一、功能及要求：1.項目基本情況
1.1物業情況
物業名稱：（略）
物業地址：（略）
（略）年度物業服務采購項目
（略）
1.2、項目采購預算：952680.81元/年，（略）.43元/3年。
1.3、項目概況及主要數據
雅禮實驗中（略），辦學水平和質量得到了學生、家長、社會的廣泛認可。。
建筑面積：39935.56㎡，其中，綠化面積：5555.41㎡，宿舍面積：12133.11㎡。學生人數：2709人（含寄宿生340人）。
1.4采購人：（略）
（1）物業管理用房由學校提供；
（2）員工用餐需按學生標準在學生餐廳自理；
（3）除宿管老師外，學校原則上不提供住宿；
（4）由學校提供日常使用的保潔工具和材料（如垃圾桶、垃圾推車、掃把、抹布等）以及日常保潔、工程維修材料、綠化工具等，小部分保潔專用工具由物業自行提供。
二、相關標準：嚴格按照國家相關標準執行
三、技術規格：物業管理服務包括基本服務、校區內校舍及設施維護、校園環境保潔服務、校園綠化養護服務、學生公寓住宿服務、日常管理及服務等。
1、校舍及設施維護服務：負（略）木工、泥工、水電維修、配電房24小時值班等服務。
2、校園環境保潔服務：負（略）（略）域及輔助用房保潔、垃圾分類與清運、衛生消殺、蟲害控制。
3、校園綠化養護服務：校區內栽種的所有植被、綠化帶、樹木的養護，補栽、防蟲、修剪等服務。
4、學生公寓住宿服務：負責學校寄宿生住宿的分配、管理，（略）內每日消殺及（略）域衛生工作等服務。
5、校區內日常管理及服務，滿足學校教育教學等活動需求的相關場地布置、搬運服務等。
具體詳見附件
四、交付時間和地點：（略）
服務地點：（略）
五、服務標準：3.1基本服務
（略）
服務內容
服務標準

1

目標與責任
1、建立健全的物業管理各項管理制度，并將各項主要管理制度上墻公示。
2、日常服務完成率不低于97%。
3、物業管理檔案完整率不低于97%。
4、日常對于師生的投訴需在3個工作日內答復。
5、每季度召開一次師生懇談會，了解師生的實際需求，并予以改進。
6、建立學校各類委托設備及房屋的臺賬資料，物資臺賬基本相符率到達95%以上，并每季度更新。
7、每學期進行兩次服務項目內的師生滿意度測評，師生滿意度不得低于85%。
8、對物業其它人員進行培訓教育，如：84不能用于清潔水磨石地面。
9、滿足校方提出的合理需求。
2
服務人員要求
（1）每季度至少開展1次崗位技能、職業素質、服務知識等教育培訓，并進行適當形式的考核。
（2）根據采購人：（略）
（3）服務人員的年齡、學歷、工作經驗及資格條件應當與所在崗位能力要求相匹配，到崗前應當經過必要的崗前培訓以達到崗位能力要求，國家、行業規定應當取得職業資格證書或特種作業證書的，應當按規定持證上崗。
（4）如采購人：（略）
（5）著裝分類統一，佩戴標識。儀容整潔、姿態端正、舉止文明。用語文明禮貌，態度溫和耐心。
3
保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度內容應當包括但不限于：①明確重點要害崗位保密職責。②對涉及保密工作崗位的保密要求。
（2）根據采購人：（略）
（3）每季度至少開展1次對服務人員進行保密、思想政治教育的培訓，提高服務人員保密意識和思想政治意識。新入職員工應當接受保密、思想政治教育培訓，進行必要的人員經歷審查。
（4）發現服務人員違法違規或重大過失，及時報告采購人：（略）
4
檔案管理
（1）建立物業信息，準確、及時地對文件資料和服務記錄進行歸檔保存，并確保其物理安全。
（2）檔案和記錄齊全，包括但不限于：①采購人：（略）
（3）遵守采購人：（略）
（4）履約結束后，屬于學校資料交還采購人：（略）
5
服務改進
（1）明確負責人，定期對物業服務過程進行自查，結合反饋意見與評價結果采取改進措施，持續提升管理與服務水平。
（2）對不合格服務進行控制，對不合格服務的原因進行識別和分析，及時采取糾正措施，消除不合格的原因，防止不合格再發生。
（3）需整改問題及時整改完成。
6
重大活動后勤保障
（1）制訂流程。配合采購人：（略）
（2）實施保障。按計劃在（略）域和重點部位進行部署，確保任務順利進行，對（略）域進行全面安全檢查，發現并排除安全隱患。
（3）收尾工作。對現場進行檢查，做好清理工作。
7
應急保障預案
（1）（略）域及安全隱患排查。結合項目的實際情況，對重點部位及危險隱患進行排查，并建立清單/臺賬；應當對危險隱患進行風險分析，制定相應措施進行控制或整改并定期監控；隨著設施設備、服務內容的變化，及時更新清單/臺賬，使風險隱患始終處于受控狀態。
（2）應急預案的建立。根據學校隱患排查的結果和實際情況，制定專項預案，包括但不限于：火情火警緊急處理應急預案、緊急疏散應急預案、停水停電應急預案、有限空間救援應急預案、高空作業救援應急預案、惡劣天氣應對應急預案等。
（3）應急預案的培訓和演練。應急預案定期培訓和演練，組織相關崗位每半年至少開展一次專項應急預案演練；留存培訓及演練記錄和影像資料，并對預案進行評價，確保與實際情況相結合。
（4）應急物資的管理。根據專項預案中的應對需要、必要的應急物資，建立清單或臺賬，并由專人定期對應急物資進行檢查，如有應急物資不足，及時通知采購人：（略）
8
服務方案及工作制度
（1）制定工作制度，主要包括：人員錄用制度、檔案管理制度、物業服務管理制度、公用設施設備相關管理制度等。
（2）制定項目實施方案，主要包括：交接方案、人員培訓方案、人員穩定性方案、保密方案等。
（3）制定物業服務方案，主要包括：房屋維護服務方案、公用設施設備維護服務方案、綠化服務方案、保潔服務方案、學生宿舍管理方案等。
9
信報服務
（1）設置24小時報修服務熱線。
（2）緊急維修應當15分鐘內到達現場，不間斷維修直至修復。
3.2校區內校舍及設施維護
（略）
服務內容
服務標準
1
基本要求
負（略）木工、泥工、水電維修、高壓配電房24小時值班等服務。
2
校舍養護、維修、裝修管理
1、校舍養護、維修、裝修管理
（1）房屋外觀完好、整潔，外墻是建材貼面的、無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。
（2）（略）梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損；墻體整潔，無亂張貼；共用部位門窗、燈具、開關等功能良好；衛生間、水房等管理完好。
（3）（略）梯、天臺、通道、（略）等處無堆放工業原料、廢料、雜物及違章占用等；天臺隔熱層無破損。
（4）根據校舍各種構、部件的合理使用年限，訂立定期保養、修繕計劃。
（5）根據校舍木結構、磚石結構、鋼結構等不同的養護要求，制定防潮、防腐、防蟻蛀、防銹等定期保養、修繕計劃。
（6）根據防臺風、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等需要，制定季節性預防養護計劃。
（7）適時向學校提出油飾、粉刷、集中更換門窗等中修維護計劃。
（8）對進（略）的施工人員及工具、材料等實行驗證、登記管理。
（9）督促施工單位：（略）
（10）對施工現場進行防火安全巡査，按規定進行動火管理。
（11）配合學校為裝修施工提供供水、供電保障服務。
3.3公用設施設備維護服務
（略）
服務內容
服務標準
1
（略）
（1）配合學校做好電氣設備檢測工作，留存電氣測試合格的報告。
（2）按照規定的周期對變配電設備、設施進行檢查、維護、清潔。
（3）供電維修人員必須持證上崗，一般故障排除時間不超過24小時，一次維修合格率不低于99%。
（4）供電設備完好率98%以上，確保無重大責任事故，確保用電安全。
（5）配電間實行封閉管理，配備滅火器材，。
（6）制定臨時用電管理措施，限電、停電應有明確的審批權限，按規定要求通知使用單位：（略）
（7）遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施。
2
（略）
（1）（略）進行維護、潤滑。
（2）污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、（略）通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏；用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。
（3）如遇供水單位：（略）
（4）確保水質無污染并符合規定的要求：生活飲用水水質應符合GB5749《生活飲用水衛生標準》的要求。
（5）涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照《（略）生活飲用水二次供水衛生管理辦法》執行。
（6）（略）對水箱進行清洗消毒，清洗消毒后的水箱應取得水質檢測報告（學校承擔專業清洗消毒費用及檢測費用），并交校方審核。留存報告。
3
（略）
（1）電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。
（2）電梯由專業隊伍維修保養（學校承擔維修養護費）。
（3）確保升降電梯24小時正常運行，電梯運行平穩，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好。
（4）運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場處理，及時排除故障。
（5）運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施。
4
（略）
（1）路燈、大堂、電梯廳、樓道等公共部位應保持98%以上的亮燈率，如有缺損，應及時更換。
（2）泛光照明燈具、大堂吊燈外觀進行檢查，保持清潔完好，并保持98%以上的亮燈率。
（3）公共電器柜電器設備，遇有故障，應及時處置，保證運行安全、正常。
5
（略）
（1）（略）維護保養符合《（略）維護保養規范》（GA/T1081）的相關要求。
6
其他事項
完成學校領導及物業經理：（略）
注：（略）、（略）、鍋爐設備等設施設備的安裝改造維修應當由具備相應資質的供應商完成，如供應商自身不具備，可進行分包由具有相應資質的單位：（略）
3.4保潔服務
（略）
服務內容
服務標準
1
基本要求
負（略）（略）域及輔助用房保潔、垃圾分類與清運等服務。
2
保潔服務
1、外圍場地及綠化帶的保潔
（1）道路地面、廣場地面大件垃圾≤1件。
（2）綠化內大件垃圾≤1件。
（3）室外體育場地面無明顯垃圾。
2、教學（略）域及輔助用房保潔
（1）房屋（略）域地面干凈，周邊綠化帶內無明顯垃圾。
（2）平臺臺階保持清潔。
（3）樓內走道、扶梯地面無污漬、無大件垃圾。
（4）扶梯扶手、欄桿保持干凈、無灰塵。
（5）消防栓、消防箱保持表面干凈，無明顯積灰。
（6）垃圾箱筒表面無污漬、無積灰、里面套垃圾袋。
（7）開放式地溝無大件垃圾。
（8）地面保持干凈，無垃圾、污跡、水跡。
（9）階梯教室多媒體設備保持整潔表面無明顯積灰。
（10）垃圾桶表面無污跡、無積灰。
（11）坐廁內、小便池內刷洗干凈，無明顯尿漬，保持無異味、無垃圾、無積水。
（12）隔斷、人手高墻面，門、門框、照明開關無明顯積灰。
（13）鏡面保持光亮，無明顯水跡，面盆無水銹。
（14）廢物箱表面無明顯積灰、無異味。
（15）衛生間內保持空氣清新、無異味。
（16）門、門框、地腳線無污漬、無明顯積灰。
（17）室內空氣無異味。
（18）電梯轎廂四壁光潔明亮、無浮灰，不銹鋼表面（鏡面）光亮、無污跡。
（19）操作面板無污跡、無明顯積灰、無擦痕。
（20）保持轎廂內空氣清新、無異味。
（21）衛生工具擺放在工具室，保持工具整齊，地面干凈無污漬。
（22）飲水機表面清潔無污漬灰塵，下面水槽無污漬積水。
3、垃圾分類與清運
（1）按國家規定進行垃圾分類培訓、教育、實施。
（2）垃圾箱筒表面無污漬、無積灰。
（3）垃圾箱筒內的垃圾不超過3/4的高度。
（4）垃圾清收率不低于99%。
4、衛生消殺
（1）無老鼠活動跡象。
（2）（略）域無蒼蠅、蟑螂、白蟻等活動跡象。
（3）蚊蟲控制目標達到全國愛國衛生運動委員會辦公室頒布的蟲害密度控制標準。
（4）蟲害控制措施監管達到100%。
5、完成學校領導交待的其他任務。
3
（略）外（略）域
（略）地面、綠地、明溝
（略）、地面、綠地每日清掃不少于2次，需動態保潔維持清潔，廣場磚地面每半月洗刷一次；目視地面干凈，無苔痕，不易滑倒；地面垃圾滯留時間不能超過二小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
公共燈具、宣傳欄、小品等
每周擦抹不少于2次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月至少擦抹、除塵1次）。
垃圾廂
有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂每日清理、沖洗不少于2次，垃圾廂整體清潔、無異味，滅害措施完善。
垃圾桶
按采購人：（略）
消毒滅害
學校另有安排
（略）地面、綠地、明溝
（略）、地面、綠地每日清掃不少于2次，需動態保潔維持清潔，廣場磚地面每半月洗刷一次；目視地面干凈，無苔痕，不易滑倒；地面垃圾滯留時間不能超過二小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。
4
（略）內（略）域
地面和墻面
地面每日清掃不少于1次，其中門廳每日清掃不少于2次，地面每日拖洗不少于1次；大堂、門廳花崗石、大理石每季保養一次，保持材質原貌，常態下干凈、無灰塵。
（略）梯扶手、欄桿、窗臺
隔日擦抹不少于1次，保持干凈、無灰塵。
消防栓、指示牌等公共設施
每周擦抹不少于2次，目視無灰塵、無污漬。
天花板、公共燈具
每月除塵不少于1次，目視干凈，（略）。
門、窗、玻璃
每半月擦拭不少于1次，其中門廳玻璃每周不少于1次，目視潔凈、光亮、無灰塵。
天臺、屋頂
保持清潔、無垃圾。
垃圾收集
按采購人：（略）
公共衛生間
專人管理，地面無積水、無污漬，紙簍垃圾及時收集，無蚊蠅，空氣清新無異味，潔具表面清潔干凈，洗手臺面無積水，無污漬。（略）公共衛生間上課期間每節課時段均需安排人清潔，確保學生下課時段如廁前無異味、干凈整潔。
4
垃圾分類與清運
（1）按國家規定進行垃圾分類培訓、教育、實施。
（2）垃圾箱筒表面無污漬、無積灰。
（3）垃圾箱筒內的垃圾不超過3/4的高度。
（4）垃圾清收率不低于99%。
5
衛生消毒
（1）無老鼠活動跡象。
（2）（略）域無蒼蠅、蟑螂、白蟻等活動跡象。
（3）蚊蟲控制目標達到全國愛國衛生運動委員會辦公室頒布的蟲害密度控制標準。
（4）蟲害控制措施監管達到100%。
（略）具體清潔要求
（略）
材質
清潔要求

1

環氧地坪地面
?（1）清理垃圾：清理地面上的垃圾和雜物。
?（2）清洗地面：用專業的清潔劑或去污劑清洗地面。清潔劑和去污劑的選取要根據污垢的性質而定。環氧地坪一般使用弱酸性或弱堿性的清潔劑，避免使用酸性或堿性強的清潔劑。
2
耐磨漆地面
?（1）日常清潔：使用軟質拖把或地板清潔機，配合清水和中性清潔劑進行清潔。避免使用酸性或堿
性清潔劑，以免損壞地面表面。定期清理地面上的污漬和雜物，保持地面干凈整潔。


3

瓷磚地面
?（1）日常清潔：推塵，保持地面干凈無雜物。


4

水磨石地面
?（1）日常清潔：推塵，保持地面干凈無雜物。
?（2）深度清潔：使用洗潔精或肥皂水清理。

5

地板地面
?（1）定期保養。使用中性清潔劑清潔，避免使用強酸或強堿清潔劑，定期進行基礎維護。
?（2）日常維護。使用濕潤的拖把清潔，污染嚴重時局部清潔，每月對地板進行打蠟處理。
6
地毯地面
?（1）日常用吸塵機除塵，局部臟污用濕布配中性清潔液重點清潔。
7
乳膠漆內墻
?有污漬時用半干布擦拭。
8
墻紙內墻
?有污漬時用半干布擦拭。
9
木飾面內墻
?有污漬時用中性清潔劑、半干布擦拭。
10
石材內墻
?有污漬時用半干布擦拭。
11
金屬板內墻
?有污漬時用半干布擦拭。
注：根據物業用材情況選擇清潔要求
3.5綠化服務
（略）
服務內容
服務標準
1
基本要求
校區內栽種的所有植被、綠化帶、樹木的養護、修剪、除蟲、除雜草等服務。
2
校園綠化服務
1、植物配置合理、綠地充分，無裸露土地。
2、花草樹木生長正常，剪修及時，無枯枝死杈及病蟲害現象。
3、綠地管理和養護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現象。
4、根據季節和天氣對植物進行澆水、施肥、松土，確保植物長勢正常。
5、對（略）域雜草常態管理、拔除到位，避免出現雜草影響綠化整體效果。
6、完成學校領導及物業經理：（略）

3.6學生公寓住宿服務
（略）
服務內容
服務標準
1
基本要求
負責學校寄宿生住宿的分配、管理，（略）內每日消殺及（略）域衛生工作等服務。
2
學生公寓住宿管理服務
1、根據學校住宿分配方案提供迎新服務。
2、根據學校入住相關規定提供入住分配服務。
3、（略）設專職宿管門崗，實行分時段封閉管理；外部人員未經許可不得進入學生宿舍。
4、（略）內防火安全以及秩序維護及安全宣傳教育。
5、做好假期同學集中住宿的相關服務及管理工作。
6、按學校要求組織學生自習或活動
7、（略）大、中修和計劃性養護。
8、根據學校有關規定，辦理統一退宿/個別退宿/換房服務。
9、（略）內（略）域衛生工作。
10、要樹立以人為本的服務理念，做到在管理中育人，服務中育人。
11、主動和班主任取得聯系，協同做好學生教育工作。
12、對學生進行規范化管理，培養學生自主管理能力，養成良好的生活習慣。
13、每天按時清點人數，維持寢室紀律。
14、做好全校每日宿舍的消毒、熏艾條工作。
4.供應商履行合同所需的設備
由學校提供日常使用的保潔工具和材料（如垃圾桶、垃圾推車、掃把、抹布等）以及日常保潔、工程維修材料、綠化工具等，小部分保潔專用工具由物業自行提供。
注：采購人：（略）
5.物業管理服務人員需求
部門職能
崗位
同時在崗人數
崗位所需總人數
備注（崗位所需服務時長或時段、需具備的上崗資格證、人員學歷、工作經驗等要求）
（略）
項目經理：（略）
1
1
8小時，合同期內在崗率100%。55歲以下，需具有全國物業管理經理：（略）
物業助理
1
1
8小時，合同期內在崗率100%。55歲以下，一年以上物業相關工作經驗。
房屋維護服務及公用設施設備維護服務
房屋及公共維護人員
3
3
8小時，合同期內在崗率100%。60歲以下，二年以上物業相關工作經驗。
保潔服務
保潔員
9
9
8小時，合同期內在崗率100%。60歲以下，一年以上物業相關工作經驗。
綠化服務
綠化服務人員
1
1
8小時，合同期內在崗率100%。60歲以下，二年以上綠化養護工作經驗。
學生公寓服務
宿管老師
3
3
8小時，合同期內在崗率100%。55歲以下，一年以上物業相關工作經驗
合計
18
18
注：供應商應當按國家相關法律法規，合理確定服務人員工資標準、工作時間等。
供應商應當自行為服務人員辦理必需的保險，有關人員傷亡及第三者責任險均應當考慮在報價因素中。
六、驗收標準：6.3驗收標準與要求
根據（略）)的規定，該項目采用簡易程序驗收。
6.4其他：
（1）、本項目采用費用包干方式：（略）
（2）、本項目不統一組織踏勘，投標人在投標前，如需踏勘現場，有關費用自理，踏勘期間發生的意外自負。
七、其他要求：6.商務要求
6.1實施期限
自合同簽訂之日起，服務期限三年，合同一年一簽。
6.2付款方式：（略）
付款人：（略）雅禮實驗中學（通過國庫集中支付）
付款方式：（略）
6.3驗收標準與要求
根據（略）)的規定，該項目采用簡易程序驗收。
6.4其他：
（1）、本項目采用費用包干方式：（略）
（2）、本項目不統一組織踏勘，投標人在投標前，如需踏勘現場，有關費用自理，踏勘期間發生的意外自負。
五、其他約定事項
1、因中標人責任造成財產損壞：中標人須照價賠償。
2、因中標人責任造成財產丟失：中標人須照價賠償。
3、因中標人責任造成其他損失：視情節給予經濟處罰，必要時提請法律制裁。
4、對中標人安全防火的要求：嚴格執行《中華人民共和國消防法》。
5、對中標人工作人員流動及必要的失業保險、醫療保險、保險和人員意外傷害、死亡保險辦理及費用的要求：全部由中標人承擔。
6、對中標人提供的員工要求：統一著裝，持證掛牌上崗，健康狀況無傳染疾病，儀容合格。
7、對涉及到對外收費項目、（略）經營管理的要求：（包括：收費辦法及費用財務管理制度）無對外收費項目和其他委托項目。
8、對中標人的其他要求：（如保密等）不得透露本校有關重要消息和情況，對外不得損害我校名譽，和我校師生交往不得散布流言，遵守我校各項管理制度，落實管理育人、服務育人的要求。
9、違紀處罰：因中標人責任造成財產損失、丟失，負責全額賠償。
10、對中標人運營績效考核要求（與物業費用支付掛鉤）：服務質量合格，不出現安全事故、綜合治理事故和其他事故，師生滿意度不低于85％。考核詳情見附件。
11、如遇學校重大活動，物業應加強管理，密切配合學校工作及場地布置，學校可適當支付勞務費。
六、對于上述項目要求，投標人應在投標文件中進行回應。
采購需求僅供參考，相關內容以采購文件為準。