物業工程維修技巧

01

給排水類

1、管接頭斷裂于墻內暗埋接頭中的處理技巧

可采用鋸割、剔鑿理出斷裂接頭的方式進行處理，避免剔打墻體更換墻內接頭存在的破壞墻面裝飾、處理費用大、處理時間長等弊端。

2、地面暗埋管道（如：水管、天然氣管）維修更換中對不便開挖地面（如公路等）位置管道的處理技巧

在能保證使用流量前提下，可開斷該段管道，采取稍小匹配規格管道穿入開斷管道中進行替代連接的處理方式。

3、鍋爐停用一段時間后，點燃燃燒盤聽見滴水至燃燒盤的“嗤嗤”聲

多為鍋爐內冷凝水滴落，非鍋爐漏水故障，點燃使用約半小時內該現象將自然消除。

4、室內水管“冒汗”處理方式

主要出現在空氣濕度較大的4-7月，空氣中水蒸氣遇溫度較低的水管（水管表面溫度相對環境溫度較低）液化形成的冷凝水，主要處理方式：通風、水管采用保溫材料包裹。

5、室內水閥開啟后出水量小處理技巧

單個水閥水量小多為該水閥濾網堵塞引起，室內各水閥出水量均小而市政供水壓力正常的情況下，多為該水表濾網堵塞引起，需清潔水表濾網進行解決。

6、衛生間異味處理方式

多屬排污功能管未安裝存水設備（如：防臭地漏）或存水設備未存積適量水量，以致室內與主污排管管道間未能有效將水隔離引起；處理方式：加裝存水設備且存水裝置內加水。

7、單溫或雙溫水閥漏水（關不嚴）處理技巧

在閥體未損壞情況下多為閥芯損壞造成，處理方式是直接更換水閥閥芯，該方式可大大降低處理成本且能保證處理效果，若屬閥體損壞，建議更換水閥。

8、管件卸裝自制便利工具

在對圓形給排水接頭拆裝維修中，若單純采用管鉗等常用工具處理易損傷管接頭且不易有效拆裝，同時因配置管鉗等常用工具規格的局限性，并不能滿足所有管件拆裝需求，如圖：通過繩索+撬棍的合理搭配組合為圓形管件拆裝器，有效解決了上述難題。

9、在日常維護保養到位的前提下，單元排水管頻繁堵塞返水至室內

在主管道不便維修或整改前提下，若主管道不便處理可采取在單元排水管的易堵塞部位前端與返水口之間加裝溢流管的方式。

10、給水主閘閥不能開關的維修技巧

給水主閘閥閥盤扳動正常但不能打開或關閉水閥，多為閘閥閥桿銹蝕絲牙損壞造成，低成本且較快速、有效的處理方式是加工、更換閥桿。

11、業主用水量無端增大，或者各水閥關閉狀態下水表依然轉動的排查技巧

上述現象多屬馬桶進水閥或排水閥故障出現微漏引起，建議首先對其進行排查。

12、疏通機疏通廚房等油污堵塞管道技巧

疏通時可加入一些油污清潔劑（如洗衣粉、洗潔精）至堵塞管道中進行疏通，提高疏通效果及鋼絲取出后的清潔度。

13、開啟閘性閥門技巧

打開閘性閥門時（如：閘閥、三角防盜閥），不可完全打開（可完全打開后回轉約半圈），不然不利于后期有效關閉等操作。

14、馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水臨時處理技巧

馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水多屬排水閥橡膠墊老化變形所致，在沒有找到匹配材料更換的情況下，簡易處理技巧是：將橡膠墊清潔干凈并放入燙水中加熱軟化后再整理安裝使用，軟化后的橡膠墊容易貼實封閉排水口，避免漏水（當然需給業主講清楚屬臨時處理，購回材料后需更換）。

02

土建類

1、漆工作業漆面邊線平直或避免非漆面污損處理技巧

在漆面邊線位置貼上紙膠帶或封口膠后，再刷漆可達到較理想效果。

2、臺盆、玻璃等打密封膠操作技巧

在打密封膠的邊沿限位位置粘上封口膠或紙膠帶，打上密封膠后，用粘上肥皂或香皂水的手指修正表面，最后拆除封口膠或紙膠帶（該方式能達到密封膠表面順直美觀且密封膠不粘手的效果）。

3、入戶門鎖芯使用不靈活、入戶門關閉鎖舌不易進入鎖槽處理技巧

由于加潤滑油存在油凝、油污等弊端，宜采用加入鉛筆粉的處理方式進行簡單、有效處理。

4、游樂設施等配套軸承損壞更換技巧

常遇軸承損壞軸套不易取下的現象，可用角磨機將軸套開口，然后用金屬鏨脹開軸套即可。

5、有機玻璃粘接技巧

在日常物業工程維修材料中，可利用香蕉水與有機玻璃的可溶原理進行粘接。

6、座椅木條損壞后更換新木條調色顏色存在差異處理技巧

可采取將該座椅木條整體更換，拆下的可用木條保留用于后續相應座椅木條損壞后的更換維修，彌補同一座椅木條色差影響品質的問題。

7、硬度較高部位釘鐵釘（如墻上）技巧

在釘尖沾上黃油或肥皂或蠟再釘，不易將鐵釘釘彎曲。

8、關門時因鎖舌不易進入鎖槽不便關閉或用力關閉聲音大的處理技巧

最好是及時在鎖舌上加鉛筆粉維修處理，若不能及時維修，可按下鎖舌關門，減少關門噪音，帶給客戶良好服務感受。

9、木螺絲省力旋入木材中的技巧

在轉入前先把木螺絲涂上油脂或肥皂，就能夠比較省力地將木螺絲旋入木頭中了。

10、鋼鋸條鋸金屬材料使用技巧

用鋼鋸鋸金屬材料時，可先把肥皂水涂于鋸條上，然后再鋸，不但省力，而且鋸條不易折斷。

03

強弱電類

1、降低控制電柜溫度技巧

控制電柜安裝于鎖閉房間內（如：電梯機房、配電室等）的情況下，除空調、通風等降溫措施外，自身散熱降溫方式是打開控制電柜門，避免熱量在電柜內的積聚、降低電器使用環境溫度，減少故障的發生。

2、對射若因下雨或太陽直射原因導致誤報的處理技巧

在對射端外殼表面上部加裝遮擋帽，避免太陽直射及雨水淋于對射端外殼表面。

3、用電筆判斷配電房補償電容好壞的技巧

采用電筆測試低壓無功補償電容器的接線端，若接線端有供電，而電容器沒有發熱，可判斷該電容器多已損壞。

4、對業主設施設備實施維修、保養前處理技巧

在對客戶設施設備（如：風扇、電腦、燃氣灶等）實施維修、保養前，需先判斷其相應功能的完好性，以防出現意外增加后續不必要的協調成本。

5、公共燈具季節調整提升客戶滿意度技巧

針對業主敏感部位（如：單元大堂、電梯轎廂等），可針對性采取季節性燈具色調調整的方式（高溫季節統一更換為冷色調，帶給客戶清涼的感受，低溫季節統一更換為暖色調，帶給客戶溫暖的感受），更換下來的燈具可作為后續更換使用。

04

其他類

1、客戶敏感部位設施損壞材料不能（及時）購回的處理技巧

為減少品質的影響，可將非敏感部位同型材料（如：專用燈罩、高樓層電梯外招板損壞換為對客影響小的二樓外招板等）用作臨時替換，并后續跟進完結處理。

2、清潔鍋爐燃燒盤避免碳灰污染戶內成品技巧

準備一垃圾袋（大小選擇需能輕松容入燃燒盤），取下鍋爐燃燒盤，放入垃圾袋中對燃燒盤進行清潔，避免燃燒盤碳灰等污物四面散落污染戶內成品、不便清潔等問題。

3、軟管與硬管連接（如天然氣軟管連接氣灶）不便套入的處理技巧

對軟管采取燙水加熱軟化或者在硬管表面涂上肥皂等潤滑劑，軟管即容易連接套入硬管。

來源：物業云圈

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