未經消防驗收的租賃合同效力也不可一概而論

所屬地區：北京 - 北京發布日期：2025-06-01

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往期文章：消防法理研究：消防強制許可程序于商業房屋租賃合同的定性——消防許可屬管理性強制性規定，不影響合同效力最高院案例：房屋雖未取得消防驗收，但未違背我國法律法規的強制性規定，租賃合同有效。陜西高院案例：某商場負一層場地租給公司作為兒童樂園項目使用，違反消防強制性標準，合同全部無效。案例：2022年2月5日，被告以出租人身份與原告簽訂了《房屋租賃合同》，約定租賃期限自2022年6月1日起至2028年5月30日止，年租金為312,800元，且租金隨時間遞增。合同簽訂后，被告將涉案房屋交付給原告，并由原告對房屋進行裝修。在合同履行過程中，原告發現房屋缺少建設工程規劃許可證和施工許可證，且由于未經消防驗收，消防部門將涉案房屋查封，原告為此遭受經濟損失，遂提起訴訟，請求：1.解除原告與被告簽訂的《房屋租賃合同》（庭審中變更為請求確認合同無效）；2.被告退還已支付的房租費312,800元及房屋押金10,000元；3.被告賠償裝修損失3,500,000元。根據現行法律規定及司法裁判趨勢，為了尊重合同當事人之間的意思自治，在租賃房屋未經過消防驗收的情況下，法律通過賦予承租人合同解除權的方式，保障承租人享有的權利救濟途徑和損失賠償請求，以維護承租雙方交易秩序的穩定。其具體原因是：在簽訂《房屋租賃合同》之前，出租人應承擔的是辦理涉案房產消防驗收手續（即一次消防驗收），在房屋出租后，承租人應根據房產用途辦理相應的消防驗收手續（即二次消防驗收）。即便出租人未能提交涉案房屋的消防驗收手續，但如果房屋所在大樓的主體消防工程手續已辦理完畢，那么爭議房屋辦理消防驗收手續就不存在履行障礙。況且，即便大樓整體都無消防工程手續，但如果不是違法建筑的話，那么就作為租賃標的物的建筑或場所而言，根據我國目前的法律、法規規定，向住建部門或者消防部門申請消防行政許可也并不存在前置許可條件的問題，因此也不存在履行障礙。正是基于以上原因，目前的主流裁判觀點是——

但是，需要特別指出的是，對于一些“特殊建設工程”，仍存在侵害公序良俗、影響社會公共利益導致合同無效的情形。提出該法律風險的理由主要在于，由于目前住建部門或者消防部門在執法中選擇性執法的現象比較嚴重，他們作為主管部門可能會通過重大火災隱患、臨時查封等方式來實現行政管理秩序，尤其是對于特殊建設工程，如果壓根沒經過消防設計審查，承租人通過二次消防手續的履行可能性就幾乎為零。此時，不排除法院會認定為合同無效。另外，雖然前文說未經消防驗收并非租賃合同的法定解除條件，但是，最終仍需結合具體情況具體分析！比如，往期文章中但北京沃野千里科貿有限公司訴陜西嘉亨實業發展有限公司合作合同糾紛案，即是例證。法律依據：

[1]《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2009）【已被修訂】

第八條：因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
[2]《中華人民共和國民法典》

第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。[3] 《北京市高級人民法院關于印發<北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答>的通知》京高法發（2013）462號第一條第三項：當事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗收，或者經驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。租賃房屋因出租人原因未經工程竣工或消防驗收合格致使房屋不符合使用條件，承租人依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第八條第（三）項規定要求解除租賃合同的，應予支持。[4] 《中華人民共和國消防法》第十三條：國務院住房和城鄉建設主管部門規定應當申請消防驗收的建設工程竣工，建設單位應當向住房和城鄉建設主管部門申請消防驗收。前款規定以外的其他建設工程，建設單位在驗收后應當報住房和城鄉建設主管部門備案，住房和城鄉建設主管部門應當進行抽查。依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。

[5] 涉案判決本院認為部分“《房屋租賃合同》為有效合同，簽訂合同時出租房未取得一次消防許可證，并不影響合同效力，但因沒有相關手續本案所涉及的租賃合同目的無法實現，涉案房屋存在安全隱患，故涉案合同應該解除，但是原告訴訟請求即為請求確認租賃合同無效，而非主張解除租賃合同，從本案一審證據和事實來看，現在原告確認涉案合同無效，缺乏法律依據，本院難以支持。當事人的主張和法院認定不一致的情況下，法院要遵守審判中立原則，避免法院以職權認定與當事人處分權不當沖擊，以致出現超裁當事人訴訟請求裁判的嚴重違反處分原則和辯論主義的情形，合同的解除不屬于法律關系性質或者民事行為效力的認定，因此合同的解除不屬于法院以職權作出認定的范疇。”

[6] 《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》

第十四條：具有下列情形之一的建設工程是特殊建設工程：

（一）總建筑面積大于二萬平方米的體育場館、會堂，公共展覽館、博物館的展示廳；

（二）總建筑面積大于一萬五千平方米的民用機場航站樓、客運車站候車室、客運碼頭候船廳；

（三）總建筑面積大于一萬平方米的賓館、飯店、商場、市場；

（四）總建筑面積大于二千五百平方米的影劇院，公共圖書館的閱覽室，營業性室內健身、休閑場館，醫院的門診樓，大學的教學樓、圖書館、食堂，勞動密集型企業的生產加工車間，寺廟、教堂；

（五）總建筑面積大于一千平方米的托兒所、幼兒園的兒童用房，兒童游樂廳等室內兒童活動場所，養老院、福利院，醫院、療養院的病房樓，中小學校的教學樓、圖書館、食堂，學校的集體宿舍，勞動密集型企業的員工集體宿舍；

（六）總建筑面積大于五百平方米的歌舞廳、錄像廳、放映廳、卡拉ＯＫ廳、夜總會、游藝廳、桑拿浴室、網吧、酒吧，具有娛樂功能的餐館、茶館、咖啡廳；

（七）國家工程建設消防技術標準規定的一類高層住宅建筑；

（八）城市軌道交通、隧道工程，大型發電、變配電工程；

（九）生產、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應站、調壓站；

（十）國家機關辦公樓、電力調度樓、電信樓、郵政樓、防災指揮調度樓、廣播電視樓、檔案樓；