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商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，增量市場(chǎng)漸趨飽和，存量調(diào)改謀長(zhǎng)線發(fā)展。奧萊商業(yè)，正在從以大取勝過(guò)渡到以質(zhì)取勝的新周期。

聚焦頭部奧萊運(yùn)營(yíng)商旗下核心項(xiàng)目，將時(shí)間線劃定為2024年至今，從新開門店來(lái)看，奧萊的業(yè)態(tài)和品牌調(diào)整有一定延續(xù)性、規(guī)律性，且全面提升“首店濃度指標(biāo)”。

奢侈品

持續(xù)增加主流奢牌門店，

穩(wěn)住奧萊話語(yǔ)權(quán)

作為“平替版高端商業(yè)”，奧萊的根基還是奢侈品牌。而主流奢侈品牌的豐富度，依然是一個(gè)奧萊項(xiàng)目話語(yǔ)權(quán)、吸客力的重要籌碼。

于是，奧萊項(xiàng)目普遍持續(xù)補(bǔ)齊主流奢侈品牌門店。上海青浦百聯(lián)奧萊引入Valentino、Thom Browne等品牌新店，武漢百聯(lián)OUTLETS主題公園引入輕奢包袋DISSONA、煥新升級(jí)MaxMara。砂之船（重慶兩江）奧萊引入TORY BURCH、Polo Ralph Lauren。鄭州杉杉奧萊中牟店引進(jìn)MaxMara outlet中原首店等。烏魯木齊杉杉奧萊搶下COACH全疆首家全品類店。

運(yùn)動(dòng)戶外、服裝

引入“新奇特”品牌做個(gè)性，

拓寬奧萊邊界

近年來(lái)，“城市運(yùn)動(dòng)生活方式”大崛起，瑜伽、普拉提、騎行、攀巖、跑步、釣魚、露營(yíng)、飛盤等多種運(yùn)動(dòng)多點(diǎn)爆發(fā)，以圈層化鎖住發(fā)燒用戶，以輕量化滲透大眾用戶。

緊隨這一趨勢(shì)，奧萊商業(yè)項(xiàng)目普遍放大運(yùn)動(dòng)戶外業(yè)態(tài)。但耐克、阿迪這類“常規(guī)頭部”品牌基本都已入駐，因此引進(jìn)“超頭”品牌才是本事。在這方面，蘇州比斯特購(gòu)物村是佼佼者，2024年以來(lái)，新引進(jìn)薩洛蒙、可隆KOLONSPOR、snowpeak、DECENTE等新店。

另一方面，集中引入相對(duì)小眾、個(gè)性、新銳品牌，以增加差異化競(jìng)爭(zhēng)的有力籌碼。

2024年以來(lái)，上海青浦百聯(lián)奧萊引入超10家運(yùn)動(dòng)品牌，其中相對(duì)小眾、新銳的品牌有美國(guó)運(yùn)動(dòng)潮牌CHUMS、美國(guó)滑雪運(yùn)動(dòng)品牌BURTON、小紅書高人氣戶外運(yùn)動(dòng)品牌愛棵米Acmeitem等品牌；砂之船（重慶兩江）奧萊引入FILA旗下潮流品牌FILAFUSION，用更豐富的色彩、更前衛(wèi)的設(shè)計(jì)捕捉潮人。

烏魯木齊杉杉奧萊今年五一完成新一輪大換新，打造全新“旗艦店大道”，放大運(yùn)動(dòng)品牌的聚合效應(yīng)，凸顯業(yè)態(tài)和品牌能級(jí)。貴陽(yáng)杉杉奧特萊斯進(jìn)一步優(yōu)化了運(yùn)動(dòng)細(xì)分業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)。

聚焦服裝業(yè)態(tài)，帶有“設(shè)計(jì)師”標(biāo)簽的品牌，成為奧特萊斯里的全新風(fēng)景線。

上海青浦百聯(lián)奧萊、砂之船（重慶兩江）奧萊、武漢首創(chuàng)奧萊、武漢百聯(lián)OUTLETS主題公園等，均引入了設(shè)計(jì)師品牌新店，風(fēng)格眾多，日式、國(guó)風(fēng)、歐美常青藤風(fēng)各有擁躉。比斯特購(gòu)物村引入美國(guó)設(shè)計(jì)師潮牌UNDEDEATED等特色品牌。

“新奇特”服裝品牌進(jìn)駐奧萊，沒有隨處可見的SALES和折扣大字，衣架上的衣服不會(huì)擁擠到難以取出和放回。

相反，它們的門店裝修設(shè)計(jì)、貨品陳列講究，空間留白處做小品景觀、設(shè)有座位區(qū)。你走進(jìn)店里，可能最先想的，不是一頭撲到貨架前，拼手速搶貨，而是首先被空間調(diào)性吸引，想先坐一坐，然后再慢悠悠地挑選商品。

可以看到，進(jìn)化的奧特萊斯已不甘心只做“大牌折扣掃貨場(chǎng)”。引入這些“新奇特”個(gè)性品牌，提供一種“不確定的得到感”。雖然不一定會(huì)買，但是得到了一份意外的、偶遇的驚喜感。

餐飲

甩掉“餐飲荒漠“的帽子，

豐富度走向next level

消費(fèi)欲望收縮，“只逛B1、B2層”的戲謔表象之下，是餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于購(gòu)物中心愈發(fā)重要的事實(shí)。

一個(gè)地方，吃的足夠豐富，才有生活方式。對(duì)于急切從“折扣工廠”向“微度假生活方式場(chǎng)所”轉(zhuǎn)變的奧萊商業(yè)而言，甩掉“餐飲荒漠”的帽子迫在眉睫。于是，過(guò)去幾年奧萊品牌調(diào)改的核心方向之一是，加大餐飲權(quán)重，效果漸顯。

贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2024年底全國(guó)226座奧萊項(xiàng)目共有3906家餐飲品牌門店。

擁有餐飲門店20家以上的奧萊項(xiàng)目有28個(gè)；30家以上的有20個(gè)；40家以上的有8個(gè)，50~60家的有11個(gè)。定位“都市奧萊”的蘇州昆山花橋中駿世界城、砂之船（長(zhǎng)沙）奧萊、濟(jì)南首創(chuàng)奧特萊斯位列top3，餐飲門店數(shù)70~90家。

細(xì)分品類豐富，其中休閑餐飲和火鍋類，分別占比36.8%、30.3%，乍看有種“到了先吃一頓火鍋，吃完再逛，邊逛邊喝奶茶、咖啡”既視感。

奧萊商業(yè)關(guān)聯(lián)度最高的餐飲品牌TOP10中，喝的方面，頭部茶飲品牌基本都已完成奧萊渠道的規(guī)模化布局；但吃的方面，規(guī)模明顯的，只有肯德基、麥當(dāng)勞、漢堡王三大洋快餐霸主。

聚焦顆粒度更細(xì)的數(shù)據(jù)，奧特萊斯的餐飲氛圍感正在提升，但目前“慢慢吃一頓飯”的人，或許還并不多。肚子餓了，最好能遇到出餐快、客單低的快餐館。

“米飯快餐”最受歡迎，米村拌飯、魚你在一起、大米先生規(guī)模化相對(duì)明顯，門店數(shù)為10~30家。米線快餐也是優(yōu)選，味千拉面、阿香米線各有擁躉。第三類熱門心選是“其他快餐廳”，豬角、N多壽司、賽百味、皇仔煲、袁記水餃等品牌門店有5~10家。

好消息是，部分知名度和調(diào)性兼具的品牌，已逐漸加大對(duì)奧萊渠道的布局。正餐領(lǐng)域，半天妖（18家）、海底撈（13）、太二酸菜魚（9家）等皆已入場(chǎng)。飲品方面，喜茶（28家）、Manner（9家）、M Stand（7家）、 %Arabica（4家）、茶顏悅色（9家）等，在一些頭部奧萊項(xiàng)目也能喝到。

綜合來(lái)看，奧萊餐飲業(yè)態(tài)特點(diǎn)可概括為：快餐和飲品都是頂流，但整體業(yè)態(tài)分布明顯不均，豐富度還有很大的提升空間。

提升首店濃度

已成奧特萊斯的核心KPI

三大業(yè)態(tài)組合上的傾斜之外，當(dāng)下奧萊項(xiàng)目調(diào)改還瞄上了“首店濃度”，且成了絕對(duì)核心KPI之一。

奧萊商業(yè)項(xiàng)目主要爭(zhēng)搶的，是品牌全國(guó)級(jí)、區(qū)域級(jí)、城市級(jí)奧萊首店、奧萊旗艦首店、奧萊直營(yíng)旗艦店等。至于更高能級(jí)的品牌首店，以前通常會(huì)優(yōu)選其他商業(yè)形態(tài)，但現(xiàn)在逐漸有選擇性地入駐標(biāo)桿奧萊項(xiàng)目。

今年兩會(huì)期間，百聯(lián)股份副總經(jīng)理、奧特萊斯事業(yè)部總經(jīng)理田穎杰接受媒體采訪時(shí)表示，“百聯(lián)集團(tuán)在奧特萊斯業(yè)態(tài)上，將持續(xù)與國(guó)內(nèi)外知名品牌及新興熱門品牌對(duì)接，全力爭(zhēng)取成為其在國(guó)內(nèi)奧萊開設(shè)首店的合作伙伴。同時(shí)對(duì)于已在本地開設(shè)奧萊門店的品牌，鼓勵(lì)其在奧特萊斯打造概念首店。”田穎杰透露，“2025年將有2個(gè)品牌全球旗艦店落戶青浦奧萊。”

蘇州比斯特購(gòu)物村戰(zhàn)績(jī)赫赫，拿下多個(gè)大牌奧萊高能級(jí)首店，包括三宅一生華東奧萊首店、snowpeak 華東奧萊首店、江蘇首家波司登奧萊標(biāo)桿店、CELINE江蘇奧萊首店等，另外還引入數(shù)個(gè)品牌蘇州首店，包括可隆KOLONSPORT、MM6 Maison Margiela等。

砂之船（昆明）奧萊8年大煥新后，各業(yè)態(tài)“奧萊首店濃度”飆升，包括33家各能級(jí)奧萊全新形象店，分布于運(yùn)動(dòng)、兒童親子、國(guó)際品牌、時(shí)尚男女裝、潮流鞋履等板塊。

杉杉旗下奧萊項(xiàng)目亦積極爭(zhēng)奪“首店席位”。鄭州杉杉奧萊中牟店引入FILA河南奧萊旗艦店等100多家品牌旗艦店，引進(jìn)MaxMara outlet河南首店、SALOMON河南奧萊首店等。烏魯木齊杉杉奧萊打造“旗艦店大道”，引入多家運(yùn)動(dòng)裝/男裝/女裝奧萊首店、旗艦店，搶下COACH全疆首家全品類店。深圳杉杉奧特萊斯2022年開業(yè)即帶來(lái)8家華南奧萊首店、22家深圳奧萊首店，過(guò)去三年又新增老佛爺百貨、WE11DONE、AAPE等品牌華南奧萊首店，以及深莞奧萊首店P(guān)OLO RALPH LAUREN，持續(xù)放大整個(gè)項(xiàng)目的首店濃度，加強(qiáng)潮奢定位。

以百聯(lián)、砂之船、杉杉、首創(chuàng)旗下標(biāo)桿奧萊項(xiàng)目為例可見，奧萊商業(yè)經(jīng)過(guò)近年來(lái)持續(xù)新店換血，

四大“濃度指標(biāo)”提升肉眼可見——戶外運(yùn)動(dòng)濃度、“新奇特”濃度、餐飲濃度、首店濃度提升。

一個(gè)小插曲是，在官方小紅書帖子中，鄭州杉杉奧萊中牟店將自己與河南戲劇幻城、建業(yè)電影小鎮(zhèn)等放在一起，組成“寶藏小小眾”的短途旅游景點(diǎn)攻略。

可見，四大”濃度指標(biāo)“提升的背后，奧萊項(xiàng)目們意識(shí)到，販賣折扣大牌只是標(biāo)配，“個(gè)性出挑”才能被看見、被選擇。

面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和消費(fèi)者需求多元化的挑戰(zhàn)，發(fā)展期、成熟期的購(gòu)物中心遭遇增長(zhǎng)天花板，存量商業(yè)“如何更好地活著”？如何革自己的命，完成蝶變破繭而出？開啟新一輪發(fā)展和增長(zhǎng)周期？成為當(dāng)下每一個(gè)商管團(tuán)隊(duì)的工作重點(diǎn)。

培訓(xùn)課題：《2025贏在招調(diào)：商業(yè)項(xiàng)目如何校準(zhǔn)定位、優(yōu)化租賃策略》

時(shí)間地點(diǎn)：2025年6月28-29日 重慶

本課程將針對(duì)存量商業(yè)如何開展市場(chǎng)現(xiàn)狀分析和調(diào)研、如何校準(zhǔn)項(xiàng)目定位、如何優(yōu)化租金策略，如何優(yōu)化業(yè)態(tài)規(guī)劃、動(dòng)線和切鋪等方面，以及如何提升營(yíng)運(yùn)水平，調(diào)動(dòng)組織管理協(xié)同，分享具體的管理方法和工具。

合作及咨詢：13632218871（同微信）

（以下課綱為簡(jiǎn)略版）

第一章 存量時(shí)代特點(diǎn)

一、產(chǎn)品非標(biāo)

二、商圈增多

三、需求變化

四、運(yùn)營(yíng)智能

第二章 存量商業(yè)如何開展市場(chǎng)現(xiàn)狀分析和調(diào)研？

一、市場(chǎng)分析——圈地

1、定義市場(chǎng)：

• 區(qū)域市場(chǎng)：人口；經(jīng)濟(jì)；競(jìng)爭(zhēng)格局

• 商圈市場(chǎng)：商圈分為一二三級(jí)；繪制商圈地圖的步驟；影響商圈半徑的7個(gè)主要因素

• 區(qū)域市場(chǎng)VS商圈市場(chǎng)異同

二、市場(chǎng)調(diào)研——搞情報(bào)

1、市場(chǎng)調(diào)研的核心要素

市場(chǎng)供求關(guān)系

• 市場(chǎng)供求模型：平臺(tái)商、內(nèi)容商、供應(yīng)商和消費(fèi)者

• 市場(chǎng)需求的C端市場(chǎng)-消費(fèi)者調(diào)研：【消費(fèi)者市調(diào)表單】主要調(diào)研方法

• 市場(chǎng)需求的B端市場(chǎng)-租戶調(diào)研：【品牌市調(diào)匯總表】主要調(diào)研方法

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系

• 鎖定主要競(jìng)品：知己知彼，充分了解目標(biāo)物業(yè)與競(jìng)品的資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理三方面詳情【分析清單包括換手率、合作方評(píng)估等】

第三章 存量商業(yè)如何校準(zhǔn)項(xiàng)目定位？

一、項(xiàng)目定位的定義：基于市場(chǎng)調(diào)研，明確自身在商業(yè)格局中的獨(dú)特位置，確定目標(biāo)客群、經(jīng)營(yíng)品類與經(jīng)營(yíng)特色，在市場(chǎng)中塑造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、校準(zhǔn)項(xiàng)目定位的常用方法

1、SWOT分析法：九宮格

2、SWOT分析法實(shí)施步驟

三、校準(zhǔn)項(xiàng)目定位的基本維度

1、商圈定位

2、業(yè)態(tài)定位

3、客群定位

4、商品力定位

四、項(xiàng)目定位的實(shí)戰(zhàn)難點(diǎn)——定位的時(shí)空觀

五、項(xiàng)目SLOGAN

1、項(xiàng)目SLOGAN源于項(xiàng)目定位，是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者宣傳時(shí)使用的定位表達(dá)。

2、常見的項(xiàng)目SLOGAN提煉手法

第四章 如何優(yōu)化租金策略？

一、存量商業(yè)的主要租金策略和商務(wù)難點(diǎn)、營(yíng)運(yùn)協(xié)同要點(diǎn)

1、固租

2、抽成

3、兩者取高

二、拆解某標(biāo)桿商業(yè)的取高策略租金收入模型

第五章 如何校準(zhǔn)市場(chǎng)租金？

一、市場(chǎng)租金定義

二、整體租金均價(jià)的制定——比較網(wǎng)格法

三、商鋪?zhàn)饨鸱纸?/span>

第六章 如何優(yōu)化業(yè)態(tài)規(guī)劃、動(dòng)線和切鋪？

一、優(yōu)化業(yè)態(tài)規(guī)劃

1、業(yè)態(tài)

2、品類

3、品牌

4、店鋪級(jí)次

二、優(yōu)化動(dòng)線

1、水平動(dòng)線

2、垂直動(dòng)線

3、次動(dòng)線

三、優(yōu)化切鋪

四、招調(diào)漲租邏輯

1、拆解租金收入算法

2、常用的6個(gè)招調(diào)漲租邏輯

第七章 營(yíng)運(yùn)水平和組織管理如何協(xié)同優(yōu)化？

一、營(yíng)運(yùn)：優(yōu)化銷售數(shù)據(jù)管理

1、銷售稽核辦法和五步流程

2、同質(zhì)化品牌的銷售如何抓？

二、營(yíng)運(yùn)：優(yōu)化巡場(chǎng)管理——巡場(chǎng)閉環(huán)流程

三、營(yíng)運(yùn)：優(yōu)化店務(wù)管理——拆解人貨場(chǎng)精細(xì)化店務(wù)管理框架

四、組織：優(yōu)化績(jī)效考核——責(zé)權(quán)利對(duì)等原則

五：組織：優(yōu)化資產(chǎn)管理，獲得業(yè)主支持

1、 資產(chǎn)分類

2、 資產(chǎn)估值算法

3、 資產(chǎn)改良申報(bào)/審批流程

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