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《物業管理員》什么是物業管理?物業管理作用究竟有多大?小區物業管理服務標準、《業主大會和業主委員會指導規則》高級重點考試學習

所屬地區:北京 - 北京 發布日期:2025-05-26

發布地址: 北京

物業管理員 職業技能等級證書考試學習

物業管理的作用主要是指物業服務企業通過對小區共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生和秩序維護等提供專業的管理服務;

延長房屋及其附屬設施設備的使用壽命,確保其功能的正常運行,與業主共同創造安全、舒適、文明、和諧的社區生活與工作環境。

一問:買房后長期不居住,是否還要交納物業管理費?

答:產權人長期不住的房屋或建設方未出售的空置房,均應交納物業管理費。



理由如下


物業管理公司提供的服務是一種公共性服務,即公共區域的保潔、保安、綠化、房屋及小區公共設施的維護、小區日常管理等,這種公共性服務不會因為某一個人或幾個人不在此居住,管理成本就會減少。


“你們把xx事解決了(搞好了),我就繳物業服務費”,這樣的做法對嗎? 很多小區存在這樣的問題,有些事情業主不滿意,就拒繳物業服務費用。

業主拒繳物業費的理由不外乎以下幾種:

(1)有些事情不是物業公司所承擔的責任,像這樣的事情業主不能作為不繳費的理由。


(2)開發企業留下了很多遺留問題,造成業主不滿意從而轉嫁到物業服務企業頭上。物業服務企業的主要工作是積極配合業主與開發企業聯系,解決好業主的實際困難。


業主們應該理解物業服務企業,合理正確的維護自身的合法權益,而不能一味的針對物業公司,物業公司與開發企業畢竟是兩家不同的法人企業


由開發商遺留的問題如不及時解決,侵害了業主的合法權益,業主可以向開發企業的上級政府行政主管部門提請投訴,開發商違法的,業主可以依法提請訴訟。


(3)物業服務企業自身存在的服務不到位的情況。針對這一情況物業企業應主動及時地給業主做好服務,讓業主滿意。


如果物業服務企業不作為,業主可以向物業服務企業的上級行政主管部門(房產管理局)進行投訴,而政府主管部門對不按合同約定提供服務的物業服務企業的行政處罰是很重。

二問:我購買了一處房產,現發現該房質量有問題,我一直在和物業公司交涉,要求維修,請問,在物業公司將房屋維修好之前我能否拒交物業管理費? ??

答:一旦你在辦理完接收手續(即入住手續)之后才發現房屋存在質量問題,則分兩種情況區別對待:

(1)若房屋質量不是主體結構存在問題,未嚴重到足以解除購房合同的情況下,則應繼續交納物業管理費。因為房屋質量問題是基于你與開發商簽訂的購房合同,當質量問題較小,不足以解除購房合同時,如裝修工藝稍次,局部出現滲漏等,你應與開發商協商解決房屋質量問題或索取經濟補償。



物業管理費是業主有償享受物業管理服務所發生的費用,業主只要實際接收了物業就享受了服務,因而必須向物業管理公司支付服務費。房屋質量問題與物業管理問題分屬于兩個不同的范疇,二者不能混為一談。


(2)若質量問題嚴重到可以解除合同的程度,在合同解除之前,業主仍應交納物業管理費,直至合同解除為止。 ?? ?

無論是否涉及解除合同,都應當按時繳納物業費!

三問:在小區內是不是什么事都是物業公司負責處理?如果不是該怎么辦? ?

答:不是。首先物業公司所提供服務的依據是“物業服務合同”中約定的事項,如果合同中沒有約定,即不屬于物業服務的范圍,物業服務企業也就沒有義務來負責處理。


其次,物業服務企業是一個企業,不是政府的某個行政職能部門,在處理某些事情的時候,更多的是要靠業主的自律自治以及《業主公約(規約)》的約定,在面對有業主違反《業主公約(規約)》的情況時,物業服務企業的權力與義務是根據公約(規約)約定進行批評、警告、制止、直至上報有關部門處理,物業服務企業沒有處罰權。


如果出現超出物業服務合同以外的糾紛或者有違反《業主公約(規約)》約定的事項而對相鄰業主合法權益造成了損害的,可以由權益受害一方根據有關法律法規依法提請訴訟,通過法律渠道解決矛盾,挽回損失。 ?


四問:業主辦理交付房屋手續后,沒有入住的空置房是否需要繳納物業服務費? ?

答:業主接收了房屋之后,即使沒有入住,也應當根據物業服務合同的約定及時繳納物業服務費用。


理由如下


一、是根據《物業管理條例》規定,業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費用;


二、是業主《臨時管理規約》或《管理規約》明確規定,業主應該自覺遵守的;


三、是物業服務企業的服務是為全體業主服務的,如物業公共部位、公共設備設施管理維護、門衛、小區公共秩序維護、環境衛生、綠化管理養護等,這些服務項目不僅僅是對已入住業主的,也是對全體業主服務的,若業主沒入住就不交納物業服務費,則侵害了全體業主的權益。

五問:物業服務費用由誰交納?不交納物業管理費用的承擔什么法律責任??


業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。


已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔。建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的,物業服務費由業主承擔。


建設單位與業主另有約定的從其約定。物業服務費不包含業主與非業主使用人的人身保險、財產看管、保管保險費用。業主違反物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。 ? ? ?

物業管理區域禁止下列行為:?


(1)違法改變物業的使用用途; ?

(2)違法搭建建筑物或者構筑物; ?

(3)擅自占用、損壞物業的共有部位、共用設施設備及附屬設施;?

(4)損壞房屋結構或者從事其他影響物業使用安全的行為;?


(5)損壞公共綠化、園林設施;?

(6)任意棄置垃圾; ?

(7)違反規定飼養動物; ? ?

(8)在物業共有部位共有設施設備上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼; ?

(9)制造噪聲干擾他人正常生活;

(10)違反規定停放車輛; ??


(11)其他違反法律、法規和管理規約的行為。業主拒繳物業服務費雖然是自身用來維護權利的一種方法,但是不管是什么原因拒繳物業服務費;


勢必造成物業服務企業的經費不足引起經營困難,勢必影響整個物業服務工作的正常開展和全體業主的正常生活,這種做法損害的是其他繳費業主的利益,損害的是大家的共同利益。 ? ?


物業服務管理有哪些內容??

物業服務分為常規性的公共服務,針對性的專項服務和委托性的特約服務三種。物業服務泛指常規性的公共服務,其具體包括:?

(1)房屋共用部位的維護與管理。 ?

(2)房屋共用設施設備及其運行的維護和管理。?

(3)環境衛生、綠化管理服務。 ??

(4)小區內交通、消防和公共秩序等協助管理事項的服務。?

(5)物業裝飾裝修服務管理。 ??

(6)房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金的代管服務。?

(7)物業檔案資料的管理工作。?

(8)其他公共服務工作等。





(一)公共服務
一、接待
佩戴統一標志,儀表端莊、大方,衣著整潔,表情自然和藹、親切;對業主(使用人)一視同仁;接待時主動、熱情、規范;迎送接待業主(使用人)時,用語準確,稱呼恰當,問候親切,語氣誠懇,耐心細致;使用文明用語,不應使用服務忌語。文明用語見附錄A,服務忌語附錄B。
對業主(使用人)的報修與求助應耐心細致,對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項,征求業主(使用人)的意見。
二、值守
有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。
三、服務時限
急修服務30分鐘內到位,12小時內修復,若不能,要有緊急處理措施,并對業主(使用人)做出合理解釋,做出限時承諾。小修原則上2日內修復,特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。

(二)房屋、共用設施設備維護與管理
一、巡檢
1、每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價;
2、每半年檢查巡視1次房屋主體結構,發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議;根據業主或業主委員會的委托,組織維修工作;
3、在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視,對質量較差,易出問題的部位重點檢查;每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;
4、每兩日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次;
5、業主已委托管理的空置房,每周戶外巡視1次,發現門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業主,并采取必要的緊急處理措施;
6、巡檢有記錄;
7、巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。
二、裝修管理
1、將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人;
2、對業主(使用人)裝修房屋的申請,應在2個工作日內給出同意意見或修改意見,并簽定裝飾裝修管理服務協議;3、業主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況;
4、裝修結束組織驗收;
5、驗收合格2個月后組織復驗;
6、復驗合格后3個工作日內退還裝修保證金;
7、對裝修中的違約行為及時勸阻;已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。
三、油漆粉飾
1、木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾;6年油飾1次;
2、鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾;鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉;上述部件應4年油飾1次;
3、樓梯間、共用走廊的室內墻面每6年應粉刷1次。
四、建筑物外立面
1、建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的,至少每年清洗1次;外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的,原則上每5年粉飾1次;外立面為其他材質的,視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的,應當及時進行清洗、粉飾。
2、委托合同另有約定的按合同約定執行。
五、給排水系統及其配套設施
1、給水設施
冬季水箱有可靠的保溫措施,且不得對水質產生污染;
保持泵房清潔衛生,良好的通風、照明和采暖,地面排水暢通,每3個月(結合清洗水池)清洗1次泵房;消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵,每月啟動1次,保持水泵能正常運行,每月檢查1次消防泵及管道閥門,使之處于完好和正常開啟狀態;水泵運轉部件經常加油,保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養1次;泵房內設備2年后,每年翻新1次,并標明各種標志;填寫水泵運行記錄,建檔備查;
每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修,對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈,在管道干燥的情況下,涂刷防銹漆兩遍,然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關,出現故障的閥門及時修復,閥門應開關靈活;
建立巡視制度,發現樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復;定期維護保養。
2、排水設施
化糞池每年清理2次,出入口暢通,井內無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物,清理后及時清潔現場;
樓面落水管落水口等保持完好,開裂、破損等及時更換,定期檢查,每5年全面更換1次;
每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾,拔出溝內生長的雜草;無雜草,排水暢通,無積水;
每季度對地下管井清理1次,撈起井內泥沙和懸浮物;每半年對地下管井徹底疏通1次,清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌,必要時加護攔。清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物,井底無沉淀物,水流暢通,井蓋上無污漬、污物。
六、弱電系統

1、操作人員受過專業培訓,持證上崗;
2、工作時認真負責,精神集中,對異常情況能及時識別;發現異常,及時處理;
3、有切實可行的維修保養計劃;保養、檢修及時;
4、對相關設備、設施定期進行調試,使系統處于最佳工作狀態;
5、工作、維修、養護有記錄,特殊系統、設備的進入經過授權,密碼有有效保護;
6、分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態,定期對各類信息、數據進行統計分析,形成日、月報表。
七、避雷接地系統
每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統檢查,發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。
八、電梯運行與管理
1、安裝、維修、保養人員均應持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗,并定期參加復審;建立健全電梯管理制度,至少包括:《崗位安全操作規程》、《維修保養制度》、《崗位責任制度》、《交接班制度》、《設備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養計劃》。
2、安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好;在電梯轎廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》,注明:注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業、維修保養企業以及相應的應急報警、投訴電話號碼。
3、與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同,并明確被委托企業的責任。如需自行維護保養電梯,應按電梯數量及工作狀況配備足夠的維護保養人員,其管理部門應將電梯管理人員、維護保養人員、聯系電話及有關資料報送設備所在區(縣)有關行政主管部門,經核準后,方可自行維護保養。
4、電梯及其安全設施每周不少于1次,進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養;每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試;年度檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗,負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。
5、保持電梯機房清潔,每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面,地面無積灰,控制柜、主機表面無污漬;保持電梯機房消防設施完好;每年檢查2次電梯井底,清除垃圾雜物。
6、確定合理的電梯運行時間,隨時監督電梯運行狀況,加強日常維修保養,適時降溫、通風、防雨,做好運行服務,經常巡查樓層,防止地面水流入電梯井,值班監督,防止違章使用電梯;記錄每日電梯運行情況,建檔備案。
7、電梯維護保養提前一天通知業主(使用人),并盡可能減少對業主(使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養工作內容;住宅電梯年故障率低于7%。
8、制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。
9、使用有關行政主管部門統一制定的《起重機械安全技術檔案(電梯類)》,對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括:《起重機械安全技術檔案(電梯類)》和《起重機械登記卡片(電梯類)》;產品質量合格證明;大中修更新改造后的電梯應有質量驗收證明(或質量驗收報告);更改部分須有變更設計的證明文件;電梯安裝驗收證明和報告;運轉、保養、維修記錄;定期安全檢查和事故記錄;電梯隨機文件,至少包括:井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表(裝箱單)等技術資料。
10、按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。
九、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施、道路維修與養護
1、制定詳細的道路維修養護計劃,按照合同約定實施;
2、保持居住區道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;
3、設立報修渠道,并有巡查制度,專人負責,發現損壞及時修補;
4、按照業主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;
5、停車場、棚、房完好無損,有大、中、小修計劃;
6、停車場內照明設施完好,通道暢通無阻,配備必要的消防設備,符合停車場規范要求,便于管理和車主停放車輛。

(三)清潔管理
1、共用樓道保潔
每周打掃3次各樓層通道和樓梯臺階,每周拖洗1次;每周清潔1次樓梯扶手;每30日擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施;每30日樓梯間墻面、頂面除塵1次;每30日擦1次共用門窗玻璃。地面、梯間基本干凈,無垃圾、浮塵、雜物,污漬、水漬,無亂貼亂劃,無擅自占用現象,無亂堆亂放;扶手護攔無積灰;梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵;外墻窗玻璃無明顯灰塵。
2、電梯及電梯廳保潔
每日清潔2次;每周夜間對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次;每季度對電梯門壁打臘上光1次;燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。
3、停車場、共用車庫或車棚保潔
每2日清掃1次車庫的紙屑和垃圾;及時清除地下室進出口的垃圾;發現油跡、污跡、銹跡,應及時擦洗干凈;每2個月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板,徹底疏通沖刷1次;每2個月進行1次地下室消殺工作;每月擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施。地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡;無異味、空氣流通;標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵;墻面、管線基本無污跡、無積灰。
4、道路保潔
每日清掃2次,保潔時間不少于4小時,循環保潔,保潔人員往返一周時間不超過1小時,目視道路無垃圾、雜物,每100m2痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個,無直徑2cm以上的石子;地面垃圾滯留時間不能超過1小時;每季度清潔1次,目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無積灰。
5、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔
標識、宣傳牌每周擦拭2次,雕塑每季度擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰,不損傷被清潔物;每周擦拭1次業主(使用人)信報箱,擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。
6、綠化帶保潔
每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾,撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物,秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數,地面基本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾,每100m2果皮、煙頭、紙屑等不超過5個,花壇表面潔凈無污漬,地面垃圾滯留地面不超過1小時。
7、休閑、娛樂、健身設施保潔
每日清潔1次(擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅);每月徹底刷洗消毒1次;設施表面基本干凈,無灰塵污漬、銹跡,目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾,及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。
8、門衛、崗亭、監控探頭保潔
門衛、崗亭每日清潔2次,內外地面拖洗干凈,擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺,及其他臺面,室內外墻面每月清潔2次,發現不衛生隨時處理,保持墻、地面干凈、光亮、整潔,工、器具排放整齊、有序;監控探頭每旬擦拭1次;擦拭不得刮傷鏡片,清潔后鏡頭光亮潔凈,探頭外表干凈無灰塵。
9、垃圾桶、果皮箱
垃圾桶、果皮箱:每日清運1次;每2日抹布抹1次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。
10、垃圾收集與處理
垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾1次,保持垃圾筒清潔,建筑垃圾定點堆放;垃圾日產日清;對有毒物質分離特殊處理;灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染;廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉,防止溢流污染路面;垃圾收集車封閉,無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落等現象。
11、衛生消殺
針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃;滅鼠:每年至少進行3次;檢查倉庫、地下室,目視無明顯蚊蟲在飛;檢查辦公室、食堂,目視無明顯蒼蠅在飛;抽查樓道、業主(使用人)家無明顯鼠跡,用布粉法檢查老鼠密度,不超過5%。
(四)園林綠化養護與管理
一、草坪
1、成活率在90%以上,生長正常;
2、整塊草地沒有已開花雜草,整塊草地沒有明顯闊葉雜草;
3、基本無病蟲害;
4、綠期250日以上,草坪平整,留茬高度控制在60mm以下;
5、綠地整潔,無堆物堆料、搭棚、侵占等現象;設施基本完好,無明顯人為損壞,對違法行為能及時發現和處理;綠化生產垃圾能及時清運;
6、根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。
二、園林樹木

1、生長長勢較好,生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當;
2、樹冠基本完整,主側枝分布合理,樹冠通風透光,沒有死樹和枯枝死杈;
3、枝干無明顯的機械損傷,葉色、葉片大小、厚度正常,有黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網、積塵葉的柱樹在8%以下;喬木根部無20cm高以上蔭蘗枝,無過長雜草、雜物;
4、缺株在2%以下;
5、管理期間樹林基本無釘栓、捆綁現象;
6、綠籬生長造型正常,下部枝葉基本茂密,整形修剪表面平整,棱角線條基本統一收齊,葉色正常,修剪及時,有蟲株率在10%以下;
7、有蛀干害蟲的株數在2%以下,介殼蟲危害較輕。
三、花壇
1、花卉長勢良好,較好體現花壇設計要求;
2、在花壇開花期間,每周剪殘枝、花5~7次,保持清晰的圖案和適宜的高度;
3、宿根花卉管理及時,花期正常,缺株率在10%以下;
4、有輕微病蟲害及人為損害,處理后對花卉生長影響很小,泥面不開裂,花木不缺水枯萎現象;
5、葉色、大小正常,無非正常落葉、黃葉;
6、株形豐滿、整齊。
四、人工湖、噴水池
每周清潔2次,人工湖岸邊持作業工具打撈湖面上的漂浮垃圾;每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次;每2個月對噴水池清潔1次(刷洗水池瓷磚;抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢;清理池底臟物、垃圾;清洗水池地面、周圍地面等);池底鵝卵石每季度清洗1次;目視池水清澈,水面無雜物、池底無明顯沉淀物、池邊無污跡。
五、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
每季度清潔1次,細致、認真、全面的檢查1次,主要檢查山石之間是否牢固;需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次,大理石雕塑每年擦洗1次。

(五)安全防范
一、人員組織
1、專職安全護衛人員,身體健康,責任心強,工作認真負責;
2、接受過相關的安全護衛知識與技能培訓,訓練有素,掌握基本安全護衛技能,熟悉物業管理及有關法律法規,能恰當的處理和應對小區護衛工作,并定期進行安全防范學習,增強安全防范能力;
3、思想品質好,作風正派,熱愛安全護衛工作,無犯罪記錄;
4、當班時應佩戴明顯標志,儀容儀表規范整齊;
5、安全護衛人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具;
6、上崗時精神振作,姿態良好,在執勤時不得吸煙、吃零食, 不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋;
7、舉止應文明,禮貌待人,用語規范,講普通話;
8、每班工作時間不超過8小時,交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。
二、門衛
各出入口24小時有人值班看守;按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記,謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內,大件物品搬出實行登記,實施交通指揮與疏導等工作。
三、巡邏
白天巡邏次數不少于6次,夜間巡邏次數不少于8次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人;及時發現和處理不安全隱患;接受業主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發事件時,及時報告警方與管理處,必要時采取正當防衛,防止事態擴大,協助保護現場和證據;安全巡邏有記錄有檢查。
四、緊急事故反應
1、制定緊急事故處理預案,至少包括:火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等;
2、有緊急事件救護組織,并始終處于緊急事故反應狀態;
3、書面描述緊急事故救護組織職責,并讓每位成員了解,周期性地進行反應訓練;
4、高層住宅按消防要求組織進行疏散演習;
5、對緊急事故做出快速、正確的反應;盡可能減少破壞和損失程度;
6、按照業主或業主委員會的委托組織恢復生活秩序,如:幫助恢復電力供應、搶救財產等。
五、其他防范措施
1、設有業主(使用人)求助與報警電話,24小時有人值守;
2、接到報警信號,確認后管理處應立即派人趕往現場查看,予以恰當的緊急處理;
3、涉及人身安全處,設有明顯標志并有防護措施;
4、協助有關部門維持小區正常生活秩序,防止不安全事件發生;
5、對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護,保持必要的照明;
6、建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。
六、交通、車輛管理
1、有較為完善的車輛管理制度;


2、小區設置明顯的交通標志;


3、維持交通秩序,發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正,發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止;設置露天停車場經過業主委員會批準并經過公安交管部門審批,符合規劃要求;
4、封閉停車場由專人管理,車輛進場、離場有檢查、記錄;管理人員責任心強,認真負責;停車場具有交管部門核發的停車場使用證,按照物價部門核發的收費標準收費;按照合同特別約定履行車輛保管責任。
七、消防
1、執行《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規;
2、健全消防組織,建立消防責任制;
3、定期進行消防訓練,保證有關人員掌握基本消防技能;熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力;
4、根據防火、滅火的需要,配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施;保持消防通道暢通,禁止在消防通道設置路障;
5、制定防火安全管理辦法,指定專人維護、管理消防器材、設備和設施,保持完整好用;
6、發現火警有義務迅速向消防隊報警,并馬上派人前往報警地點,迅速采取措施,組織力量救火,搶救生命和物資,派人接應消防車,服從火場總指揮員的統一指揮;
7、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全,并及時給予維修;發現設備故障時,必須及時修理或通知廠方處理,保證設備24小時正常運轉;
8、每日檢測1次噴淋管網水壓,發現壓力不夠,馬上檢修排除故障;
9、每年模擬火災操作1次,以熟悉操作和檢查消防監控設備;
10、消防監控室保持清潔,每周至少保潔1次,要求地面無積灰,監控箱表面無污漬;
11、每日填寫工作記錄,建檔備查。
八、檔案資料
1、檔案資料齊全完整;
2、分類成冊,管理完善,合理分類,查閱方便;
3、及時變更登記,賬物相符。

(六)文明用語
1、因人稱呼(如老伯、大媽、同志、師傅、女士、小姐、小朋友)2、您好3、請進、請坐、請講、請問4、請稍等5、謝謝6、對不起7、請原諒8、很報歉9、沒關系10、不客氣11、請您排隊等侯12、請不要著急13、很高興能為您服務14、請您先看一下須知15、您有什么愿望,請告訴我16、對不起,請注意保持環境(室內)衛生( 請您不要吸煙)17、請把您的需求告訴我18、我能為您提供什么幫助嗎?19、我理解您的心情20、我會盡量幫助您21、請您按規定填寫表格22、有不懂的地方您盡管問23、很抱歉,讓您久等了24、不用謝25、請放心26、我們幫您辦27、請留下保貴意見28、您慢走29、請走好,再見30、為您服務是我應該做的!31、您的需求就是我的職責32、對待業主(業主(使用人))語言應該表達恰當、聲調溫和、親切自然。

(七)
服務忌語
1、帶有蔑視性、侮辱性的稱謂,如:老頭、老太婆、神經病等等2、喂,干什么3、喊什么,等一會兒4、少啰嗦,快點講5、你管不著(你少管閑事)6、喂,叫你呢7、不關我的事8、急什么,還沒上班呢9、找別人去,我管不著10、墻上貼著,自己看11、就你急,怎么不早來12、給你講過幾遍了,怎么還拎不清13、急什么,沒看我正忙著嗎?14、你能怎么樣(你看著辦)15、沒看快下班了嗎,早干什么了16、煩不煩17、這么晚了明天來18、你問我,我問誰?19、這事我管不了,你去找我們領導。20、你這人是不是有毛病?21、你這人真啰嗦。22、你找誰,他不在,跟你說過了,他不在,你耳聾啦?23、有意見,找領導。24、我就這態度。有本事你告去25、叫什么,等一下。26、我就這種態度,怎么啦?27、不是我管,我不曉得。28、不知道,你問我,我問誰。29、對待業主(業主(使用人))不應用任何使其不知所措的語言。




業主大會和業主委員會指導規則

? ? 第一章 總則

? ? 第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定,制定本規則。

? ? 第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。

? ? 第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

? ? 第四條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

? ? 業主大會和業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。

? ? 第五條 業主大會和業主委員會,對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

? ? 第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助,負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

? ? 第二章 業主大會

? ? 第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立,一個物業管理區域成立一個業主大會。

? ? 只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

? ? 第八條 物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求,及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料:

? ? (一)物業管理區域證明;

? ? (二)房屋及建筑物面積清冊;

? ? (三)業主名冊;

? ? (四)建筑規劃總平面圖;

? ? (五)交付使用共用設施設備的證明;

? ? (六)物業服務用房配置證明;

? ? (七)其他有關的文件資料。

? ? 第九條 符合成立業主大會條件的,區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

? ? 第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

? ? 第十一條 籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

? ? 籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

? ? 建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

? ? 第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作:

? ? (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

? ? (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

? ? (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

? ? (四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

? ? (五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

? ? (六)制定業主委員會選舉辦法;

? ? (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

? ? 前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

? ? 第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

? ? 基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

? ? 業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

? ? 第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格,根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業主委員會委員候選人名單。

? ? 第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。

? ? 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會之日起成立。

? ? 第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

? ? 第十七條 業主大會決定以下事項:

? ? (一)制定和修改業主大會議事規則;

? ? (二)制定和修改管理規約;

? ? (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

? ? (四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

? ? (五)選聘和解聘物業服務企業;

? ? (六)籌集和使用專項維修資金;

? ? (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

? ? (八)改變共有部分的用途;

? ? (九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

? ? (十)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

? ? 第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定:

? ? (一)物業的使用、維護、管理;

? ? (二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

? ? (三)物業共用部分的經營與收益分配;

? ? (四)業主共同利益的維護;

? ? (五)業主共同管理權的行使;

? ? (六)業主應盡的義務;

? ? (七)違反管理規約應當承擔的責任。

? ? 第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定:

? ? (一)業主大會名稱及相應的物業管理區域;

? ? (二)業主委員會的職責;

? ? (三)業主委員會議事規則;

? ? (四)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

? ? (五)業主投票權數的確定方法;

? ? (六)業主代表的產生方式;

? ? (七)業主大會會議的表決程序;

? ? (八)業主委員會委員的資格、人數和任期等;

? ? (九)業主委員會換屆程序、補選辦法等;

? ? (十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

? ? (十一)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

? ? 第二十條 業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

? ? 第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

? ? 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

? ? 有下列情況之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

? ? (一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的;

? ? (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

? ? (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

? ? 第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

? ? 采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

? ? 第二十三條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:

? ? (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

? ? (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

? ? 第二十四條 業主大會確定業主投票權數,可以按照下列方法認定業主人數和總人數:

? ? (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

? ? (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

? ? 第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

? ? 一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,但共有人所代表的業主人數為一人。

? ? 業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

? ? 第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加業主大會會議。

? ? 未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定。

? ? 第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

? ? 第二十八條 業主可以書面委托的形式,約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權,具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

? ? 第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

? ? 第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

? ? 業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

? ? 第三章 業主委員會

? ? 第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合下列條件:

? ? (一) 具有完全民事行為能力;

? ? (二) 遵守國家有關法律、法規;

? ? (三) 遵守業主大會議事規則、管理規約,模范履行業主義務;

? ? (四) 熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

? ? (五) 具有一定的組織能力;

? ? (六) 具備必要的工作時間。

? ? 第三十二條 業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業主委員會委員具有同等表決權。

? ? 業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

? ? 第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續:

? ? (一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

? ? (二)管理規約;

? ? (三)業主大會議事規則;

? ? (四)業主大會決定的其他重大事項。

? ? 第三十四條 業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

? ? 業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

? ? 第三十五條 業主委員會履行以下職責:

? ? (一)執行業主大會的決定和決議;

? ? (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

? ? (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

? ? (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

? ? (五)監督管理規約的實施;

? ? (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

? ? (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

? ? (八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

? ? (九)業主大會賦予的其他職責。

? ? 第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料:

? ? (一)管理規約、業主大會議事規則;

? ? (二)業主大會和業主委員會的決定;

? ? (三)物業服務合同;

? ? (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

? ? (五)物業共有部分的使用和收益情況;

? ? (六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

? ? (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

? ? (八)其他應當向業主公開的情況和資料。

? ? 第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在7日內召開業主委員會會議。

? ? 第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。

? ? 業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

? ? 業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

? ? 第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前,在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議。

? ? 業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

? ? 第四十條 業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

? ? (一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

? ? (二)業主大會、業主委員會的決定;

? ? (三)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

? ? (四)業主委員會選舉及備案資料;

? ? (五)專項維修資金籌集及使用賬目;

? ? (六)業主及業主代表的名冊;

? ? (七)業主的意見和建議。

? ? 第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定,并指定專人保管印章。

? ? 使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。

? ? 第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況,應當定期在物業管理區域內公告,接受業主監督。

? ? 工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

? ? 第四十三條 有下列情況之一的,業主委員會委員資格自行終止:

? ? (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

? ? (二)喪失民事行為能力的;

? ? (三)依法被限制人身自由的;

? ? (四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

? ? 第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

? ? (一)以書面方式提出辭職請求的;

? ? (二)不履行委員職責的;

? ? (三)利用委員資格謀取私利的;

? ? (四)拒不履行業主義務的;

? ? (五)侵害他人合法權益的;

? ? (六)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

? ? 第四十五條 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

? ? 第四十六條 業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時,應當召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

? ? 第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

? ? 第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

? ? 第四章 指導和監督

? ? 第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動,及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

? ? 第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

? ? 第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

? ? 第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議,應當召開業主委員會會議的,業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

? ? 第五十三條 召開業主大會會議,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

? ? 第五十四條 召開業主委員會會議,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。

? ? 在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

? ? 第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定,擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的,物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正,并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的,應當依法追究責任人的法律責任。

? ? 第五十六條 業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

? ? 業主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的,新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

? ? 第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

? ? 第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

? ? 第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

? ? 第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。

? ? 第六十一條 物業管理區域內,可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集,由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。

? ? 第五章 附 則

? ? 第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業,成立業主大會,選舉業主委員會的,可參照執行本規則。

? ? 第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工,按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

? ? 第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》(建住房[2003]131號)同時廢止。?

1.我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件是( )。

A.全國優秀管理住宅小區標準

B.城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法

C.城市新建住宅小區管理辦法

D.關于實行業務服務企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知。

答案:C

2.標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期的是( )的頒布。

A.《物業管理條例》 B.《城市新建住宅小區管理辦法》

C.《物業服務企業資質管理辦法》 D.《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》

答案:A

3.《物業管理條例》在堅持民法基本原則和立法規定的原則下,突出了( )的立法觀念。

A.維護全體業主合法權益 B.從實際出發,實事求是

C.發展為重、平衡利益、保護弱者 D.物業管理權利和財產權利相對應

答案:C

4.《物業管理條例》貫穿( )的指導思想,設立的業主大會、強制性維修養護等制度,符合市場經濟的基本規律,符合未來立法趨勢。

A.實事求是 B.從實際出發 ? ? ?C.著眼未來、著眼發展 ? ? ?D.發展

答案:C

5.《物權法》規定,制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約,應當經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占( )1/2以上的業主同意。

A.總人數 B.到會人數 ? ? C.業主代表 ? ? D.入住業主

答案:A

6.《物權法》規定,選舉業主委員會和更換業主委員會成員,應當經( )同意。

A.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主

B.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數2/3以上的業主

C.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主

D.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數112以上的業主

答案:A

7.《物權法》規定,( )是本建筑物或建筑區劃內所有建筑物的業主大會的執行機構,按照業主大會的決定履行管理的職責。

A.業主委員會 B.業主委員會籌備組

C.社區居委會 D.物業服務企業

答案:A

8.《物權法》規定,業主是建筑區劃內的主人。業主大會是業主的自治組織,是基于業主的( )行使產生的,由全體業主組成,是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。

A.專有權 B.建筑物區分所有權 ? ? C.共有權 ? ? D.共同管理權

答案:B

9.物業管理區域內( )組成業主大會。

A.大戶型業主 B. 全體業主 ? ? C.部分業主 ? D.入住業主

答案:B

10.業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和( )的權利。

A.所有權 B.共有權 ? ?C.知情權 ? ?D.共同管理

答案:D

11.( )應當對設立的業主大會和業主委員會,給予指導和協助。

A.地方人民政府有關部門 B.物業行業協會 ? ?

C.開發建設單位 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?D.物業服務企業

答案:A

12.以下關于業主人數的說法,錯誤的是( )

A.業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算

B.建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,按一人計算;

C.同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算; ??

D.同一買受人擁有一個以上專有部分的,按多人計算;

答案:D

13.業主大會成立后,物業服務企業在房屋管理基礎上,巡查裝修施工現場發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的現象時,應及時勸阻并報告( )和有關主管部門。

A.房產開發商 B.業主大會 ? ?C.建設單位 ? ?D.業主委員會

答案:D

14.在物業管理服務費交納中,業主和使用人約定物業管理服務費由使用人負責交納的,業主負有的責任為( )。

A.免責責任 B.催交責任 ? ?C.代交責任 ? ?D.連帶交納責任

答案:D

15.目前我國物業管理服務收費定價形式采用的是( )。

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場定價

D.政府指導價和市場調節價

答案:D

16.對于實行酬金制的物業服務收費中的物業服務支出的性質是( )。

A.物業服務企業經營性收人 B.物業服務企業營業外收入

C.代管性質的業主所有資金 D.物業服務成本

答案:C

17.物業服務定價成本審核的方法和標準中,固定資產殘值率按( )計算;個別固定資產殘值較低或者較高的,按照實際情況合理確定殘值率。

A.1%~3% B.3%~5% C.2%~5% D.1%~5%

答案:B

18.確立業主和物業服務企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據是( )。

A.物業服務合同 B.物業管理委托合同

C.建筑物區分所有權 D.物業管理法規、政策

答案:A

19.物業服務定價成本審核的方法和標準中,固定資產折舊采用的方法是( ),折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。

A.年限平均法 B.年數總和法 ? ?

C.雙倍余額遞減法 D.平均工作量法

答案:A

20.在前期物業服務中,決定前期物業服務收費標準的是( )。

A.建設單位 B.物業服務企業 ? ?

C.政府定價 D.建設單位與物業服務企業合同約定

答案:D

21、利用物業共用部位與共用設施設備所進行的經營活動稱為( )。

A.物業行政管理活動 B.物業超值管理活動 ? ?

C.增值物業服務活動 D.物業經營管理活動

答案:D

22、業主在實施占用、挖掘道路行為前,必須征得( )同意為先。

A.業主大會或物業服務企業 ? ? ? ?B.業主委員會和物業服務企業

C.業主大會和維修企業 D.業主大會或業主委員會

答案:B

23、建筑區劃內,應當認定為業主專有部分的是( )。

A.物業管理用房

B.未經確權的地下貯物空間

C.規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺

D.業主停放汽車的道路

答案:C

24、物權法第七十六條規定的業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按( )計算。

A. 套數 B.不予 ? ? C.二人 ? ? D.一人

答案:D

25、物業服務合同屬于( )的范疇。

A.民事合同 B.行政合同 ? ?C.刑事關系 ? ?D.內部制度

答案:A

26、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院( )。

A.予以調解 B.予以撤銷 ? ?C.賠償損失 ? ?D.消除危險

答案:B

27、業主大會的執行機構是( )。

A.業主大會籌備組 B.業主大會秘書處 ? ?

C.業主委員會 D.業主代表大會

答案:C

28、業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求( )予以撤銷。

A.業主大會 B.人民法院 ? ?

C.業主委員會 D.業主大會臨時會議

答案:B

29、業主參與物業管理活動的組織形式是( )。

A.業主大會 B.業主委員會 ? ?

C.管理規約 D.業主大會議事規則

答案:A

30、代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同的是( )。

A.業主委員會 B.物業服務企業 ? ?

C.業主委員會主任 D.業主代表

答案:A



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