一、功能及要求：（1）采購項目名稱：（略）
（2）項目概況：朝正美苑位（略）建筑面積約114880㎡，小區住宅共4584套，電梯92臺。
二、相關標準：
符合行業及國家相關標準。
三、技術規格：無。
四、交付時間和地點：（略）
2.實施地點：（略）
五、服務標準：?三、項目基本要求：
1．采購要求：
1）采購期限：本次采購期限為兩年。
★2）中標人必須承擔朝正美（略）物業服務主體責任，（略）內安全生產、輿情管控、用工風險、各類投訴處理、經營管理等與朝正美（略）物業管理相關的各項事宜全面負責，采購人：（略）
3）（略）（紅線范圍內）12345、數字化城管、省長信箱、市長信箱、問政湖南、領導留言板、網信辦等各類投訴承擔主體責任，負責投訴受理、回復、處理等。
4）（略）商業部分物業運營，其物業管理費用收取及水電代繳工作均由供應商自行負責，如因此發生的任何輿情及相關事宜與采購人：（略）
5）質量要求：按專業化的要求配置管理服務人員，全面負責朝正美（略）保安、保潔、工程維護維修、客戶服務、投訴處理等各項物業管理服務，并滿足朝正美（略）基本運行的各項要求，原則上工程人員配備不少于6人，客服管家配備不少于7人，保安、保潔人員分別不少于38人。提供的物業服務標準須達到<<湖南省住宅物業服務分項目分等級基準價標準>>三級及以上標準且符合采購人：（略）
上述人員涉及用工方面的勞務、勞動糾紛、福利糾紛和勞動或意外事故，與其相關聯的協調、理賠、經濟賠償等一切事宜及費用均由中標人負責，與采購人：（略）
6）所有保安、保潔、工程維護等相關工具、用具、物品、服裝（如：垃圾車、對講機、巡邏車、警棍等）均由投標人自行提供。
7）（略）指導下負責定制物業管理服務工作計劃并組織實施、健全管理規章制度，提升服務質量，檔案資料齊全。
8）（略）指導下對朝正美（略）實施全面垃圾分類管理，并達到垃圾分類相關指導單位：（略）
★9）中標人在簽訂合同后1周內須繳納履約保證金（略）（伍拾萬元整），如在合同履行過程中其保證金產生扣罰情況，中標人須依照扣罰金額，在7日內補足履約保證金。在合同服務屆滿后2月內且雙方均無人員及財產爭議，由采購人：（略）
10）采購人：（略）
2．★控制價上限值：依照住宅面積478897㎡核算，1.20元/㎡/月，月度費用：（略），總計金額：（略）元/二年（大寫：壹仟叁佰柒拾玖萬貳仟貳佰貳拾肆元）,不得高于上限單價1.20元/㎡/月。
3．人員配置及要求
★l)從業人員年齡原則上不得超過55周歲，其中50周歲以下人員占總數的40%以上，身體健康，工作認真負責，品行端正，均無犯罪記錄證明，所有員工檔案交采購人：（略）
2)上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，儀容儀表規范整齊。
3）物業服務機構及人員的配置由投標人按照物業管理條例相關要求配備足額人員進行管理，須保障朝正美（略）正常、穩定運行，確保服務質量達到既定標準。
4）在合同履行期間，中標人所派人員發生人身傷害安全事故（包括但不限于：在駐場工作中發生的意外以及抵達駐場途中及返程中發生的意外）的，相關責任和費用由中標人自負，采購人：（略）
4．保潔綠化管理及要求
1）清潔管理
小區清潔工作，選用適當的清潔用品，不但能保持建材的外觀整潔，而且能更進一步減少各種腐蝕；使用無污染清潔劑保持環境的清新，并采取保護措施，還可以提高建材使用中的抗磨損能力。朝正美（略）梯及所有（略）域實行標準化清掃保潔，確保按照作業頻度、標準開展工作，保持高水準的清潔衛生服務。
2）綠化管理
在提高綠化植物的生長質量、維護綠化植物優美外型的同時，注重與園林藝術協調與融合。建立綠色的“四周”，最終達到朝正美（略）生態平衡、環境凈化、美化感官的目的。保證朝正美（略）的花草樹木搭配適當，綠化充分，無裸露土地。綠地整潔，無蟲害、無斑禿、無折損等現象；確保朝正美（略）的園（略），無破環、踐踏、占用等現象；（略）所產生的垃圾及時清運。
3）消殺管理
為有效控制朝正美（略）的“四害”密度，營造良好的工作和生活環境，以“預防為主、全面達標”為原則，根據季節的變化，制定相應的消殺工作計劃，把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。
（略）。
在消殺工作過程中，不影響朝正美（略）人員正常生活為前提，把有噪音和刺激性氣味的消殺施藥工作盡量安排在采購人：（略）
4）排污管理
對朝正美（略）的污水井、排污管、化糞池等定期疏通清理且采取隱性化的管理并保障其設備正常使用，確保朝正美（略）的客戶有一個無污水、無廢氣、無臭氣的工環境。
5）污染控制
對于各種可能的污染源如垃圾站、風機噪音、機器設備震動、玻璃眩光等采取有效的控制。并積極推行垃圾分類收集處理和節約能源活動。
5、小區設備及工程維護維修
1）供應商全面負（略）電梯、（略）等各類設施設備的日常維護及保養，相關專業技術人員應持證上崗，制定各類設施設備保養巡查計劃并組織實施，其特種設備維保單位：（略）
2）供應商需承（略）排污泵維修、攝像頭更換等日常零星維修項目，且整改修復期限原則上不超過15天，不得出現將日常及小型維修積累疊加現象，如因修復不及時所產生的的輿情或投訴則根據考核條款進行相應經濟處罰。
3）如因非供應商原因所發生的大型維修或改造，如：電梯大修、管網改造、外墻滲水、（略）更新改造、小區排水、排污主管塌陷、（略）面大范圍下沉開裂等需啟動維修基金的大型工程維修或改造項目，由供應商負責申報后經采購人：（略）
環境管理工作要求和質量標準表
工作項目
作業頻度
質量標準
地面
清掃
2次/天，重要部位專人隨時清掃
地面無雜物垃圾；道路無土無沙，無雜草，無積水，無煙頭；車庫、車棚、樓梯口無雜物；門窗、天臺、天棚無塵，（略）。
保潔
每天7:00-18:00
所有公共場所無雜物、無垃圾。保潔率99%以上。
（略）道.樓梯
走廊
每周清掃3次，
每月清洗5次。
無雜物、（略）、無亂貼廣告、無亂堆放，消防箱、扶手無塵。保潔率99%以上。
垃圾
清運
運送1次/天，清洗垃圾站1次/月
日清理100%，要求整潔、無臭味、無污跡現象。
消殺
噴灑殺蟲劑垃圾站2次/周、排污井池2次/月。
投放滅鼠藥1次/月。
蚊蠅消殺率80%，
蟑螂、老鼠密度1%以下。
清理項目
雨、污水井1次/月
化糞池1次/半年
污水管道1次/季
無堵塞、無污積、無外溢、無井蓋破損丟失。
綠化
造型修剪廈季20天
1次，其它季1次/月
保持草坪平整；保持綠化有足夠的生長肥料、水分；無死苗、枯草現象，綠地保持率99%。
草坪修剪1次/年
施肥2次/年
運作督導
方法
實行定人分片包干（略）。衛生檢查員按標準要求進行巡視檢查不少1次/天。清潔隊長每天進行全面巡視檢查。主任不定期抽查4次/月。
6．消防管理及要求
1）建立消防責任制：由于高（略）火險因素多、火勢蔓延快、疏散困難、撲救難度大等特點，消防管理僅靠管理處單方面的努力是遠遠不夠的，需要（略）的每一個人都來參與。（略）域消防責任制，（略）消防管理全面展開，使火災事故的隱患降到最小程度。
2）控制火災隱患要點：鑒于大部分火災是由于沒有控制火源及易燃材料而釀成，所以日常嚴格控制火災事故的隱患是最有效的消防管理。日常防火工作應注意如下幾個要點：首先要控制火源。（略）火源除了人為疏忽失火外，也可能由于二次裝修施工、（略）、電線老化等因素造成。其次要控制易燃材料。易燃材料有各種油漆、涂料、木材、化纖材料等，在各種施工中，必須嚴格按消防條例的規定禁用易燃材料。如屬于必須使用的。要經過特殊處理；其三監視可能引起火（略）域。（略）可能引起火（略）域有各配電管井、電梯井道底坑、設備機房、材料倉庫等，（略）域要加強日常消防巡視，配備相應的滅火器具，經常清理可能引起火災的物品；其四增強人的防范意識。在大多數火災中，人為因素占有很大比例，加強防火安全教育，提高全員防火意識是防火工作的重點。
3）加強宣傳，勤演勤練：通過印發有關宣傳手冊和利用通告欄、網絡等方式：（略）
消防管理工作內容與質量標準
工作內容
作業頻率
質量標準
★值班（滅火）
24小時
值班人必須持證上崗，報警、通訊設備完好，離崗有人代班（代班人員必須持證），滅火迅速、措施得力，搶救及時。
流動
巡查
宣傳
家居安全
每日8點
至21點
無堆放易燃、易爆用品，安全使用液化氣，安全使用電器，無亂搭接電線
有消防設備，會使用；無違章用火，用電，無使用易燃材料裝修；無擠占消防通道和設施，天面無堆放雜物。
裝修監督
公共場地

設備


消防
設備
消防泵
栓帶

泵：運轉良好，無異常聲音，無振動表面無灰無塵無油污。栓：無滲漏、無銹蝕，開閉靈活。帶：無破損、無霉潮，帶柜完好。滅火器放置合理，
設施
檢查
滅火器具
報警、通
訊、車輛
每周一次
無缺失，無過期，表面清潔`100%完好。設備靈敏，車輛無故障，完好率100%。消防器材一年補換兩次。
學習訓練
3次/周
20分鐘/次
熟悉消防法規、消防知識（略）消防情況，掌握基本消防技能。訓練、演習組織嚴密，重點突出，專家指導，住戶參加。
考核
1次/半年
演習
1次/年
7．交通管理要求
充分利（略）（略）、電視、（略）以及訓練有素的專職管理人員，（略）停車及交通場進行24小時監控管理，確（略）進出車輛安全有序。
8．保安監控及巡視要求
1）合理布控，人防與技防緊密結合
利用朝正美（略）閉路電視監控及光電紅外線防范、（略），（略）為主導，技防為主，人防為輔的防范體系，反復演練，合理布控，力求結構嚴密，（略）。小區保安員監控實行24小時值班與巡視。
2）專業保安與應急支持相配合
（略）獲得的信息，按規定的程序指揮和調動有關力量，及時妥當地解決各種突發事件；組織一只快速反應支持隊伍，24小時處于待命狀態，以確保在最短時間內趕赴事發現場；（略）采購人：（略）
3）強化訓練與高效監控
對保按隊伍實行準軍事化管理和訓練，不斷提高保安人員的思想覺悟，規范服務行為，強化技能和體能訓練。（略）線，保證保安巡視的有效范圍和工作效率。
9.項目特別說明
1）本項目單價采用費用包干方式：（略）
★2）為確保勞動者的權益和物業員工的穩定，采購人：（略）
3）中標人在服務期間將本項目進行分包或轉包他人的將被解除服務合同。（電梯維保、環境保潔除外）
4）投標人在投標前，須踏勘現場，有關費用自理，踏勘期間發生的意外自負。
5）采購人：（略）
6）對于上述項目要求，投標人應在響應文件中進行回應，作出承諾及說明。
四、服務標準：<<湖南省住宅物業服務分項目分等級基準價標準>>三級及以上標準。
一、綜合管理服務標準
（略）
內容
服務要求
備注
1
管理處設置
（1）小區內設置管理處。
（2）辦公場所整潔有序。
（3）配置一般的辦公用品（如辦公家具、電話等）。

2
管理人員要求
（1）小區經理：（略）
（2）管理人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔。

3
服務時間
周一至周日在管理處進行業務接待，并提供服務。

4
日常管理與服務
（1）服務規范應符合物業管理行業規范要求。
（2）24小時受理采購人：（略）
（3）對采購人：（略）
（4）制（略）房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立采購人：（略）
（5）建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。
（6）建（略）物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、采購人：（略）
（7）制（略）物業管理與物業服務工作計劃，并組織實施。
（8）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與采購人：（略）
（9）建立管理處內部管理制度和考核制度。
（10）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。
（11）能提供二種以上特約服務（有償）和二種以上便民（無償）服務。
（12）綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。
（13）對違反管理規約（臨時管理規約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

二、（略）域清潔衛生服務標準
1
地面
每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，隔日拖洗一次，地面清潔。
2
（略）梯扶手、欄桿、窗臺
每周擦抹二次，保持基本無灰塵。
3
消防栓、指示牌等公共設施
每周擦抹一次，外表基本無灰塵、無污漬。
4
天花板、公共燈具
每季除塵一次，目視基本無灰塵、（略）。
5
門、窗等玻璃
每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月二次，目視明亮無污跡。
6
天臺、屋頂
保持清潔、無垃圾。
7
垃圾收集
高層按幢設置垃圾收集點，多層按物業管理需要配置收集點，收集點每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。
8
電梯轎廂
每日擦拭、清掃一次以上，保持目視干凈無污跡。
9
（略）地面、綠地、明溝
（略）地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃二次，明溝無雜物、無積水。
10
公共燈具、宣傳欄、小品等
每周擦抹一次，表面無污跡。
11
垃圾廂（房）
有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日沖洗二次，垃圾廂（房）及其周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味，滅害措施完善。
12
果皮箱、垃圾桶
合理設置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
13
消毒滅害
每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。
三、（略）域秩序維護服務標準
1
人員要求
（1）專職保安人員中55周歲以下的人員占總數的60%以上，身體健康，工作認真負責。
（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備。
（3）上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，配備對講裝置或必要的安全護衛器械。
2
門崗
（1）小區出入口24小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
（2）封閉管（略）對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經許可的外來人員進（略）。
（3）保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。
3
巡邏崗
（1）白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。
（2）在遇到異常情況、突發事件時，采取相應的應對措施，及時報告管理處和相關部門。
4
技防設施和救助
（1）小區應具備錄像監控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。
5
（監控崗）
2）（略）（略）后，保安人員應按規定及時趕到現場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。
6
車輛管理
（1）地面、（略）行駛要求設立指示牌，車輛基本停放在規定的范圍內。
（2）及時處理車輛停放不規范的現象。
四、（略）域綠化日常養護服務標準
（略）
基本條件
內容
要素
養護要求（植物）
1
1、綠地總體布局合理，滿足居住環境的需要，集中綠地率10%以上。
草坪
修剪
草坪保持平整，草高不超過8cm。
清雜草
每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。
灌、排水
常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。
2
2、利用植物、山石、水景等設置景點，且與環境協調。
施肥
按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。
病蟲害防治
及時做好病蟲害防治。
其它
草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。


3
3、草配植合理，層次較豐富，景觀好。花壇、花境面積占綠地總面積的0.5%以上。
樹木
修剪
喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。
中耕除草、松土
適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松。
施肥
按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病蟲害防治
防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于5％。
扶正加固
樹木基本無傾斜。
其它
喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。


4
綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。
花壇花境
布置
一年中有兩次以上花卉布置，三季有花。
灌、排水
保持有效供水，無積水。
補種
缺枝倒伏不超過五處。
修剪、施肥
及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次。
病蟲害防治
適時做好病蟲害防治。
五、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準
（略）
內容
運行、保養、維修服務要求
備注
1
房屋結構
每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發現損壞及時安排專項修理并告知相關采購人：（略）

2
門窗
（略）內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。

3
（略）內墻面、頂面、地面
墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。

4
管道、排水溝、屋頂
每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。

5
圍墻
每半月一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。

6
（略）、場地等
（略）、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，（略）面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。

7
休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品
每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。

8
室外健身設施、兒童樂園等
每日一次巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外〕。

9
安全標志等
對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。

10
公燈
及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，（略）道燈、街坊燈亮燈率在99%以上。
公共照明
11
景觀燈、節日彩燈、大堂吊燈等
持燈具完好，亮燈率在99%以上。
公共照明
12
公共電氣柜
每日一次巡查室內、室外公共電氣柜，每月一次保養室內、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。
公共照明
13
大堂空調
大堂分體空調使用期間每月清洗一次，每年檢查、保養二次，保證其正常使用。
公共照明
六、驗收標準：1、項目驗收國家有強制性規定的，按國家規定執行，驗收費用由中標人承擔，驗收報告作為申請付款的憑證之一。
2、考核評分滿分為100分，保安、保潔月度考核表格詳見附件《朝正美苑物業服務整體外包月度考核表》。
七、其他要求：七、其他要求：
其他未列明事項詳見招標文件及附件約定。
采購需求僅供參考，相關內容以采購文件為準。