樓市熱度不夠，全靠土拍來湊。

前言

正是今天，4月28日下午，開啟了一場關乎北京樓市話語權的豪門盛宴，朝陽黃杉木店地塊土拍，起始價高達126億。

這場被業內稱為“北京近十年最硬核土拍”的盛宴，吸引了保利、中海、招商、中建智地+金茂+越秀+朝陽城發聯合體等6家頭部房企角逐。

這場土拍不僅是土地價值的爭奪，更是房企在“好房子”時代下產品力、資金實力與戰略眼光的終極較量。地塊背后折射出的，是北京樓市從剛需時代向改善時代全面轉型的深層邏輯。

從地王爭奪戰我們也能看出2025年北京高端改善市場的價值重構與房企戰略博弈。

這是一場多家豪強房企關于朝青板塊孤品地王基因的爭奪戰，也有房企戰略補倉與風險對沖的深層邏輯。

今日份，祝賀中建智地+金茂+越秀+朝陽城發，126億拿下這巨無霸地塊。

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地產大白話

地王基因：朝青板塊的孤品

黃杉木店地塊位于東四環至東五環核心區，是朝青板塊近15年來首次大規模宅地供應。地塊總用地面積14.83萬平方米，規劃建筑面積28.27萬平方米，具體信息如下：

• 2107-01地塊：R2二類居住用地，用地規模3.007萬平方米，建筑規模7.81萬平方米，容積率2.6，建筑控制高度80米。

• 2107-02地塊：A334托幼用地，用地面積5,253平方米，建筑規模4,727平方米，容積率0.9。

• 2107-03地塊：R2二類居住用地，用地規模5.42萬平方米，建筑規模14.11萬平方米，容積率2.6，建筑控制高度80米。

  

• 2902-73地塊：位于孫河的B4綜合性商業金融服務業用地，用地面積5.87萬平方米，建筑規模5.87萬平方米，容積率1.0。

  

地塊北臨朝陽北路，西接星河灣豪宅區，東側緊鄰朝陽平房公園與京城森林公園，形成“雙公園環抱”的生態格局。交通層面，地塊距離地鐵6號線青年路站直線距離1.2公里，步行16分鐘可達朝陽大悅城商圈，同時毗鄰在建的地鐵22號線甘露園站，未來可實現雙軌交匯。教育資源方面，地塊周邊3公里內覆蓋星河實驗小學、北京市第二中學朝陽學校等優質學區；醫療配套則有民航總醫院、北京中醫藥大學東直門醫院等三甲資源。

目前，地塊西側星河灣二手房掛牌價達9萬-10萬元/平方米，而北側珠江羅馬嘉園等次新盤價格亦維持在7萬-8萬元/平方米區間。據市場機構預測，黃杉木店地塊未來售價或突破11萬元/平方米，形成與周邊二手房價15%-20%的倒掛空間。這一價格體系既得益于地塊“純改善”的產品定位，也與其“朝青最后一塊拼圖”的稀缺屬性直接相關。

自2024年四季度北京取消地價上限與銷售指導價后，土拍市場徹底進入“市場化定價”階段。黃杉木店地塊作為不限價宅地，其最終成交價將直接決定未來北京高端改善市場的價格基準線。若以起始樓面價4.46萬元/平方米計算，疊加建安成本、財務成本及合理利潤，房企需將售價錨定至10萬元/平方米以上方可實現盈虧平衡。這也意味著，土拍結果將成為北京樓市“高端化轉型”的風向標。

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地產大白話

房企博弈：戰略補倉與風險對沖的深層邏輯

此次參拍房企中，保利、中海、招商等央企與中建智地+金茂+越秀+朝陽城發聯合體的對決，本質是“資金安全墊”與“產品溢價力”的雙重比拼。

保利與中海在朝陽區均有深厚布局。保利于2025年2月以底價競得朝陽三間房地塊，案名“保利·朝觀天珺”已公布，主力戶型122-176平方米，網傳售價8萬元/平方米；中海則在酒仙橋板塊打造“玖序”系列高端產品，均價超10萬元/平方米。此次參拍黃杉木店地塊，二者更多是為鞏固區域市場話語權，通過“抬高地價”為在售項目解套，同時為后續拿地預留利潤空間。

中建智地憑借酒仙橋“北京宸園”項目（2024年北京銷冠）積累的高端客群資源，聯合金茂的科技住宅IP、越秀的粵派精工體系及朝陽城發的本地資源，形成“產品力+資源整合力”的雙重優勢。該聯合體若競得地塊，或將復制“宸園”模式，打造建面約140-240平方米的第四代住宅產品，通過“空中庭院+智慧社區”實現溢價突破。

招商蛇口近年來在北京集中布局高端產品線，其“璽系”作品在亦莊、豐臺等板塊屢創熱銷紀錄。此次參拍黃杉木店地塊，招商或試圖通過“獨立操盤”打破央企聯合體壟斷格局，以差異化產品（如引入“招商積余”高端物管體系）爭奪高端客群。

03

地產大白話

產品突圍：第四代住宅與社區運營的競賽

黃杉木店地塊的高容積率（2.6）與街坊路規劃，對房企的產品設計能力提出嚴峻挑戰。未來項目需在“高密度開發”與“低密居住體驗”間尋找平衡點。

參考成都“蔚藍卡地亞花園城”、西安“招商云山間”等項目經驗，黃杉木店地塊或將引入“垂直森林”概念，通過奇偶層錯層設計實現“戶戶有庭院”。例如，主力戶型180平方米四居可配置約60平方米的空中花園，搭配智能家居系統與雨水回收裝置，打造“會呼吸的房子”。

高端客群對社區配套的敏感度遠超價格因素。金茂若操盤該項目，或延續“金茂府系”的會所運營模式，配置恒溫泳池、私人影院、米其林餐廳等高凈值人群高頻需求場景；中建智地則可能引入“宸園CLUB”體系，通過業主私宴、藝術策展、圈層沙龍等活動構建“精英社交場域”。

地塊東側50米處110千伏高壓線及03地塊內4個變壓器，是項目去化的潛在隱患。房企或通過“景觀屏障+產品定價”策略化解：在高壓線側布局商業、車庫等非居住功能區，同時對臨近樓棟實施“特價房+科技包”組合銷售；街坊路則可改造為“社區慢行系統”，串聯公園、商業與住宅組團，變不利因素為“特色動線”。

04

地產大白話

市場啟示：從“地王爭奪”看北京樓市未來走向

黃杉木店地塊土拍結果，將直接影響北京高端改善市場的三大趨勢：

起始價126億，樓面價將達5.3萬元/平方米，預計未來售價11萬+。這一價格將直接拉升朝青板塊價格天花板，主城核心區新房妥妥的10萬+單價。

房企競爭焦點將從“戶型尺度”轉向“場景營造”。例如，金茂可能推出“六恒科技系統3.0”，實現恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、恒智；中建智地或引入“宋式美學園林”，通過疊石理水、曲徑通幽的設計營造“東方隱奢”氛圍。

未來北京高端市場將形成“三極分化”：

• 首改客群（總價800萬-1200萬元）：聚焦通州運河商務區、昌平未來科學城等新興板塊；

• 深度改善客群（總價1500萬-2500萬元）：選擇黃杉木店、中海酒仙橋、太陽宮等核心區高端項目；

• 頂豪客群（總價5000萬元+）：轉向萬柳書院、霞公府等稀缺頂豪宅。

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地產大白話

小結：這是一場沒有輸家的戰爭

無論黃杉木店地塊花落誰家，這場土拍都將成為北京樓市轉型的里程碑事件。

對房企而言，這是檢驗產品力、資金力與戰略定力的試金石；對購房者而言，這是觀察市場風向、把握資產配置機遇的窗口期；對城市而言，這是通過“土地財政”向“運營財政”轉型的關鍵一步。

當朝陽大悅城的霓虹燈照亮黃杉木店的夜空，這場土拍背后的深層邏輯已然清晰：在“好房子”時代，土地的價值不再取決于容積率與限高，而取決于房企能否用產品力、服務力與運營力，為城市創造不可復制的生活方式。

而這，或許正是北京樓市走向成熟的真正標志。

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