◎Tips：今日共1盤正在登記，明細見文末

01

終于，整個世紀城的二手房流速開始放慢。

但唯獨亞奧城，在5月還有不錯的成交量。手邊買房數據顯示，亞奧城住宅5月網簽了20套。

這和剛交付時的成交流速，基本相當。

對比世紀城那些月成交只有個位數的樓盤，更是一枝獨秀。

價格上，除了一套2樓的房源成交單價在5萬3，其余正常樓層的二手房成交價，都在5萬7以上。更有沿江的高區戶型單價突破7萬。

從整體成交的價格中，不難看出亞奧城是亞運村最強擔當。

不過，比較奇怪的是，相比一般改善板塊的次新小區，越大戶型越能賣出溢價，這一招卻在亞奧城失靈了。

02

以5月為例，成交單價最高的是一套8幢的21層房源，143㎡不帶車位總價998萬（也有消息稱是1020萬），折合裸房單價7萬+。

同樣樓層的163㎡，帶一個車位總價1140萬，折合裸房單價6萬7。

最大的183㎡戶型，成交了一套17層的房源，帶車位總價1220萬，折合裸房單價不到6萬5。

可以看到，亞奧城差不多樓層的房源，小戶型的溢價，卻遠高于大戶型。

在5月中低樓層的成交中，也有這一規律。

一套8樓的163㎡，不帶車位成交總價939萬，折合單價5萬7；同樣是8樓的143㎡，不帶車位成交總價846.8萬，折合單價5萬9。

而細數亞奧城過往的成交，二手房單價超過7萬的，均為143㎡左右的戶型。

包括3月成交的1號樓23層的143㎡，不帶車位的總價就賣到了1065萬，折合單價7萬7。

亞奧城的163㎡戶型，最高成交價只到6萬9+，離7萬之差臨門一腳。

183㎡的成交本就不多，目前一共只有2套，最高成交裸房價就是本月的6萬5。

值得一提的是，亞奧城122㎡左右的三房小戶型，成交均價也有6萬+，不少高區房源甚至能賣到6萬8+。

03

但與之不同的，是亞運村其他兩子，大戶型的溢價往往是最大的。

比如日耀之城，去年6月交付以來，一共成交了4套單價7萬+的二手房，均為250㎡的戶型。

再把范圍擴大到單價6萬5以上的成交房源，僅有5套是144㎡的戶型，其余均是179-250㎡的大戶型。

最扎心的，是日耀之城105㎡的三房戶型，13套二手房的成交均價只有4萬6，比當時4萬7的搖號均價都要低。最高的一套105㎡也僅賣出5萬2。

同樣，127㎡的四房戶型，成交均價為4萬8，才剛剛夠保本。

再例如桂冠東方，裸房價6萬5以上的成交房源，均為165-198㎡的戶型。

而在成交單價5萬以下的房源中，基本由100-120㎡左右的小戶型房源統治。

04

一般來說，大戶型賣不過小戶型，會發生在一些剛需主導的板塊。

但發生在亞奧城這樣的改善盤中，最主要還是戶型錯配導致的。

亞奧城最好的位置，一定是離江最近、離萬象天地最近、離地鐵最近的樓幢，也就是最左側的1#。

但1#排布的全是123㎡和143㎡兩個小戶型，163㎡雖然在左起第二、三排，離江也不遠，但位于更靠后的位置。

最冤的是183㎡戶型，不僅在最遠的11#、12#，離江和配套最遠，還緊挨著平瀾路，噪音影響最大。

加上143㎡小戶型總價可控的原因，自然能賣到起飛。

反觀日耀之城和桂冠東方，幾乎是把最好的位置留給了大戶型。

日耀之城的250㎡西邊套，直面錢塘江幾乎沒有遮擋。前排視野最好的濱水，也都排了144㎡以上戶型。

相當景觀有遮擋、也更靠近鐵路的三角區，則排布了105-144㎡的中小戶型。

同樣，桂冠東方198-216㎡的大戶型，是直面市政公園的，景觀資源一流；還有二區3#，目前是幾乎沒遮擋的超高層，排布的也是165㎡以上戶型。

亞奧城的戶型錯配，無疑讓大戶型房東失去了更多的利潤空間。

但從另一個角度想，這也是小戶型擁有景觀平權的難得機會。

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編輯∣二叔

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