Q1: 剛剛講的小陽春可能也會比較小,危機不會再發(fā)生了,是這樣嗎？

A1: 目前來看，危機達(dá)不到像之前那樣的程度，但不能說完全不會發(fā)生。如果國家在拆遷、棚改城市更新等方面，讓地方自己解決資金而中央不配套資金，危機依然存在。不過，如果國家出錢地方配套出錢，哪怕數(shù)額有限，也能在一定程度上平穩(wěn)住情況。今年國家可能會拿出一定資金來在結(jié)構(gòu)上對沖掉市場減低的部分，但不會讓市場再度起飛。

Q2: 國家為解決房地產(chǎn)市場問題會給多少錢？

A2: 國家為解決房地產(chǎn)市場問題所給的資金難以確切預(yù)估。從目前政策來看，可能會逐步試探性地投入，例如先投入幾千億來試探市場表現(xiàn)，然后再根據(jù)情況結(jié)合地方的拆遷等情況陸續(xù)投入。不會一次性投入大量資金讓市場缺口過大，而是逐步調(diào)整投入量。

Q3: 房地產(chǎn)市場最終經(jīng)營的結(jié)果是什么？

A3: 房地產(chǎn)市場最終經(jīng)營結(jié)果可能是依靠一線、二線以及三四十個強三四線城市的發(fā)展，這些城市可能會有人買地等操作。與大量四五線城市的跌幅相對照，讓市場整體顯得比較平穩(wěn)。當(dāng)這些城市發(fā)展起來后，房價可能會上漲，會出現(xiàn)城市間的價差，這種價差可能會倒逼人群流動。從長期來看，房價上漲可能會吸引人們購買，但這種刺激手段用一次少一次，存在崩盤風(fēng)險。目前較好的辦法是托而不舉，維持現(xiàn)狀。國央企憑借低成本資金可以繼續(xù)維持市場運轉(zhuǎn)，只要資金不斷周轉(zhuǎn)，市場就能緩和發(fā)展。二手房如果過于火爆，資金流入二手房而非新房，會使政策效果大打折扣。雖然之前有建議限制二手房，但現(xiàn)在限制二手房意義不大，只能寄希望于好房子、好產(chǎn)品吸引人們購買。

Q4: 線上客戶是否有問題？

A4: 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，二手房方面，研發(fā)品牌有下降趨勢，二手房成交價格同比和環(huán)比目前仍處于下降狀態(tài)，但24年1月 - 3月16號之前是成交量低位，所以從累計同比看是在漲，到25年1月累計同比突然轉(zhuǎn)正且部分漲幅較高。從成交價來看，24年以來一線城市跌了2000多，二線城市跌了380，三線城市跌了49，新房和二手房價格整體都在跌，不過個別城市如成都、上海均價可能略微上升，但幅度較低，整體城市價格波動量比較少。

Q5: 二手房成交量漲較多,其價格意味著什么？

A5: 二手房成交量漲較多時，其價格有一定的特點。一方面，目前二手房交易中較多的是三五百萬這種比較低端的房子，是人們在出貨置換。另一方面，雖然二手房成交量目前處于高位但有所下降，當(dāng)急于出貨的人的房子賣得差不多時，可挑選的房子減少，此時二手房房價會緩慢上漲。不過，想要在一年內(nèi)漲回23年4月份的價格不太現(xiàn)實，但整體價格會逐步緩慢回調(diào)。因為當(dāng)批量式的交易完成后，剩下的房子品質(zhì)可能優(yōu)于之前交易的房子，價格會有所上漲，但由于之前低價房子拉低了整體價格，所以不會漲得過高，會在一定區(qū)間內(nèi)緩慢上漲，在未來1 - 2年內(nèi)可能會向二三線城市傳導(dǎo)，但比較困難，需要集中式消耗需求后才能解決價格表現(xiàn)問題。

Q6: 上海規(guī)劃的拆遷總量與過去幾年總量相比的比例情況如何？

A6: 上海規(guī)劃的拆遷總量與過去幾年總量相比，同比不到10個點。

Q7: 上海的房子銷售周期情況如何？

A7: 上海房子銷售周期，如果只看目前的情況是10多個月，但這是靠中環(huán)中外環(huán)隱蔽項目的成交量來計算庫存的。如果把中環(huán)外環(huán)以外也算進(jìn)來，則有二十幾個月的庫存。上海目前靠不斷拿出市區(qū)項目賣土地來對沖外圍項目，其價格越來越高，但僅靠自身難以撐起市場，拆遷在其中占的權(quán)重非常大，目前高端樓盤不是靠拆遷購買，而是靠老板購買，但往后自身性需求會逐漸減少，只能靠拆遷解決中層需求，如1000萬 - 2000萬房子的需求，以及300萬 - 600萬房子的需求。

Q8: 西安房地產(chǎn)市場火起來的原因是什么？

A8: 西安房地產(chǎn)市場火起來是因為拆遷，拆遷使得有購房需求的人涌入市場，周邊人看到這種情況開始慌了，當(dāng)發(fā)現(xiàn)周邊小區(qū)房子被大量購買后，就會產(chǎn)生需求，從而帶動市場發(fā)展。

Q9: 現(xiàn)在房地產(chǎn)政策的意義是什么？

A9: 現(xiàn)在房地產(chǎn)政策的意義主要是表明政策比較寬松，給予消費者想買就買的自由，主動權(quán)不在政府手上。例如上海拆遷地段集中在內(nèi)環(huán)或中環(huán)云邸項目，這些地方拆后再蓋房子能滿足改善性需求，且銷售情況較好。對于高端的三四千萬的房子，雖然有人搶購，但量少，先進(jìn)入的可能獲利，后進(jìn)入的可能面臨風(fēng)險。如果政策較好，從統(tǒng)計局口徑看，綜合各種操作后，可能會有同比去年3 - 5%的增長。

Q10: 提到的價格對應(yīng)的面積是多少？

A10: 價格相對比較持平，可能在正負(fù)之間震蕩，波動不大。以南京為例，其價格更多受成交結(jié)構(gòu)影響，成交量少，但愿意購買的房子銷售情況較好，與以前相比價格在結(jié)構(gòu)影響下有所變化，難以確定具體對應(yīng)的面積。

Q11: 上海3000萬的豪宅接下來幾年的量有多大？

A11: 目前上海一年3000萬豪宅的銷售量僅幾百套。
按照當(dāng)前的態(tài)勢，已供地能看到的是每年千把套，但實際銷售情況是每年只能賣出幾百套，這是因為客戶數(shù)量有限。
不過從長遠(yuǎn)來看，如果徐匯的項目供完后繼續(xù)供地，幾千套還是有可能的，即便后續(xù)有新拿地的情況，千把套以上也是有可能的。
像凱德茂名公館、中海等銷售情況較好，而保利世博銷售情況不佳，這也反映出市場的分化情況，現(xiàn)在購房者對房子本身的要求更高，回歸到房地產(chǎn)的本源進(jìn)行挑選，所以整體上3000萬豪宅的量在接下來幾年會受到多種因素的綜合影響。

Q12: 房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)是否沒有運轉(zhuǎn)起來？

A12: 是的，房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)沒有運轉(zhuǎn)起來。從目前的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多問題，例如銷售情況不佳，新開盤項目的去化率低等，這些都表明周轉(zhuǎn)沒有正常運轉(zhuǎn)。

Q13: 房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的這種情況會持續(xù)嗎？

A13: 從目前的形勢分析，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的這種情況有持續(xù)的可能性。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售困難、周轉(zhuǎn)不暢等問題，并且沒有明顯的改善跡象，例如萬科的每周網(wǎng)簽和成交數(shù)據(jù)的辦案量走勢，與銷售榜單以及企業(yè)自己公布的數(shù)據(jù)相比都大打折扣，這表明房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的情況較為嚴(yán)峻且可能持續(xù)。

Q14: 房地產(chǎn)企業(yè)是否會有危機？

A14: 房地產(chǎn)企業(yè)存在危機。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠售賣以前的存量樓盤，并且在開盤策略上也較為保守，例如只拿出少量房源開盤銷售，目的是減少成本。從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，像萬科這樣的企業(yè)，其每周網(wǎng)簽和成交數(shù)據(jù)的辦案量走勢與銷售榜單以及自身公布的數(shù)據(jù)相比都有很大折扣。這表明房地產(chǎn)企業(yè)面臨著銷售困難、周轉(zhuǎn)不暢等問題，這些問題如果得不到解決，將會導(dǎo)致企業(yè)面臨危機。

Q15: 房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)相關(guān)情況的原因是什么？

A15: 房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)相關(guān)情況主要有以下原因。一方面，部分城市存在網(wǎng)簽問題，可能是因為房子賣掉了但未解押，需要先償還銀行貸款才能網(wǎng)簽；另一方面，也存在數(shù)據(jù)有水分，即房子實際未賣掉的情況。無論是哪種情況，不網(wǎng)簽就無法獲得銀行貸款，而在當(dāng)前行情下幾乎不存在全款購房的情況。此外，從企業(yè)層面來看，國家不會讓頭部企業(yè)輕易倒掉以免給市場造成沖擊，但這些企業(yè)也沒有太大發(fā)展空間，只能處理好資產(chǎn)，將問題往后延續(xù)。而要真正解決問題，要么依靠老百姓買房，要么引入大量資金重新激活企業(yè)，但目前來看這兩者都較難實現(xiàn)，所以企業(yè)只能維持現(xiàn)狀，保證交付，這就導(dǎo)致了目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的種種情況。

Q16: 部分房地產(chǎn)企業(yè)是否能活過來？

A16: 在當(dāng)前市場狀態(tài)下，部分房地產(chǎn)企業(yè)活過來的可能性不大。除非當(dāng)?shù)氐男∶駹I企業(yè)的一兩個項目銷售情況良好，資金狀況有所改善，但這也基本是達(dá)到極限的狀態(tài)。雖然國家有“應(yīng)貸盡貸”的政策，能保證項目有資金建房，但房子建成后如果賣不掉，政府也不再負(fù)責(zé)，所以僅靠目前的政策難以讓企業(yè)徹底扭轉(zhuǎn)局面。

Q17: 政府收儲的房子數(shù)量是多少？

A17: 文檔未明確提及政府收儲房子的具體數(shù)量，無法準(zhǔn)確回答。

Q18: 政府收儲的郊區(qū)房子租給誰？

A18: 目前來看，郊區(qū)房子存在銷售困難的情況，對于政府收儲后的郊區(qū)房子租給誰是一個問題。從之前鄭州的情況來看，市中心位置好、交通便利的房子即便政府不收儲也能賣掉，只是快慢的問題。而郊區(qū)房子如果按照商業(yè)化的邏輯去考慮收儲和投資是不合理的，目前也沒有明確的租賃對象，這也反映出政府收儲郊區(qū)房子在租賃對象方面存在很大的不確定性。

Q19: 完成保障住宅建設(shè)后如何推動市場？

A19: 文檔未明確提及完成保障住宅建設(shè)后推動市場的具體方式，無法準(zhǔn)確回答。

Q20: 政府收儲的房子收完后租給誰？

A20: 如果有很多人愿意租這些房子，那么房子后續(xù)的銷售也不會特別困難，就會有人愿意投資。但目前的情況是，這一邏輯存在問題，例如為了發(fā)展城市將人口往外遷徙，但人們并不愿意去，導(dǎo)致政策難以解決實際問題。政府收儲后，房子如果當(dāng)成商業(yè)模式運營，就會面臨租給誰的問題，如果沒有明確的租賃對象，就會像一個燙手山芋，所以目前來看政府收儲房子后的租賃對象并不明確。

Q21: 發(fā)展城市要蓋什么房子和商業(yè)？

A21: 在發(fā)展城市過程中，蓋何種房子和商業(yè)需要考慮多種因素。
從目前來看，（各行業(yè)紀(jì)要請加微：hjk211985）地方政府更多以商業(yè)模式為主導(dǎo)，而不是單純的救市邏輯。
如果只是為了完成政治指標(biāo)去做保障住宅，后續(xù)在推向市場、出租、售賣等環(huán)節(jié)可能面臨諸多問題。
例如收儲土地后，如果商業(yè)模式不合理，地方政府可能會將其視為燙手山芋。
當(dāng)前政策傾向于維持市場平穩(wěn)，避免大幅增長或下跌，因為這可能涉及問責(zé)。
同時，之前存在的如爛尾樓等問題也會影響城市建設(shè)中房子和商業(yè)的規(guī)劃，雖然現(xiàn)在爛尾樓相關(guān)統(tǒng)計和提及逐漸減少，但這些遺留問題依然在一定程度上影響著城市建設(shè)的布局。

Q22: 關(guān)于爛尾樓的事情是否還被提及？

A22: 目前關(guān)于爛尾樓的事情基本不再被提及。
在2023 - 2024年曾與房企搞過重振房地產(chǎn)的平臺來梳理爛尾樓項目，并將有交付風(fēng)險的幾十家企業(yè)的爛尾項目提交給相關(guān)管理領(lǐng)導(dǎo)，之后也出臺了相關(guān)政策。
但到現(xiàn)在，所有機構(gòu)都不再統(tǒng)計爛尾情況，地方政府也不大再提此事。
不過實際上仍存在爛尾項目，對于有貨值能接盤資金進(jìn)入銷售的情況，還有解決的可能；而對于純民生問題且沒有資金和貨值的情況則比較困難。
像鄭州這樣較難處理的情況，也有樓盤通過政府貼錢交房。
總體來說，現(xiàn)在沒有太多聲音去投訴交付問題，老百姓也有了一些盼頭。

Q23: 今年地方發(fā)債是否是重點？

A23: 今年地方發(fā)債是重點。
地方發(fā)債的核心在于對其手上的隱形債務(wù)進(jìn)行調(diào)整。
由于目前賣地困難，政府需要撥款來讓地方再融資以穩(wěn)定市場，否則地方政府存在財政破產(chǎn)的風(fēng)險。
從目前情況看，至少到今年年中，城投債尤其是境外城投債被認(rèn)為風(fēng)險不大，因為地產(chǎn)下行的情況下，不能讓承載的城投也陷入困境，這涉及到整個國家主權(quán)信譽的問題，所以目前其風(fēng)險相對較小。