當公權力淪為利益集團的保護傘，這場發生在物業領域里的違法行為，早已超出簡單的服務糾紛范疇。成都紀監委曝光的物業腐敗窩案，猶如一柄鋒利的手術刀，剖開了潛藏在城市物業管理毛細血管中的權力癌變。小錦鯉從《人民日報》提及的物業招投標關鍵問題切入，深挖物業招投標領域錯綜復雜的深層潛規則問題。

一、物業招投標黑箱

人民日報文章直指成都物業招投標亂象根源 —— 公職人員在物業招投標中過度 “參與”，嚴重干擾業主自主選擇物業公司。原房管局物管科科長秦占京的 “雙面人生”，便是這個黑色產業鏈的生動寫照。白天，他是行業監管者，行使著維護市場秩序的職責；夜晚，卻淪為利益掮客，利用職務之便為自己和他人謀取私利，退休后更是變本加厲，化身圍獵者的 “金牌獵頭”，在權力與金錢的漩渦中越陷越深，難以自拔。

隨著秦占京受賄案逐漸浮出水面，成都市紀委監委迅速行動，展現出雷厲風行的工作作風。他們順藤摸瓜、循線深挖，對與秦占京存在不正當利益往來的物業公司、物業中介機構等單位負責人展開深入調查。一段被精心掩蓋的黑幕就此被揭開。根據 2008 年施行的《成都市物業管理條例》規定，房屋在預售前必須通過公開招投標的方式選聘物業管理服務公司。彼時兼任市物業協會會長的宋某某，敏銳地嗅到了其中的 “商機”，如同發現獵物的獵手，要求成立一個服務中心，專門承接物業評標業務。為了讓各區（市、縣）物管部門將轄區內的物管企業推薦到該中心參與評標，在 2007 年至 2016 年這長達 9 年的時間里，物業協會向部分區（市、縣）物管部門 “返點” 金額高達 1300 多萬元。這種明目張膽、毫無顧忌的利益輸送行為，使得原本公正透明的公開招投標，徹底失去了應有的公正性和透明度，淪為一場被利益操控的鬧劇。

值得注意的是，這種官商旋轉門現象并非成都獨有的孤立事件，而是在全國范圍內都有不同程度的體現。相關數據顯示，在 2018 - 2022 年間全國物業招標項目中，開發商關聯企業的中標率竟高達 72%。在某三線城市，開發商旗下的物業公司甚至創造了 “百分百中標” 的驚人紀錄，這一數據令人震驚不已。當行政主管部門的審批章淪為尋租的工具，當物業協會的評標資質變成斂財的幌子，原本公開透明的招標流程早已名存實亡，完全淪為權力分贓的遮羞布，嚴重損害了市場的公平競爭環境和廣大業主的合法權益。

這種系統性的物業招投標領域集體腐敗，給成都某地整個物業行業監管體系帶來了毀滅性的打擊，使其形同虛設。從招標文件的制定，到評標專家庫的管理，再到后期的服務監管，每一個環節都被利益集團滲透得千瘡百孔，形成了一個牢不可破的 “腐敗共同體”。在這樣惡劣的環境下，物業招投標市場陷入了極度混亂的狀態，業主的合法權益根本無法得到有效保障，行業的健康發展也受到了嚴重的阻礙，猶如被烏云籠罩，不見天日。

在安徽省，《安徽省物業管理條例》明確規定，物業管理區域的劃分應當綜合考量多種因素，新建住宅小區應按整體規劃設計范圍劃分，且要遵循相應的招投標流程。然而，在實際操作中，仍存在一些類似的問題。部分地區在物業招投標過程中，由于監管不到位，導致一些企業試圖通過不正當手段謀取中標機會。例如，有的企業與個別公職人員勾結，在招標文件的設置上偏向自己，排斥其他潛在競爭者。雖然沒有像成都那樣出現大規模、系統性的腐敗窩案，但這些潛在的違規行為同樣不容忽視，它們就像隱藏在暗處的毒瘤，逐漸侵蝕著物業招投標市場的健康肌體。

合肥市也高度重視物業招投標的規范管理，出臺了《合肥市物業管理條例》等一系列政策法規。其中規定，在物業管理區域劃分、業主大會成立以及招投標程序等方面都有嚴格要求。但在現實中，仍然存在一些漏洞。比如，在某些老舊小區改造項目的物業招投標中，由于小區情況復雜，涉及多方利益，個別企業利用信息不對稱，在招投標過程中搞小動作。有的企業對自身資質進行虛假宣傳，夸大服務能力，試圖蒙混過關，獲取項目。這不僅影響了招投標的公正性，也為后續的物業管理服務埋下了隱患，可能導致服務質量無法達到業主的期望，引發諸多矛盾和糾紛。

二、精心設計的 “4+4”"父子局" 套路

如前文所述，買新房時，人們常常會發現，物業總是開發商的 “自己人”。像某科、碧某園、某保等 Top10 物業中，七成都是房企嫡系，與開發商存在股權關聯。這哪里是正常的競標，分明就是開發商自導自演的 “欽定” 大戲。這種 “老子蓋房兒子管” 的模式，從一開始就缺乏公平競爭的基礎，給后續的前期物業費定價與前期物業承接查驗等環節帶來了一系列不公平問題，嚴重損害了業主的利益。

在物業前期招投標過程中，開發商實際上擁有極大的話語權和控制力，處于主導地位。以 5 人的評標小組成員構成為例，建設單位（甲方）作為評標小組成員，往往能起到決定性作用。在技術標主觀評分環節，他們可以隨意發揮，自由操作評分尺度。比如，對自家物業打 100 分，而對競爭對手僅打 60 分。假設其他 4 個評委平均給分 80 分，那么建設單位這一人的評分就能瞬間拉高整體平均分 4 分以上，這種不公平的評分方式對評標結果有著巨大的影響。小錦鯉一直感到困惑，建設單位（開發商）在評選自己公司旗下關聯的物業企業時，難道沒有相應的回避制度嗎？從公平公正的角度出發，屬地街道替代建設單位參與評標，或許是更為合理的選擇，這樣可以在一定程度上減少利益關聯帶來的干擾，確保評標過程更加公平、公正。

這種不公平規則的存在，直接導致了前期物業評標似乎也有了 “4+4” 通道，進而引發了目前前期物業招投標中的怪現象。

這種 “近水樓臺先得月” 的優勢，使得前期物業市場呈現出明顯的壟斷與利益捆綁特征。在前期物業公司的選擇上，由于開發商的主導，其他優質的物業公司很難有機會進入市場。而且，在物業費用定價機制方面，存在嚴重的不透明問題。開發商在申報物業費優質優價審批時，常常夸大其物業公司的服務品質，以此來支撐高昂的物管費用。他們往往會羅列一些看似高端的服務項目，但在實際運營中，這些服務要么無法落實，要么大打折扣。而業主在購房時，由于缺乏對物業市場的深入了解，往往只能被動接受開發商制定的物業費標準。這種定價機制缺乏公開透明的協商過程，業主的知情權和參與權被嚴重忽視，導致業主在入住后，發現物業服務質量與高昂的物業費不匹配，從而引發諸多不滿和糾紛。

在安徽省的一些新建小區中，也存在類似的情況。部分開發商為了追求更高的利潤，在物業費定價上做文章。他們利用業主對新小區的期待和對物業服務質量的不確定性，制定過高的物業費標準。例如，在某些高端小區，開發商宣稱提供了諸如 24 小時管家服務、智能化安防系統等高端服務，從而將物業費定得遠超周邊小區。但在實際交付后，業主發現所謂的 24 小時管家服務只是虛有其表，響應速度慢，解決問題能力差；智能化安防系統也存在諸多漏洞，無法保障小區的安全。而業主想要通過正常途徑調整物業費標準，卻困難重重，因為業主大會的成立往往受到各種因素的阻礙，難以有效發揮作用，導致業主只能無奈承受不合理的物業費負擔。

合肥市同樣面臨著這樣的問題。在一些小區，開發商在前期物業招投標中，通過與關聯物業公司的默契配合，實現了對小區物業的壟斷。在物業費定價方面，缺乏有效的監管和公開透明的程序。一些物業公司在收取物業費后，沒有按照承諾提供相應的服務，卻以各種理由推脫責任。例如，某小區物業公司以維護成本增加為由，擅自提高物業費，但服務質量卻沒有絲毫提升，小區內垃圾清理不及時、公共設施損壞維修不及時等問題頻繁出現，引起了業主的強烈不滿。而業主在維權過程中，由于缺乏相關的法律法規知識和組織協調能力，往往處于弱勢地位，難以與開發商和物業公司抗衡。

建設單位（開發商）旗下關聯的物業企業中標后，在交付時的承接查驗環節，也存在諸多問題。建設單位急于交付房屋，以回籠資金，往往忽視了房屋質量和配套設施的查驗工作。在時間緊迫的情況下，根本來不及進行全面、細致的查驗，即使發現了問題，也來不及整改。而且，查驗出來的結果往往避重就輕，對一些關鍵問題進行隱瞞或淡化處理。而物業作為開發商的關聯企業，出于利益考慮，對開發建設單位（開發商）進行包庇，對查驗問題睜一只眼閉一只眼。更有甚者，有的開發商將問題打包處理作價報給物業，讓物業來承擔本應由開發商解決的問題。在這種情況下，承接查驗完全失去了應有的意義，如同上演了一場 “皇帝新衣” 的鬧劇，看似有查驗程序，實則問題重重，最終受損的還是廣大業主。

查驗單位也是建設單位（開發商）旗下關聯的物業企業聘請的，這種 “兒子” 查 “老子” 的模式，從根本上就缺乏公正性和客觀性。其中的利害關系錯綜復雜，導致查驗結果難以真實反映房屋和配套設施的實際情況。業主在入住后，才發現房屋存在各種質量問題，如漏水、墻體裂縫等，配套設施也不完善，如電梯故障頻發、小區道路破損等。而此時，開發商和物業公司往往相互推諉責任，讓業主陷入維權困境，苦不堪言。

在安徽省的部分小區交付過程中，也頻繁出現承接查驗不規范的問題。一些開發商為了趕工期，在房屋還未完全達到交付標準的情況下，就強行交付。而關聯的物業公司在查驗時，未能嚴格履行職責，對存在的問題視而不見。例如，某小區在交付后，業主發現小區內的綠化與規劃圖紙嚴重不符，綠化面積縮水，植物品種也與承諾的不一致。業主向物業公司反映，物業公司卻以開發商交付時就是這樣為由，拒絕承擔責任。業主又找到開發商，開發商則稱已經通過了物業公司的承接查驗，不應該再找他們。在這種相互推諉的情況下，業主的權益無法得到保障，只能陷入漫長的維權之路。

合肥市在小區交付承接查驗方面，雖然有相關的規定和流程，但在實際執行中，仍然存在不少漏洞。一些開發商為了降低成本，在建設過程中偷工減料，導致房屋質量出現問題。而在承接查驗環節，由于物業公司與開發商的利益關聯，使得問題難以被及時發現和解決。例如，某小區在交付后，業主發現房屋的門窗密封不嚴，隔音效果差。經檢查，發現是門窗質量不合格。但在承接查驗時，物業公司并未對此進行嚴格檢查，導致問題遺留到業主入住后才被發現。業主們對此非常憤怒，多次向相關部門投訴，但由于證據收集困難，維權過程異常艱難。

這場始于《人民日報》整治物業管理亂象的吶喊，終將喚醒更多人，促使社會各界關注物業行業存在的問題。它不應僅僅停留在輿論層面，而應切實演變為社會治理現代化的生動實踐。當權力回歸服務本質，當業主挺直維權腰桿，我們迎來的不僅是物業服務質量的提升，更是一個公民社會在社區土壤中的破土新生。只有通過全社會的共同努力，加強監管，完善制度，規范市場行為，才能讓物業行業走上健康、有序的發展軌道，為廣大業主創造更加美好的居住環境。

這場始于《人民日報》對物業管理亂象整治的吶喊，猶如一記響亮的警鐘，振聾發聵，終將喚醒更多人對這一問題的關注與思考；它不應僅僅停留在輿論的浪潮中，而應切實演變為社會治理現代化進程中的生動實踐與有力注腳。

在物業管理的舞臺上，權力唯有回歸其服務本質，才能真正發揮應有的價值。當開發商與物業之間那些盤根錯節的利益糾葛被厘清，當業主不再處于弱勢地位，能夠挺直腰桿、理直氣壯地維護自身合法權益時，我們所迎來的，將遠不止是物業服務質量的顯著提升。

免責聲明：本文來源新物語。我們尊重原創，也注重分享，版權歸文章原作者所有，不代表本公眾號及發布者觀點！本文不用于商業用途，僅為學習交流參考之用，如需轉載、節選，請聯系原作者授權。如文中圖文、音視頻等存在第三方在先知識產權或其他可能存在的不良影響，請及時聯系，我們將第一時間刪除！

部分素材來源：網絡