中建玖合以74.91億元底價(jià)成功競得北京城市副中心0101街區(qū)8宗組團(tuán)地塊，按總建面計(jì)其樓面價(jià)約2.86萬元/平方米，創(chuàng)通州區(qū)住宅用地總價(jià)歷史新高。

觀點(diǎn)網(wǎng)?6月4日，北京迎來6月首場土拍，中建玖合以74.91億元底價(jià)成功競得北京城市副中心0101街區(qū)8宗組團(tuán)地塊，按總建面計(jì)其樓面價(jià)約2.86萬元/平方米，創(chuàng)通州區(qū)住宅用地總價(jià)歷史新高 。

觀點(diǎn)新媒體了解到，北京城市副中心0101街區(qū)FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地塊，除0707地塊為F3其他類多功能用地外，其余7個(gè)地塊均為R2二類居住用地。

地塊總用地規(guī)模11.28公頃，地上建面26.19萬平方米。其中，住宅地塊總建面23.73萬平方米，容積率2.1-2.3，限高均為100米；多功能地塊容積率3.0，限高60米（局部80米） 。

此次中建玖合底價(jià)拿地，也是其時(shí)隔兩年再度布局北京核心區(qū) 。

底價(jià)拿地

本次成交的8宗地塊（編號FZX-0101-0705至0811）位于通州區(qū)潞城鎮(zhèn)核心區(qū)位，東至運(yùn)河?xùn)|大街，西至副中心站前街，南至紫運(yùn)西路，北至紫旭東路 。該地塊因坐擁一線運(yùn)河景觀、緊鄰亞洲最大交通樞紐，被視為通州"壓箱底寶地"。

早在今年1月底北京發(fā)布的首輪清單上，該地塊就曾出現(xiàn)過。據(jù)查閱資料，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目地塊包括編號為FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810的5幅子地塊，用地規(guī)模合計(jì)7.44公頃。

在首輪清單發(fā)布后，中建玖合曾就該宗地塊發(fā)出施工招標(biāo)計(jì)劃，擬分3個(gè)標(biāo)段進(jìn)行招標(biāo)，其中一標(biāo)段0705、0706，二標(biāo)段0707，三標(biāo)段0708、0810，總建面約27.1萬平方米，投資估算27.87億元。

最終地塊并未在一輪供地中掛出，而是于4月底發(fā)布的第四輪供地清單中正式上架。正式掛牌時(shí)，該項(xiàng)目又新增加3幅住宅子地塊，共8個(gè)子地塊。

其中0707號地為F3其他多功能用地，用地面積8258.201平方米，地上建筑面積2.48萬平方米，容積率3控高60（局部80）米；其余7小幅地塊均為住宅用地，容積率為2.1-2.4，控高100米。

出讓文件顯示， 除各地塊配建的物業(yè)管理用房等外，該項(xiàng)目需配建家園中心1處，地上建筑面積約1.38萬平方米，包含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、養(yǎng)老助殘中心、殘疾人托養(yǎng)所、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、末端物流等功能；開發(fā)商需承擔(dān)近4億元的高壓線入地改造成本；此外，多規(guī)合一意見中，亦對于該這塊組團(tuán)地塊的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃提出多項(xiàng)細(xì)致的建議。

截至競價(jià)截止時(shí)間，地塊只有一輪報(bào)價(jià)，由于無人競爭，最終由中建玖合底價(jià)收入囊中。

值得一提的是，5月12日，招商蛇口旗下的招商局地產(chǎn)(北京)有限公司對該項(xiàng)目發(fā)出一系列招標(biāo)計(jì)劃，具體分為三部分進(jìn)行招標(biāo)，其中0807、0808、0811三幅住宅地塊，地上建面約8.3萬平方米，地下5萬平米，總承包投資估算6億元；0708、0810兩幅宅地，地上建面8.7萬平米，地下5.2萬平米，投資估算6.2億元；0705、0706兩幅宅地以及0707多功能用地，地上建面約9.3萬平米，地下5.6萬平米，投資估算6.7億元。合計(jì)地上建面26.3萬平米，投資估算18.9億元。

通州熱度

今年以來，北京土地市場的熱度表現(xiàn)較為活躍。從宅地供應(yīng)情況來看，通州已成為北京目前涉宅用地供應(yīng)總建面最高的區(qū)域，達(dá)到37.04萬平方米。

加上此次的副中心組團(tuán)地塊，今年以來通州共成功出讓3幅涉宅用地，其中，八里橋地塊和梨園強(qiáng)力家居地塊均經(jīng)過了百輪的競價(jià)，最終分別以16.28%、21.94%的溢價(jià)率成交。

而此次副中心8宗地塊入市后，將為通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)板塊帶來總建面超20萬平方米的新建住宅，與此同時(shí)，改善戶型的新房也對通州在售的新盤造成沖擊。

從周邊項(xiàng)目來看，北京城市副中心新房供應(yīng)較為充足，目前在售、待售項(xiàng)目共有4個(gè)，包括通州梨園板塊的招商·云璟攬閱，網(wǎng)簽價(jià)約6.03萬元/平方米；中國鐵建·花語璟云，樓面價(jià)3.58萬元/平方米；土橋板塊的金隅·花溪云錦，樓面價(jià)2.52萬元/平方米；通州八里橋板塊的招商·朝棠攬閱，樓面價(jià)3.12萬元/平方米。

而根據(jù)出讓文件，副中心組團(tuán)地塊限高100米，最高可以做到30層；居住用地在建筑規(guī)模總量不變的前提下，各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)。

且副中心組團(tuán)地塊具體位于東六環(huán)內(nèi)，緊鄰北運(yùn)河與北京副中心政務(wù)核心區(qū)，地塊旁是正在建設(shè)的北京城市副中心樞紐站，為亞洲最大的地下綜合交通樞紐，預(yù)計(jì)今年年底基本建成。

其產(chǎn)品及地標(biāo)屬性，或?yàn)閰^(qū)域內(nèi)樓市帶來新的產(chǎn)品驚喜，該地塊的面世亦無疑會給周邊正在銷售的云璟攬閱、花語璟云、花溪云錦和朝棠攬閱帶來壓力。

此外，今年通州依舊有大量項(xiàng)目入市，除了此次中建玖合拿下的"巨無霸"地塊外，短期內(nèi)仍有5宗供應(yīng)。

中建玖合在北京土地市場已有一段時(shí)間不曾露面，從拿地布局來看，不難看出其落子核心區(qū)的策略。

觀點(diǎn)新媒體了解到，中建玖合上次在北京拿地已是兩年前，于2023年7月以54.05億元摘得大興西紅門的一宗地塊，溢價(jià)率15%，，后續(xù)項(xiàng)目被打造為中建玖玥府，目前去化率82%；再往前則是2022年4月，經(jīng)過激烈競爭摘下朝陽區(qū)太陽宮地塊，最終成交金額66.815億元，溢價(jià)率15%，后續(xù)項(xiàng)目案名為中建玖合府。

至于中建玖合對于該組團(tuán)地塊的操盤，從體量上看，或許需要一定的開發(fā)周期。

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