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專項(xiàng)債收購(gòu)存量房產(chǎn)、閑置土地研究

所屬地區(qū):安徽 - 亳州 發(fā)布日期:2025-04-23

發(fā)布地址: 安徽

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專項(xiàng)債收購(gòu)存量房產(chǎn)、閑置土地創(chuàng)新了專項(xiàng)債券資金使用方式,對(duì)于化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展具有重要意義。近年來,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷,商品房市場(chǎng)形成了大量積壓。自2019年以來,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模增速持續(xù)下降,特別是2022年以來,其增速由正轉(zhuǎn)負(fù),其中住宅投資增速保持同頻變動(dòng)。與此同時(shí),我國(guó)新建商品房銷售面積增長(zhǎng)不及預(yù)期,2019~2023年間多數(shù)年份呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),其中2022年甚至同比下降24.30%,從而造成商品房去化情況持續(xù)弱化,新建商品房待售面積持續(xù)增長(zhǎng)。截至2023年末,我國(guó)新建商品房待售面積為67,295萬平方米,其中商品住宅待售面積33,119萬平方米。大量的庫(kù)存積壓,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回款滯后,資金周轉(zhuǎn)壓力急劇上升,不僅容易誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),還會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。

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房地產(chǎn)業(yè)特征及新模式

1、保障性租賃住房在房地產(chǎn)中的比例會(huì)大幅度上升

2023年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元,同比下降9.6%,其中住宅投資83820億元,下降9.3%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元,同比下降13.6%。房?jī)r(jià)目前總體上仍保持相對(duì)穩(wěn)定,未出現(xiàn)大幅下跌,但房地產(chǎn)市場(chǎng)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。因此,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,就絕不能任由房地產(chǎn)泡沫自生自滅,目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一個(gè)結(jié)構(gòu)性矛盾:一方面,大量房地產(chǎn)商因?yàn)檫^去高杠桿拿地,當(dāng)資金鏈斷裂后,出現(xiàn)了一定規(guī)模的庫(kù)存積壓,部分樓盤甚至成了爛尾樓,一些頭部房企也面臨生存壓力,導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)外溢;另一方面,2022年底我國(guó)農(nóng)民工超2.95億人,2022年新畢業(yè)大學(xué)生1076萬人,住房的需求仍然較大,根據(jù)相關(guān)規(guī)劃,政府需要大規(guī)模建設(shè)保障房、人才公寓。一座城市,保障房和人才公寓加起來的面積至少要達(dá)到全部住房面積的20%。近年來,由于種種原因,在房?jī)r(jià)快速上漲的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)形成了高杠桿拿地、高杠桿經(jīng)營(yíng)、通過預(yù)售等方式快速變現(xiàn)的商業(yè)模式,儼然成了“類金融機(jī)構(gòu)”,一旦房?jī)r(jià)到頂,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就大規(guī)模暴露,房地產(chǎn)發(fā)展模式急需調(diào)整。2024年7月18日,《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》,有關(guān)房地產(chǎn)的表述,大部分歸屬于“健全社會(huì)保障體系”板塊,提出了房地產(chǎn)發(fā)展的新模式,共七大要點(diǎn):1)租購(gòu)并舉:加快建立租購(gòu)并舉的住房制度,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2)保障房:加大保障性住房建設(shè)和供給,滿足工薪群體剛性住房需求。3)支持改善需求:支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。4)限購(gòu)放松:充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán),因城施策,允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。5)構(gòu)建房企經(jīng)營(yíng)新模式:改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。6)房地產(chǎn)稅:完善房地產(chǎn)稅收制度。7)人地掛鉤:建立新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)配置同常住人口增加協(xié)調(diào)機(jī)制。目前,我國(guó)正在積極建設(shè)以配租型和配售型為主的住房保障體系,其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房,配售型保障性住房按保本微利原則配售。“十四五”期間,全國(guó)計(jì)劃籌集保租房870萬套(間),截至2023年末,全國(guó)各地保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集總量達(dá)572萬套(間),已完成目標(biāo)的66%左右,后續(xù)任務(wù)完成壓力仍然較大。為加快籌集保障性住房和解決存量商品房的去化問題。2024年以來,國(guó)家通過各種形式支持收購(gòu)存量商品房作為保障性住房。2、國(guó)外保障性租賃住房發(fā)展模式保障性租賃住房作為住房供應(yīng)體系的重要補(bǔ)充,不僅能夠解決城市新青年的住房困難問題,還將推動(dòng)保障房和商品房“雙軌”并行,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。保障性租賃住房發(fā)展模式主要有三種:收購(gòu)模式、新建模式和配建模式。1)政府向市場(chǎng)收購(gòu)模式。以韓國(guó)為例,主要通過保障性住房計(jì)劃增加公共住房供給。通過市場(chǎng)調(diào)研篩選在位置、面積、建筑質(zhì)量等方面符合要求的住房(通常為公寓或多戶型住宅),然后通過公開招標(biāo)或直接談判方式與房主或開發(fā)商商定購(gòu)買條件和價(jià)格,達(dá)成協(xié)議后,雙方簽訂購(gòu)房合同,并通過國(guó)家住房基金或公共住房基金支付購(gòu)房款項(xiàng),將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至政府名下后,對(duì)收購(gòu)的住房進(jìn)行必要改造和維修,以確保其適合居住,再通過公開申請(qǐng)和評(píng)估程序分配給符合條件的中低收入青年人和無房家庭。同時(shí),政府采取一系列激勵(lì)措施加快收購(gòu)步伐,例如完善評(píng)估方式,合理改善收購(gòu)上限價(jià)格和收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn);為擬收購(gòu)新建住房引入項(xiàng)目融資擔(dān)保,通過財(cái)政支持或稅收優(yōu)惠,吸引更多開發(fā)商參與;加強(qiáng)部門間協(xié)作,簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批流程,縮短項(xiàng)目周期等。通過政府向市場(chǎng)收購(gòu)模式,近年來韓國(guó)公共住房供應(yīng)量大幅增加,為中低收入家庭提供了更多住房選擇。2022年收購(gòu)3.5萬套,2023年約5萬套。今年7月,韓國(guó)發(fā)布住房供應(yīng)新政,重申為青年和無房群體擴(kuò)大供房的政策基調(diào),原計(jì)劃到明年利用收購(gòu)空置房源供應(yīng)12萬套公租房,此次決定將供應(yīng)規(guī)模再增1萬套以上。再比如英國(guó),自1980年以來主要通過競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)政資金補(bǔ)助、低成本用地和融資支持,依靠非營(yíng)利組織——住房協(xié)會(huì)提供保障性住房建設(shè)和管理。2)政府直接新建模式。新加坡最具代表性,1960年成立的建屋發(fā)展局(HDB)專門負(fù)責(zé)向符合條件的居民提供價(jià)格較低組屋的規(guī)劃、建設(shè)與管理。2022年77.76%的家庭居住在組屋,其平均銷售價(jià)格約為市場(chǎng)公寓均價(jià)的30%,購(gòu)買組屋家庭的平均房?jī)r(jià)收入比約為4.9,有力保障了全國(guó)住房自有化率達(dá)90%、每戶一套體面住房目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。政府直接建設(shè)保障性住房,需要解決低成本土地與資金兩大關(guān)鍵性問題。新加坡《土地征收法》保障了政府獲地低成本和體量,并平價(jià)轉(zhuǎn)讓給HDB。例如,2021年政府提供的宏茂橋大道一處住宅用地面積約22020平方米,容積率2.8,樓面地價(jià)為每平方米6494新加坡元,較周邊私人住宅用地價(jià)格低40%以上。同時(shí),政府還支持HDB多渠道籌集低成本資金,中央公積金通過購(gòu)買新加坡政府發(fā)行的特別債券支持HDB進(jìn)行公共住房建設(shè);HDB的財(cái)政預(yù)算納入國(guó)家財(cái)政計(jì)劃,2022/2023財(cái)年,政府“居者有其屋”計(jì)劃直接補(bǔ)貼46.8億新加坡元,較2021年增長(zhǎng)超20%;2022年,HDB發(fā)行三次綠色債券共計(jì)33億新加坡元,用于住房建設(shè)和改造項(xiàng)目。新加坡之所以能持續(xù)建設(shè)保障性住房,得益于背后強(qiáng)有力的低成本土地供給和資金支持。3)開發(fā)商配建模式。馬來西亞、法國(guó)、美國(guó)都采用了這種模式。從1981年起,馬來西亞要求在每個(gè)私人住宅發(fā)展項(xiàng)目中建造30%經(jīng)濟(jì)適用房,并以保障對(duì)象家庭年收入中位數(shù)的3倍價(jià)格銷售。1981年至2017年,私營(yíng)部門提供了120萬套無財(cái)政補(bǔ)貼的低成本房屋,在經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)方面發(fā)揮了重要作用。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)有較高要求,從房屋面積、質(zhì)量評(píng)估、房屋密度、建筑技術(shù)、相關(guān)配套等方面進(jìn)行了整體規(guī)劃,例如,建筑技術(shù)方面,要求應(yīng)用建筑信息模型、固體廢物管理、雨水管理和再利用系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)、無線局域網(wǎng)等;配套方面,根據(jù)人口比例配套幼兒園、游樂場(chǎng)、多功能廳等公共設(shè)施。通過開發(fā)商配建模式,馬來西亞住房保障覆蓋面顯著提高,截至2024年一季度末,各類低成本保障性住房約占存量的24.43%。

法國(guó)立法規(guī)定,部分城市在新建任何超過12套住宅或超過800平方米建筑面積的公寓樓時(shí),至少30%為面向低收入家庭的社會(huì)租賃住房,計(jì)劃到2025年底社會(huì)住房保障面達(dá)25%。美國(guó)則通過稅收補(bǔ)貼方式吸引私營(yíng)企業(yè)配建,1986年根據(jù)《稅收改革法(1986)》推出低收入住房稅收抵免政策(LIHTC)項(xiàng)目,按照20%的住房套數(shù)以政府認(rèn)可的租金配租給家庭收入低于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)50%的家庭,或40%的住房套數(shù)配租給家庭收入低于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)60%的家庭,項(xiàng)目持續(xù)期限為30年,經(jīng)過嚴(yán)格評(píng)審,開發(fā)商可享受聯(lián)邦政府給予的連續(xù)10年稅收抵免政策,稅收抵免額度轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)最高可達(dá)建筑成本的60%至70%,政府同時(shí)給予長(zhǎng)期低息貸款支持,對(duì)私人開發(fā)商產(chǎn)生較大吸引力。數(shù)據(jù)顯示,2023年LIHTC項(xiàng)目占住宅存量的2.49%,超過政府公共住房數(shù)量,成為美國(guó)保障房的重要來源。

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存量房地產(chǎn)市場(chǎng)政策演變

嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量和提高質(zhì)量成為未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流,財(cái)政政策用于存量房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)過多輪試點(diǎn),隨著2024年財(cái)政部正式表態(tài)允許專項(xiàng)債券資金用于存量市場(chǎng),保障性租賃住房市場(chǎng)將得到快速發(fā)展,主要政策演變?nèi)缦拢?/span>

2021年,國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,首次明確“以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”,明確了“房住不炒”的定位。2023年8月,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》,支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐,并對(duì)保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理。2023年中國(guó)人民銀行部署在8個(gè)城市開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn),通過設(shè)立專項(xiàng)再貸款,引導(dǎo)試點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)向試點(diǎn)城市專業(yè)化住房租賃經(jīng)營(yíng)主體發(fā)放長(zhǎng)期限租賃住房購(gòu)房貸款,用于批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。這8座試點(diǎn)城市,分別是重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津。2024年1月央行批復(fù)總額1000億元的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款。2024年4月30日,中央政治局會(huì)議提到“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”,解決存量商品房問題更加迫切。2024年5月17日,在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上,中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示將按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路,由中國(guó)人民銀行提供低成本再貸款資金,激勵(lì)21家全國(guó)性銀行機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則,向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款,支持以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房,用作保障性住房,從國(guó)家層面鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房作為保障性住房。2024年6月20日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議,明確“推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作”。保障性住房擴(kuò)面至三、四線城市和縣城,保障力度進(jìn)一步加大。2024年7月30日,中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策,堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合,積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房,進(jìn)一步做好保交房工作,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。2024年8月30日,在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次提出,結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況,積極推進(jìn)收購(gòu)已建成的存量商品房用作保障性住房工作,推動(dòng)條件成熟的項(xiàng)目加快完成收購(gòu),及時(shí)配租、配售。綜上,收購(gòu)存量商品房作為保障性住房的政策優(yōu)勢(shì)更加明顯。

2024年10月12日上午舉行的“加大財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)力度、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)上,財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷表示,允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備,主要是考慮到當(dāng)前的各地閑置未開發(fā)的土地相對(duì)較多。支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地。支持收購(gòu)存量房屋,加大保障型住房的供給。一項(xiàng)是用好專項(xiàng)債券來收購(gòu)存量商品房,用作各地的保障性住房。另一項(xiàng)是繼續(xù)用好保障型安居工程補(bǔ)助資金。

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收購(gòu)存量商品房作為保障性住房的情況

2024年以來,收購(gòu)存量商品房作為保障性住房的區(qū)域逐漸增多,主要集中于中東部地區(qū),大部分為政府主導(dǎo),業(yè)務(wù)模式主要包括“以舊換新”、直接購(gòu)買和股權(quán)收購(gòu)。截至2024年8月末,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),已有超過60個(gè)城市通過各種形式表態(tài)支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房作為保障性住房。目前已經(jīng)表態(tài)支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房作為保障性住房的城市主要分布在中東部地區(qū),其中以江蘇省和河南省的城市數(shù)量最多,分別為9家和8家;其次為廣東省和山東省,均為6家;亦有少量重點(diǎn)省份的區(qū)域表態(tài)收購(gòu)存量商品房作為保障性住房,但以省會(huì)城市為主。
1、以舊換新模式“以舊換新”模式主要在于由政府指定的地方國(guó)有企業(yè)向購(gòu)房者收購(gòu)舊房并改造為保障性住房,購(gòu)房者則在購(gòu)入新房時(shí)補(bǔ)繳差價(jià),舊房款抵換部分新房款。該模式的運(yùn)作方式為,首先,地方國(guó)有企業(yè)釋放出新房房源信息,同時(shí)有意愿購(gòu)房者在指定的信息服務(wù)平臺(tái)登記其二手房信息,并初步選定新房房源;然后,地方國(guó)有企業(yè)聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者的二手房進(jìn)行評(píng)估,并出具評(píng)估報(bào)告;接著,地方國(guó)有企業(yè)與購(gòu)房者就房屋價(jià)格進(jìn)行磋商;接下來,在價(jià)格確定后,地方國(guó)有企業(yè)與購(gòu)房者針對(duì)新房和舊房進(jìn)行交割;最后,地方國(guó)有企業(yè)根據(jù)舊房實(shí)際情況進(jìn)行裝修維護(hù)后,對(duì)外出租,獲取租金收入。該模式以太倉(cāng)市、鄭州市、宣城市、南京市為代表,主要集中于2024年5月17日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)之前,此后亦有部分城市采取該模式,但整體數(shù)量不多。2023-2024年主要城市以舊換新模式政策整理

2、直接購(gòu)買模式

隨著2024年5月17日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)的召開,以直接購(gòu)買模式收購(gòu)存量商品房作為保障性住房的區(qū)域逐漸增多。該模式下,首先,地方的住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)在官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于征集商品住房用作保障性住房的公告,對(duì)收購(gòu)存量商品房的房源征集范圍、房源基本條件、收購(gòu)價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格條件等進(jìn)行規(guī)定,收購(gòu)主體大部分為地方國(guó)企,少量為住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門;然后,房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商遞交所需材料,等待審核;接著,審核通過后,收購(gòu)主體對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu),并將相關(guān)款項(xiàng)支付給開發(fā)商;最后,根據(jù)房屋情況,直接出租或者簡(jiǎn)單裝修后再對(duì)外出租。此外,該模式下,亦有企業(yè)主導(dǎo)收購(gòu)存量商品房作為保障性住房,比如重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司于2024年5月11日發(fā)布《重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司關(guān)于公開征集批量收購(gòu)商品房房源的公告》。直接購(gòu)買模式整體大同小異,以濟(jì)南市、洛陽市等地為例。2022年9月5日,濟(jì)南市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《收購(gòu)存量房源助力租賃市場(chǎng)—集團(tuán)公開采購(gòu)社會(huì)優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲(chǔ)備房源》,其中提及濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“濟(jì)南城發(fā)”)將在全市收購(gòu)3,000套商品房用于租賃儲(chǔ)備住房,項(xiàng)目資金來源為自籌資金。隨后,濟(jì)南城發(fā)子公司濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“城發(fā)運(yùn)營(yíng)管理公司”)發(fā)布收購(gòu)存量房源用于租賃儲(chǔ)備用房項(xiàng)目招標(biāo)公告,房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)要求進(jìn)行投標(biāo),城發(fā)運(yùn)營(yíng)管理公司根據(jù)中標(biāo)結(jié)果收購(gòu)相應(yīng)項(xiàng)目,用于租賃儲(chǔ)備住房。2023年5月,在中國(guó)人民銀行創(chuàng)設(shè)1,000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃背景下,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等銀行的山東省分行向城發(fā)運(yùn)營(yíng)管理公司共發(fā)放超過1.50億元長(zhǎng)期限租賃住房購(gòu)房貸款,收購(gòu)資金來源拓寬。截至目前,城發(fā)運(yùn)營(yíng)管理公司購(gòu)置的項(xiàng)目超過40個(gè)項(xiàng)目,大部分為市場(chǎng)化租賃住房,小部分為保障性租賃住房或者直接對(duì)外出售。2023年3月23日,洛陽市人民政府辦公室印發(fā)《洛陽市盤活部分存量商品住房用作租賃住房工作實(shí)施方案》,按照“位置合適、價(jià)格合理、相對(duì)集中、便于管理”的標(biāo)準(zhǔn),在中心城區(qū)范圍內(nèi),鼓勵(lì)支持洛陽國(guó)晟投資控股集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)晟集團(tuán)”)通過公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)洽談、全面統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作等方式,收購(gòu)存量商品住宅和公寓共5,000套,約30萬平方米,用于租賃住房,資金主要來源于金融機(jī)構(gòu)貸款。國(guó)晟集團(tuán)負(fù)責(zé)租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理工作,將回購(gòu)租賃住房統(tǒng)一管理、封閉運(yùn)行,倡導(dǎo)先租后買、先小后大的梯度住房消費(fèi)方式,租房和買房相結(jié)合,回購(gòu)的房屋可以優(yōu)先對(duì)承租人出售,承租人在租賃滿1年后可以申請(qǐng)購(gòu)買該房源全部產(chǎn)權(quán),已交付的租金可以計(jì)入購(gòu)房款;去化后的資金可以適時(shí)再次重復(fù)運(yùn)作,盤活更多存量房源。整體來看,直接購(gòu)買模式具有以下特點(diǎn):1)房源形態(tài)基本為已建成未出售的商品房項(xiàng)目或取得竣工驗(yàn)收備案證明的商品房項(xiàng)目,期房相對(duì)較少。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),目前僅杭州市臨安區(qū)可接受一年內(nèi)具備交付條件的期房,福州市可接受2023年12月31日前取得竣工驗(yàn)收備案的安置型商品房及出讓地配建的安置房項(xiàng)目(發(fā)文時(shí)間為2023年12月25日),期房整體期限比較短。2)收購(gòu)價(jià)格要合理。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),大部分直接購(gòu)買模式要求的收購(gòu)價(jià)格為土地劃撥成本+建安成本+不超過5%的利潤(rùn),基本上以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限。此外,杭州市臨安區(qū)的直接收購(gòu)價(jià)格以不超過周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià),洛陽市則根據(jù)不同地段、不同區(qū)域,結(jié)合土地成本、建設(shè)成本、交易稅費(fèi)等因素,通過綜合評(píng)估、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)低者得的方式購(gòu)買,收購(gòu)價(jià)格原則上控制在市場(chǎng)價(jià)的八折以下。3)中小面積產(chǎn)品更受青睞,且根據(jù)保障房用途,收購(gòu)面積亦有差異。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),大部分城市要求商品住房單套建筑面積在120平方米及以下,但部分城市要求更加嚴(yán)格,比如大連市要求原則上單套建筑面積以70平方米以下為主,深圳市要求面積在65平方米以下,重慶市要求單套建筑面積不超過90平方米為主。同時(shí),亦有部分城市根據(jù)保障房用途對(duì)收購(gòu)面積亦有區(qū)分。比如,山東省的煙臺(tái)市、威海市要求轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的建筑面積應(yīng)在70平方米以下,轉(zhuǎn)為配售型保障性住房的單套建筑面積可在60~120平方米以內(nèi)。此外,部分城市亦會(huì)收購(gòu)非商品住房,比如聊城市可以收購(gòu)單套建筑面積70平方米及以下的公寓、商業(yè)辦公樓。4)手續(xù)齊全,交通便利,配套設(shè)施完整,以核心區(qū)為主,部分區(qū)域亦有拓展到縣市。絕大部分區(qū)域?qū)τ跀M收購(gòu)的存量商品房要求周邊交通便利,臨近地鐵口、公交站,基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施完善,可滿足交通出行、休閑購(gòu)物、教育、醫(yī)療等生活需求,部分亦會(huì)要求配備一定數(shù)量的停車位;擬收購(gòu)項(xiàng)目須證件齊全,保證項(xiàng)目的合法合規(guī)性,滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。從房源征集范圍來看,雖然大部分均要求主城區(qū)或者核心區(qū),但亦有部分地市會(huì)收購(gòu)非主城區(qū)的房源,比如聊城市拓展到臨清市、冠縣、莘縣、陽谷縣、東阿縣、高唐縣,長(zhǎng)沙市拓展到長(zhǎng)沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)市。

5)優(yōu)先購(gòu)買整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院。根據(jù)統(tǒng)計(jì)情況,該要求占比基本接近十成。

2023-2024年主要城市直接購(gòu)買模式政策整理

3、股權(quán)收購(gòu)模式

以股權(quán)收購(gòu)模式參與商品房收購(gòu)的案例不多,根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前僅珠海市的珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)實(shí)業(yè)”)采取了該模式。2024年8月10日,華發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)布《珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司關(guān)于與華發(fā)集團(tuán)持續(xù)開展存量商品房交易暨關(guān)聯(lián)交易的公告》稱,擬與珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)集團(tuán)”)或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)(含達(dá)到預(yù)售條件的房源),總交易金額不超過人民幣120億元,交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán),用途為助力珠海市加快住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,盤活存量房屋,有效增加保障性、人才安居和商業(yè)租賃住房供給,構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房新格局。綜上,股權(quán)收購(gòu)模式的主要優(yōu)勢(shì)為突破了單套、單棟等零散形式的收購(gòu)限制,可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行完整收購(gòu),規(guī)模效應(yīng)更加明顯。但同時(shí),也注意到以股權(quán)形式的收購(gòu)存量商品房所需的資金量更大,進(jìn)一步增加了收購(gòu)主體的融資壓力,且需關(guān)注被收購(gòu)主體的相關(guān)債務(wù)及項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

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收購(gòu)閑置土地用于保障性租賃住房情況

在土地要素存量市場(chǎng),自然資源部于2022年開展土地節(jié)約集約利用綜合改革試點(diǎn)。安徽省獲批全國(guó)首個(gè)也是唯一一個(gè)土地節(jié)約集約利用綜合改革試點(diǎn)省。土地要素存量市場(chǎng)廣闊,收購(gòu)閑置土地用于保障性租賃住房只是其中很小的一部分。
安徽省試點(diǎn)成效:安徽省圍繞“一降兩掛三提升”(降低單位GDP建設(shè)用地使用面積,推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤、農(nóng)村建設(shè)用地減少規(guī)模與農(nóng)村人口減少數(shù)量掛鉤,實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地強(qiáng)度和效益提升、耕地保護(hù)面積和質(zhì)量提升、建設(shè)用地市場(chǎng)化配置質(zhì)量和效率提升)改革目標(biāo),系統(tǒng)謀劃、整體推進(jìn)、大膽探索、勇于創(chuàng)新,改革試點(diǎn)取得明顯成效。2023年全省耕地面積超過8340萬畝,較上年增加約20萬畝,連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)凈增加。全省單位GDP建設(shè)用地使用面積較上年下降5.5%;省級(jí)以上開發(fā)區(qū)建成率、工業(yè)固投強(qiáng)度、工業(yè)畝均稅收同比分別提升4.6%、5.4%、6.0%。2024年6月,針對(duì)當(dāng)前盤活房地產(chǎn)存量土地存在的利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問題,自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門結(jié)合各地實(shí)踐探索,研究出臺(tái)了三個(gè)方面18條政策措施,針對(duì)盤活存量土地做了系統(tǒng)性安排,其中再次強(qiáng)調(diào)使用收購(gòu)閑置土地等多種方式用于保障性租賃住房。目前已經(jīng)有部分地區(qū)通過收購(gòu)閑置土地用于保障性租賃住房的成功案例,從實(shí)施過程看有以下幾個(gè)特點(diǎn):1、閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定,閑置土地是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五,中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地,也可以認(rèn)定為閑置土地。2、閑置土地的處置因企業(yè)自身原因?qū)е峦恋亻e置的,選擇下列方式處置:(1)未動(dòng)工開發(fā)滿一年的,由市、縣國(guó)土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后,向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》,按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本;(2)未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的,由市、縣國(guó)土資源主管部門按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定,報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》,無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的,同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。因本政府、政府有關(guān)部門的行為等情形造成土地閑置的,市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商,選擇下列方式處置:(1)延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議,重新約定動(dòng)工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期起,延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過一年;(2)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù),并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃;(3)由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起,臨時(shí)使用期限最長(zhǎng)不得超過兩年;(4)協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán);(5)置換土地。對(duì)已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金,且因規(guī)劃依法修改造成閑置的,可以為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同,并在合同中注明為置換土地3、收購(gòu)閑置土地用于保障性租賃住房流程《土地儲(chǔ)備管理辦法》中土地儲(chǔ)備的方式含有收購(gòu)建設(shè)用地用于土地儲(chǔ)備該種方式,收購(gòu)閑置土地用于保障性租賃住房中的閑置土地認(rèn)定依據(jù)《閑置土地管理辦法》。以蕪湖市國(guó)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)科為例,以收購(gòu)方式實(shí)施儲(chǔ)備的,按照下列程序辦理土地儲(chǔ)備手續(xù):(1)申請(qǐng)收購(gòu)。土地使用權(quán)人向市土儲(chǔ)中心提出土地收購(gòu)申請(qǐng)。(2)核查情況。市土儲(chǔ)中心對(duì)申請(qǐng)收購(gòu)的土地及地上建(構(gòu))筑物權(quán)屬、面積和土地四至范圍、用途等現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,報(bào)送市自然資源和規(guī)劃主管部門審核。(3)確認(rèn)規(guī)劃。市土儲(chǔ)中心提出申請(qǐng),市自然資源和規(guī)劃主管部門明確申請(qǐng)收購(gòu)?fù)恋氐某鞘薪ㄔO(shè)用地分類。(4)評(píng)估測(cè)算。市土儲(chǔ)中心委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)或者會(huì)同相關(guān)單位共同委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu),按照本辦法第十條的有關(guān)規(guī)定開展評(píng)估測(cè)算,并根據(jù)評(píng)估測(cè)算的土地收購(gòu)費(fèi)用與土地使用權(quán)人進(jìn)行協(xié)商。(5)方案報(bào)批。市土儲(chǔ)中心擬訂土地收購(gòu)方案,報(bào)市自然資源和規(guī)劃主管部門審核后,提請(qǐng)市政府審議批準(zhǔn)。土地收購(gòu)方案應(yīng)當(dāng)包括:擬收購(gòu)?fù)恋鼗厩闆r、規(guī)劃要求、土地收購(gòu)成本確定方式、土地收購(gòu)費(fèi)用和支付進(jìn)度要求、土地交付時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)要求、土地管護(hù)要求等。(6)合同簽訂。土地收購(gòu)方案經(jīng)批準(zhǔn)后,市土儲(chǔ)中心與土地使用權(quán)人簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同》。(7)費(fèi)用支付。市土儲(chǔ)中心按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同》約定,向土地使用權(quán)人支付土地使用權(quán)收購(gòu)費(fèi)用。(8)土地交付。土地使用權(quán)人按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同》約定,向市土儲(chǔ)中心交付被收購(gòu)?fù)恋亍?/span>(9)產(chǎn)權(quán)登記。市土儲(chǔ)中心持《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收購(gòu)合同》、經(jīng)批準(zhǔn)的土地收購(gòu)方案以及其他相關(guān)資料,向市自然資源和規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。4、案例(1)某省收購(gòu)閑置土地用于保障性租賃住房案例2021年9月8日,A公司以3.32億元拍得B市C區(qū)某地塊,土地面積2.5公頃,土地用途為住宅、商服用地。該宗地需建設(shè)安置型商品房2.49萬平方米,用于安置回遷群眾。1)問題與困難按照合同約定,A公司應(yīng)分別于2021年10月17日、2022年6月14日、2022年9月12日前,分三期繳納該地塊出讓價(jià)款。但受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響,A公司銷售低迷、回款不暢,于2022年2月宣告無法按期支付2億美元永續(xù)債,正式“爆雷”。經(jīng)多次催繳,A公司除競(jìng)買保證金5780萬元外,剩余土地出讓價(jià)款均未繳納,無力繼續(xù)履行合同,既影響土地出讓收益,也無法實(shí)現(xiàn)安置型商品房建設(shè)目標(biāo)。2)應(yīng)對(duì)措施為順利推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè),B市按照自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門研究出臺(tái)的妥善處置閑置存量土地18條政策措施(以下簡(jiǎn)稱“18條”),積極推進(jìn)該地塊處置:一是多次催繳無果后,經(jīng)雙方溝通并報(bào)市政府批準(zhǔn),B市自然資源和規(guī)劃局與A公司解除土地使用權(quán)出讓合同,競(jìng)買保證金5780萬元不予退還。二是經(jīng)調(diào)研了解市場(chǎng)需求,報(bào)市政府研究同意后,對(duì)該地塊作分割處理并優(yōu)化規(guī)劃指標(biāo),分別用于建設(shè)安置型商品房和保障性住房,同時(shí)增加部分商業(yè)功能,提升項(xiàng)目品質(zhì),充分滿足市民居住需要。三是通過“收回—供應(yīng)”并行方式簡(jiǎn)化程序,在此期間,市、區(qū)兩級(jí)政府積極開展招商推介,促進(jìn)地塊重新供應(yīng)。分割后的地塊一已于2024年7月重新出讓給D公司,由其繼續(xù)建設(shè)安置型商品房;地塊二將于近期以劃撥方式供應(yīng),用于建設(shè)配售型保障性住房。(2)譙城區(qū)藥王谷生物科技有限公司項(xiàng)目1)基本情況亳州市譙城區(qū)藥王谷生物科技有限公司位于亳州市譙城經(jīng)開區(qū)振譙路與柴胡路交叉口,占地面積133.319畝,主要生產(chǎn)涼茶濃縮汁,建筑占地面積約占總廠區(qū)面積的的一半,涉嫌工業(yè)低效用地。2)主要做法及成效考慮到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要,擬收儲(chǔ)該企業(yè)北側(cè)約49畝土地。北側(cè)49畝土地上已經(jīng)建成4棟鋼結(jié)構(gòu)廠房,建筑面積約11000平方米。由政府委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,由于評(píng)估價(jià)格與藥王谷生物科技公司預(yù)期價(jià)格有差異,無法達(dá)成一致收儲(chǔ)意見。經(jīng)與企業(yè)負(fù)責(zé)人的多次商談,最終達(dá)成收儲(chǔ)意見,簽署收儲(chǔ)協(xié)議。目前,該49畝土地已經(jīng)成功收儲(chǔ),并于2023年4月17日掛牌出讓,由安徽協(xié)和成制藥有限公司項(xiàng)目取得土地使用權(quán),現(xiàn)已開工建設(shè)。(3)利辛縣安徽康冷冷鏈有限公司項(xiàng)目1)基本情況2016年4月29日,安徽康冷冷鏈有限公司通過公開出讓的方式競(jìng)得位于亳州市利辛縣經(jīng)開區(qū)創(chuàng)業(yè)路東側(cè)、誠(chéng)信路南側(cè)的一宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),地塊編號(hào)為GT〔2016〕21號(hào),土地面積103.01畝,用地性質(zhì)為工業(yè)用地,成交價(jià)款1030萬元。企業(yè)土地出讓金全部繳納后辦理了土地使用權(quán)登記。因企業(yè)自身資金運(yùn)作困難,決定分期建設(shè),但建設(shè)施工進(jìn)展一直較慢,又因未按期支付銀行貸款,被利辛縣人民法院裁定將土地及地面資產(chǎn)抵付給利辛縣信宜達(dá)融資擔(dān)保有限公司。地塊總面積103.01畝,北側(cè)已建設(shè)面積5946,南側(cè)未建設(shè)43.55畝。2)主要做法和成效北側(cè)已建設(shè)部分公司廠區(qū)北側(cè)占地面積39639.84平方米(合59.46畝),已建設(shè)辦公樓、1#廠房、2#廠房、食堂、冷庫(kù),合計(jì)建設(shè)面積18648平方米。現(xiàn)安徽眾安交通設(shè)施有限公司正在與經(jīng)開區(qū)洽談租賃協(xié)議,擬投資建設(shè)道路生命安全防護(hù)設(shè)施生產(chǎn)項(xiàng)目。南側(cè)未建設(shè)部分2023年4月,利辛縣信宜達(dá)融資擔(dān)保有限公司向利辛縣政府提出申請(qǐng),為盤活公司抵債資產(chǎn),申請(qǐng)由利辛縣政府收回原安徽康冷冷鏈有限公司南側(cè)43.55畝未建設(shè)部分土地。2023年4月21日,利辛縣自然資源和規(guī)劃局依法完成收回程序,下發(fā)了《利辛縣人民政府關(guān)于收回利辛縣信宜達(dá)融資擔(dān)保有限公司部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的決定》,利辛縣信宜達(dá)融資擔(dān)保有限公司辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記。經(jīng)利辛縣政府招商引資,2023年4月24日,利辛縣自然資源和規(guī)劃局收到利辛縣經(jīng)開區(qū)來函,擬將此宗工業(yè)用地供應(yīng)給吉諾生物醫(yī)藥技術(shù)(安徽)有限公司,投資建設(shè)高端細(xì)胞培養(yǎng)基核心技術(shù)國(guó)產(chǎn)化項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資1.2億,其中固定資產(chǎn)投資1億元,流動(dòng)資金2000萬元。畝均投資280萬,建成投產(chǎn)后預(yù)計(jì)年均產(chǎn)值2億元,可吸納就業(yè)兩百人。

2023年5月24日,吉諾生物醫(yī)藥技術(shù)(安徽)有限公司通過掛牌出讓的方式競(jìng)得該宗工業(yè)用地使用權(quán),土地面積42.76畝,成交價(jià)款428萬元。現(xiàn)該公司正在辦理規(guī)劃、施工手續(xù)。

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專項(xiàng)債用于房地產(chǎn)存量市場(chǎng)建議

收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重要部署。專項(xiàng)債券用于存量房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將于2025年實(shí)施, 實(shí)施流程上將會(huì)與現(xiàn)有用于增量市場(chǎng)有明顯的不同,目前財(cái)政部等相關(guān)部門尚未出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)性文件。除專項(xiàng)債券資金外,收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诒U闲宰》康模€可以使用結(jié)構(gòu)性金融工具、銀行貸款、中央預(yù)算內(nèi)資金等多種手段解決資金問題,也可以土地使用權(quán)作價(jià)入股、企業(yè)投資建設(shè)等方式鼓勵(lì)社會(huì)資金建設(shè)公共租賃房,但要量力而行,堅(jiān)決避免新增地方政府隱性債務(wù)。
1、抓重點(diǎn)區(qū)域保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)優(yōu)先選擇人口凈流入地區(qū)。以人口凈流入作為參考指標(biāo),保障性租賃住房未來空間主要集中在人口流入量大的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、中部城市,重點(diǎn)地區(qū)為浙江、江蘇、廣東、安徽、河南、四川,其中省會(huì)城市人口凈流入明顯。在各大經(jīng)濟(jì)圈中,長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、中部城市、西北城市及東北城市人口持續(xù)流入。特別是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈,2023年人口流入規(guī)模達(dá)到107.67萬人,較2022年增加約4萬,創(chuàng)近三年新高。2、精準(zhǔn)測(cè)算需求保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際需要。地方政府應(yīng)準(zhǔn)確摸清需求,細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況,合理確定可用作保障性住房的商品房房源,提前鎖定保障性住房需求,做到收購(gòu)的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適,避免盲目收購(gòu)。特別是對(duì)于收購(gòu)后用于配售型保障性住房的房源,力爭(zhēng)以合理價(jià)格收購(gòu)的房源能夠盡快配售出去,防止重新形成收購(gòu)房源企業(yè)的庫(kù)存。3、做好規(guī)劃保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)從運(yùn)營(yíng)的角度做好規(guī)劃。各地對(duì)保障性安居工程用地應(yīng)當(dāng)節(jié)約集約,統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,本著方便保障對(duì)象生活、工作的原則,選擇交通便利、配套齊全、就業(yè)方便的地塊作為保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目用地。具有一定規(guī)模的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等保障性住房項(xiàng)目,可以按批準(zhǔn)的方案在底層配建商業(yè)店鋪等經(jīng)營(yíng)性用房,經(jīng)營(yíng)所得按規(guī)定收支,支持保障性安居工程建設(shè)和管理。4、集中管理保障性租賃住房應(yīng)由獨(dú)立國(guó)有公司集中建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。保障性租賃住房未來增長(zhǎng)空間大,具有穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流,是政府的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。作為生活必需品和公共品的住房要求政府承擔(dān)起健康住房體系構(gòu)建的職能,城投企業(yè)作為地方政府實(shí)現(xiàn)此類公共政策職能的重要載體,參與住房保障體系建設(shè),亦是其自身轉(zhuǎn)型的方向之一。目前各地政府高度重視保障性租賃住房建設(shè),大部分地區(qū)成立了獨(dú)立的國(guó)有公司專門負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)。
參考資料:1、城投企業(yè)參與收購(gòu)存量商品房作為保障性住房的機(jī)遇如何?---陳 濤 中誠(chéng)信國(guó)際政府公共評(píng)級(jí)部2、推進(jìn)收購(gòu)存量房用作保障性住房---亢舒 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

3、加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)——虞曉芬 浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)


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