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鑼鼓喧天真實存在，不溫不火也是客觀現象。
幾家歡喜幾家愁，這就是2025年的北京（略）場現狀。
2025年前4個月，海淀和樾望雲、和樾玉鳴、頤海澐頌三項目，以占全北京新房項目不到1%的量，貢獻了10.28%的成交量和18.44%的成交金。
北京1-4月新房成交金額前三
還有一組數據值得關注，就是今年前4月北京新房成交金額TOP30一共成交4744套、464.24億，共占全北京329個項目全部成交成績的39.41%、50.32%。
北京新房“一九分化”中的“一”，占（略）場的半壁江山。
但即使是頂流海淀，我們在為三兄弟貢（略）90%的成交量而高興的同時，也要注意到余下17個項目只貢獻了10%，其中還有不少仍然有大量存量的新盤。
還是那句話，北（略）是一個整體，我們在為10%歡呼的時候，也要為90%保持冷靜。
上一次，咱們聊了昌平（略）場的真實成交現狀↓↓↓
2025昌平新房真實成交現狀
今天，（略）簽數據，來還原一下北（略）的真實成交現狀。
今兒咱們聊：豐臺。
關于豐（略），你有什么想說的，想聊的，都可以加包哥微信：（略）
豐臺新房真實庫存現狀
都在說豐臺（略）場內卷，但究竟內卷成什么樣？
包哥和朋友一起，花了一下午時間統計了一組數據，截至2025年5月7日：
豐臺新房項目即（略）+網簽去化率不足100%的項目，一共有79個；
其中，剩余庫存在10套以上的新房項目有52個，庫存100套以上的有23個；
豐臺新房目前的庫存套數是10253套，庫存面積152.03萬平。
10253這個數字是什么概念？
全北京截至今年4月底的新房存量是71011套，豐臺（略）占全部17個區的14.44%。
這樣的庫存量，按照豐臺新房去化最好的2023年來算，需要消化將近兩年的時間，而如果按照2024年的3356套計算，則需要超過3年的去化時間。
2024年北（略）新房成交數據
而如果按照今年豐臺（略）場的去化表現，1-4月豐臺成交1125套新房，排名全北京第6，大庫存量與低去化速度，形成強烈反差。
按照平均每月去化281套來計算，豐臺新房目前的庫存需要消化36個半月的時間。
而按照豐臺今年到目前為止，去化最好的3月份來看，月均去化427套的話，要用24個月的時間，如果月均去化5.86萬平，需要26個月。仍然不樂觀。
北京1-4（略）新房成交數據
新房存量消化緩慢，豐臺還在不斷賣地增加新的庫存。
年初中海拿下西南郊冷庫地塊，（略）院，為豐臺新房增添532套、6.91萬平的庫存。
此后的2、3、4月，豐臺比較冷靜，沒有再增加新的庫存，但2025年第五批次供地，已經公布名單。
其中，（略）南苑和北宮兩塊地，出現在名單中，預計今年還會為豐臺（略）場帶來近10萬平的待售新房面積。
2025年第四輪供地名單豐臺地塊
豐臺接下來，或許要想想辦法，怎么把百萬方的庫存消化掉。
豐臺新房真實成交現狀
2025年，豐臺新房真實成交現狀如何？
前4個月，北（略）域新房成交套數銷冠中，森與天成以104套成交成為（略）代表，在17區的銷冠項目中，排名第9。
豐臺森與天成104套的成交量，放在全北京的套數榜單中，只排名第25位。
北京1-4月17區新房銷冠
整個1-4月份，豐臺不像海淀、朝陽甚至門頭溝那樣，擁有現象級的明星項目出現，反而各個項目都表現得比較平均，甚至說比較平庸。
4個月時間，豐臺只有森與天成和招商臻園，成交量突破了100套。
其中，森與天成是2023年11（略）的項目，項目共計1094套房源，今年1-4（略）簽104套，開盤18（略）簽406套，網簽去化率只有37%。
還有今年前4（略）簽101套的招商臻園，比森與天成早一個（略），項目總共649套房源，截至目前302（略）簽，網簽率46.53%，成績在豐臺的一眾新房項目中還算不錯。
（略）簽數據（數據截至5.7）
（略）簽均價是5.77萬/平，而項目住宅指導價是7.2萬/平。
在豐臺，像森與天成去化速度緩慢，像臻園的“以價換量”的項目，普遍存在。
1-4月豐臺新房項目金額套數排行榜
一個新房項目能把銷售周期拉多長？豐臺能顛覆你的想象。
比如園博園板塊的熙悅晴翠，2021年12（略）的項目，2024年6月就交房了，1207套房到今年5月7日還有436套，超5.5萬平現房庫存在售。
與熙悅晴翠同一時（略）的西山金茂府，到現在也還有將近200套的庫存。
再比如長辛店板塊的中建國望府，還有3個月就開盤5年了，92套疊拼、別墅產品，到現在還有53（略）簽。
這樣的銷售周期，也是豐臺新房庫存超過10000套的直接原因。
而被媒體詬病的“豐臺新房價格體系崩壞”，包哥也找到了足夠的數據支撐。
（略），開盤1（略）簽率接近41%，7.2萬/（略）簽均價只有5.42萬/平，價差每平接近1.8萬。（略）簽數據（數據截至5.7）比如豐臺南苑的中海公元里，官方指導價7.8萬/平，4月份最新的成交價6.4萬/平。還有大瓦窯板塊的中建和頌九里，（略）簽均價達到6.3萬/平，最近的4（略）簽均價只有6萬/平。但你知道它的指導價是多少嗎？8.3萬/平，價差每平干脆直接突破兩萬大關。所以用“價格體系崩壞”形容豐臺（略）院，都會給目前的豐臺（略）場注入更多的活力，不出意外也會成為豐臺接下來成交數據中的主力項目。當然，豐臺今（略）的好房子項目，給了已經舉步維艱的存量新房項目一記響亮的耳光。不過，包哥不覺得今年豐臺這些存量新房項目沒有機會，無論是現房優勢，還是價格優勢，是目前（略）的好房子項目都是沒有的。因此，存量項目應該抓住這個周期，找準自己的定位，抓緊出貨。因為可能過了今年，好房子項目變成存量新房后，那些“非好房子存量新房”項目就沒有任何優勢了。關于豐臺新房，超10000套庫存是真，價格體系崩壞是真，好房子項目表現優異也是真，如（略）場環境更難賣更是真。難，大家都難，豐臺各大新房項目要做的，是正視現狀，做出改變。以上。關于豐臺新房現狀，關于存量項目庫存完整名單，歡迎加包哥微信：（略）