：發生的紅線外支出是項目法定范圍之外的支出，與項目無關，不允許在土地增值稅清算時扣除。持上述處理方式的稅務局包括山西、黑龍江、山東、濟南、江蘇等稅務局，其中具有代表性的典型規定如下：1、《山東省濟南市地方稅務局土地增值稅清算工作指南》(2014年發布) 第十一條就“關于審批項目規劃外政府要求房地產企業額外承擔的部分市政建設費用(支出)的扣除問題”規定：對于房地產開發企業發生的項目建設用地邊界外(即規劃用地“紅線”外)的建設項目支出，一律不得在本項目清算時計算扣除。2、《山西省地方稅務局關于發布<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的公告》(山西省地方稅務局公告2014年第3號) 第十九條第(三)項第4目規定：土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。3、《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規[2012]1號)第五（二）規定：房地產開發企業建造的各項公共配套設施,建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。筆者認為：對于因“政府強制要求”而發生的紅線外支出，可以視作為是取得土地的前提條件，是政府硬性要求，房地產開發企業能夠提供相關的證明資料證明該項支出是與清算項目直接關聯的，例如《土地出讓合同》或《土地招拍掛出讓公告》約定或明確開發商應在項目用地紅線外應政府要求建設公共設施或其他工程等內容；取得項目紅線外建設公共配套設施的政府文件或者政府會議紀要等，開發商可以充分和主管稅務機關進行充分溝通和協調，讓稅務局認可該紅線外支出在土地增值稅清算時扣除。而對于“企業自主”發生的紅線外支出，雖然不是取得土地的代價，是企業的自主行為，但是建成后無償移交給地方政府或為社會公眾所共享，且能提交資料證明所建造公共配套設施確實使整個項目受益的，提高了項目的銷售收入。開發商也可以爭取和主管稅務機關溝通紅線外支出在土地增值稅清算時扣除。基于此，筆者建議開發商在需要支付和承擔項目紅線外支出時，應及早謀劃和準備相關證明資料，以證明該紅線外支出是取得土地的前提條件，是政府硬性要求，是與清算項目直接關聯的，以備后續在增值稅、企業所得稅和土地增值稅中進行有效扣除，合理合法地降低項目稅負。

?扣除項目特殊事項說明之紅線外支出處理

來源：辰稅觀

扣除項目是土地增值稅清算審核中最為重要的規范部分，也是限制標準最多的部分；同時亦是稅務機關檢查最為關注的部分。扣除項目審核工作主要包括開發支出合規性審核、分攤扣除兩部分。一、紅線外支出類型紅線外支出是指在房地產開發企業項目建設用地邊界外，即國家有關部門審批的項目規劃外承建設施發生支出。紅線外支出一般分為兩類：一種是紅線外為政府建設公共設施或其他工程是招拍掛拿地時的附帶條件，我們稱之為“被動的紅線外支出”；一種是開發商為了提升紅線內樓盤的品質，在紅線外自行建造建筑物或基礎設施，我們稱之為“主動的紅線外支出”。二、紅線外支出的土增處理實務中各地對“紅線外支出”的處理口徑差異很大，例如江蘇、山西地區規定，項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除；而湖北、廣州、廣西等地則規定，紅線外支出需區分是否與項目存在直接關聯，若能提供國土房管部門的協議、補充協議，或者相關政府主管部門出具的證明文件證明存在直接聯系的，則允許扣除。我們認為，對于被動的紅線外支出，其實質是房地產取得土地所必須發生的支出，應該允許作為土地成本扣除；而主動的紅線外支出，則開發商一般是為了提升環境、樓盤品質而發生的支出，應該作為銷售費用處理，不得在土地增值稅清算時據實扣除。三、各地口徑匯總

地區	口徑
國家稅務總局	國稅發〔2009〕31號：第十二條? ?企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。國稅發(2009)31號：第十七條? ?企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。第二十七條? ?開發產品計稅成本支出的內容如下：……（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的公告（征求意見稿）2012.10.28 二、關于審批的項目規劃外，所建設施發生支出的扣除問題房地產開發企業在項目建設用地邊界外(國家有關部門審批的項目規劃外，即"紅線"外)承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程的，房地產開發企業在計算本項目土地增值稅時，其在項目建設用地邊界外為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，不得計入本項目扣除項目金額。
河北稅務	【河北稅務】配建保障房土增清算?留言時間：2020-11-21 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=38b1d35cac6b4ac99eb1b5fdee440f38 房地產建設內容包括經適房和配建廉租公租房。配建廉租公租房由財政撥款。土增清算時，經適房和配建廉租公租房是否要單獨作為分期項目，分別進行清算。河北省稅務局您好！您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回復如下：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
浙江稅務	【浙江稅務】房地產企業發生的“紅線外”支出，能否作為土地增值稅扣除項目？留言時間：2022-05-17 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e551180137b64403881da11a62c53fde 房地產開發企業在獲取土地時，獲得國土劃撥的一塊紅線外的綠地，要求建成后無償移交給相關部門，該條款已在簽署的土地合同中明確約定（詳見附件截圖），請問為了建造該綠地而發生的紅線外支出是否可以在土增稅前扣除？浙江12366中心答復：您好：您在網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規定：第六條?計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規定：第七條?條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。
安徽稅務	【安徽稅務】紅線外支出是否允許土增稅稅前扣除？留言時間：2020-12-23 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=0558d4a28ee24f6bbdec91fcddf94cef 房地產開發企業在項目建設用地邊界外，即國家有關部門審批的項目規劃外承建設施發生的支出，簡稱紅線外支出。《廣州市地方稅務局關于印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2014]175號）文件第三條規定：關于項目建設用地紅線外支出的扣除總問題：納稅人為取得土地使用權，在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發生的支出，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理的有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（一）項確定的相關性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協議、補充協議，或者相關政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除。請問安徽稅務針對“紅線外支出”的部分，是否可參照廣州地稅的處理方式，將其計入土地成本，從而允許在土地增值稅稅前扣除？需要什么證明材料？我司是合肥的企業。請幫忙解答，謝謝。? 國家稅務總局安徽省稅務局12366納稅服務中心答復：您好！您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回復如下：根據國家稅務總局安徽省稅務局公告2018年第21號規定：“第三十八條? ??取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。其中，取得土地使用權所支付的地價款是指納稅人依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據有關土地轉讓、出讓合同、協議及其補充協議，政府或有關單位、部門以扶持、獎勵、補助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關聯方的金額應從取得土地使用權所支付的金額中剔除。” 【安徽稅務】房地產開發企業紅線外代建的學校是否需要繳納契稅留言時間：2021-04-30 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=cf62cc814014454ab0e2a511133e94a2 我司是房地產開發企業。在紅線外代建一所學校，學校建成后無償移交給當地政府。土地出讓合同中約定代建學校成本1億元（其中土地出讓合同價格不包含代建學校成本1億元），是否需要繳納契稅。以及房地產開發企業繳納的城市基礎配套費是否需要繳納契稅。請領導給與解答，謝謝國家稅務總局安徽省稅務局12366納稅服務中心答復：您好！您提交的問題已收悉，現針對您所提供的信息回復如下：根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細則，國有土地使用權出讓契稅的計稅依據為成交價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）進一步明確，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。因此，城市基礎設施配套費應作為契稅計稅依據。
貴州稅務	【貴州稅務】作為拿地條件，在土地合同約定在項目紅線外修建的學校/共享住房等是否能抵扣土地增值稅 ?留言時間：2020-04-03 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=6b86705992ed44df8d73d778b3e839d6 作為拿地條件，在土地合同約定在項目紅線外修建的學校/共享住房等建造成本是否能抵扣土地增值稅？根據國稅總局咨詢平臺中有一個相似問題回復中表示可以抵扣（問題如下：房地產項目土地出讓合同中要求企業建設公交車站、公共綠地、河道治理等相市政工程作為取得土地的條件，這些工程不屬房地產項目中的建設內容，成本能扣除嗎？），想再咨詢yixia? 稅務總局貴州省稅務局您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下：您的問題需要核實明確，建議先看文件，具體請持該業務相關資料請主管稅務機關核實。根據《貴州省稅務局關于發布《貴州省土地增值稅清算管理辦法》的公告》（2016年第13號）：“第四十二條公共配套設施費是指房地產開發企業建造并與房地產開發項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水泵房、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊、公共廁所等工程發生的支出。土地增值稅清算時，公共配套設施費按下列原則進行處理： (一)建成后產權屬于全體業主所有的，房地產開發企業能夠提供向全體業主或業主委員會移交公共配套設施的相關證明材料的，允許扣除。 (二)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，房地產開發企業能夠提供向政府有關部門或者公用事業單位移交公共配套設施的相關證明材料的，允許扣除。 (三)建成后移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，房地產開發企業因移交公共配套設施而取得的經濟補償或補貼，應當抵減公共配套設施費，抵減后仍有余額的，允許扣除。 ?(四)建成后有償轉讓的，應確認收入，并準予扣除公共配套設施費。”請您根據上述文件自行判斷，如自行判斷有困難的，建議您直接持該業務相關資料直接咨詢您的主管稅務機關。
山東稅務	【山東稅務】關于紅線內外建筑成本的問題?留言時間：2020-03-23 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=17eda692abeb4db5ab5cc03119635978 我公司為房地產開發企業，在前期項目規劃中有一處建筑物規劃是位于建筑紅線內，后期由于各種原因導致此建筑物處于建筑紅線以外，現我公司需要進行土地增值稅清算，請問我公司原位于紅線內現處于紅線外的建筑物的成本是否可以在土地增值稅清算內扣除？? 山東省稅務局您好！您提交的問題已收悉。根據《山東省地方稅務局關于修訂《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告》（山東省地方稅務局公告2017年第5號）第三十三條房地產開發企業處置利用地下人防設施建造的車庫(位)等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規定無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用。故根據您問題描述情況，紅線以外的部分不能作為成本在土地增值稅清算時進行扣除，具體建議與主管稅務機關聯系咨詢。
福建稅務	【福建稅務】紅線外市政配套可否在土增清算時扣除? ?留言時間：2019-10-09 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e6dadadbc2434e0aad2c913434c7b193 你好，房地產開發企業按照政府要求，在紅線外建設的學校、公園、路橋等市政配套，在建設完成后無償移交給政府的，其相關成本可不可以在土地增值稅清算時予以扣除。這些公建配套在土地拍賣合同中有約定。福建省稅務局國家稅務總局福建省12366納稅服務中心答復：您好！從事房地產開發的納稅人在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的規劃外，即“紅線”外）為政府或其他單位建設公共設施或其他工程的，從事房地產開發的納稅人在計算本項目土地增值稅時，其在項目建設用地邊界外為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，不得計入本項目扣除項目金額。【福建稅務】關于房地產開發企業移交政府無償配建住宅作價是否可作為地價成本抵減的提問留言時間：2020-03-04 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=c839d7d4c2604f64a89acfc06e1c2b28 某房地產公司旗下開發有XX項目，作為競得該地塊的條件之一：項目需在競得該地塊的同時無償為政府提供配建住宅一棟。根據土地合同約定，該無償配建住宅需按照合同規定時間移交相關政府單位，并按照作價（未確定具體金額）開具增值稅專用發票。該業務實質為企業是以其建造的開發產品抵償其取得該宗地土地使用權所應支付的土地價款的一部分，即企業取得該宗土地的使用權應支付的價款一部分是以現金（拍賣成交價款）方式支付，一部分是以開發產品（移交房地產）抵償。因此該無償配建住宅的作價（具體以移交時開具的增值稅發票為準）可否作為土地價款的一部分，在土增稅清算時作為抵減？在增值稅計算上作為銷項稅額的地價抵減? 國家稅務總局福建省12366納稅服務中心答復：您好，根據您所述情形，您企業無償配建的住宅對價如可以取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據，則允許在土地增值稅清算時作為土地價款扣除；以開發產品（移交房地產）對應的作價不能作為土地價款的一部分在增值稅計算時作為“向政府部門支付的土地價款”抵減銷售額。文件依據：一、根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定：“四、土地增值稅的扣除項目 (一)房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。……” 二根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（三）項規定：“10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。”?
湖南稅務	【湖南稅務】紅線外的拆遷安置支出是否土增稅是否允許扣除此成本？?留言時間：2019-12-10 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=ed4feabc216d48e8b5a29128bb8bafc4 國土出讓文件要求房地產開發企業對項目紅線外的一個村進行拆遷、改造為廣場并對還建住房給村民。請問，項目土地增值稅清算時對該村的拆遷補償、建設廣場、還建房的的成本支出是否可以納入成本扣除？? 湖南省稅務局12366呼叫中心答復：尊敬的納稅人朋友：您好，您所提交的問題已收悉。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條 ?計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》【財法字〔1995〕6號）】第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
四川稅務	【四川稅務】紅線外配建房問題?留言時間：2019-11-08 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=f905ea29604b4374a7bf2927172102b6 房地產企業簽定的國有建設用地使用權出讓合同中約定需在項目紅線外配建社區衛生服務站、文化活動中心、社區用房及綜合健身館，并無償移交政府。請問：該紅線外配建房的相關成本是否可在土地增值稅及企業所得稅稅前扣除？? 四川12366納稅服務中心答復：您好！您提交的網上留言咨詢已收悉，現答復如下：根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知國稅發〔2009〕31號第十七條? ??企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理： (一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發〔2006〕187號第四條規定，土地增值稅的扣除項目 (一)房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ?(二)房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。 (三)房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除; 2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除; 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 (四)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。 (五)屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金。（以上僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系您的主管稅務機關咨詢）?? 【四川稅務】關于土地紅線外開發成本土增稅扣除問題? ?留言時間：2019-03-14 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=d22c3703bebb4b91880a4e31964dbcec 政府出讓土地，要求開發企業在紅線外配建一些配套設施等，比如：人行天橋、地下通道、公共廁所、垃圾站、公園打造、道路修建等等設施。請問這些成本，能否進入土增稅的成本扣除，如何才能被稅局認可扣除？四川12366納稅服務中心答復：您好！根據中華人民共和國土地增值稅暫行條例第六條規定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。
河南稅務	【河南稅務】土增清算時紅線外成本能否計入成本?留言時間：2019-11-11 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=b8f08558e78a4edeb46d52f4a0766221 我公司在交房時，因小區旁邊市政道路未修，該道路屬于紅線外，由于客戶無法進入小區，我公司為了使客戶方便，修了道路，在賬務核算時也進入了成本，在該項目土地增值稅清算時能否計入項目成本，如果不能計入省局是否有相關文件，謝謝？? 河南省稅務局您好！您所咨詢的問題收悉。現針對您所提供的信息回復如下：一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發成本）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。……基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。…… 二、根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條規定，……四、土地增值稅的扣除項目……(三)房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：?1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。…… 因此，根據上述文件規定，房地產開發成本中的基礎設施費包括開發小區內道路等工程發生的支出；另外，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的公共設施，建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。建議您參考上述文件規定，并結合實際情況界定該紅線外的道路發生的成本能否扣除。具體涉稅事宜您可聯系主管稅務機關確認。
江蘇稅務	《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規〔2012〕1號）（本篇法規被《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的公告? ?》（2016年1月8日發布；2016年3月1日實施）部分廢止本法中，第一條、第二條、第四條第（一）項、第五條第（二）項和第（三）項被廢止）：五、關于房地產開發成本、費用的扣除（二）公共配套設施成本費用的扣除房地產開發企業建造的各項公共配套設施,建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主的，其相關成本、費用不予扣除。
山西稅務	山西省地方稅務局公告2014年第3號山西省地方稅務局關于發布《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的公告（自2014年7月1日起施行）? ?2014-06-11 第十九條??其他開發成本、費用的審核（三）其他建筑安裝成本費用的審核 1、審核建筑安裝單位開具的建筑安裝發票是否包含質量保證金。對于開發企業扣留的質量保證金，未開具發票或未付款的，不允許在計算土地增值稅時計入成本并加計扣除。 2、審核開發企業是否在“開發成本”或“開發間接費”中列支了臨時代墊的臨時水電費、農民工工資保證金等費用，如列支了應當將其調出，不得作為開發成本扣除。 3、審核開發企業在“開發成本”和“開發間接費”科目中是否列支售樓處、樣板房的裝修費用，上述費用不允許作為開發成本扣除。房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。 4、土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。
無錫國稅	無錫國稅2016年度企業所得稅政策問題答疑?2017-03-15 三、在國有土地使用權出讓合同中設定的規劃紅線之外，企業改造了一條道路，發生的市政路改造、綠化、站臺建設、路燈維修等支出，是否可作為開發成本在稅前列支？答：如企業能提供相關材料，證明該項改造支出確為企業生產經營所必須發生的合理的支出項目，則該項支出可以按規定稅前扣除。標注：看看是不是企業自己“無償”做的，如果是對于銷售房地產項目有直接相關性的，那稅前扣除在所得稅上是寬容的。但是土地增值稅清算，多有不想放的意思。
天津稅務	【天津地稅】《天津市地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干問題的通知》（津地稅地[2011]24號）2011.9.24 （二）公共配套設施成本費用的扣除房地產開發企業建造的各項公共配套設施,建成后移交給全體業主或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規劃范圍之外的，其開發成本、費用一律不予扣除。人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業主的，其相關成本、費用不予扣除。
桂林稅務	《桂林市土地增值稅清算工作指南（試行）》（摘自網絡） “十三、關于審批項目規劃外政府要求房地產企業額外承擔的部分市政建設費用（支出）的扣除問題”中，對于房地產開發企業發生的、滿足下列條件之一的項目建設用地邊界外（即“紅線”外，下同）的市政建設費用（支出），可以憑建安工程發票或財政部門開具的收據計入本項目取得土地使用權所支付的金額予以扣除：（一）房地產企業在與國土資源管理部門簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中約定或國土資源管理部門在《國有土地使用權招拍掛出讓公告》中注明有房地產開發企業在項目建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程等內容的；（二）房地產企業在項目建設用地邊界外應政府要求建設公共設施或其他工程所發生的支出，能提供與本項目存在關聯關系的直接依據（如新建、擴建出入小區的市政道路、橋梁等）和縣級以上（包括縣級、市轄城區）人民政府的正式文件的。對于不滿足上述條件的項目建設用地邊界外的市政建設費用（支出）（包括房地產開發企業為提升項目周圍環境品質、促進開發產品的銷售而自行對項目周邊綠化、道路進行整治發生的成本費用），不得計入本項目扣除金額。”
濟南地稅	濟南市土地增值稅清算工作指南(試行) [全文廢止] 十一、關于審批項目規劃外政府要求房地產企業額外承擔的部分市政建設費用(支出)的扣除問題對于房地產開發企業發生的項目建設用地邊界外(即規劃用地“紅線”外)的建設項目支出，一律不得在本項目清算時計算扣除。《濟寧市地稅局關于土地增值稅若干具體問題的通知》五、關于審批的項目規劃外，所建設施發生支出的扣除問題房地產開發企業在項目建設用地邊界外(國家有關部門審批的項目規劃外，即"紅線"外)承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程的，房地產開發企業在計算本項目土地增值稅時，其在項目建設用地邊界外為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，不得計入本項目扣除項目金額。（針對普遍問題，特殊問題特殊對待，例如捆綁式開發等）
湖北地稅	《湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》鄂地稅發〔2013〕44號：七、關于審批項目規劃外所建設施發生支出的扣除問題房地產開發企業在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，能提供與本項目存在關聯關系的直接依據的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據不足的（如與建設項目開發無直接關聯，僅為開發產品銷售提升環境品質的支出，不得計入本項目扣除金額），不得計入本項目扣除金額。
廣州地稅	《廣州市地方稅務局關于印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函（2014）175號）三、關于項目建設用地紅線外支出的扣除總問題納稅人為取得土地使用權，在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發生的支出，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理的有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）第四條第（一）項確定的相關性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協議、補充協議，或者相關政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除。標注：實際執行中更為務實，講求實質重于形式。《廣州市地方稅務局關于印發土地增值稅清算工作若干問題處理指引[2012年修訂版]的通知》（穗地稅函[2012]198號）2012-11-30：九、關于房地產開發企業公共配套設施費計算扣除的問題 ?(一)房地產開發企業預提的公共配套設施費不予扣除。 ?(二)房地產開發企業向建設部門繳納市政配套設施費并取得相應的財政專用收據的，應作為房地產開發成本的公共配套設施費計算扣除。 ?(三)對于按照規定應移交而未移交的公共配套按照以下原則處理： 1.屬于政府、公用事業單位原因不能及時接收的，經接收單位或者政府部門出具證明，由清算小組合議確定后，其成本、費用可以扣除； 2.未移交的公共配套轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不得扣除相應的成本、費用。
廣西稅務	《廣西自治區地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發[2008]44號）五、關于當地政府要求房地產開發商建設道路、橋梁等公共設施所產生的成本費用，可否扣除的問題房地產開發商按照當地政府要求建設的道路、橋梁等公共設施所產生的成本費用，凡屬于房地產開發項目立項時所確定的各類設施投資，可據實扣除；與開發項目立項無關的，則不予扣除。
海南地稅	海南省地方稅務局《土地增值稅清算有關業務問答》八、如何確認審批項目規劃外所建設施發生支出的扣除問題？房地產開發企業在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外）為政府建設公共設施或其他工程所發生的支出，凡能提供政府有關部門出具的證明文件確認該項支出與建造本清算項目有直接關聯的（含項目的土地使用權取得相關聯的）支出，可以計入本項目扣除項目金額。

紅線外支出的稅務問題

來源：一介屁民，作者：孫瑋

一、什么是紅線外支出？

“紅線外支出”是指在房地產開發企業項目建設用地邊界外，即有關部門審批的項目規劃外承建道路、公園、學校、綠化等設施發生支出。實踐中的“紅線外支出”主要體現為兩種情況：第一種是政府強行要求房地產企業在紅線外為政府建設公共設施或其他工程作為招拍掛拿地時的附帶條件（以下簡稱“第一種紅線外支出”）；第二種是開發商為了提升紅線內樓盤的品質及售價，在紅線外自行建造道路、公園、學校、綠化等設施無償移交給當地政府而發生的支出（以下簡稱“第二種紅線外支出”）。

二、紅線外支出主要稅務問題

紅線外支出主要稅務問題主要有：紅線外支出被要求按視同銷售處理（無償轉讓不動產或無償提供建筑勞務），同時進項可抵扣、支出可所得稅稅前扣除，但稅收上不承認實物地價；紅線外支出在土地增值稅清算中不得作為項目房地產開發成本扣除。其中紅線外支出土地增值稅清算不得扣除往往影響最大，也是本文討論的重點，之所以有這個問題其根本在于紅線外支出對象不在項目內，很難說得上是項目房地產開發成本或者公共配套設施費（也要求項目內），與建設項目開發無直接關聯，即支出不具有相關性，剩下的一條路就是去證明上述紅線外支出是取得土地使用權的對價，第二種紅線外支出顯然邏輯不符（開發商為了自己的利益自愿建的，和地價很難扯上關系），第一種紅線外支出實務存在單獨簽訂移交合同或雖落于土地出讓合同中但未明確體現地價組成屬性的問題，要納入取得土地使用權的對價也是不容易。

關于紅線外支出土地增值稅清算可否扣除稅務機關大致有兩種主流觀點：一、一律不得扣除的，代表稅務機關（含曾經的）江蘇、山西、山東（這些稅務機關曾經出過相應政策，后面政策是否變化了，作者就沒去核實了，請讀者知悉此等差異）；二、與項目關聯可扣除的，代表稅務機關（含曾經的）湖北、海南、廣西等。

三、一個有意思的政策

最近看到一個關于紅線外支出的政府政策，有點意思：

《東莞市人民政府辦公室關于印發進一步鼓勵城市更新促進固定資產投資若干政策的通知》（東府辦〔 2019〕 61 號）：“三、降低更新實施主體稅收負擔。更新單元（項目）實施主體在出讓紅線外承擔的公共設施建設、易地安置用房建造、道路改造、園林綠化施工或其他工程等責任，應在出讓合同約定或單元劃定圖則、“ 1+N”總體實施方案（或改造方案）、實施監管協議等文件中予以明確；對于此前已批但批復未列明有關責任的更新單元（項目），由鎮人民政府（街道辦事處）與實施主體協商補簽實施監管協議并報市自然資源局備案，備案后由鎮人民政府（街道辦事處）出具確認函件；實施主體因承擔上述責任而實際發生并完成支付的相關支出，在取得合法有效憑證的前提下，可視為符合出讓合同約定或政府文件要求的項目規劃用地外建設的公共設施或其他工程實際發生的支出。稅務機關可根據土地出讓合同、鎮人民政府（街道辦事處）確認函等前述資料和相關合同、協議及合法有效憑證，確認實施主體為取得土地使用權所支付的金額”。

四、幾點看法

應當說東莞政府還是很有服務意識和責任擔當的，知道這些紅線外支出城市更新改造實施主體土地增值稅清算中往往很難扣除，索性政府出面直接明確這些紅線外支出屬于為取得土地使用權所支付的金額，而且明確這些紅線外支出應在出讓合同約定或單元劃定圖則、“ 1+N”總體實施方案（或改造方案）、實施監管協議等文件中予以明確，對于歷史項目未在上述文件明確的，還很貼心地讓鎮（街）出具確認函件進行補救。在此，作者要為東莞政府瘋狂打call。作者職業經歷橫跨祖國各地，對于不同地區的政府尤其是稅務機關的站位高度及服務意識的差異感受深切，比如最近一兩年企業困難，財政也困難，開明的政府及稅務機關是想著法子為企業減負，中央的減稅、減負政策不折不扣地執行到位，地方政府層面還額外加碼，對于此類減稅、減負政策盡量減少納稅人的申請或材料報送；反觀有的地方政府及稅務機關，財政困難了就對企業攤派、榨取，比如西部某省會城市的稅務機關要求符合增值稅留抵退稅條件的納稅人自行進項轉出，從而人為規避退稅條件的達成，再有沿海某市稅務機關對納稅人申請增值稅留抵退稅人為設置非法條件，要求納稅人報送一大堆國家層面并未要求提供且與留抵退稅并無多大關系的材料，如此明顯的違法亂紀竟無人敢申訴，可知稅務機關的底氣來自哪里了。

扯遠了，回到正題，上面東莞的政策其實說明一個問題，解決稅務爭議有一個靈丹妙藥——利用政府有關部門懟稅務機關，紅線外支出能不能土增清算中扣除，咱們不用爭，賣地的政府都說是地價了，稅務機關敢說不是，別人賣家比你不清楚些？甚至第二種紅線外支出，也可以協調政府落實到出讓合同約定或單元劃定圖則、“ 1+N”總體實施方案（或改造方案）、實施監管協議等文件，反正是花錢幫政府建設，政府只是舉手之勞，應該不至于拒絕。對于政策不如東莞如此明確的地方，納稅人也可以協調政府有關部門在移交協議或者其他相關文件中進行類似“上述紅線外支出屬于取得土地使用權所支付的金額”的類似表述，而應避免單純無償移交且無法體現政府強制性及與開發項目關聯性的表述。從這個問題再扯遠一點，關于土地增值稅地價分攤，到底怎么分攤，其實不用扯，土地出讓金是有計算過程的，你可以去查國土部門當初的地價計算邏輯，別人已經算的清清楚楚哪些算了地價，哪些沒算地價，算了地價的按什么面積按什么單價算的，最清楚地價組成的難道不是賣地的國土么，別人都算好了你們何必自己另行分攤？