①道路：地塊四周為現狀市政道路。北側國泰北路， 南側桑園南路，西側楊君路，東側國泰一品莊園小區。

②教育：北側 150 米為市七十六中學，東側楓灣小學 ，金水區農科路小學（國泰校區），金水區育人小學。

③醫療：無。

④周邊小區：西側國泰羅馬假日小區，西北側省直花園小區，東北側泰山譽景小區，東側國泰一品莊園 小區。

【金投?天寶府】

中原宋式第一府

金水正居｜153-225㎡ 宋韻傳璽大宅

【項目概況】

“物華天寶 人杰地靈”——《滕王閣序》

項目規模：約16.2萬方

容積率：3.48

產品區間：金水正居·153-225㎡宋韻傳璽大宅

項目特質：宋式底蘊· 國風審美 · 金水主城作品

國之巨匠：金水投資集團&潤地管理（華潤置地代建品牌）

雅顏立面：“宋瓷之首”汝窯天青公建立面

大國門庭：“中原之脊”百米超闊尺度大門

大師園林：宋式游園，三重立體庭院

高定會所：中原首座宋韻全境會所

產品特質：超100%得房率

項目位置：鄭州市金水區花園路與國泰路向東約300米

一、【國匠品牌】

投資開發商：金水投資集團

政府獨資企業，實力雄厚，零風險背書

國匠擔當：鄭州金水投資集團有限公司成立于2021年7月16日，注冊資本10億元，是金水區人民政府成立的國有資本投資運營公司

實力雄厚：金水區作為全國高質量發展百強區第18位、創新百強區第8位，河南城投平臺發展力排行榜前十名

資金穩定：2022年獲中誠信AA+主體信用評級；2024年躋身“河南城投平臺發展力前十”，財務健康度行業領先。

代建代售方：潤地管理

華潤置地旗下代建品牌“潤地管理”共同打造金水改善封面大作

潤地管理：是華潤置地旗下的代建業務品牌，以“美好城市建設服務商”為品牌理念，專攻政府大型公建項目（場館、學校、醫院等），用全產業鏈資源幫政府“省心蓋好樓”。

潤地管理已進駐深圳、廣州、東莞、杭州、西安、成都、沈陽等32座核心城市。截止2024年中期末，在管項目358個，在管面積6,940萬平米。

金水投資和潤地管理強強聯合，天寶府是華潤置地在鄭州的第一個代建項目，國央企強強聯合，立志將項目打造成為鄭州改善標桿。

二、【文化傳承】

1、河南，中華民族和華夏文明的重要發祥地

一部河南史，半部中國史

宋朝一共有四個都城，三大都城在河南

東京開封府（開封）、南京應天府（商丘）、西京河南府（洛陽）

2、鄭州，位居華夏大地之中心

承載著深厚的歷史文化底蘊與獨特的地域魅力

3、金水正位 雅正中州

金水這片土地，更是在千年的時光流轉中

沉淀了濃郁的雅正氣質

這里是鄭風傳世千年的文脈

這里物華天寶、人杰地靈

4、金投·天寶府——中原宋式第一府

宋朝作為中國歷史上文化璀璨的黃金時期，其文化作品的發展達到了前所未有的高度。連皇帝都是藝術家，詩詞、歌賦、書法、畫作，作品不僅數量龐大，而且質量上乘，風格多樣，是中國歷史中文化高度最為鼎盛的朝代。

在日常生活的細節中也體現了深厚的文化底蘊和講究規矩。無論是坐臥起居，還是飲酒品茗，無不遵循著一套細致入微的禮儀規范，是中國歷史禮序風雅到極致的朝代。

金投·天寶府不但是建筑

更是一種文化的傳承和創新，是對東方美學的現代詮釋

它將以獨特的宋式美學風格，融合現代設計理念

為這個時代的鄭州人物

打造一個具有獨特審美價值和文化內涵的居住空間

讓他們在享受高品質生活的同時，也能感受到傳統文化的魅力和力量

成為鄭州城市文化的新名片

三、【區域價值】

金水主城 改善住區

金水區高質量發展，位列中國百強第9名，2024年金水區GDP總值高達2185億，持續領跑各區，坐穩“千億俱樂部”。

金水正居 三板塊交享區

東接北龍湖 西臨東風渠 南壤正弘城 金水正居，鼎立中原之心！

金水核心區、金水北、北龍湖三大城市核心板塊的交匯腹地，一核多享城市發展紅利，是鄭州極其稀有、真正意義上穿越時間周期的永恒之地。改善回歸主城、改善回歸核心，選擇主城穿越周期的核心資產。

四、【全優配套】

項目坐擁金水主城完善的生活配套，同時又能完美承接北龍湖的發展紅利。

交通配套：

北三環：從項目出發向東200米向右轉入北三環中州大道高架，暢達全城。向西300米到達花園路北三環立交，直達正弘城。經三路、國基路、三全路等主干道，執掌全城；

中州大道：北接黃河文化區，南連航空港實驗區，作為「城市中軸線」，劃分鄭州東西城區的同時，也見證了鄭東新區從麥田到CBD的蛻變。

花園路：一條花園路半部鄭州史，花園路見證了鄭州的商業迭代，更是城市中軸線；

雙地鐵：2號線、4號線換乘站---沙門站；地鐵 4 號線，2站到達【森林公園】是鄭州的金融專線。

2號線北起賈河站，南至南四環站，貫穿鄭州市南北。

商圈配套：

毗鄰正弘城商圈，正弘城總建筑面積約39萬方，總高度185米，是中原地區的商業標桿。正弘城以其國際化的輕奢定位和豐富的業態組合，成為國際化輕奢潮流地標、鄭州最全彩妝打卡地、網紅餐飲聚集地。

東接鄭州銀泰inPARK，作為景觀地標型高端商業綜合體，致力于打造“街區+shopping mall + 微景觀”的公園商業新形態。整體商業劃分4個區域，擁有2.3KM環湖商業步道，28萬m2商業面積，2500余個商業停車位免費開放。?

學校配套：

項目東側緊鄰金水區農科路小學國泰校區（已招生），北側為鄭州市第七十六中學，近享金水區惠澤幼兒園，步行范圍內覆蓋從幼兒園到初中的全齡教育鏈；距離鄭州市第四十七初級中學僅460米。

生態配套：

北龍湖森林公園、鳳山森林公園，盡享3500畝森林氧吧，8400畝湖面水域吸引天鵝等野生動物棲息，成為“城市綠肺”，也成為鄭州市民周末露營勝地。

醫療配套：

天寶府3公里范圍內覆蓋鄭州人民醫院、金水區總醫院等三甲醫療機構

河南省人民醫院、鄭州大學第一附屬醫院（東院區）等鄭州排名前三的頂級醫療配套舉步可達。

五、【宋韻傳璽大宅】

大國匠造，重塑東方

汝窯天青公建立面

國際高奢審美，華夏瑰寶時尚感

宋式游園 三重立體庭院

以宋徽宗艮岳為藍本，打造“一卷代山，一勺代水”的寫意園林，最終呈現出“院里尋居，詩中筑院”的美好愿景。

中原首座宋韻全境會所

重金打造宋式會所，內含茶室、紅酒雪茄吧、棋牌室、健身房、泳池、瑜伽空間等多種功能區域

從容實現宋代文人六大雅事，無論是曲水流觴宴、古琴雅集，復刻宋代文人“雅集”場景

“中原之脊”百米超闊尺度大門

百米豪華城市雅奢界面門庭，歸家禮序，禮迎每一場盛大歸來。

郎闊天工， 東方印制規劃

容積率3.48，主城難得如此低密，再現宋代街市“寬街闊院”之風

鳴環佩玉，上下雙層歸家禮序

以“生機環+靈動島打造上下兩層歸家動線，定制超星級酒店歸家體驗

六、【戶型鑒賞】

【天闕】建面約225㎡ ，中原雅士終極改善雅奢作品?

7米IMAX環景寬廳，天幕級視野，270°無界觀景，獨享金水城區頂豪天際線

云中天闕，恢弘尺度，名仕尊崇。

【天琛】建面約179㎡，宋韻雅集的人居美學造詣

6.2米廳堂，LDKB無縫鏈接，東方生活尺度的高顯

【玄璞】建面約153㎡，宋式風骨下的改善驕傲之作

6.1米廳堂，LDK無縫鏈接，家族風骨彰顯

1.華潤國泰上苑，國泰北路南、楊君路東。

2.原計劃年底前開盤的華潤金水北項目目前工地上還沒有什么動靜，看來這個項目并沒有想得那么順利，但已啟動招標，該項目規劃總建筑面積為166230.22平方米。其中，地上建筑面積為128420.22平方米，地下建筑面積為37810平方米。地上建筑包括住宅面積123448.52平方米，商業2600平方米，公共配套2371.7平方米等。地下建筑面積包括人防車庫10188平方米，普通車庫27622平方米，入市最快也要明年上半年了。

3.金水區的zf平臺公司真的是最幸運的平臺，別的區比如高新城投，經開城投，管南城投，接手的地塊都一般，不好賣，還得自己琢磨操盤技巧提升競爭力，費錢又費心。金水城投接盤的地塊則一個比一個好，比如華潤國泰地塊，豫發地塊，越秀地塊，自己一躺，讓行家操作就行了，還不愁賣。

（一）克而瑞數據鄭州市場2024上半年銷售業績，華潤置業以25.9億位居第二，與第一的萬科26.32億僅有0.42億的微弱差別；央企華潤在鄭州市場的強勢在近幾年表現的異常，從福塔地王開始到金水東路幸福里的燃爆全城，再低調的和煤炭國資收購合作金水西路的琨瑜府、潤園項目，北龍湖的潤府、還重倉東廣場的SIC超級總部，華潤的市場反應非常活躍。

7月10日，華潤置地鄭州公司中標鄭州金水投資集團馬李莊片區，城市更新項目二期(D-02地塊)建設代管代建代銷開發管理服務，鄭州金水投資集團與華潤置地鄭州公司就此地塊簽訂合作，華潤跑馬圈地又拿下一重要項目。

金水投資官方發布此次簽約地塊位于金水區花園路與北三環沿線，總建筑面積近20萬方，其中住宅約12.4萬方，商業約2.2萬方，總投資高達14.2億元，也就是鄭政出（2023）37號地塊，該地塊2023年12月12日由河南金瑚龍泰置地有限公司以底價68899萬元，成交畝單價1255萬元/畝，樓面價4708元/㎡，溢價0%，地塊屬于馬李莊村城中村改造項目。

地塊位置非常不錯，周邊配套已然成熟，南側距離北三環還隔著一個商業地塊（傳聞的山姆跑到了常西湖，痛失！），又無太大噪音影響；地塊的綜合屬性也比之前馬李莊改造的好很多，四四方方的規則地塊，首先就是產品好設計，容易出大面寬的優秀戶型，容積率＜4，不算很低，但是在寸土寸金的金水北也不算很高（提到容積率，美盛就得被拿出來吊打一下）此次金水投資拉來華潤也算強強聯合，華潤家大業大的肯定有辦法低息融資，而且華潤在鄭州市場的名聲力也今非昔比，有一定的號召，能整合的施工和銷售資源也非金水投資比擬的，所以合則兩利沒有毛病。

金水北的混戰因為華潤的加入更加激烈了，作為北三環沿線的產品，競爭對手直接就是美盛和豫發豫園，三者全部臨北三環沿線，而且間距都在幾公里，配套上雖各有不同但是確實同屬競爭，個人預測華潤大概率會走偏改善的路線，這一來就和金水印、豫發豫園對上了，但是肯定又不是金水印那種純改善，大概率要和豫發豫園同臺競爭，但是位置和環境不如人家，所以華潤還是需要內在下功夫的，比如規劃產品，比如簽約名校？

（二）并非國泰，而是華潤，金水城投的金水北這個地塊歸屬終于塵埃落定，6月27日華潤旗下子公司成功中標金水投資馬李莊片區D02地塊代建代銷服務項目，正是該地塊，華潤入鄭數十年，這次首次進軍大火的金水北，可喜可賀。

據說同樣是改善產品，棋逢對手，在售的金水印二期和待售的豫發豫園強勢競爭對手就來了，最快入市也要等到年底了，華潤的實力有目共睹，開發過無數個紅盤，根據時間點豫園是肯定要來個正面PK，好在二者的大BOSS都是金水城投，金水印現在加大馬力趕緊賣，盡量跟其錯開競爭。

容積率4.4，住宅兼容商業地塊，總建面19.08萬㎡，包括住宅12.14萬㎡，商業2.18萬㎡。

項目備案名華潤國泰上苑。

傳言是做純改善，至少140平起步，有沒有可能要打造下一個瑞府and幸福里。

馬李莊城改用地本來是泰山譽景在跟進，無奈泰山譽景自身難保，開發的品質也就是剛需而已了，國泰現在在售的地塊能讓人記住的也就是大面積了，金水北這個區域是距離北龍湖最近的地方確嚴重的被耽誤了一年又一年，城投接手引入華潤是最明智的選擇。

位置還是非常不錯的，北側北三環，西有花園路，東可至中州大道，交通非常便利，最近學校有農科路小學國泰校區，中學劃片是76中，整體生源素質很一般，但里面的實驗班非常牛，南側有47中，需要關系和人脈才可以進，但話又說回來，對于這種140平起步的改善社區，很少有人是沖著學校去的。

據悉精裝23000起步，只想說產品再好，定價也要悠著點。

（三）河南金瑚龍泰置地有限公司以底價68899萬元摘得鄭政出〔2023〕37號（網）地塊，成交畝單價1255萬元/畝，樓面價4708元/㎡，溢價0%。

其中金瑚龍泰由鄭州金水建設投資有限公司100%控股，金水建設投資由鄭州金水投資集團有限公司100%控股，金水投資由金水區zf100%控股。

目前已經啟動招標，備案名：國泰上苑，據說由央企華潤代建，雙國央企合作。

該項目規劃總建筑面積為190804平方米，其中，地上建筑面積為146133平方米；地上建筑包括住宅面積121367平方米，商業21796平方米，公共配套2970平方米等。

華潤這兩年在鄭州的項目都是改善，金水北的這塊地也不例外，地塊容積率4.4，據說主力戶型為140平-180平，100%全鋁板立面，預計售價精裝2.3萬左右。

后期競品主要是美盛金水印、豫發豫園，但這個項目入市，最不好過的恐怕是隔壁的國泰觀邸了。

（四）金水城投摘得的位于國泰北路南、楊君路東的37號地塊啟動招標，備案名國泰上苑。

該項目規劃總建筑面積為190804平方米，其中，地上建筑面積為146133平方米；地下建筑面積為44671平方米。

地上建筑包括住宅面積121367平方米，商業21796平方米，公共配套2970平方米等。

公共配套包含物業用房615平方米，居家養老服務設施340平方米，社區綜合服務用房440平方米、消防設施等。

地下建筑面積包括人防車庫11691平方米，普通車庫32662平方米，物業用房150平方米。

期待的金水城投是否會引入優質開發商聯合開發一事幻想基本破滅，在國泰的地盤上真的很難有新的開發商加入，4.0的容積率，建筑高度100米，這個位置的地塊指標條件還是不錯的。

最大的優勢是位置，北三環、花園路、中州大道這個區域，其實沒什么老小區， 反倒是近幾年開發了幾個新盤，融創中原大觀、泰山譽景和國泰一品莊園，不過幾個盤顏值都很一般，整體并沒有提高片區的氣質和顏值，整個片區給人的感覺就是亂糟糟的 ，盡管這里與金水主城只有一路之隔 ，也是距離北龍湖最近的地方 。

國泰對于我們也并不陌生，開發了這個區域近一半的樓盤 ，本土算是有實力的房企 ，在售的樓盤觀邸以大面積段為主 ，新地塊按照原來的規格走肯定是行不通的，肯定在顏值和戶型上都要做一系列的升級 ，在售的國泰觀邸走的是農科路小學+47中的學區 ，新地塊大概率也會是這個學區組合，畢竟現在沒有學區真的不好意思入市的。位置和區位價值都完全沒有問題，可以關注。

（五）實地探盤37號地。

1、位置還是比較不錯的，北側為北三環，西有花園路，距離北龍湖也非常近，出行非常方便，西側是國泰花園，周邊有泰山譽景和國泰一品莊園等項目，基本全是已建成項目，所以總體居住氛圍也是比較不錯的，這個位置也是典型的不是三環內勝似三環內，與金水印的位置屬于同梯隊，一條北三環隔開的特殊金水北。

三環邊加上與北龍湖的距離，這個位置的區位價值相比金水北的其他盤優勢一下子就上來了。

2、地塊不小，但是緊鄰北三環高架，綠化有限，噪音肯定是有的，而且還有整排的高壓線。

3、學校有農科路小學國泰校區已招生，屬于農科路小學教育集團，中學就是七十六中八中分校以及南側廣電南路上的47中了，47中肯定是不在劃片范圍內的，但可以簽約為學位房，目前隔壁國泰在售房源簽約的就是47中總校。

4、4.4不算低的容積率，在鄭州的樓市市場上三環沿線屬于非常正常的，畢竟某盛5.5以上做成純改善都可以賣的如火如荼，這個位置成熟度可以，還是有一定市場的，也就是所謂的地緣情結了。

周圍一直在開發，先是國泰，再是泰山，總體以剛需盤為主，雖然泰山多是大面積段，但品質和口碑一般，幾個樓盤的結合也造就了周邊雜亂無章的氣質，這個位置真的急需高品質改善盤來刷新一下存在感。

目前還沒有開工的跡象，金水城投兜底，希望可以找來品質開發商代建。

（六）金水北真的已經卷出了天際，在售樓盤以國基路、三全路為分界線，國基路主要是美盛的天下，三全路北有越秀、常綠、信達等，競爭是真的熱鬧，除了這些，又加入了一員未知的大將。

國泰北路南、楊君路東，54.88畝，容積率4.4，建筑高度100米，原來泰山譽景的地塊，金水城投有兜底，折合樓面價4708元/㎡。

國基路南、花園路東、北三環北、中州大道西這個金水北的區域，因前期開發問題，大部分的地塊被21世紀社區占有，其他一部分就是前期的家屬院以及幾個房齡時間較長的社區，比如國泰花園、經三名筑、國泰一品莊園、維也納小區，新盤主要有融創中原大觀和泰山譽景，距離北龍湖非常近，四條大路環繞，出行非常的便利，本應該是炙手可熱的區域，但現狀確實一言難盡，布局很混亂，城市界面非常一般，今年才安排上了一所小學，更因為21世紀的存在導致斷頭路好幾條，價值甚至還比不上文化路國基路，但最新消息對于這個區域喜提成了城市更新項目。

金水區北三環以北、花園路以東、國基路以南、中州大道以西圍合區域，項目總投資額為47.25億元。項目為以“片區升級”總體目標為核心，圍繞“完整社區”打造金水北特色片區、品質社區。項目建設期10年，分3期建設：一期2023-2024年，交通道路改造、停車位優化、充電樁配置、建設小學1所，幼兒園1所等片區公服配套設施更新與建設；安置區建設，居民就地安置率100%。

二期2025-2027年，菜市場、社區便民點等片區公服配套設施更新與建設，街角景觀公園提升等，品質住宅打造。

三期2028-2030年，道路停車優化、規劃公園建設，商務辦公建設。動靜很大，靜待實施。

賣點：1、 沾上金水北就是最大的熱度且又多了一個距離北龍湖的優勢。2、 同樣為城改地塊，容積率僅4.4，比某些5.5和6.0，簡直好太多了。

期待金水城投能聯合一個優質開發商，給周邊助助力。

（七）可惜了，泰山譽景沒能堅持下去拿下這塊最好的肥地，白瞎了之前啃一期二期硬骨頭的功夫。

要知道，一期是6棟安置房，2棟商品房，二期只有區區38畝，3棟樓而已，都不是正兒八經的小區，戶型也奇形怪狀，自然難賣上價，也沒啥品牌形象。

而鄭政出〔2023〕37 號（網）地塊，也就是三期，才是最值得開發的，占地55畝，容積率4.0，樓面價4708元/平方米，西側邊是北環知名小區國泰羅馬假日小區，西北側為省直花園小區，東北側是泰山譽景小區，東側國泰一品莊園，成熟度是沒啥問題，其實是有做高端的基礎條件的，很有可能成為下一個雅頌居。

但是，開發商泰山巖土現在比較難，之前的開發也磕磕絆絆，不算順利，市場下行，估計拿了也難搞。

所以，干脆就由金水建投旗下的河南金瑚龍泰置地有限公司接盤了。

之前平臺公司拿地后很少有主動開發的，大概率是要找大牌開發商合作，不過，管城的平臺公司建中置業，高新的平臺公司高新置業，已經開始嘗試自己獨立開發了，水平還不錯。

這塊地如果開發，大概率是大平層產品，對標萬科古翠隱秀，美盛金水印，豫發豫園，起步140平，價格也會拔不上去，泰山譽景受限于地塊和自身，只能做剛需，均價16500元一平，掙不了啥錢，但金水城投有錢，估計會拔到豪宅價格。

（八）鄭政出[2023]37號（網）土地成交信息——鄭政出〔2023〕37號（網）地塊最終由河南金瑚龍泰置地有限公司以底價68899萬元，成交畝單價1255萬元/畝，樓面價4708元/㎡，溢價0%。

該公司由鄭州金水建設投資有限公司100%持股，實際控制人為鄭州市金水區人民zf。

土地基礎信息——鄭政出〔2023〕37號（網）地塊位于國泰北路南、楊君路東，使用權面積36588.1㎡，合54.88畝，容積率＜4.4，建筑密度＜28%，建筑高度＜100米，綠地率＞25%。起始總價68899萬元，折合畝單價1255萬元/畝，樓面價4708元/㎡，無熔斷價。

土地周邊配套信息——該地塊屬于馬李莊村城中村改造項目，泰山譽景二期的南側，距離北龍湖不算遠，算是金水北非常核心的地段了，緊挨北三環和花園路，周邊配套成熟。

但小區位的城市界面較差，斷頭路、老舊小區不少，整體的觀感不太好。

學校方面，最近的好消息是農科路小學國泰校區、鄭州八中國泰校區開學。

原本為泰山譽景后期用地，現在已經沒有能力拿地了，所以還是由金水城投托底。

參考信息：

實錘！華潤挺進金水北，他會冒險做“金水潤府”豪宅嗎？

雙強聯袂丨鄭州金水投資集團攜手華潤置地鄭州公司 啟幕金水人居新時代

華潤入局紅盤炸場？金水主城改善產品的巔峰之戰打響了

華潤進軍金水北！國泰暗喜！美盛豫發卻在40度的高溫下手腳冰涼！

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