根據司法部規范性文件審查反饋意見和新修訂的《青海省物業管理條例》，結合海南州實際，對《海南藏族自治州物業管理辦法》（簡稱辦法）進行了修正，現將修正的《辦法》公開征求社會各界意見。
有關組織和公眾可通過以下途徑和方式：（略）
1.將意見發送至電子郵箱：（略）
2.通過信函方式：（略）
3.通過來電或傳真方式：（略）
聯系電話：（略）
意見反饋截止時間為2024年8月12日。


海南州住房和城鄉建設局
2024年7月30日





《海南藏族自治州物業管理辦法》修正說明

（一）對第21條提出的“關于將專業經營設施設備的所有權移交給組織安裝的專業經營單位：（略）
（二）對第42條提出的“關于將審計費用列入共有資金支出項目的規定，不符合《民法典》第278條規定，無上位法依據。”修改為“鼓勵實行業主委員會及委員任期和離任經濟責任審計，審計事項由業主大會決定。”
（三）對第52條提出的“關于處置業主公共收益的規定，不符合《民法典》第278條和《物業管理條例》第54條規定”。修改為“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”
（四）對第63條“關于業主未實際入住使用的，應交納物業服務費用總額百分之七十的費用的規定，不符合《民法典》第944條和《物業管理條例》第41條規定，無上位法依據。”直接刪除。
（五）對第89條“關于車庫、車位的出售、出租規定，不符合《民法典》第276條，租賃合同期限不得超過六個月，無上位法依據”。修改為：“物業（略）域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當首先滿足業主的需要。建設單位：（略）
（六）對第97條“關于業主委員會向物業所在地物業管理主管部門提出緊急情況維修申請報告并由物業主管部門核準的規定，不符合《物業管理條例》第11條規定”。修改為“發生下列緊急情況時，物業服務人、業主委員會、相關業主、社區居（村）民委員會應當先行采取應急措施，同時由業主委員會向物業所在地物業管理主管部門提出緊急情況維修申請報告，物業管理主管部門接到報告后，應當在三個工作日內辦理相關手續。經核準后，維修、更新和改造的費用在專項維修資金中列支。”
（七）對“關于損壞房屋承重結構，主體結構的處罰規定，不符合《建設工程質量管理條例》第69條規定，罰款額度不一致。”修改建議為法律責任部分直接用第99條“違反本條例規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，從其規定。”予以說明，并將原第100-104條刪除。






《海南藏族自治州物業管理辦法》（修訂稿）
第一章總則
第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人民群眾的居住環境，建設和諧宜（略），根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國建筑法》、國務院《物業管理條例》和《青海省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本州實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本州（略）域內的物業服務及監督管理活動。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業（略）域內環境衛生和相關秩序的活動。
第三條物業管理應當遵循業主自治、權責一致、專業服務、質價相符、公平公開、依法監管的原則。全社會應當共同維護物業（略）場秩序，構建共商、共治、共享的物業（略）場環境。
第四條州、縣人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、社區建設（略）治理體系，推動物業管理規范化、市場化。
第五條州、縣住房和城鄉建設部門負責本（略）域內物業管理活動的監督管理工作，履行以下職責：
（一）制定本（略）域內物業管理相關政策并組織實施；
（二）負責物業管理招投標備案和采用協議的方式：（略）
（三）負責住宅專項維修資金的歸集、使用和監管；
（四）負責建立物業管理糾紛調解機制，處理物業管理投訴；
（五）組織開（略）內物業管理項目的調查，建立相關物業管理檔案；
（六）組織開展物業服務人信用評價；
（七）定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務人、項目負責人的信用信息征集、核查、查詢和監管工作；
（八）負責對各級物業管理工作人員、業主委員會成員的培訓工作；
（九）法律、法規規定的其他職責。
第六條鄉鎮人民政府在物業管理活動中履行以下職責：
（一）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉，并做好業主委員會備案工作；
（二）指導和監督業主大會、業主委員會開展工作；
（三）協調物業管理（略）管理、社區服務之間關系，調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務人在物業管理活動中的糾紛；
（四）協調和監督物業承接查驗、退出交接等工作；
（五）協調和監督老（略）物業管理；
（六）責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定；
（七）法律、法規規定的其他職責。
社區居（村）民委員會應當協助鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。
第七條州、縣自然資源、市場監督管理、公安、城市管理、消防救援、生態環境、衛生健康、民政等行政主管部門按照各自職責負責物業（略）域內的相關監督管理工作。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位：（略）
第八條鄉鎮人民政府應當建立聯席會議制度，聯席會議由鄉鎮人民政府、物業主管部門、社區居（村）民委員會、公安機關、業主委員會、物業服務人、專營單位：（略）
第九條突發公共事件應對期間，鄉鎮人民政府負責落實依法采取的各項應急措施，指導物業服務人開展相應級別的應對工作。州縣住建部門協調同級應急等相關部門給予物資和資金支持。
物業服務人應當服從政府統一指揮，在鄉鎮人民政府指導下積極配（略）居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急處置措施。物業服務人依法執行政府實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當予以配合。
第十條物業管理相關行業協會應加強行業自律，規范服務行為，調解行業內部爭議，促進物業服務人誠信經營，提升物業管理質量和服務水平。
第十一條鼓勵全社會采用新技術、新方法，（略）與物業管理深度融合，提升物業管理質量和服務水平，推動物業服務向智能、綠色方向發展。
物業服務人、業主委員會等應逐步運用新媒體，引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，（略）絡化物業管理的新模式。
第十二（略）物業管理行政主管部門應當建立物業服務人考核體系和信用評價體系，建立健全物業服務人信用檔案，對物業服務人實行動態管理，定期向社會公布信用信息評價結果。

第二章物業（略）域與共用設施設備

第十三條物業（略）域的劃分應當以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。物業設施設備共用的，應當劃分為一個物業（略）域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業（略）域。調整物業（略）域的，應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主同意。
第十四條建設單位：（略）
建設單位：（略）
第十（略）級人民政府物業管理主管部門應當建立物業（略）域檔案。
物業（略）域檔案應當載明物業（略）域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、共有部分情況、建設單位：（略）
第十六條建設單位：（略）
（一）物業服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業服務用房不包含門崗值班室。
（二）（略）或者出入口附近，地面以上、二層以下，具備水、電、暖、衛、采光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。
業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。
物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位：（略）
第十七條城鄉規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等作為規劃設計指標進行審查。
物業管理主管部門或者不動產登記機構，在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房進行核查，并在房屋登記簿中注明物業服務用房面積和位置。
建設單位：（略）
第十八條物業（略）域內的下列配套設施設備和相關場所屬于業主共有：
（一）物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋；
（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；
（三）物業（略）（略），除城鎮公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地；
（四）建設單位：（略）
（五）其他不屬于業主專有部分，也不（略）政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施；
（六）法律、法規規定的其他共有部分。
第十九條對配套設施設備不齊全的老舊（略），州、縣人民政府應當制定老舊（略）物業改造規劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊（略）的綜合環境和物業服務。
第二十條新建住宅物業（略）域內的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環衛、郵政等附屬設施設備的配置應符合國家技術標準和專業技術規范。
配套設施不齊全的老舊（略），專業經營單位：（略）
第二十一條新建住宅物業（略）域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業經營設施設備按照國家技術標準和專業技術規范設計，由相關專業經營單位：（略）
專業經營設施設備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線

第三章業主和業主組織

第二十二條本條例所稱業主，是指物業（略）域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。
除前款規定外，符合下列條件之一的，可以認定為業主：
（一）尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、遺贈、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位：（略）
（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位：（略）
（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位：（略）
（四）因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人；
（五）其他符合法律、法規規定的單位：（略）
第二十三條業主在物業管理活動中，享有下列權利:
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務人履行物業服務合同；
（八）對物業共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第二十四條業主在物業管理活動中，履行下列義務:
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業（略）域內物業共有（略）域、部位或者設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定，配合物業服務人實施物業管理；
（四）按照有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）遵守房屋裝飾裝修的規定；
（七）支持和配合物業服務人的合法經營和管理活動；
（八）履行房屋安全使用責任；
（九）履行生活垃圾分類投放主體責任，按照規定分類投放生活垃圾；
（十）法律、法規規定的其他義務。
第二十五條物業（略）域內全體業主應當依照《青海省物業管理條例》規定的法定程序設立業主大會，選舉業主委員會。物業所在地鄉鎮人民政府應當（略）級人民政府物業管理主管部門指導（略）的物業（略）域成立業主大會，并選舉產生業主委員會。
業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
未成立業主大會的，在發生物業企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務人或者其他事項時，由所在的鄉（略）級住房管理部門指導、協助業主共同決定有關事項。
第二十六條物業（略）域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會:
（一）業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；
（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；
（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數的百分之三十以上。
第二十七條符合成立業主大會條件的，鄉鎮人民政府應當在收到建設單位：（略）
籌備召開新建住（略）首次業主大會會議所需費用由建設單位：（略）
第二十八條建設單位：（略）
第二十九條首次業主大會籌備組由鄉（鎮）人民政府、縣級物業管理行政主管部門、社區黨組織、轄區公安派出所、社區居（村）民委員會、建設單位：（略）
籌備組中的業主代表由鄉（鎮）人民政府在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業主中確定并公示，業主代表資格應當符合有關業主委員會委員候選人資格的規定。
第三十條首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會之日起三十日內，由業主委員會向物業所（略）級物業管理行政主管部門備案。
縣級物業管理行政主管部門受理備案材料后，經審查符合條件的，應當在十個工作日內頒發備案通知書。業主大會取得備案通知書后，由業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會印章。
業主大會可以委托鄉（鎮）人民政府或（略）居（村）民委員會代為保管業主大會印章；需要使用業主大會印章的，由業主委員會向鄉（鎮）人民政府或（略）居（村）民委員會提出。
業主委員會印章由業主委員會保管，需要使用業主委員會印章的，應當有業主委員會半數以上委員簽字。
第三十一條業主大會討論決定下列事項:
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員和候補委員；
（三）選聘、解聘物業服務人；
（四）籌集或使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（六）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（七）確定或者調整物業服務方式：（略）
（八）確定業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會委員工作補貼標準；
（九）改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；
（十）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第三十二條業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求鄉鎮人民政府組織召開；鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業主，并在三十日內組織召開。
第三十三條不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住（略），經鄉鎮人民政（略）級人民政府物業管理主管部門指導后仍不能成立的，可以由鄉鎮人民政府、社區居（村）民委員會、建設單位：（略）
物業管理臨時機構的人員組成，應當在物業（略）域內公告。
第三十四條業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業（略）域內公告。需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。
業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。業主大會會議表決采取記名投票的方式：（略）
第三十五條物業（略）層為單位：（略）
第三十六條業主委員會由五人以上單數組成，具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會作出的決定，應書面告（略）居（村）民委員會。
第三十七條業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主大會和業主的監督，并履行下列職責：
（一）執行業主大會決定和決議，維護業主共同利益；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接；
（三）監督物業服務人履行物業服務合同，使其按照服務內容和服務標準提供服務；
（四）召集業主大會會議，報告年度物業管理實施情況、業主委員會履職情況；
（五）監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；
（六）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
（七）監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的續籌；
（八）在物業（略）域內配合行政執法機關開展執法工作；
（九）配合、支（略）居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督；
（十）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業服務費用；
（十一）制作和保管會議記錄、共有物業部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；
（十二）定期向業主通報工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況；
（十三）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（十四）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。
第三十八條業主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業（略）域內向業主公布下列情況和資料:
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；
（四）專項維修資金的籌集和使用情況；
（五）物業共有部分的使用和收益情況；
（六）（略）或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經營情況；
（七）業主大會、業主委員會工作經費和工作補貼的籌集、使用情況；
（八）其他應當向業主公開的情況和資料。
第三十九條業主委員會不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定；
（二）虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；
（三）擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；
（五）侵占、挪用業主共有財產，將業主共有財產借貸給他人或者以業主共有財產為他人提供擔保；
（六）收受物業服務人或者與其履行職務有利害關系的單位：（略）
（七）為在本物業（略）域提供服務的物業服務人承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；
（八）泄露業主信息，發布違反法律法規、社會公共秩序的不實言論、信息；
（九）拒不執行鄉（鎮）人民政府、相關主管部門關于本物業（略）域的整改要求或者人民法院有關裁判；
（十）侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會委員有前款情形之一的，由鄉（鎮）人民政府責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，并向業主公示。罷免業主委員會委員時，應當允許其提出申辯并記錄歸檔。
第四十條業主委員會有下列情形之一的，物業所在地鄉鎮人民政府可以組織召開業主大會會議，由業主大會會議決定是否解散業主委員會：
（一）嚴重侵害業主合法權益的；
（二）嚴重影（略）安定及公共秩序的；
（三）不按照規定履行業主委員會職責的；
（四）違反財務管理、工作檔案和印章管理制度，情節嚴重的。
業主大會會議決定解散業主委員會的，鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
第四十一條業主大會、業主委員會工作經費以及業主委員會委員的工作補貼由全體業主承擔。工作經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定，可以由全體業主分攤，也可以從物業共有部分及其附屬設施設備經營所得收益中列支，但不得從物業服務人經營收益中列支。
第四十二條鼓勵實行業主委員會及委員任期和離任經濟責任審計，審計事項由業主大會決定。
第四章前期物業管理

第四十三條前期物業管理，是指業主、業主大會選聘物業服務人之前，由建設單位：（略）
建設單位：（略）
第四十四條前期物業管理階段的住宅物業，建設單位：（略）
投標人少于3個或者總建筑面積不超過3萬平方米的住宅物業，經縣級物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式：（略）
第四十五條建設單位：（略）
建設單位：（略）
（一）物業共用部位、共用設施設備的移交和查驗；
（二）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理規定；
（三）業主的權利與義務；
（四）違反臨時管理規約應當承擔的責任；
（五）臨時管理規約依法應當約定的其他事項。
臨時管理規約不得侵害物業買受人合法權益。
臨時管理規約的效力至首次業主大會審議通過的管理規約生效時終止。
第四十六條物業服務人承接物業前，應當與建設單位：（略）
第四十七條建設單位：（略）
實施承接查驗的物業，應當具備以下條件:
（一）建設工程竣工驗收合格，取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房城鄉建設行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電（略）政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；
（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；
（四）道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、（略）等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）住（略）分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；
（七）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（八）法律、法規規定的其他條件。
第四十八條建設單位：（略）
（一）物業（略）域劃分資料；
（二）建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證復印件、附圖；
（三）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、（略）工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；
（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件；
（六）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（七）業主名冊；
（八）物業管理必需的其他資料。
未能移交前款所列資料的，建設單位：（略）
第四十九條物業承接查驗應當簽訂物業承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
第五十條物業承接查驗的費用，由建設單位：（略）
物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和物業正常使用的，建設單位：（略）
第五十一條物業服務人應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所（略）物業管理行政主管部門辦理備案手續：
（一）前期物業服務合同；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協議；
（四）建設單位：（略）
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他承接查驗有關的文件。
物業服務人應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。
第五十二條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十三條業主大會會議或業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位：（略）

第五章物業管理服務

第五十四條從事物業服務活動的企業應當依法成立，具有獨立法人資格，并擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力。
物業服務人登記機關應當在物業服務人核準登記之日起五日內，將企業信息共享給同級物業管理行政主管部門。
州外物業服務人進入本州從事物業服務活動，應當到州級物業管理行政主管部門辦理備案手續。
第五十五條業主大會可以決定采用招投標或者協議的方式：（略）
業主大會決定采用招投標方式：（略）
業主大會決定采用協議方式：（略）
物業所（略）級人民政府物業管理主管部門、鄉（鎮）人民政府應當指導、監督選聘物業服務人的活動。
第五十六條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業服務合同應當對物業服務人在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。
物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合（略）級人民政府物業管理主管部門和鄉鎮人民政府備案，并同時（略）居（村）民委員會報送有關業主委員會、物業服務人、物業合同等相關資料。州級物業管理行政主管部門應當會同有關部門、物業服務行業組織制定物業服務合同示范文本，并向社會公布。
第五十七條物業服務人應當參加信用等級評價，按照信用評價等級提供相應的星級服務。信用等級為AAAA級和AAA級的物業服務人實施一至五星級服務；信用等級為AA和A級的物業服務人實施一至三星級服務；信用等級為B級的物業服務人實施一星級服務，并不得承接新的物業服務項目。
第五十八條物業服務收費標準應當與物業服務星級標準相對應。（略）域業主委員會和物業服務人可根據實際情況，結合物業服務合同約定內容確定物業服務收費標準與物業服務星級標準內容，并征得業主同意。
州級物業管理行政主管部門應當發布住（略）物業服務星級標準，明確物業服務內容和標準。
州級價格行政主管部門應當會同同級物業管理行政主管部門制定星級服務收費標準，并向社會公布；每三年對收費標準進行評估，根據評估結果調整收費標準，制定、調整收費標準應當通過座談、論證、聽證或者其他公開形式，廣泛征求社會公眾的意見建議。
第五十九條業主委員會應當依據法律、法規、規章的規定與業主大會選聘的物業服務人訂立書面的物業服務合同，并按規定進行備案。
物業服務合同應當載明下列內容：
（一）提供物業服務符合有關規定的標準、規范；
（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；
（三）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；
（四）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關；
（五）發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告；
（六）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會或者物業管理委員會；
（七）不得侵犯業主的合法權益，不得泄露在物業服務活動中獲取：（略）
（八）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類；
（九）配合鄉（鎮）人民政府、行政執法機關（略）居（村）民委員會做好物業管理相關工作。
第六十條物業服務人應當將下列信息予以公示：
（一）物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式：（略）
（二）物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式：（略）
（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位：（略）
（四）公共水電費用分攤情況、物業管理費與物業專項維修資金使用情況；
（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項。
物業服務人應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。
業主對公示內容有異議的，物業服務人應當予以答復。
第六十一條除清潔、綠化、保安、電梯維護管理等專業服務外，一個物業（略）域應當由一個物業服務人統一提供物業服務。物業（略）域內地上或者地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。
第六十二條物業服務人根據物業服務合同的約定，提供下列服務:
（一）物業共有部分及其附屬設施設備的維護和管理；
（二）公共秩序維護、安全防范、車輛停放管理；
（三）環境衛生清潔和公共綠化養護；
（四）物業裝飾裝修管理服務；
（五）物業檔案及相關資料的保管；
（六）其他物業管理服務事項。
第六十三條物業服務收費（略）分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導（略）場調節價。
保障性住房、房改房、老舊住（略）以及住宅前期物業服務實行政府指導價管理；業主大會成立之后的（略）及其它非住宅物業服務收費（略）場調節價；物業服務人接受業主委托提供物業服務合同以外的特約服務費（略）場調節價。
實行政府指導價的（略）公共性物業服務收費，由縣人民政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門根據物業服務等級指導標準、物業服務人成本、居民經濟承受能力等因素，制定相應的等級基準價及其浮動幅度和相關物業服務收費標準，并向社會公布。
第六十四條（略）場調節價的物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則，具體標準和方式：（略）
第六十五條物業服務人依約履行義務的，業主應當按照物業服務合同約定按時交納物業服務費，不得以物業空置、存在開發建設遺留問題或者放棄共有權利等為由拒絕交納。物業服務費按月計收，最長預收期限不得超過六個月，業主自愿交納的除外。
業主逾期不交納物業服務費的，物業服務人、業主委員會可以通過上門催交、電話催交等形式，督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務人可以依法提起訴訟。經生效司法判決確認后仍不履行的，可以申請人民法院強制執行并按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
第六十六條物業服務人不得有下列行為：
（一）減少物業服務內容、降低物業服務標準；
（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式：（略）
（三）擅自增加收費項目、提高收費標準，超期收取費用；
（四）擅自處分屬于業主的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權；
（五）擅自拆除、損壞物業（略）域內的共用設施設備；
（六）擅自撤離或者拒不退出物業（略）域；
（七）終止服務撤離時，拒不移交屬于業主的檔案資料、物品、資金等；
（八）法律、法規禁止的其他情形。
第六十七條物業（略）域突發失管狀態時，鄉（鎮）人民政府應當確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
提供應急物業服務的，鄉（鎮）人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業（略）域內公示。應急物業服務期限不超過一年，費用由全體業主承擔,已交納物業費的由原物業服務人予以結算。
應急物業服務期間，鄉（鎮）人民政府應當組織業主共同決定選聘新的物業服務人，協調新的物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第六十八條供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位：（略）
專業經營單位：（略）
物業服務人接受專業經營單位：（略）
第六十九條規劃設計為集中供熱的物業（略）內公共設施安全運行的不得停止用熱。
具備供熱計量條件的物業（略）域，應當實行供熱計量收費制度。
第七十條物業服務人應當協助做好物業（略）域內的安全防范工作，制定安全防范應急預案。發生突發性自然災害、公共衛生事件、火災和供水、供電、供氣、特種設備等安全事故時，物業服務人在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門和專業經營單位：（略）
物業服務人員在從事物業服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第七十一條業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿九十日前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務人。決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿三十日前與物業服務人續簽物業服務合同。決定選聘新物業服務人的，原物業服務人應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業（略）域，并配合新選聘的物業服務人接管。
物業服務人決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主或者業主委員會，同時書面（略）級人民政府物業管理主管部門、鄉鎮人民政府。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出續聘或者選聘決定，也沒有要求物業服務人退出物業（略）域，原物業服務人按照合同約定繼續提供服務的，物業服務合同有效期自動延續至新的物業合同約定提供物業服務之日止。
第七十二條物業服務人應當自物業合同終止之日起十五日內，向業主委員會履行下列交接義務:
（一）移交物業服務用房等共有部分及其附屬設施設備；
（二）移交本辦法第五十九條規定的資料；
（三）移交物業檔案、維修和保養物業形成的技術資料及保養記錄；
（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；
（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。
物業服務人未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業（略）域、停止物業服務；不得損壞、隱匿、銷毀有關資料和財物。物業服務人拒不移交前款資金、資料和物品并拒絕退出物業（略）域的，業主大會應當及時（略）居委（略）級房產主管部門報告，并可（略）內公安機關請求協助；物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。
第七十三條物業服務合同終止后，物業服務人不得以業主欠交物業管理費用或者對業主大會、業主委員會、籌備組及物業主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。
物業服務人應當在辦理交接至退出物業（略）域期間，維持正常的物業管理秩序。
物業服務人退出后，物業服務合同遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁以及訴訟等途徑進行解決。
第七十四條老（略）人民政府幫助組織成立業主委員會，并選聘物業服務人進行服務；無法選聘的，鄉鎮人民政府應負責或委（略）（村）居（村）民委員會組建簡易物業服務組織視情提供相應的準物業服務。物業主管部門應結合“紅色物業”創建工作，采取物業服務企業主動對接、單位：（略）
老（略）的具體標（略）人民政府制定。
第七十五條業主共同決定對物業實施自行管理的，應當就管理事項、管理實施方式：（略）
自行管理可以采取由業主直接執行管理事務、選舉業主委員會或者成立其他管理機構統一執行管理事務以及業主共同決定的其他形式進行。自行管理應當推選管理負責人。
第七十六條自行管理的業主委員會、管理負責人應當在物業（略）域內每半年公布管理費用的收支情況。業主針對收支情況提出的詢問，業主委員會、管理負責人應當及時答復。
第七十（略）級人民政府物業管理主管部門、鄉（鎮）人民政府（略）居（村）民委員會應當指導幫助（略）內自行管理（略）做好物業服務工作，協調物業管理（略）建設的關系。
第七十（略）級以上人民政府物業管理主管部門應當加強物業服務人從業人員培訓，定期對物業服務人的資質條件和服務質量進行規范化考核。

第六章物業的使用和維護

第七十九條業主、物業使用人對物業的使用和維護應當遵守法律、法規、管理規約及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第八十條物業（略）域內禁止下列行為:
（一）擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；
（二）擅自占用、挖掘物業（略）、場地；
（三）損壞房屋承重結構、主體結構；
（四）違法搭建建筑物、構筑物；
（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（六）窗外擺放花盆等易墜物品，高空拋物；
（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品；
（八）排放有毒、有害物質；
（九）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；
（十）制造超標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；
（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；
（十二）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設施、器材；
（十三）違反規定擺攤設點、占道經營、停放車輛；
（十四）違反規定飼養動物；
（十五）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。
違反前款規定的，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務人、業主委員會應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第八十一條業主或者非業主使用人進行房屋裝修的，應當事先告知物業服務人，并不得違反房屋裝修的有關規定。
物業服務人應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主，對業主或者非業主使用人的物業裝修活動進行監督，業主或者非業主使用人應當予以配合。
第八十二條新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位：（略）
（一）水、電納入城（鎮）（略），安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、共用部位、共用設施設備以及同一物業（略）域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；
（二）在城（鎮）市管道燃氣、（略）覆（略）內外燃氣、（略）連接，并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；
（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；
（四）按照規劃要求完成消防和人民防空工程設施建設；
（五）按照規劃要求完成教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以（略）管理用房建設；
（六）按照規劃要求完（略）道路建設，并（略）相連；
（七）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；
（八）建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰；
（九）法律、法規規定的其他條件。
第八十三條物業（略）域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務人；物業服務人確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第八十四條業主、物業服務人不得擅自占用、挖掘物業（略）、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、（略）、場地的，應當征得業主委員會和物業服務人的同意；物業服務人確需臨時占用、（略）、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務人應當將臨時占用、（略）、場地，在約定期限內恢復原狀。
第八十五條建設單位：（略）
老舊住（略）內的專業經營設施設備需要改造的，按專業經營單位：（略）
第八十六條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位：（略）
上述單位：（略）
第八十七條物業（略）域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位：（略）
住宅物業（略）梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電及綠化用水用電、消防用水等的收費，應當執行居民用水用電價格標準。
第八十八條業主應當按照城鄉規劃行政主管部門批準或者房地產權屬證書載明的用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約，擅自改變物業使用性質。
業主將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主書面同意后，依法辦理相關手續。
住宅改變為經營性用房的，業主應當及時告知業主委員會、物業服務人。物業服務人應當在物業（略）域內進行公示，并按照非住宅類用房收取物業服務費。
第八十九條物業（略）域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，應當首先滿足業主的需要。建設單位：（略）
第九十條在物業（略）域內，條件允許并經業主大會同意，（略）、場地新劃定車位，用于業主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
車輛停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照當地價格主管部門的規定確定收費標準。保障性住房住（略）車輛停放、收費和管理等事項，由住房保障管理部門決定，收費價格（略）物價管理部門核定。
業主對車輛停放有保管要求的，應當與物業服務人另行簽訂保管合同。
第九十一條執行公務的公安、消防、救護、搶險、環衛、郵遞、信息通信等特種車輛，在物業（略）域內臨時停放，免交停車費。因業主需要以及為業主提供配送、搬家、維修等服務的車輛進入住宅物業（略）域臨時停車未超過半小時的，免交停車費。
大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險化學品的車輛不得進入住（略）。
第九十二條利用業主共有部分及其附屬設施進行經營的，應當經業主大會、物業服務人、有利害關系的業主同意后，按照規定辦理有關手續。經營所得收益，屬于全體業主共有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
業主大會決定利用共有部分及其附屬設施進行經營的，可以委托物業服務人代為管理，并向其支付報酬。物業服務人應當將經營所得收益單獨分類列賬，每半年公布一次經營所得收益收支情況，并接受業主的監督。
第九十三條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主或者使用人應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務人維修養護，費用由責任人承擔。
第九十四條建設單位：（略）
建設單位：（略）
第九十五條住宅物業和住（略）結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
專項維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關規定執行，接受審計、財政主管部門的監督管理及業主的查詢。
第九十六條專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業主大會決定續交方案。
第九十七條發生下列緊急情況時，物業服務人、業主委員會、相關業主、社區居（村）民委員會應當先行采取應急措施，同時由業主委員會向物業所在地物業管理主管部門提出緊急情況維修申請報告，物業管理主管部門接到報告后，應當在三個工作日內辦理相關手續。經核準后，維修、更新和改造的費用在專項維修資金中列支：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的；
（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；
（四）專用供排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；
（五）其他危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。
發生前款所列情形，未按規定實施維修、更新和改造的，物業管理主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。
第九十八條已由專業經營單位：（略）
專業經營設施設備發生故障或者損壞時，專業經營單位：（略）
專業經營單位：（略）

第七章法律責任

第九十九條違反本辦法規定的行為，法律、行政法規已規定法律責任的，從其規定。
第八章附則

第一百條非住宅物業的管理服務，參照本辦法執行。
第一百零一條本辦法在應用中出現的其他具體事項由海南州住房和城鄉建設局負責解釋。
第一百零二條本辦法自202×年×月×日起施行。