提示：全文約5200字，非廣子，力求：客觀+真實+詳細(xì)。熬夜碼字不易，傷肝又費(fèi)神，各位看官記得看完后，點(diǎn)贊+評論+轉(zhuǎn)發(fā)，謝啦！

人和人的起點(diǎn)，是不公平的：

有些人生在羅馬，輕而易舉平步青云；

而有些人的一生，卻注定要在泥濘中長途跋涉。

樓盤和樓盤之間，亦或如此：

有些項目開售10年，營銷總監(jiān)和置業(yè)顧問換了一茬又一茬，房子賣到外墻都快長青苔了，至今尚未清盤，苦苦支撐。

而有些項目因為占據(jù)了“神仙地段”，未出襁褓，就早已光環(huán)奪目，輕而易舉就占據(jù)流量C位。拍地的棒槌還沒落下，富豪們早已開始打聽?wèi)粜土恕?/span>

比如今天這位：

項目概況

2024年5月4日，東塘華獅啤酒廠棚改地塊被長房兜底拿下，沒開發(fā)商參與搶拍，樓面價7345。

這就是：長房悅棠府。

△3月20日最新工地進(jìn)展實拍

PS：地段的優(yōu)越性，可以“斷層領(lǐng)先”來形容！文字太弱，不如看老周去現(xiàn)場拍的實景VR：???

掃碼看最新工地現(xiàn)場實拍

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長房，本土國企，去年和長沙建發(fā)（注：是長沙本土的長沙市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，不是廈門那個“賣門”的建發(fā)）合并，目前有的都是幾個老項目，比如長房嶺秀時代時代、長房淺山時光等。

作為長房全新出發(fā)后的首個項目，加上地理位置特殊，去年11月份，長房悅棠府平面圖公布，很多朋友都在問：

總建面13.68萬㎡，包含4棟高層+4棟16層的小高層住宅、回遷房、沿街商業(yè)等，體量中等。

△項目效果圖

市中心的小高層，還是有點(diǎn)刺激的！

再加上整個東塘+侯家塘，最近幾年來，一直沒有新盤亮相，地緣性客戶非常多。

基本情況

8棟住宅，1#棟1+25F，1樓為架空層，是回遷房，一共100戶；設(shè)置了單獨(dú)的出入口，和整個其他7棟的商品房，分隔開。

△社區(qū)內(nèi)配套平面分布圖

2#棟1+31F，首層底商，2T2戶，128-142㎡，一共120戶；

3#棟和4#棟都是16F，兩個單元，分別為2T3戶、2T2戶布局，東單元1樓架空，各80戶；

5#棟16F，兩個單元，全部為2T2戶，1樓全架空，一共64戶；

6#棟16F，兩個單元，分別為2T3戶、2T2戶布局，1樓局部架空，一共78戶；

7#A單元31F，兩個單元，2T2戶，1樓局部架空+局部社區(qū)用房，一共123戶；

8#A單元32F，兩個單元，2T2戶，1樓全架空+局部物管用房，一共126戶。

7#B單元、8#B單元都為2F的商業(yè)。

1、產(chǎn)品：128-142-200㎡

一共775戶，除掉回遷房后共計675戶，戶均148.2㎡。

面積段雖然只有3個，但戶型布局卻有9個。

小小的地塊里承載了太多的想法，不僅干掉了設(shè)計師的CPU，對選擇困難癥的買房朋友們也不太友好。

128-142㎡的戶型占比約81%，典型的剛改小區(qū)。

其中：

200㎡，2種戶型，1常規(guī)+1端廳，共計126戶，占比約18.7%；

142㎡，4種戶型，3常規(guī)+1端廳，共計348戶，占比約51.5%，主力面積段；

128㎡，3種戶型，都是常規(guī)戶型，共計201戶，占比約29.7%；

2、關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)：

①容積率3.43，略高。

看和誰比，如果和梅二、大王山、洋湖等低密板塊相比，算高；但要是和市中心動輒4.0以上的項目比，還算好。

②住宅車位一共601個，車位比0.77，非常緊張；如果加上商業(yè)的32個車位，車位比也才0.81。

建議買在這里的朋友買車位。

③建筑密度25%，綠地率35%，大眾水平。

3、外立面：公建化+統(tǒng)一封窗，用材上可能是部分鋁板+涂料或者真石漆。

4、沒有下沉式庭院，架空層也沒有拉滿，面積大約622㎡。

5、樓間距：32-43米，西側(cè)3-6#棟為小高層，約32米的樓間距OK；

主要是東側(cè)1#、2#、7#、8#棟為高層，高度約75-100米，這個30多米的樓間距就不夠看了。

尤其#和1#回遷房之間的距離只有32米...

樓間距過窄，一是影響日照，尤其是低樓層；二是扣掉消防登高面，基本沒啥地方打造園林景觀。

產(chǎn)品分析

1、回遷房的處理還選OK，單獨(dú)入戶，與整個小區(qū)分割，將影響降到了最低。

2、目前產(chǎn)品信息比較少，從現(xiàn)有信息看，整體是一個比較中庸的產(chǎn)品。如果外立面的用材上，長房愿意加成本，算一個亮點(diǎn)。

3、高層樓棟，臨近韶山路，退距比較多；除此之外，7#、8#棟與韶山路之間，分別有2棟2F的商業(yè)，可以消除一部分的噪音影響。

4、戶型分析——

①門檻戶型128㎡的四房，在小區(qū)的占比約30%：

一是小高層產(chǎn)品，位于3#、4#、6#2T3戶的中間戶，套數(shù)約46戶。

二是高層產(chǎn)品，位于2#、7#棟的中戶和邊戶，其中中戶約123套，邊戶約31套。

3種戶型的區(qū)別不大，主要在于核心筒和電梯廳的布局不一樣。

得房率約91.6%，戶內(nèi)實得面積約117.2㎡。

放到全長沙的新規(guī)產(chǎn)品里不夠看，但如果和周邊的二手房相比，還是有優(yōu)勢的。

優(yōu)點(diǎn)是做了四房，缺點(diǎn)是門口的書房只有7個㎡，想當(dāng)臥室來用還是太擁擠了，采光也是一般般；

客廳和臥室的空間尺寸還是可以的。

但連廊戶型嘛，肯定是要犧牲北向臥室的隱私的，居住的舒適性沒有那么高。

②2T3戶中的邊戶142㎡戶型——

位于3#、5#、6#棟小高層的西單元，一共96套，占比約14.2%。

可以改造成5房2衛(wèi)，戶內(nèi)面積約138.5㎡，得房率約97.5%。

兩個邊戶，西側(cè)應(yīng)該是可以獨(dú)立使用一個電梯的，四開間朝南、南向面寬14.4米。

和觀云、錦海棠、觀宸最少15.6米、最多18米的南向面寬相比，只能說一般般了。

雖然沒做雙套間，但可以改造出來5個房間，算優(yōu)勢之一；房間多，過道就會過長，有利有弊。

如果是毛坯，用不著那么多房間的話，交房后業(yè)主也可以把陽臺和客廳拉通，做成橫廳，開間可以達(dá)到7.9米，還是很闊氣的。

另外，這個戶型南北通風(fēng)、采光的效果也要略遜。

③小高層+2梯2戶的142㎡戶型——

位于3#、5#、6#棟小高層的東單元+5#棟小高層，一共160套，占比約23.7%。

戶內(nèi)使用面積大約有136.3㎡，得房率約96%，比2T3戶的還差一丟丟。

不過這個畢竟是2T2戶，有獨(dú)立的電梯廳，算是一個彌補(bǔ)；

四開間朝南，南向面寬寬了一丟丟約14.8米，做到了5個房間+2個套間、客餐廳同寬以及約8米的陽臺。

有一點(diǎn)令人迷思的是，兩個電梯廳的面積竟然不一樣，分別為8.72㎡、5.5㎡，相差了3.22㎡。

其他缺點(diǎn)，不如玄關(guān)過長，其中3個房間的面積都沒有超過9㎡，門口的房間最小，只有6.7㎡。

說是房間，不如說是多功能房更準(zhǔn)確。

這讓我想起了中建翡翠天序143㎡的戶型，門口也有一個這樣的房間，人家做到了8㎡，這就是差距。

④高層+常規(guī)142㎡戶型——

位于高層2#棟的邊戶，一共62套，占比9.2%。

3開間朝南、南向面寬只有11.9米；同樣5房，得房率約95.6%。

北向3個臥室，廚房采光一般，南北通透性一般，玄關(guān)長+過道長。

⑤高層+142㎡端廳戶型——

位于7#棟的蕞東邊，一共31套，占比4.6%。

獨(dú)享一個電梯廳，4房+2個套臥+3衛(wèi)，得房率約98.1%；

優(yōu)點(diǎn)就是這個客餐廳的雙面大玻璃了，這也是為啥叫端廳的由來。

只是客廳轉(zhuǎn)角是墻體，沒有做到全玻璃無柱設(shè)計，實體看肯定影響不大，但嚴(yán)格來說也并不能算是270°采光。

另外，這個戶型布局，乍看會覺得很“奇葩”，因為是短面寬+長進(jìn)深，長長的走道直接將人干暈（潤府和瑞府也都有類似的布局）。

其實采光并不受影響，每一個空間的采光面是足夠的；只是空氣沒有南北對流。

而次套間的暗衛(wèi)痛點(diǎn)沒有解決。

從視野景觀的角度，個人覺得沒有必要做端廳，低樓層看的是外面的商業(yè)墻體，高樓層是韶山路上的車水馬龍。

但從采光來看，端廳確實比常規(guī)戶型強(qiáng)很多。

⑥高層+2T2戶+200㎡的大戶型——

非端廳常規(guī)戶型，一共95套，占比約14.1%；蕞東邊為端廳戶型，一共31套，占比4.6%。

得房率約92.3%，室內(nèi)面積約184.6㎡。

非閹割版的獨(dú)立電梯廳，5房+2個套間，四開間+南向面寬約16.4米，每個房間的空間是夠的。

沒有很強(qiáng)值得吐槽的地方，要說不足，一是電梯廳非全明，但在整體的居住體驗中，影響很小；

二是次套間是暗衛(wèi)，次套間臨電梯，可能會有運(yùn)行噪音問題；有一個北向臥室臨近廚房，動靜不太區(qū)；

三，得房率不算高。

怎么說呢，放到悅棠府這個項目來看，戶型不算差；若是放到全長沙，距離優(yōu)秀還很遠(yuǎn)。

具體可參考觀宸175㎡的戶型，說是吊打TA都不為過。

具體樓棟分析——

6和7#棟，設(shè)置有社區(qū)用房，地庫出入口也在兩棟之間；

6和8#棟為物管用房，7#棟公共廁所；

垃圾站在5和6#棟之間，有氣味影響。

2#、3#、7#、8#棟都會有不同程度的噪音影響。

2#、3#棟樓下就是地鐵口，兩棟之間設(shè)置了人行出入口，乘地鐵方便。

↓8#棟景觀視野動畫演示：

日照分析——

標(biāo)準(zhǔn)：大寒日滿足2小時日照，及格；3-4小時良好；5小時以上優(yōu)秀。

↓部分樓棟日照分析文字版：

2#、3#棟整體都很好，可盲選；

4#棟慎選東邊戶1-3層，整體西戶日照＞東戶，7層及以上日照優(yōu)秀。

5#棟整體西戶＞東戶，10及以上可盲選，9層良好；8層最東戶一般；8層以下優(yōu)選西邊戶，東二戶+東戶慎選。

↓部分樓棟日照分析圖片版：

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↓動畫演示版：注：想要完整日照分析+選房攻略的，請單獨(dú)聯(lián)系老周！！

板塊及配套1、板塊分析看過以上分析，你對長房悅棠府的產(chǎn)品，感覺是不是有點(diǎn)難以名狀？那么，為什么這個項目還受到如此多的關(guān)注？第一，產(chǎn)品雖然放眼全長沙不那么優(yōu)秀，但說是周邊最好的也不過分；第二，最主要的就是地理位置了，正宗的市中心。長房悅棠府，處于東塘+侯家塘河?xùn)|老城的雙商圈內(nèi)。這里，最不缺的就是商業(yè)、地鐵、學(xué)校、醫(yī)院，房產(chǎn)價值所必備的各類要素，全都有。
雖然這兩大商圈有點(diǎn)沒落，但瘦死的駱駝比馬大，還有雨花亭商圈+各種好吃的小店，熱鬧是真熱鬧；長沙開通的地鐵線路一共6條，這里有3條，1+3+4號線；在家的7號線也從這里穿過，一共4條地鐵線路！公交線路更是密密麻麻，對打工人極度友好；新區(qū)搶破頭的三甲醫(yī)療資源，這里有倆，中醫(yī)附一+省兒童醫(yī)院；
學(xué)校？這里就是長沙教培+名校蕞集中的地方：砂子塘小學(xué)（本部）、楓樹山小學(xué)（本部）、中雅培粹（本部）、雅禮中學(xué)（本部），每一個是不是都是耳熟能詳？各類小區(qū)和機(jī)關(guān)單位的宿舍扎堆，遠(yuǎn)郊新區(qū)最稀缺的人氣與人流，在這里反而成為了短板，每到上下班高峰期，車水馬龍堵到你懷疑人生。這里最缺啥？
新房！住宅用地！保守估計，這里最起碼有5年都處于新房斷供的空檔期（其實應(yīng)該不止）！那個某望京，3棟住宅+曾經(jīng)爛尾過，不說也罷。675套房子，估計地緣性客戶都能消耗掉七七八八。具體到長房悅棠府，西臨國防科大、南臨砂子塘路、東臨韶山路。可以說，各項配套幾乎都拉滿，為啥說幾乎呢，因為只有一個短板。咱往下看！
2、商業(yè)配套距離五一商圈4000米、侯家塘約1700米，東塘商圈500m，雨花亭凱德廣場約500米。門口就是地下商業(yè)街，隨便逛一逛也是可以的。日常娛樂消遣相當(dāng)?shù)腛K。3、教育資源距離砂子塘小學(xué)本部的直線距離300米左右，楓樹山小學(xué)約1千米，中雅培粹、雅禮中學(xué)也都在附近。對于長房悅棠府而言，小學(xué)就近入學(xué)，無論哪一個都很好；痛點(diǎn)在初中。
一方面，聽說長房在積極爭取配套入學(xué)，如果搞定，學(xué)區(qū)+地段＆配套的雙殺，高溢價是妥妥的！
普通改善基本沒戲，是卷教育家長的菜。另一方面，如果微機(jī)派位，價格打下來，利好非學(xué)區(qū)房愛好者。砂子塘小學(xué)2024年共365人參加派位，指標(biāo)分配情況：稻田120/中雅北85/二十一中78/長外34/雅實30/十五中10/雨外左家塘8。楓樹山小學(xué)2024年共222人參加派位，指標(biāo)分配情況：
十五中90/中雅北55/稻田20/雅實15/雨外左家塘10/二十一中9/湘郡培粹8。4、交通配套優(yōu)勢是公共交通，項目的樓下就是4+7號線（在建）的砂子塘站點(diǎn)，開發(fā)商還在這里搞了個人行次出入口，為得就是方便業(yè)主坐地鐵。正宗雙地鐵口盤，含金量較高。
不要以為長沙不缺地鐵、不缺地鐵口盤。
偽地鐵盤太多，真正的這種樓下就是地鐵口的樓盤卻不多。什么樣的樓盤地鐵是必備？一是遠(yuǎn)郊盤；二是剛需、剛改盤；對于房子的溢價可能沒有那么大的作用，但影響的是未來二手的出手速度。
公交車也很多，基本上四通八達(dá)。劣勢就是開車出行了，尤其是高峰期，體驗過的都知道！5、人文環(huán)境在這里還要求大面積的公園或者花園綠地的話，就有點(diǎn)強(qiáng)人所難了。靠近赤黃路一側(cè)，還是規(guī)劃了綠化休閑廣場，面積不強(qiáng)求，有就比沒有強(qiáng)。項目的北面緊挨著工人文化宮，東側(cè)對面是中醫(yī)附一。
優(yōu)缺點(diǎn)總結(jié)

優(yōu)點(diǎn)：

1、地段太強(qiáng)了。

2、配套太好了，雙地鐵口+對面醫(yī)院+雨花亭商業(yè)！

3、片區(qū)新房獨(dú)苗。

4、產(chǎn)品中規(guī)中矩，跟最優(yōu)秀的比，肯定有差距；相對的，槽點(diǎn)也沒有那么多。對打周邊二手房，還是沒問題的。

從字里行間，你可能已經(jīng)感受到我對項目產(chǎn)品有那么點(diǎn)恨鐵不成鋼。

不可否認(rèn)，在卷產(chǎn)品的2025年，長房也許交出了一份不那么滿意的答卷，但并不妨礙長房悅棠府，是一個非常值得關(guān)注的項目。

為啥？

一方面，目前流露出來的資料并不完善，如果開發(fā)商在外立面，大堂、地庫、園林等公區(qū)方面發(fā)力，戶型的瑕疵，也不影響TA成為一個品質(zhì)項目。

另一方面，房子能不能有溢價、二手市場流速快不快，戶型并不起決定性作用，關(guān)鍵還得看地段和配套。

不足：
1、臨韶山路主干道，高層住宅樓棟或有噪音；2、高層樓棟樓間距過窄，園林景觀可能比較少，不要抱有太大的期待；3、周邊名校資源多，但項目教育存在不確定性。4、高峰期堵車。5、開發(fā)商最近改善類作品不多。

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