一、功能及要求：（一）服務范圍
校園內水電管理、零星維修及臨時性勞務、校園環境保潔服務、校園綠化養護服務、宿管服務等。
1、校園內水電管理、零星維修及臨時性勞務
負（略）內木工、泥工、門窗鎖、燈、黑板、桌椅、窗簾等水電管理及維修（維修所需耗材均由校方采購）；臨時性勞務（如校內物品轉移、會務布置等）；高壓配電房24小時值班等。
2、校園環境保潔服務
（1）（略）棟（（略）、（略）、會議室）、操場、綠化帶、地下車庫、廁所等所有（略））包括教工宿舍內衛生保潔及垃圾清運；
（2）負責校內消殺等。
保潔工具需由中標單位：（略）
3、校園綠化養護服務
校區內栽種的所有植被、綠化帶、樹木的養護和防蟲、修剪，草皮補栽等服務。綠化防蟲藥品、肥料和草皮由中標單位：（略）
4、學生宿管
負責公寓內所有衛生、對學生日常行為的教育、引導與管理工作。協用公寓輔導員開展學生公寓管理創新、服務創優工作、宿舍文化建設和文明宿舍評比工作；配合公寓輔導員建立入住學生的信息臺賬，了解和掌握學生的。
（二）人員配置要求
項目經理：（略）
1、專業電工兼維修工：每天至少有1人24小時值班；男性，58歲以下，身體健康。
2、保潔員：女性55歲以下，男性58歲以下，身體健康。
3、專業綠化工：58歲以下，身體健康。
4、學生宿管：限女性，55歲以下。
二、相關標準：符合國家、行業及采購人：（略）
三、技術規格：（一）校園內水電管理、零星維修及臨時性勞務
1、日常巡視檢查管理
（1）定期巡查校內相關設施設備，并做好巡查記錄。
（2）對巡查中發現場所、設施、設備等問題及時維修并做好記錄，報學校總務處。
（3）對師生員工的報修，及時登記維修，小修不過夜，大修承諾限期修結，并做好反饋。
2、日常維修服務（維修材料由學校提供）
（1）照明負載：每天檢查校內外照明設施，保障校內所有開關電器設備（照明、景觀照明、線路、開關、插座等）正常運行。節約用電，定期巡查，排除隱患，發現故障，及時維修（更換）。一般不超過2小時的維修承諾。
（2）電器設備：保障校內所有小型電器設備的正常運行。發現故障，及時維修（更換）。一般維修不超過4小時。
（3）用水設施：保障校內的正常供水和用水。節約用水，對水管、水計量表、積水坑水泵、龍頭、閥門、上下管道等實行定期巡查，清障維護，防冒滴漏，發現故障，即查即修（更換）。
（4）門窗桌椅家具：保障校內所有門窗、桌椅、玻璃、鎖具、黑板、廚柜等（含教學用）家具能正常使用。對一般損壞要求能修理，對嚴重損壞要求及時更換。一般維修不超過4小時，對存在安全隱患的要求緊急處理。
（5）（略）運行維護到位，對校內所有排水、排污設備、設施做好維修養護。每周檢查校內排水排污設備設施，保障水管、閥門、水泵、上下管道運行良好，無漏水，保持設備正常工作。
（6）（略）運行維護到位，制定《供電設備設施維修養護標準作業規程》和《供電設備設施維修養護計劃》，組織實施且做好安全巡檢臺賬。尤其對校內所有配電箱每半年進行一次全面養護，每周至少巡視檢查二次，發現故障，及時維修（更換），保持設備正常工作。保持電器設備運行正常接線可靠，箱內整潔無塵，漏電開關檢測完好，并按學校職能部門要求做好漏電開關等的維護巡查記錄。
3、應急處理
處理服務范圍內發生的應急事件，包括但不限于：意外停水停電、水管爆裂、污水滿溢、雨雪極端氣候災害等。要求建立相應的應急預案；相關人員熟悉預案，并保持通訊聯絡暢通；發生情況應及時報告，迅速反應，采取措施，及時向學校通報；每天應有全天候值班人員應對應急處理。
4、臨時性勞務
配合學校臨時小型的搬運服務、教材作業本分發、校內物品轉移、會務等。
（二）校園環境保潔
1、外圍場地及綠化帶的保潔
（1）每周一至周六7點前完成主校門、主通道的衛生清潔工作。
（2）道路地面、廣場地面大件垃圾≤1件。
（3）綠化內大件垃圾≤1件。
（4）室外體育場地面無明顯垃圾。
2、（略）棟
（略）棟（（略）、（略）、（略）、（略）、體育館）、地下車庫、廁所等所有（略）進行保潔，需要時及時進行管道疏通。要求：
（1）周邊綠化帶內無明顯垃圾；
（2）平臺臺階保持清潔，地面保持干凈，無垃圾、污跡、水跡；
（3）樓內走道、扶梯地面無污漬、無大件垃圾，扶梯扶手、欄桿保持干凈、無灰塵；
（4）消防栓、消防箱保持表面干凈，無明顯積灰；
（5）按國家規定進行垃圾分類培訓、教育、實施；垃圾箱筒表面無污漬、無積灰；垃圾箱筒內的垃圾不超過3/4的高度；垃圾清收率不低于99%；
（6）開放式地溝無大件垃圾；
（7）會議室內設備、桌椅保持整潔表面無明顯積灰；
（8）坐廁內、小便池內刷洗干凈，無明顯尿漬，保持無異味、無垃圾、無積水；廁所隔斷、人手高墻面，門、門框、照明開關無明顯積灰；鏡面保持光亮，無明顯水跡，面盆無水銹；廢物箱表面無明顯積灰、無異味；衛生間內保持空氣清新、無異味；
（9）會議室門、門框、地腳線無污漬、無明顯積灰；
（10）室內空氣無異味；
（11）電梯轎廂四壁光潔明亮、無浮灰，不銹鋼表面（鏡面）光亮、無污跡。操作面板無污跡、無明顯積灰、無擦痕。保持轎廂內空氣清新、無異味；
（12）衛生工具擺放在工具室，保持工具整齊，地面干凈無污漬；
（13）飲水機表面清潔無污漬灰塵，下面水槽無污漬積水。
3、消殺、蟲害控制
常規消殺，如電梯間、垃圾站及疫情下的應急消毒。
（三）校園綠化養護
1、植物配置合理、綠地充分，無裸露土地。
2、花草樹木生長正常，剪修及時，無枯枝死杈及病蟲害現象。
3、綠地管理和養護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現象。
4、根據季節和天氣對植物進行澆水、施肥、松土和補栽苗木。
5、根據季節和天氣對校方室內及（略）域的盆栽、綠植進行澆水和養護。
6、完成學校領導交待的其它任務。
（四）學生宿管
人力配備要求：
1、品行端正，綜合素質好，熱愛學生公寓管理工作；
2、限女性，年齡不得超過55周歲，身體健康；
3、責任心強，具備良好的溝通和管理能力，能用普通話與學生交流，具有團結協作精神，熱心為師生服務；
4、工作日能適應晚上入住學生公寓的工作要求；在業務上必須接受校方的檢查。如未按招標要求設置崗位及聘足所需工作人員或在工作中未按招標要求履行職責的，須接受校方的合理建議并加以改進。
學生公寓管理工作內容
日常管理
1、督促學生遵守《（略）雅禮外國語學校學生宿舍管理規定》，并嚴格執行；
2、對公寓內的學生日常行為的教育、引導與管理工作。協用公寓輔導員開展學生公寓管理創新、服務創優工作、宿舍文化建設和文明宿舍評比工作；
3、配合公寓輔導員建立入住學生的信息臺賬，了解和掌握學生的信息及動態，及時處理發生的問題；
4、對學生寢室的內務進行檢查并做好記錄，每天巡視寢室1次以上，每周公布宿舍環境衛生成績；有效制止學生在公寓內吸煙、酗酒、賭博等不良行為；對環境衛生較差的宿舍做好教育，并幫助整改。保持宿舍環境衛生優良率85%以上；
5、配合公寓輔導員做好學生住宿管理與設施管理的信息與數據的處理上報；每月統計學生住宿情況；
6、配合公寓輔導員做好新生入學報到及畢業生離校的宿舍安排和檢查等相關工作，做好假期學生留校住宿安排工作。每日巡查（略）域內的設施、設備是否完好，做好報修。
安全管理
1、協助公寓輔導員做好學生在宿舍的安全管理，落實各項安全防范措施，消除各種安全隱患，確保學生宿舍安全穩定；
2、（略）的值班管理，實行24小時值班，不得脫崗、隨意替崗；
3、（略）內的秩序，對違規違紀現象，做好記錄并上報公寓輔導員；
4、教育學生遵守作息時間，對晚歸的學生給予及時勸告和教育，并做好晚歸記錄。晚上熄燈和關鎖大門前，檢查公共場所，發現問題及時報告和處理；
5、（略）棟內消防安全管理以及消防設施檢查等，依據相關法律法規及學校管理規定做好學生公寓安全保衛和防范工作，能正確熟練使用消防設施；
6、嚴格控制人員的進出，外來人員禁止進入宿舍，若需要施工、維修的須登記或出具證明；
7、學生按規定時間進出宿舍，做好宿舍內的物品出入登記；
8、對住宿學生的突發性事件做好積極之置，及時與公寓輔導員聯系，防止事態的擴大；
9、對攜帶貴重物品、大件物品離開公寓人員，主動進行問詢并做好登記工作；
10、發現學生有推銷行為的應及時制止并報告公寓輔導員處理；
11、負責學生公寓內房間鑰匙的管理(借用、退宿收回)；
12、對調出宿舍的學生，必須查驗房間，核實家具、公共設施是否完好無損，檢查水電費用交納情況，督促學生交回房門鑰匙。對調入宿舍的學生，憑學生原住宿舍驗收單及管理部門開具的有關證明方可安排住宿，（略）房源調整。
畢業生文明離校工作服務
在畢業生離校期間，加強學生公寓的管理、服務工作，增強夜間值班，維護公寓內的正常學習、工作、生活秩序和公寓作息制度，保證公寓的安全與穩定。
新生入住服務
在新生入住前，提前做好公寓的衛生及設施檢查、保證公寓的用水、水電等準備工作。
人性化服務
1、在學生入學和放假、離校時設免費服務站、失物招領，小件物品寄存，做好宣傳標語張貼、懸掛與拆除，留言服務，天氣信息服務，溫馨提示；
2、提供自行車充氣筒、提供針線盒等便利服務；
3、對來訪家長及其它客人服務態度熱情同時做好登記工作；主動為學生排憂解難，關心學生生活，提供力所能及的服務。
學生行為引導
1、對住宿學生開展基礎文明、行為及安全方面的引導和宣傳教育；
2、新生到校后的住宿生活方面的輔導；
3、對學生違紀情況進行檢查及相關教育，并及時上報公寓輔導員；
4、配合公寓辦按要求做好“文明宿舍”的檢查和評比；
5、及時發現學生矛盾，及時上報并配合調解；
6、學生在公寓中的行為表現及思想動態及時向公寓辦反饋；
7、按要求對學生的寢室布置進行指導和規范。
（五）其它
1、突發或應急事件發生時，中標單位：（略）
2、中標單位：（略）
3、中標單位：（略）
4、服務期限內中標單位：（略）
5、中標單位：（略）
6、中標單位：（略）
7、鑒于學校的工作特點，中標單位：（略）
8、中標單位：（略）
9、如果中標單位：（略）
10、物業人員用餐均由中標單位：（略）
11、（略）責任造成的人身損害、財產損失，（略）承擔相應法律責任并承擔民事賠償。
12、如遇學校重大活動，（略）應加強管理，密切配合學校工作。
四、交付時間和地點：（略）
2、服務時間：本項目一招三年，合同一年一簽。
五、服務標準：1、校園內水電管理、零星維修及臨時性勞務
負（略）內木工、泥工、門窗鎖、燈、黑板、桌椅、窗簾等水電管理及維修（維修所需耗材均由校方采購）；臨時性勞務（如校內物品轉移、會務布置等）；高壓配電房24小時值班等。
2、校園環境保潔服務
（1）（略）棟（（略）、（略）、會議室）、操場、綠化帶、地下車庫、廁所等所有（略））包括教工宿舍內衛生保潔及垃圾清運；
（2）負責校內消殺等。
保潔工具需由中標單位：（略）
3、校園綠化養護服務
校區內栽種的所有植被、綠化帶、樹木的養護和防蟲、修剪，草皮補栽等服務。綠化防蟲藥品、肥料和草皮由中標單位：（略）
4、學生宿管
負責公寓內所有衛生、對學生日常行為的教育、引導與管理工作。協用公寓輔導員開展學生公寓管理創新、服務創優工作、宿舍文化建設和文明宿舍評比工作；配合公寓輔導員建立入住學生的信息臺賬，了解和掌握學生的。
六、驗收標準：1、項目驗收國家有強制性規定的，按國家規定執行，驗收報告作為申請付款的憑證之一。
2、驗收的標準和依據：包括本采購項目的招標文件、成交人的投標文件、政府采購合同和有關國家標準與行業規范；
3、按照《關于加強（略））的規定，本項目采用分次驗收的方式：（略）
物業管理考核要求及考核細則表

1、委托物業管理的工作劃分為七個項目，合計分值為100分，每個項目滿分值分別為：①房屋管理10分；②機電設備管理10分；③（略）域及其設施管理20分；④清潔衛生管理20分；⑤學生公寓管理20分；⑥綠化管理10分；⑦服務受理10分。
2、（略）的管理工作及服務質量進行打分，評分結果作為對物業管理費用發放依據。前三季度款項足額支付，第四季度款項根據四個季度的考核結果，每季度得分在80-100分間（即滿意度在80-100之間），對應的25%余款不扣除；當季得分低于80分（不含80分），年終將根據得分與控制線（80分）的差額計算扣除當季對應25%余款的比例（如得分為78分，則扣除當季對應25%余款的2%），考核細則詳見附表。
3、（略）實施的罰款，從應付的物業管理費中扣除。
4、（略）召開一次溝通會，對管理服務好的方面給予表揚，對管理服務不到位及存在問題及時指出。
項目
服務質量標準
分值
監督考評標準
評分
房屋管理10分
無違反規劃亂搭亂建，無擅自改變房屋用途。
2
發現一處亂搭建現象扣1分，擅自改變房屋用途扣1分。
房屋外觀完好整潔；外墻瓷片無脫落，無裂縫；玻璃幕墻清潔明亮，無破損，無明顯污漬；無亂張貼和亂懸掛現象。
2
發現外墻有污漬一處扣0.1分；外墻有瓷片脫落或裂縫一處扣0.2分；玻璃幕墻破損一處或污漬扣0.2分；亂張貼一處扣0.1分。
房屋公用場所內墻無破損，涂料無脫落，無明顯污漬，（略）等。
2
一處有污漬或脫落破損扣除0.1分。
房屋本體公用設計整潔，（略）梯、天臺、通道等處無堆放雜物。
2
發現一處公用設施損壞扣0.1分，一處堆放雜物扣0.1分。
房頂和天臺隔熱層無破損雨水排水管通暢，無阻塞外溢現象。
1
一處有破損扣0.1分。一處有雨水排水管不通扣0.2分。
（略）層天花板無破損，無摘水印。
1
發現一處有破損扣0.1分。
機電設備管理10分
（一）給排水泵設施

供水泵、閥門、水池及其球閥供水管道定期檢查保養。
2
查記錄，每月不少于一次，未達到扣0.1分。
水池水無外溢，供水閥門、管道無滲漏。
2
現場檢查，發現一處滲漏扣0.1分。
排水泵定期檢查無堵塞，排污井定期清理，保證污水排放通暢。
2
有記錄，每月不少于一次，未達到扣0.1分。
排污管道無滲漏。
2
現場檢查，發現一處滲漏扣0.1分。
設備房無積水，浸泡現象發生。
2
發生一次扣0.1分。
（略）域及其設施管理20分
大門廣場、路面平坦，無損壞，路牙車位線和導向清楚。
2
一項不符合要求扣0.1分。
雨水井、污水蓋完好無缺，井壁無損，井底無砂石，雜物堵塞。
2
一個井不符合要求扣0.1分。
雨水、污水管道無裂，無阻塞，無滲漏，水流暢通。
2
一處不符合要求扣0.1分。
電纜溝蓋、各閥門蓋無損壞，無積水。
2
一處不符合扣0.1分。
單位：（略）
2
一處不符合扣0.1分。
（略）燈燈罩無破損，燈柱無歪斜損壞。
2
（略）燈不符合扣0.1分。
公共場所、樓道照明燈、各類介紹欄、宣傳欄照明燈完好，確保照明正常。各門窗配件完好無損。
2
一處不符合扣0.1分。
廁所無阻塞，確保排污通暢。廁所門、隔斷無損壞，龍頭無損壞。
2
發生一處阻塞未及時疏通扣0.1分，一個廁所門或隔斷損壞未修復扣0.1分。
（略）頂設施：①衛星天線；②供水池設施；③避雷設施，各項性能完好。
2
一項設施出故障未及時修扣0.2分。
做好（略）棟各類垃圾進行再分揀并做好稱重記錄。
2
一次未達到要求扣0.2分。
清潔衛生管理20分
（一）室內衛生清潔保潔

清潔保潔責任劃分到人，責任范圍清潔達到標準化。清潔員著裝統一，工作細致，形象良好。
1
未責任到人扣0.1分。一處未達到標準保潔扣0.1分。
進入各辦公室、會議室等做清潔工作，應禮貌打招呼，清潔需搬動物品時應輕拿輕放，清潔完后恢復原位。
1
一人或一項不符合扣0.1分。
各（略）域門窗干凈明亮、清爽；地面無紙屑、果皮、灰塵、雜物和污漬；垃圾筒紙蘿內的垃圾不能超三分之二。
2
一個（略）域一項未做到扣0.1分。
各洗手間清潔明亮，無積水，無污漬，無異味。
1
一個洗手間一項不符合扣0.1分。
各各洗手盆、清潔池明亮無污漬。
1
一項不符合扣0.1分。
地面保持干燥，尤其下雨天要加強管理，放置地滑警示牌，防止行人摔傷，確保安全。
2
因地面有水或其他果皮等致使人摔傷全扣，并且承擔由此引發的責任。
垃圾站的垃圾做到日產日清，每三天至少清洗一次，墻面無垃圾附著。
2
一項未做到后0.1分。
確保無衛生死角。
1
一處有衛生死角扣0.1分。
（二）外圍環境保潔

（略）面無明顯泥沙、污垢，無1cm以上的石子，每100平方米煙頭紙屑不超過3處。
1
不符合扣0.1分。
（略）外墻清洗每年一次。
1
未到位扣0.1分。
綠化草地無煙盒、飲料瓶盒、塑料袋等垃圾，煙頭紙屑每100平方米不超過2處。
1
不符合扣0.1分。
（略）、房頂無亂堆放雜物，目視無垃圾、無污漬、無青苔、無積水。
1
發現一處扣0.1分。
各明溝無垃圾、無青苔，暢通。
1
一條溝不符合扣0.1分。
確保無衛生死角。
1
一處扣0.1分。
（三）“除四害”消殺

每周對室內殺蚊蟲一次，每月對污水井、化糞池、井，垃圾站、雨水井等蚊蟲孽生地煙霧噴殺一次。
1
未按要求消殺扣0.1分。
定期放置滅鼠藥物，控制蚊蟲、鼠害密度有效。
1
業主員工投訴一次扣0.1分。
根據天氣變化或科室要求，隨時落實臨時消殺工作。
1
一次未落實扣0.1分。
學生公寓管理20分
配合教育處建立入住學生的信息臺賬，了解和掌握學生的信息及動態，及時處理發生的問題
2
查信息臺賬，無記錄扣0.1分，記錄不規范扣0.1分。
宿管員必須熟悉學生上課下課時間，按規定著裝和佩戴裝備，文明值勤，對公寓內的學生日常行為的教育、引導與管理工作。
2
發現一名宿管員著裝不整齊扣0.1分，不禮貌扣0.1分，無理與他人發生沖突一次扣0.2分，發生兩次建議辭退。
宿管員必須實行24小時值班巡邏，認真履行職責，機動靈活，加強（略）域和人少到的部位巡邏。
2
查值班日志，當值發生事件無記錄扣0.1分，記錄不規范扣0.1分。
按時開、關宿舍照明燈，督促學生按時起床、自習、上課，按時關閉宿舍鐵門。
對晚出寢和晚歸的學生給予及時勸告和教育，并做晚出寢和晚歸記錄。對未歸寢學生務必聯系家長和班主任。晚上熄燈和關鎖大門前，檢查公共場所，發現問題及時報告和處理；
2
因宿管員工作失誤，造成不良影響扣全分。
配合教育處開展學生公寓文化建設和文明宿舍評比工作；
3
按照評比事項執行，督促學生完成，少一事件扣0.1分。
對學生寢室的內務進行檢查并做好記錄，每天在固定公布欄通報各寢室環境衛生、內務、紀律獎懲結果；
2
每天更新公布欄信息，未及時更新扣0.1分一次。
配合教育處做好新生入學報到及畢業生離校的宿舍安排和檢查等相關工作，做好假期學生留校住宿安排工作。每日巡查（略）域內的設施、設備是否完好，做好報修及跟進維修工作。
2
做好各項巡查工作，并登記在冊。查勘巡邏手冊，未登記每次扣0.1分，登記錯誤每次扣0.1分。
（略）內的秩序，對違規違紀現象，做好記錄并上報宿舍主管及班主任；。
2
因宿管員工作失誤，造成不良影響扣全分。
嚴格控制人員的進出，外來人員禁止進入宿舍，若需要施工、維修的須登記或出具證明；
3
因宿管員工作失誤，造成不良影響扣全分。
綠化管理10分
（一）室外綠化管理

根據具體情況，安排好綠化，美化工作環境，并根據不同季節和花卉長勢情況及時更換。
5
提出一處未安排好扣0.1分。
各種花卉長勢良，無枯枝、黃葉、敗葉、無蟲害，葉枝上無明顯積塵，無垃圾、煙頭、紙屑等雜物。
5
一處不符合扣0.1分。
服務受理10分
負責物業管理的服務電話，應執行24小時值班，隨時有人接聽。
2
無24小時服務電話扣0.1分，無人接聽電話一次扣0.1分。
耐心禮貌受理各辦公室服務申請、報修、求助、建議、問詢、投訴等各類信息并做好記錄，及時分發處理的回訪。
1
不禮貌或不耐心一次扣0.1分，無記錄一次扣0.1分，處理不及時或無回訪扣0.1分，無落實或無反饋一次扣0.1分。
對安排的有關事務，要及時跟蹤，落實和反饋。
2
在能力范圍內沒及時處理完成一次扣0.1分。
當接到維修任務時，小修項目及時完成，（略）領導和業主領導。
2
在能力范圍之內，未及時處理扣0.1分，沒報告扣0.1分。
發生與物業管理有關的重大突發事件，應立即上報有關部門和領導，并做好處理。
2
未按時發放意見表扣0.1分，同一問題三次未解決扣0.1分。
每月發放服務工作征求意見表，及時采納合理建議，改進存在問題，不斷提高管理與服務質量。
1
未發放意見表扣0.1分，未及時改進問題0.1扣分，扣滿為止。
總分
100
七、其他要求：1、服務地點：（略）
2、服務時間：本項目一招三年，合同一年一簽。
3、付款單位：（略）
4、付款方式：（略）
5、本項目采用費用包干方式：（略）
6、投標人在投標前，如需踏勘現場，有關費用自理。
采購需求僅供參考，相關內容以采購文件為準。