導(dǎo)讀：剛剛，市區(qū)洪殿一宗83畝商住用地成交。多家房企爭(zhēng)搶，由保利招商聯(lián)合體以172990萬(wàn)元競(jìng)得，折合成交樓面價(jià)約17835.72元/㎡。

本案為“第四代住宅”地塊，可享溫州市區(qū)“高品質(zhì)住宅”政策，住宅將有更多的“贈(zèng)送面積。

一起來(lái)看看……

拍地

結(jié)果

該地塊有建發(fā)、甌海房開(kāi)、保利招商聯(lián)合體、濱江置地（溫州城發(fā)）等多家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，共競(jìng)價(jià)36輪，溫州保悅置業(yè)有限公司（保利招商聯(lián)合體）以172990萬(wàn)元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)約為16688元/㎡，溢價(jià)率11.25%。

地塊內(nèi)將配建一所12班幼兒園，土地性質(zhì)為出讓，其用地面積≥6009㎡，建筑面積≥5328㎡，建成后無(wú)償移交給政府。為了便于計(jì)算宅地真實(shí)拿地成本，幼兒園的建安費(fèi)按4500元/㎡計(jì)，折算后可以得出，房開(kāi)實(shí)際拿地的成交樓面價(jià)為17835.72元/㎡。

計(jì)算公式

實(shí)際成交樓面價(jià)=(地塊總成交價(jià)+幼兒園建設(shè)成本)/(地上計(jì)容建面-幼兒園建面)

17835.72元/㎡=(172990萬(wàn)元+5328㎡*4500元/㎡)/(103663㎡-5328㎡)

房探

簡(jiǎn)評(píng)

---核心地段，帶河景資源

地塊西側(cè)緊鄰碧桂園·濱江壹號(hào)，西北側(cè)鄰近鹿城廣場(chǎng)，區(qū)位還算不錯(cuò)，還能享受第四代住宅政策。

地塊占地約83畝，分為東西兩宗子地塊。D-10地塊西側(cè)沿河布置，地塊整體呈梯形，容積率1.85；E-02地塊相對(duì)方正，容積率2.1。且住宅限低24米，起碼得是7層以上的小高層產(chǎn)品。

地塊原址為筲箕涂小區(qū)，周邊原先老舊小區(qū)較多，目前城市界面尚在更新中。其南側(cè)規(guī)劃了一宗體量較大的住宅用地，以及一宗中小學(xué)用地（或建為48班小學(xué)）。

有意思的是，D-10與E-02的學(xué)區(qū)不同。目前初中的學(xué)區(qū)劃分以洪殿北路為界（不排除未來(lái)重新劃分調(diào)整的可能），東側(cè)地塊為二中濱江校區(qū)
、蒲鞋市小學(xué)黎明校區(qū)，西側(cè)地塊為十四中
、少年游泳學(xué)校。不排除未來(lái)在交付之時(shí)，統(tǒng)一為同一施教區(qū)的可能。

---罕見(jiàn)多家房企爭(zhēng)搶，成交樓面價(jià)1.78萬(wàn)/㎡

周邊上一次住宅地塊出讓，還要追溯到2023年。即溫州潤(rùn)府地塊，成交樓面價(jià)約1.49萬(wàn)/㎡，與本案的起拍樓面價(jià)接近。

據(jù)悉，本地塊吸引了甌海房開(kāi)、保利招商聯(lián)合體、建發(fā)等多家房企報(bào)名。在城投系國(guó)企普遍兜底拿地的當(dāng)下，多家開(kāi)發(fā)商報(bào)名競(jìng)地，還是比較少見(jiàn)的。

地塊最終由招商保利聯(lián)合體拿下，成交樓面價(jià)約17835.72元/㎡。

目前，周邊在售項(xiàng)目?jī)H有溫州潤(rùn)府。

潤(rùn)府于2023年11月首開(kāi)，憑借著價(jià)格優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品降維打擊，目前已開(kāi)六期，2024年市區(qū)銷冠，多數(shù)房源成交均價(jià)在2.8萬(wàn)/㎡左右。目前，已開(kāi)房源僅剩170來(lái)套待售，多為大戶型。

▲項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰效果圖示意

碧桂園濱江壹號(hào)與本案地塊相鄰，微觀條件幾乎一致，可對(duì)比性較強(qiáng)。

但濱江壹號(hào)近期極少成交。據(jù)溫都信息顯示，小區(qū)近半年僅成交2套：

• 174㎡，總價(jià)521萬(wàn)，單價(jià)2.99萬(wàn)/㎡；

• 196㎡，總價(jià)797萬(wàn)，單價(jià)4.07萬(wàn)/㎡；

▲碧桂園·濱江壹號(hào)實(shí)景圖示意

貝殼平臺(tái)上，小區(qū)近半年內(nèi)的掛牌總價(jià)在400-661萬(wàn)，主要是143/174戶型的全裝修新房。

究其原因或在于，一方面因小區(qū)全裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)5000元/㎡，自住比例較高；另一方面，小區(qū)剛剛滿二，加上受大環(huán)境影響等原因所致。

最后，我們一起來(lái)看看地塊細(xì)節(jié)……

地塊

詳情

地塊位于鹿城區(qū)濱江街道，江濱中路與洪殿北路交匯處，分為兩個(gè)子地塊。

▲地塊相對(duì)位置、實(shí)景圖/浙江省自然資源網(wǎng)上交易中心

▲地塊詳情及規(guī)劃指標(biāo)要求。

※?住宅建筑外立面（不含門窗）以金屬板或石材為主，造價(jià)不低于1200元/平方米。

※?商業(yè)、商務(wù)辦公建筑采用玻璃幕墻的造價(jià)不低于2000元/平方米，采用非玻璃幕墻的造價(jià)不低于1000元/平方米。

※?住宅建筑外立面門窗造價(jià)不低于1500元/平方米。

※?室外景觀工程（不含架空層）造價(jià)不低于1200元/平方米。

※?住宅的夜景亮化（外立面面積）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于50元/平方米，商業(yè)、商務(wù)辦公的夜景亮化（外立面面積）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于100元/平方米。

※ 住宅層高不小于3.15米，樓板的厚度不小于0.15米，并實(shí)施樓板一體化澆筑。

※?競(jìng)得人可自主選擇是否全裝修銷售。

※ 按未來(lái)社區(qū)要求，可設(shè)置住宅空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)景觀亭廊以及開(kāi)放式風(fēng)雨連廊，其中：

? ? 1、每套住宅的空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不超過(guò)該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽(yáng)臺(tái)、飄窗）的20%，進(jìn)深應(yīng)不大于2.4米，其綠化部分不小于空中花園面積的50%，覆土厚度不小于0.3米，滿足上述要求時(shí)該空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)不計(jì)入住宅建筑面積和容積率。

? ? 2、小區(qū)景觀綠化亭廊、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等公共開(kāi)敞空間不計(jì)入容積率。

※ 套型面積大于140平方米的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高大于4.2米且不大于6.4米時(shí)，且水平投影面積不大于30平方米的，單倍計(jì)算建筑面積。

※ 住宅建筑高度≤80米且≥24米。小于等于24米的，建筑連續(xù)面寬不大于70米；大于24米且小于80米的，建筑連續(xù)面寬不大于60米。

※ 地塊停車配建按地上和地下空間有實(shí)際使用功能且有停車需求的建筑面積計(jì)算。

※ 本地塊需設(shè)置配套基層社區(qū)用房、12班幼兒園、社區(qū)室外活動(dòng)場(chǎng)地、公共文化設(shè)施用房、兒童游樂(lè)場(chǎng)地、居家養(yǎng)老服務(wù)用房、環(huán)網(wǎng)單元、公廁、電信網(wǎng)點(diǎn)。

其中，洪殿D-10地塊內(nèi)西南角處須設(shè)置一所12班幼兒園，用地面積≥6009平方米，建筑面積≥5328平方米；居家養(yǎng)老服務(wù)用房在滿足配建指標(biāo)的前提下，可在住宅地塊內(nèi)統(tǒng)籌建設(shè)。

關(guān)于代建：

地塊外城市道路洪殿北路（江濱中路-洪福路路段）用地面積7673平方米、洪殿D-09地塊（公園綠地）用地面積1770平方米、洪殿E-01地塊（公園綠地）用地面積3026平方米。

※?不得建設(shè)別墅、“私家莊園”類等房地產(chǎn)項(xiàng)目。不得規(guī)劃建設(shè)獨(dú)棟住宅，以聯(lián)排建筑布局形式建設(shè)的住宅，原則上應(yīng)為三個(gè)及以上分割單元。

聯(lián)排建筑內(nèi)各分割單元間應(yīng)為共墻，共墻高度應(yīng)與建筑層數(shù)（不含最頂層為閣樓、設(shè)備間、裝飾性結(jié)構(gòu)且不具有起居室功能的）一致，共墻進(jìn)深長(zhǎng)度應(yīng)不低于該層建筑最大進(jìn)深的60%，住宅連接部分不得以輔房、連廊、裝飾性結(jié)構(gòu)等形式進(jìn)行連接。

※ 該地塊商業(yè)、商務(wù)金融建筑面積可分割轉(zhuǎn)讓，其中第3層及第3層以上建筑面積最小分割單元不得小于300㎡。地塊不得建設(shè)公寓式酒店、公寓式辦公等“類住宅”項(xiàng)目。

好了，今天就說(shuō)到這！

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