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專項(xiàng)債收購(gòu)存量房產(chǎn)、閑置土地創(chuàng)新了專項(xiàng)債券資金使用方式，對(duì)于化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展具有重要意義。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，商品房市場(chǎng)形成了大量積壓。自2019年以來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增速持續(xù)下降，特別是2022年以來，其增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，其中住宅投資增速保持同頻變動(dòng)。與此同時(shí)，我國(guó)新建商品房銷售面積增長(zhǎng)不及預(yù)期，2019~2023年間多數(shù)年份呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中2022年甚至同比下降24.30%，從而造成商品房去化情況持續(xù)弱化，新建商品房待售面積持續(xù)增長(zhǎng)。截至2023年末，我國(guó)新建商品房待售面積為67,295萬平方米，其中商品住宅待售面積33,119萬平方米。大量的庫(kù)存積壓，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回款滯后，資金周轉(zhuǎn)壓力急劇上升，不僅容易誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。

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房地產(chǎn)業(yè)特征及新模式

1、保障性租賃住房在房地產(chǎn)中的比例會(huì)大幅度上升

法國(guó)立法規(guī)定，部分城市在新建任何超過12套住宅或超過800平方米建筑面積的公寓樓時(shí)，至少30%為面向低收入家庭的社會(huì)租賃住房，計(jì)劃到2025年底社會(huì)住房保障面達(dá)25%。美國(guó)則通過稅收補(bǔ)貼方式吸引私營(yíng)企業(yè)配建，1986年根據(jù)《稅收改革法（1986）》推出低收入住房稅收抵免政策（LIHTC）項(xiàng)目，按照20%的住房套數(shù)以政府認(rèn)可的租金配租給家庭收入低于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)50%的家庭，或40%的住房套數(shù)配租給家庭收入低于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)60%的家庭，項(xiàng)目持續(xù)期限為30年，經(jīng)過嚴(yán)格評(píng)審，開發(fā)商可享受聯(lián)邦政府給予的連續(xù)10年稅收抵免政策，稅收抵免額度轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)最高可達(dá)建筑成本的60%至70%，政府同時(shí)給予長(zhǎng)期低息貸款支持，對(duì)私人開發(fā)商產(chǎn)生較大吸引力。數(shù)據(jù)顯示，2023年LIHTC項(xiàng)目占住宅存量的2.49%，超過政府公共住房數(shù)量，成為美國(guó)保障房的重要來源。

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存量房地產(chǎn)市場(chǎng)政策演變

嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量和提高質(zhì)量成為未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流，財(cái)政政策用于存量房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)過多輪試點(diǎn)，隨著2024年財(cái)政部正式表態(tài)允許專項(xiàng)債券資金用于存量市場(chǎng)，保障性租賃住房市場(chǎng)將得到快速發(fā)展，主要政策演變?nèi)缦拢?/span>

2024年10月12日上午舉行的“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷表示，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，主要是考慮到當(dāng)前的各地閑置未開發(fā)的土地相對(duì)較多。支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地。支持收購(gòu)存量房屋，加大保障型住房的供給。一項(xiàng)是用好專項(xiàng)債券來收購(gòu)存量商品房，用作各地的保障性住房。另一項(xiàng)是繼續(xù)用好保障型安居工程補(bǔ)助資金。

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收購(gòu)存量商品房作為保障性住房的情況

2、直接購(gòu)買模式

5）優(yōu)先購(gòu)買整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院。根據(jù)統(tǒng)計(jì)情況，該要求占比基本接近十成。

2023-2024年主要城市直接購(gòu)買模式政策整理

3、股權(quán)收購(gòu)模式

以股權(quán)收購(gòu)模式參與商品房收購(gòu)的案例不多，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前僅珠海市的珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)實(shí)業(yè)”）采取了該模式。2024年8月10日，華發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)布《珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司關(guān)于與華發(fā)集團(tuán)持續(xù)開展存量商品房交易暨關(guān)聯(lián)交易的公告》稱，擬與珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)集團(tuán)”）或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)（含達(dá)到預(yù)售條件的房源），總交易金額不超過人民幣120億元，交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，用途為助力珠海市加快住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，盤活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商業(yè)租賃住房供給，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房新格局。綜上，股權(quán)收購(gòu)模式的主要優(yōu)勢(shì)為突破了單套、單棟等零散形式的收購(gòu)限制，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行完整收購(gòu)，規(guī)模效應(yīng)更加明顯。但同時(shí)，也注意到以股權(quán)形式的收購(gòu)存量商品房所需的資金量更大，進(jìn)一步增加了收購(gòu)主體的融資壓力，且需關(guān)注被收購(gòu)主體的相關(guān)債務(wù)及項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

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收購(gòu)閑置土地用于保障性租賃住房情況

（8）土地交付。土地使用權(quán)人按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同》約定，向市土儲(chǔ)中心交付被收購(gòu)?fù)恋亍?/span>（9）產(chǎn)權(quán)登記。市土儲(chǔ)中心持《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同》、經(jīng)批準(zhǔn)的土地收購(gòu)方案以及其他相關(guān)資料，向市自然資源和規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。4、案例（1）某省收購(gòu)閑置土地用于保障性租賃住房案例2021年9月8日，A公司以3.32億元拍得B市C區(qū)某地塊，土地面積2.5公頃，土地用途為住宅、商服用地。該宗地需建設(shè)安置型商品房2.49萬平方米，用于安置回遷群眾。1）問題與困難按照合同約定，A公司應(yīng)分別于2021年10月17日、2022年6月14日、2022年9月12日前，分三期繳納該地塊出讓價(jià)款。但受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，A公司銷售低迷、回款不暢，于2022年2月宣告無法按期支付2億美元永續(xù)債，正式“爆雷”。經(jīng)多次催繳，A公司除競(jìng)買保證金5780萬元外，剩余土地出讓價(jià)款均未繳納，無力繼續(xù)履行合同，既影響土地出讓收益，也無法實(shí)現(xiàn)安置型商品房建設(shè)目標(biāo)。2）應(yīng)對(duì)措施為順利推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，B市按照自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門研究出臺(tái)的妥善處置閑置存量土地18條政策措施（以下簡(jiǎn)稱“18條”），積極推進(jìn)該地塊處置：一是多次催繳無果后，經(jīng)雙方溝通并報(bào)市政府批準(zhǔn)，B市自然資源和規(guī)劃局與A公司解除土地使用權(quán)出讓合同，競(jìng)買保證金5780萬元不予退還。二是經(jīng)調(diào)研了解市場(chǎng)需求，報(bào)市政府研究同意后，對(duì)該地塊作分割處理并優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo)，分別用于建設(shè)安置型商品房和保障性住房，同時(shí)增加部分商業(yè)功能，提升項(xiàng)目品質(zhì)，充分滿足市民居住需要。三是通過“收回—供應(yīng)”并行方式簡(jiǎn)化程序，在此期間，市、區(qū)兩級(jí)政府積極開展招商推介，促進(jìn)地塊重新供應(yīng)。分割后的地塊一已于2024年7月重新出讓給D公司，由其繼續(xù)建設(shè)安置型商品房；地塊二將于近期以劃撥方式供應(yīng)，用于建設(shè)配售型保障性住房。（2）譙城區(qū)藥王谷生物科技有限公司項(xiàng)目1）基本情況亳州市譙城區(qū)藥王谷生物科技有限公司位于亳州市譙城經(jīng)開區(qū)振譙路與柴胡路交叉口，占地面積133.319畝，主要生產(chǎn)涼茶濃縮汁，建筑占地面積約占總廠區(qū)面積的的一半，涉嫌工業(yè)低效用地。2）主要做法及成效考慮到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，擬收儲(chǔ)該企業(yè)北側(cè)約49畝土地。北側(cè)49畝土地上已經(jīng)建成4棟鋼結(jié)構(gòu)廠房，建筑面積約11000平方米。由政府委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，由于評(píng)估價(jià)格與藥王谷生物科技公司預(yù)期價(jià)格有差異，無法達(dá)成一致收儲(chǔ)意見。經(jīng)與企業(yè)負(fù)責(zé)人的多次商談，最終達(dá)成收儲(chǔ)意見，簽署收儲(chǔ)協(xié)議。目前，該49畝土地已經(jīng)成功收儲(chǔ)，并于2023年4月17日掛牌出讓，由安徽協(xié)和成制藥有限公司項(xiàng)目取得土地使用權(quán)，現(xiàn)已開工建設(shè)。（3）利辛縣安徽康冷冷鏈有限公司項(xiàng)目1）基本情況2016年4月29日，安徽康冷冷鏈有限公司通過公開出讓的方式競(jìng)得位于亳州市利辛縣經(jīng)開區(qū)創(chuàng)業(yè)路東側(cè)、誠(chéng)信路南側(cè)的一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，地塊編號(hào)為GT〔2016〕21號(hào)，土地面積103.01畝，用地性質(zhì)為工業(yè)用地，成交價(jià)款1030萬元。企業(yè)土地出讓金全部繳納后辦理了土地使用權(quán)登記。因企業(yè)自身資金運(yùn)作困難，決定分期建設(shè)，但建設(shè)施工進(jìn)展一直較慢，又因未按期支付銀行貸款，被利辛縣人民法院裁定將土地及地面資產(chǎn)抵付給利辛縣信宜達(dá)融資擔(dān)保有限公司。地塊總面積103.01畝，北側(cè)已建設(shè)面積5946，南側(cè)未建設(shè)43.55畝。2）主要做法和成效北側(cè)已建設(shè)部分公司廠區(qū)北側(cè)占地面積39639.84平方米（合59.46畝），已建設(shè)辦公樓、1#廠房、2#廠房、食堂、冷庫(kù)，合計(jì)建設(shè)面積18648平方米。現(xiàn)安徽眾安交通設(shè)施有限公司正在與經(jīng)開區(qū)洽談租賃協(xié)議，擬投資建設(shè)道路生命安全防護(hù)設(shè)施生產(chǎn)項(xiàng)目。南側(cè)未建設(shè)部分2023年4月，利辛縣信宜達(dá)融資擔(dān)保有限公司向利辛縣政府提出申請(qǐng)，為盤活公司抵債資產(chǎn)，申請(qǐng)由利辛縣政府收回原安徽康冷冷鏈有限公司南側(cè)43.55畝未建設(shè)部分土地。2023年4月21日，利辛縣自然資源和規(guī)劃局依法完成收回程序，下發(fā)了《利辛縣人民政府關(guān)于收回利辛縣信宜達(dá)融資擔(dān)保有限公司部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的決定》，利辛縣信宜達(dá)融資擔(dān)保有限公司辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記。經(jīng)利辛縣政府招商引資，2023年4月24日，利辛縣自然資源和規(guī)劃局收到利辛縣經(jīng)開區(qū)來函，擬將此宗工業(yè)用地供應(yīng)給吉諾生物醫(yī)藥技術(shù)（安徽）有限公司，投資建設(shè)高端細(xì)胞培養(yǎng)基核心技術(shù)國(guó)產(chǎn)化項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資1.2億，其中固定資產(chǎn)投資1億元，流動(dòng)資金2000萬元。畝均投資280萬，建成投產(chǎn)后預(yù)計(jì)年均產(chǎn)值2億元，可吸納就業(yè)兩百人。

2023年5月24日，吉諾生物醫(yī)藥技術(shù)（安徽）有限公司通過掛牌出讓的方式競(jìng)得該宗工業(yè)用地使用權(quán)，土地面積42.76畝，成交價(jià)款428萬元。現(xiàn)該公司正在辦理規(guī)劃、施工手續(xù)。

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專項(xiàng)債用于房地產(chǎn)存量市場(chǎng)建議

收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重要部署。專項(xiàng)債券用于存量房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將于2025年實(shí)施， 實(shí)施流程上將會(huì)與現(xiàn)有用于增量市場(chǎng)有明顯的不同，目前財(cái)政部等相關(guān)部門尚未出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)性文件。除專項(xiàng)債券資金外，收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》康模€可以使用結(jié)構(gòu)性金融工具、銀行貸款、中央預(yù)算內(nèi)資金等多種手段解決資金問題，也可以土地使用權(quán)作價(jià)入股、企業(yè)投資建設(shè)等方式鼓勵(lì)社會(huì)資金建設(shè)公共租賃房，但要量力而行，堅(jiān)決避免新增地方政府隱性債務(wù)。
1、抓重點(diǎn)區(qū)域保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)優(yōu)先選擇人口凈流入地區(qū)。以人口凈流入作為參考指標(biāo)，保障性租賃住房未來空間主要集中在人口流入量大的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、中部城市，重點(diǎn)地區(qū)為浙江、江蘇、廣東、安徽、河南、四川，其中省會(huì)城市人口凈流入明顯。在各大經(jīng)濟(jì)圈中，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、中部城市、西北城市及東北城市人口持續(xù)流入。特別是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，2023年人口流入規(guī)模達(dá)到107.67萬人，較2022年增加約4萬，創(chuàng)近三年新高。2、精準(zhǔn)測(cè)算需求保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際需要。地方政府應(yīng)準(zhǔn)確摸清需求，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，做到收購(gòu)的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適，避免盲目收購(gòu)。特別是對(duì)于收購(gòu)后用于配售型保障性住房的房源，力爭(zhēng)以合理價(jià)格收購(gòu)的房源能夠盡快配售出去，防止重新形成收購(gòu)房源企業(yè)的庫(kù)存。3、做好規(guī)劃保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)從運(yùn)營(yíng)的角度做好規(guī)劃。各地對(duì)保障性安居工程用地應(yīng)當(dāng)節(jié)約集約，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，本著方便保障對(duì)象生活、工作的原則，選擇交通便利、配套齊全、就業(yè)方便的地塊作為保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目用地。具有一定規(guī)模的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等保障性住房項(xiàng)目，可以按批準(zhǔn)的方案在底層配建商業(yè)店鋪等經(jīng)營(yíng)性用房，經(jīng)營(yíng)所得按規(guī)定收支，支持保障性安居工程建設(shè)和管理。4、集中管理保障性租賃住房應(yīng)由獨(dú)立國(guó)有公司集中建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。保障性租賃住房未來增長(zhǎng)空間大，具有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，是政府的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。作為生活必需品和公共品的住房要求政府承擔(dān)起健康住房體系構(gòu)建的職能，城投企業(yè)作為地方政府實(shí)現(xiàn)此類公共政策職能的重要載體，參與住房保障體系建設(shè)，亦是其自身轉(zhuǎn)型的方向之一。目前各地政府高度重視保障性租賃住房建設(shè)，大部分地區(qū)成立了獨(dú)立的國(guó)有公司專門負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)。
參考資料：1、城投企業(yè)參與收購(gòu)存量商品房作為保障性住房的機(jī)遇如何？---陳 濤 中誠(chéng)信國(guó)際政府公共評(píng)級(jí)部2、推進(jìn)收購(gòu)存量房用作保障性住房---亢舒 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

3、加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)——虞曉芬 浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

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