項(xiàng)目概況

146-07地塊位于靜安區(qū)中興社區(qū)，屬蘇河灣板塊核心區(qū)，由區(qū)屬國企蘇河灣集團(tuán)全資控股的上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2024年10月通過協(xié)議出讓方式競得，總價約30.57億元，樓面價約7.23萬元/㎡。地塊占地面積11461.5㎡，容積率2.89，總建筑面積54209.72㎡（地上35709.72㎡，地下18500㎡），建筑限高80米。

地塊+公示方案體塊示意，三萬平方獨(dú)家制作

社區(qū)分析

根據(jù)公示方案：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)2幢25層住宅，1幢15層住宅。小區(qū)內(nèi)沒有保障性住房。

配套規(guī)劃

配套一幢5層的商辦用房在1A#邊上，1A#一層設(shè)有居委會等配套用房，人行入口處設(shè)有快遞、物業(yè)和業(yè)委會以及1幢電業(yè)站。電業(yè)站位于1A#和3#住宅之間，距離還是比較遠(yuǎn)的。

出入口規(guī)劃

車行出入口：機(jī)動車由東寶興路/中山北路進(jìn)出，地庫緊鄰出入口，小區(qū)內(nèi)部基本實(shí)現(xiàn)人車分流。

人行出入口：東寶興路設(shè)有人行出入口，車行入口分開。

三萬平方獨(dú)家制作

戶型解密

規(guī)劃建設(shè)3棟15-25層的高層建筑，首層全架空設(shè)計。目前戶型還未流出，三萬平方根據(jù)專業(yè)解讀，為大家分享戶型的預(yù)測，具體以開發(fā)商公示為準(zhǔn)。

戶型解讀

120戶型+100戶型樓棟

三萬平方獨(dú)家制作

兩端戶約120㎡，三開間朝南，主臥有270°轉(zhuǎn)角飄窗，采光和通風(fēng)效果佳。

中戶約100㎡的戶型有兩種，最中間戶為一梯一戶三開間朝南的幸運(yùn)草戶型，兩側(cè)為三開間朝南的動靜分區(qū)戶型。

?135戶型+120戶型樓棟

三萬平方獨(dú)家制作

東西戶約135㎡，西戶兩開間朝南，東戶三開間朝南，邊戶主臥帶轉(zhuǎn)角飄窗，視野極佳。

中間戶約120㎡，均為三開間朝南戶型并配備兩開間寬大陽臺。

一梯兩戶設(shè)計，空間利用高效，功能靈活多樣。北側(cè)設(shè)置外廊，中間樓梯間很好的減少了公攤面積。

全120戶型樓棟

三萬平方獨(dú)家制作

一梯兩戶設(shè)計，均三開間朝南，且每戶又兩開間寬通長大陽臺，北側(cè)設(shè)置外廊，中間兩戶內(nèi)天井解決了北側(cè)功能用房的采光通風(fēng)。

日照分析

三萬平方獨(dú)家制作

小區(qū)容積率為2.89，建設(shè)3棟15-25層高層住宅（限高80米），高層建筑可能導(dǎo)致內(nèi)部樓棟間距較小，低層或中間戶型的日照可能收到一定影響；考慮這些局限因素，首層做了全架空設(shè)計，使得低層滿足日照要求。小區(qū)周邊高層遮擋部分設(shè)置了5層商辦樓，巧妙避免周邊樓棟對日照的影響。

從整體來看，日照效果都比較良好。

板塊優(yōu)勢

1、交通配套

?緊鄰地鐵八號線西藏北路站，直線距離僅約100米，北側(cè)70米為地鐵3號口，步行可達(dá)性強(qiáng)。周邊另有3號線、4號線等多條軌交線路覆蓋，交通便捷。

2、周邊資源

(1)教育：上海市第六十中學(xué)、止園路小學(xué)、青云路中學(xué)等。

(2)醫(yī)療：上海市中醫(yī)醫(yī)院、長征醫(yī)院等三甲資源。

(3)商業(yè)：上海ist艾尚天地、大悅城、萬科?中興傲舍商業(yè)區(qū)等。

(4)文化：蘇州河濱水景觀帶、規(guī)劃中的上海眼鏡博物館。

3、參考項(xiàng)目

(1)?靜安璽樾（南側(cè)800米）：2024年11月開盤，均價12.6萬元/㎡，主打高層產(chǎn)品；

(2)?萬科?中興傲舍（南側(cè)900米）：2024年加推房源，房地聯(lián)動價13.3萬元/㎡；

(3)?靜安華府（東側(cè)）：別墅均價17.5萬元/㎡，2024年11月售罄，反映區(qū)域高端需求旺盛；

4、開發(fā)背景與特色

①國企主導(dǎo)開發(fā)

蘇河灣集團(tuán)近年持續(xù)深耕中興城板塊，2022年曾以底價競得相鄰地塊開發(fā)“蘇河灣1號”項(xiàng)目（含65套中小戶型住宅及音樂廳配套），體現(xiàn)區(qū)域資源整合能力。146-07地塊與相鄰的145-20地塊（規(guī)劃4棟多層+3棟高層）共同構(gòu)成蘇河灣中興路項(xiàng)目的整體開發(fā)，計劃融合住宅、商業(yè)、文化設(shè)施，提升區(qū)域活力。

②綠色生態(tài)規(guī)劃

項(xiàng)目所屬的蘇河灣片區(qū)已獲上海市三星級綠色生態(tài)城區(qū)認(rèn)證，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)低碳建筑（二星級及以上綠色建筑占比78%）、濱水慢行系統(tǒng)及全齡友好社區(qū)。

③保障房統(tǒng)籌

?地塊內(nèi)5%保障房配建指標(biāo)平移至中興社區(qū)304-10地塊集中建設(shè)，優(yōu)化住宅產(chǎn)品純粹性。

總結(jié)與展望：

146-07地塊作為靜安內(nèi)環(huán)稀缺住宅用地，依托蘇河灣板塊的區(qū)位優(yōu)勢和國企開發(fā)實(shí)力，定位中高端改善型產(chǎn)品。其核心亮點(diǎn)包括：

地鐵零距離（8號線西藏北路站）；

全齡化配套（教育、醫(yī)療、商業(yè)全覆蓋）；

綠色生態(tài)設(shè)計（低碳建筑與水景結(jié)合）。

未來入市后，有望成為區(qū)域新房供應(yīng)主力，其緊鄰地鐵、配套成熟的優(yōu)勢，疊加周邊新房均價12萬+/㎡的市場環(huán)境，未來入市后或?qū)⒊蔀閰^(qū)域熱點(diǎn)。