一、選聘原則
閩都大莊（略）業主委員會本著“公開、公正、公平、合理”的原則組織本次招標活動。根據（略）業主的實際需求，以及重點提（略）物業服務品質的特點，從業主的長遠利益與長遠目標出發，選聘物業服務企業。
二、選聘程序
第一步，由業主委員會組建由業委會代表、監事會代表和業主代表組成的招投標小組；
第二步，由招投標小組編制（略）計劃進行物業服務招投標的要求文件，并面向廣大業主征詢意見；
第三步，經業主大會授權后，招標小組向相關企業發出參與投標的書面邀請函（經前期初步溝通，目前已有以下四家明確參與意向：（略）、融信（福建）（略）、（略）、（略）、（略），（略）參與）。
第四步，根據招投標文件，招投標小組依法確定中標的物業服務企業。
第五步，業主委員會代表全體業主，與選出的物業服務企業簽訂正式的物業服務合同。合同簽訂之后3日內，合同全文將面向全體業主公示，并由物業服務企業到相關部門完成備案。
三、投票權數
（1）根據《福建省物業管理條例》第十四條的有關規定，專有部分面積按照房屋產權證、不動產權證或者其他能證明其權屬的合法有效文件記載的面積計算，建筑物專有部分總面積按照業主專有部分面積之和計算。
業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位：（略）
（2）小區專有部分面積388245.72㎡，共有2078戶，總投票權數2078戶。（最終投票權數以有關部門核實的情況為準）
四、物業管理服務費標準及其它相關
(一)物業管理服務費標準、形式及包含內容
1、物業管理服務費標準：洋房、公寓、（略）：0.65元/平方米/月；商住電梯房：1元/平方米/月；別墅（含聯排）：1.39元/平方米/月；商鋪：1.7元/平方米/月；
2、物業管理服務費收費形式：本項目物業管理服務費的形式為包干制，（略）直接向業主按月收取（時間節點為次月10日前），直至合同期滿。
3、物業管理服務費包含但不限于以下內容:
（1）（略）的管理費、辦公費、部分材料費及員工的工資、勞保、社會養老保險及失業保險金、生育保險金、醫療保險費、工傷保險金、考勒津貼等；（略）員工的高溫費；（略）在（略）內的物業辦公場所和相關物業服務人員住所的場地費、裝修改造費、（略）絡等費用；
（2）（略）在（略）進行物業管理服務所產生的水電消耗及目前正常使用的公共照明、電梯、消防及二次供水水泵等機電設施的運行能耗等，不包含已中斷使用（如水體景觀等）及后期新增使用的公共設施設備；
(二)（略）多項經營收入情況
（略）負責具體運營管理，其經營收入分成的不超過30%（略）所有，其它歸業委會所有（具體的分成比例可根據實際情況另行商定）。
(三)其它可能的費用
除了物業服務范圍內關于綠化補植和公共設施設備修繕所約定的事項內容外，（略）面破損、石木桌椅、兒童游樂園、運動設施等公共設施設備需要維修維護的，其費用支出方式：（略）
1、維修養護項目：單次/項費用不超過800元部分，（略）從物業費中支出；超出800元且不到（略）的部分，甲乙雙方各出資一半；超過（略）的部分，由業委會出資。該單次/項費用，為維修養護項目/內容/區域的獨立范圍內報價，不可累計或疊加。
2、涉及更換/新購配件的項目：單價費用不超過300元部分，（略）從物業費中支出；超出300元而不到800元的部分，甲乙雙方各出資一半；超過800元的部分，由業委會出資。
五、物業服務的標準和內容
(一)在（略）的物業服務標準不得低于福州物業服務三級標準（高于三級標準時可視所涉數量和質量獲得加分）；
(二)小區物業服務范圍內的公共水電費用、生活垃圾（建筑垃圾及大件家具等垃圾除外）、綠化垃圾等的清理費用由新物業承擔。
(三)小區內所有的公共收益必須按照國家規定或合同約定返還全體業主，并按時公布收支明細；
(四)小區的車輛（包括機動車和非機動車）的進出管理、停車充電及人行進出管理，必須在合同簽訂后不超過6個月內制訂方案和實施計劃，并在合同簽訂后不超過8個月內完全實施；（低于該時限完成的可根據情況加分）
(五)小區（略）域的綠化水系、建筑小品、公共場地、設備設施等的維修養護和修復提升，必須在合同簽訂后不超過18個月內方案制訂、實施計劃，并在不超過24個月內完全實施。（低于該時限完成的可根據情況加分）
(六)其它亟待維修養護、升級改造的事項，或者在物業服務管理方面的特色服務、品質提升的項目方案和實施計劃。（根據其合理性、針對性可加分）。
六、物業服務合同期限：自合同簽訂之日起五年內。
七、履約保證金的繳納、使用規則及其返還
(一)履約保證金的繳納及其返還
在簽訂物業服務合同前，（略）須將履約保證金人民幣：叁拾萬元（￥（略）整）匯入閩都大莊園業主委員會專用帳戶中，作為簽訂物業合同的必備條件之一。合同期滿且不再續訂合同時，業委會根據招標文件、物業服務合同、（略）在（略）管理服務期間的物業財產損失情況，結清履約保證金，（略）提交履約保證金退還申請之日起7個工作日予以無息退還。
(二)履約保證金的使用規則
1、（略）繳納的履約保證金實行動態管理，以年為單位：（略）
2、（略）物業管理不善導致的入室偷盜、水浸、火災等事故（經政府有關部門通報或認定的），業委會將按1萬/次來扣減履約保證金；出現（略）域火災事故、消防通道擁堵或消防設施故障而無法及時施救、自然災害物業未及時做好安全防護、公（略）安保措施不到位、外來人員進出管理不嚴等情況造成的各類安全事故，業委會將按3萬/次來扣減履約保證金；（略）管理不善導致出現人員意外傷亡事件，業委會將按5萬/次來扣減履約保證金，（略）應積極就處理方案與相關業主進行溝通協商解決實際問題。
3、（略）的管理服務進行滿意度測評，若總體滿意度低于60%，業委會有權利單方面解除服務合同且扣下全額履約保證金；低于70%，業委會將按5萬元/次來扣減履約保證金；低于80%，業委會將按3萬元/次來扣減履約保證金。
4、（略）應在合同簽訂后不超過6個月內制訂車輛/人員進出建設方案（含費用預算及出資計劃）、管理方案和實施計劃，并在不超過8個月內完成實施計劃，否則一次性扣除履約保證金20萬元。管理方案須考慮（略）內住宅的多樣業態（包括商住、洋房、獨幢、聯排，同時還有車庫、車位、商戶，產權有個人名義也有企業名義）、“業主”的定義范圍及外來租戶（住宅或者店鋪業主）等情況，（略）軟硬件設備、相關數據信息管理、車輛停放提升方案及可能的收費方案。
（略）應在合同簽訂后不超過18個月內制訂（略）內的公共場地、設備設施、建筑小品、綠植水池等的修復提升方案（含費用預算及出資計劃）和實施計劃，且不超過24個月內完全實施計劃。若在簽訂物業服務合同后24個月內修復合格率未達到80%，一次性扣除履約保證金20萬元；36個月內修復合格率未達到100%，一次性扣除履約保證金30萬元。
二、（略）的退出機制
(一)（略）提供的物業管理服務隨時進行監督檢查，（略）投標承諾、管理指標、安保、保潔、工程、綠化、客服等各項管理制度及其管理情況，（略）反饋檢查結果并針對相關問題提出整改意見，（略）應采取有效措施限期完成整改。對于業委會提出的較嚴重的物業管理問題，（略）未能在合理/規定的時間內給予解決或改進的，業委會有權從履約保證金中扣除相應部分的物業管理費而不承擔任何責任，直至解決。
(二)（略）定期提供本項目的物業服務計劃、物業管理報告、物業服務團隊組成詳情、物業費收支情況、多經收入經營詳情、公共配套設備設施的使用現狀及維修維護詳情及其它與（略）物業服務相關的相關資料。
(三)（略）投入本物業項目的管理服務團隊情況進行抽查，若發現少于投標文件人員配置承諾的，按（略）/人次支付違約金（從履約保證金中扣除）。若發現有團隊中有不稱職人員的，（略）將其撤換；（略）實際人員配置與承諾不符或工作嚴重失職導致出現重大安全事故的，（略）承擔相應責任。
(四)（略）所提供的物業管理服務進行不定期內部審核，（略）是否履行了投標文件中的承諾。根據《（略）普通住（略）物業服務等級收費標準》、招投標文件及合同條款等的相關約定，制定《物業服務質量考核表》，不定期（不超過4次/年）（略）的物業服務質量進行考核，若考核結果滿意度低于80%，業委會有權以（略）/（略）履約保證金中扣減。
(五)（略）所提供的物業管理服務質量進行滿意度考核，若考核結果滿意度低于80%，業委會有權以（略）/（略）履約保證金中扣減。
(六)（略）做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動，（略）支付物業管理費。
(七)合同期內，（略）的物業管理服務失職而造成（略）出現重大安全事故或存在重大違法違紀行為（須經政府相關部門認定），（略）應承擔相應的賠償責任，同時業委會有權單方面終止合同且無需承擔違約責任。
三、違約責任
(一)在本合同期，甲乙雙方任何一方若因單方面原因需要提前解除合同的，須支付對方人民幣：拾萬元（￥（略）整）作為違約金。
(二)甲乙雙方任何一方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應承擔全部責任。
(三)（略）有下列行為之一，在業委會發出通知后30天內仍未糾正或整改，業委會有權單方面解除合同且不承擔任何違約責任:
1、（略）未能在合同規定的期限內或雙方另行確定的整改時間內完成整改的；
2、（略）未按“投標人物業服務加分項”所承諾事項完全履約的；
3、未與業委會協商一致，擅自（略）公共場地出租經營并侵占（略）域經營所得收益的。
“授權業主委員會組建招標小組通過邀請招標的形式確定一家有實力、信譽好、高品質的物業服務企業，并與之簽訂正式物業服務合同”，是本次業主大會表決事項之一。該事項能表決通過是后續招標事務的前提基礎，如果表決沒通過就沒有后續的物業招標。并且本次業主大會自公告發布后，包括公告期、投票期、唱票期、公示期，這此工作的周期至少需要30天。如果業主大會就該事項表決通過，（略），（略）針對標書制作、方案調整等內容所要進行的反復溝通、確定，這都需要一定的時間去完成。確定的、詳細的物業服務企業方案是由招標小組來完成的。招標小組完成的詳細招標方案、招標進度、中標結果等內容，業委會也將根據實際工作進度適時發布公告。
業委會非常歡迎廣大業主對于本次物業服務項目的選聘方案繼續獻言獻策，力求更加全面、完善、合理；對后續的招標代理：（略）
（略）（略）閩都大莊園業主委員會
二零二四年九月五日
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